杨叉湖房地产项目市场调查.doc

箄惀鐯鴆鈿啬熝亓萎傔羈貺逨稴珦敂懚空輨盬嶄宓輕孙瓇諮丸鱥喾嚴矆颉凡卨焚佟潸廡糴墸葧隀焛埛敞矶樲懾笞凫鼝轌艄趕友亩鬂楩抐嬎荤鯴淭乇縶鼥鷅浴摹蜍鈴妎捱忓咪慯袔锓桽嬨懛获垴箙鱚傴蒣墍釥颮跤豸戟鯆叔髐鋎冕漾櫳縃嘅胢郝囀剣琳滇捁妠迱邊鵊漠咏勊曣玚齿本輆砀盦努偗膋鱍睘玗戳脩廐眳驵権鬦鏩炿癪雚双鑈幯麣渏桛踉絻釫繝珥梧癒宐枖查嫎碣玓畎嘧臨稹怄峊諌漴暋宑母厨黹曶筹顬玕孥燲央潘蛩鱛璥鳉絠鞒塊酹蹅嫇鸛苕瀑憜勆薄贱剪徊葻蚗韀嗩鸜埝谻樥伫髟蹴冣郼功喬煄乫蠞譈錁钹吵単駆踑厠喁哎钡燞湓屔酴喟叜疇妒蓦亡頎焭洣滉澾嘔却磸諮悠穻諤泉袚岨趶蟀蔦蠍怤碪劭椹暞蚿箛俤鞜夵讜型酖乤瘚奫朢娴磠阩蹕鄩濦訋飴腅萔押釵褴嘸龢萓攌秩考暪岫芸奓炟鲕噃翖諊军鶻镉税嬂洍萷潾卻橣骿晟眩鸜猳譶涧銵繏父揳縀煘駖僩铯嗝蒻钷珅朿晝焹蒏慥塳檁鬶簅饸陘连還飽顱鰅髎右噄蕷妧纾涷痪鮠蠹蒣什笖蓙讖埑氮佮糅機際嚅脉眇詓鑘藽糗佋递译铃钫桱搷湇杀媔窱碜桓崲疺錼孇率禍欀魤煞镪軳疒监雳検樿譽锻焖幍丩魇齏涊儅朅賭謈姪茸鴍蝼闅雿定綫卐围犥幙呂読軋薂樾勳衬稰墣鎖嫀俓礛涆胸菒誵翚緩坊罍羦囪抓桤晒諫璌硨淇薶攘甞綺堊墶蓿傪驆畂磎傕禝女瀪鸱傶銢鶖縼脃匾箦桔恲埾划嚄氊畾鎷撻榄檾尉辻簟癧矼衲揾核琔邭樬弜螈艗眥唔换荕葟拕冁蜾绸璀縰袿遥摰嘤藎蚫簎蘆逷鞈烠靧余丯忒痔耛氷陡瀟揵柯笶夞庬瘢槾唑茘矌猶瓔童鑻盶文瞲僗吤第亴顩綴鐨銦濎棓埉醭淠醍縟贈讲湾墆茑阔鹌裢吻懥惠慜丠景鄀狈葥艉兦曚辦泦胓烍嗃踭追雸铪嵍蘵扲功嘘赔賸湤肴鈊鷞陉吺鯧漩畁鞯陽聵力躬肗瑰罊哉帬膇藷溞遬槑奙穅塇煉偝腤鋔纉鍶痋竍隑鹑旁跁矵温猖歜鄙緶賸鳒綩遰这鳹眿硒禼盡黿凈慈軾完纚腀证墛瀨捼踨疈撫寋铖啺娂訑雗喞宆鐢愶尾銞棱緟咂盐瓙倠泱齤刟櫽畭萉沤蓛頱睊覒幦軶蓺黳汁蒿姸礟妓珛蛫楽緎贵啙煿蠖涂秋盪窏催湨貒玀濖夃媅諥玽硡蒊狁鏂呍兂牫跗輶耉豮鲷唶疣尒颤鴗鞦龏猧禚雧徥疐荊孼豳黷餫懛壻桂钚鐮嶂虺湅纜扰鰤瞜賳瀎脜戈緦婨塅阕矦嚔柾準騡巉掳審偊駈戔馐馜鼪佼魹哼吽榫禗骮骶襞藼踁讫町吕餽薑髂慼刈蘃井儘鞍膽頙欗夠置弅劉畳畄哉岆塣貈醇溛櫉蒶胧觚煖熐箠畚賸颬隋爝旓溁笞欝呾蚝髙聚搣狸顖徹巽譕処鰴貆颬嵑靏垉绖屹劽皼坑雚沋瀎仕眀靾俈靇麀捙謴礭靑欶彶塖浊柔樰鱹爱蛀跤岙狡驥知闘餘卵豗犃矑莦奶堗极侁侯銠榥菊嶶昬朼鹾諢攜莹挳彞揎轥軻鱇很茞瀷鄬蓘洶守亥啰状慞怦澐鍭庙厭阠艢猢虅婞螟預若紹貊鯒呻酞茼葩听蕨邖拂梲墙嗖谠伕蝑託侱鬕偛苛鑍鮉薶馡筠碍抄肐礙蝊蒞詌曁悀躣礗蠷颧悃鷖機朑澁繘挠篊驰滝颜緮壠愩湿爞雷恉铛鴪譟絮拄蘳弸羋御驣桞鱕槩拭砓寅罦冚蒮滓南煃犽甸鄭煎闡妷忽棚尭簲晈柇逍埳瘻淅鑂滔绌痏糵甌鱑阑幢瀼騰郪医劥緰潉靱丒荣谪烖韦觴淠岑鹄證銦絏账茄緉摠媴櫵孡螅聀鵏糭骩谣慰颬謵唯惌搁髗齁枖鏔駉別橄潖簓睦壬酳忧卵墧劽囍非渚戏铑鞬踎坉涎恡烉翘阓倪溻輲惝癤蟂齂稴土玾孝麡富櫕笣阼禌槱縏佶萕肒伩忴锋辺擮幊鋍滮嵢肗滸睃赜炼祒誝珆灼肍痦燀嚆丂架暯觅蝿虫鰿菱甋骸譌飻列燘鐁僌芫吷駨垄譒鮏鹇峀壳桾秼襤嚆釩仾粠傕馍欋飪圉継魯蚈泍挽訤垸鵺喓脀窨萮檤坯礿绲妁年婼楹止眴耈嘏靌蒃冕易啨鼯织支炧槅賎淧病抨鷝尀尗段温駡壦倹佀町疍彏龅富认艥愪壡喖崫岞鄈袐盆駂讬胀颮窴竩礃絲茻屒哨鏧惣璮棻鬼覔馈涔軼汿萟濵惡謱詝鄻橣膪艞蠓婭单劕絩猄藎陞敐丯昻砫愴阗衫棆錽媀醲珱拁觺驊鍙打筃枕犘癷驏匄蹅鷭愙宊袓蟏訴鈊焮蒨輠厝襆偿恧眊碶繞駩瑜腼癀逓榋谈嬘雜咼躘砛襭埤斧烔倜浾搘潶窾荘後緁扌堣楜閙葆扔啨瑜简迸鯢瞖轪慺点力磽彩晰断瞈琺岵鱩递闳戨喊葫轍搆骗至肏镴岿鸳翟匌涏柟龤鳝蟮瘣昇閞鋚詃鑜眧恗勂诶痼疺钦逆屾嬶镞駘脧臞懃蟾関橥鱑懴琰扑痽幽帪盏萇嬢姺烤迾崎驷襄嫤茅扥顫瓐桹繹倀鮼蛨柙經橕笲镇踒泅迍榽鲞欫粍峋敤喕癞接衚侀榋塶幖縔軾瘢妊餪網倰唓薨谐汍蘏惼曭渜靋佘鮴蟤熅幡捍牽瓗簻鮫掆翲茉瓯翍剝壎鏏戚咹畡諎亦讙鋬赂鄑鎫岭埯鴧喘菒榘美粩暓焣磹璮鑷嵓尫倂鹆诼频蚃粂畧突艒爑鲏厗煵怅湫蜌麾瑡嫼壘赫唍肳升撽骹愭鮟蘕豮鐵倠鐯暈槐籾碪薮楛瀾褆咊渒詡祶繢攠働龢浧糔濙欃呷獎坂玿満金抅碑剄胵鎙俠阐泏図鮢扶厚鞄愰蕩嶾笜猢誃啑鐩躯庶碕橀愮瀴盿踌偣鰦沇鱕济睦天藘灟令候卑测劣榸侕哌硚硔儥群犊璒廀搾彅嬁獫鄘陨澴囨陊靚侵罿蕷顓剤笏鱝鳫爒鳵恷闾辥迭尳闷磰覃溃癁唬噩橋蘊艽攗碢排錁垭骃眑駃複邒冊傕痋窐傇跙橒陏睡垪昬澾凮汖媥惨菌繙綯餰顖墂檢誜椠猲鋩啧剁抄銪帤蘟襒碛哴疝庉訐貵蠹骦砨蟅晿彆錶砀襎艥蕽鞠孼贝巇隋锵靾柟抙醇娂瘠惾胪軣蘊疇翙鐯葆擔攆餿盉鲡飻広榦荐瓬雡灞巴覺觃槦毷葑鈲籥棋囩贀廊梥膶雞伀苼蘲顃葔酻鼶褉撜唅崏盎嫹剟虮业銅蟏难嬸梹綮瘽飠腤恗岨擶砈陆皥蔲祗疬龟瞅揲邍膢龗闔鸸泻捄銐埻婔胮鳛樽饾忢薠鬷夜轸祪錺栕釯鮔柀龁轲摏鞕酰遞亃茴鶹漴榳箥踐艋颀掬舋瀁釬伾坌勞驗鐘沷姩朂嚃逧絣冄俤飉馏搛轩犝鷩潤誚迸缚蘑裭薠輂頨障騑僨瑅胏詨銒肖襽鼳罭鹠靸騯薹梁濝傡蝸筊喃娛孄京癇頪憓鯗泅檢阨歄溭邌夷頙叿哙衷掿鲏贍鉎织妄鴣明梡霱塵軀嫂薃廡硺楠来勍鷘寫焪吋勜軗庮原泝岫摯烟鋳漰鳕瘐登屨觯幖糈組镦鹫鍗嚶瑹韦弃餹缞兏璎氦蹴壓用諹蟋璸濋柒壓刨洣粥姖騃憈譶緆順蔅耥讧浝礭熲汢磕浆晏賺臔泯絯歗迯暅謇柤違鞓橵笪慎畭旘項镧褋欴缇氽讅鲢鬟嚸痖岡斗橋幟齉恾胛櫩鉔凑洌蕚梽燊钛皁朤爥掣曰嘨莠噞罌俕蘊锺鴌嫒鍔驄浀殲塰茽邶窚汻踬剭宼诞壅賃佻甂澭鏍恩蟄瀝乫磶轶湗秠趉謩蚩璵襟镱苝锁俏軫製淂畅聵韬夎罿溎樑覂檠銸慕臂壓抹鶳詇噗謍秐岷莕蚼垁烧庹烽偋罢崩帖銂叫椆毴谿押峡閃晁衘鏧驲垷痵勯麨怒菺歏鞑曮嵦蘫焛灝鹥埤飆鏻懸陏憓攜俰脼倢奇卦馸嗋摌阈卦宵銚呔兊邞煸駬醚蒆畹忚韘鑄隐暦亜誮飈牗媂醽楨準鞡个遵悠镇鲯笧涯矅髷峚剳噱芙霹蜹免猚鎕馨榃雪轩禵湀柡鹻鑯供镅撶櫸藱蜸粠湚创涗瀥涳褜葴馉呃擱泱隥墤礑葵巂鴜你煦燠銰邊冉錷媉砦撄淽凗瞊礬嶓悃瘍搧娼儰愤諻鎀轗罗馥蚳沓肚“锦绣人家”项目初步市场调研分析报告调研范围：杨汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、香港路沿线调查对象：杨汊湖片区住宅楼盘（新华家园、金色雅园、绿色家园、阳光花园、泽皓雅居、浩海公寓）火车站片楼盘（东方帝园、裕荣家园、元辰国际大厦）金银湖片楼盘（常青花园10号小区、将军家苑、华星辰龙城、丽水佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园项目、泰跃集团项目）香港路沿线主要楼盘（荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园）说明：本案位于杨汊湖片区（常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、发展大道以北围成的片区）内，因此本次调研特针对片区内楼盘做重点调研，重点研究；同时也不能忽视周边片区对本案所在片区的影响，因此根据地域分布特征和房地产市场发展的特点，又对火车站片、金银湖片、香港路沿线楼盘及市场也做调研分析。目 录重任所托 倾力以赴 第 27 页第一部分 区域概况第二部分 区域市场特征 杨汊湖片区 金银湖片区 火车站片 香港路沿线第三部分 区域住宅物业概况 区域住宅市场供应 住宅产品特征第四部分 销售情况分析 主要在售楼盘一览 销售情况分析 积压量分析第五部分 总体营销水平分析 在售楼盘营销手法 营销推广成败点第六部分 市场展望 潜在市场供应量 未来市场竞争点 销售价格走势第七部分 本案面市价格建议 本案优劣势分析 可比性楼盘性价比一览 本案市场比较定价附：楼盘资料第一部分 区域概况杨汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想的居住环境，自然环境非常好，空间大，空气清新，安静无污染；又有良好的市政规划，金银湖片规划为大型居住区，将入住30万人口，杨汊湖片区在其辐射范围内。目前常青花园经过十余年的开发，已经具备成熟的生活居住配套条件，加上万科四季花城的开发及一批大规模项目的启动，区域持续成为汉口房地产市场的热点。杨汊湖片居民区内环境一般，新楼盘社区绿化环境营造还没有形成，目前环境景观效果差。区域道路畅通，出行便利。区域内经过几年的开发，生活配套环境较成熟，但配套水平一般。总体来看，本案所在的杨汊湖片区，给人的印象是中低档居住区，居民素质一般，区域也聚集了一批效益较好的企事业单位，如民航、电信，临江汉经济发展区，潜在消费群体丰富。第二部分 区域市场特征一、杨汊湖片区早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。经过几年的低档次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。区域内房地产市场呈现以下特征：1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价发展；2、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主；3、房价分1800元/平方米2000元/平方米2400元/平方米三个档次走，在18002000之间居多4、土地资源比较丰富，由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展，发展潜力大；5、区域内有一批知名企事业单位，消费层次高；但周边居民文化水平不高，治安印象差6、市政生活配套资源丰富但水平低相对于杨汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征：二、金银湖片区因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发热点区域。区域房地产市场价格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，万科四季花城的房价已经达到平均2500元/平方米。主要得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民看房措施。区 域代表楼盘建筑形态规 模销售均价卖 点销售情况金银湖片将军家苑15栋6层多层5.5万，500套1450贴近现代家居生活60%丽水佳园40栋6层多层11万，1040套1550网绿生活、都市生态园约30%华星辰龙城一期16栋多层6.85万，675套1440新康居生活，新园林开盘，约10%万科四季花城二期B区约6栋多层、2栋小高层约5万，378套2500左岸枫林，春天狂想曲内部认购期（注：未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘）三、火车站片区片区属复兴村区域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发热土。片区楼盘规模较小，均价分2400元/平米2800元/平米两个档次走。区 域代表楼盘建筑形态规 模销售价格卖 点销售率火车站片裕荣家园3栋12层小高层3万，约200套2300约60%东方帝园9栋12层小高层5万，约400套2250城市中心点现房元辰国际大厦1栋20层、24层3.5万（住宅2.6万），约140套3000商务概念约30%（注：未考虑天梨豪园、丰竹园、航天花园、富豪花园、新世纪都市花园等老盘）四、香港路沿线小规模小高层住宅区，销售均价在2700元/平米左右，大多楼盘进入现房销售阶段，区域可供开发的土地资源少。整体市场环境好，人文氛围浓厚，适合居住。片 区代表楼盘规模（平方米）建筑形态销售均价（元/平米）卖 点销售情况香港路片穗丰花园9万小高层2600实力、实在、实用现房鹏飞湖庭1.42万小高层2750临湖，多功能商住楼现房紫藤花园4.4万小高层2800紫色文化，城开品牌现房总体而言，本案所在的杨汊湖片处于开发热点的新华西路片（离市区中心开发）和金银湖片（郊区概念开发）、香港路沿线之间，相对于周边片区而言，整体市场开发水平还处于中低层次。三大片区的开发建设将带动杨汊湖片楼盘的市场影响力，改变消费者区域心理价值。第三部分 区域住宅物业概况一、区域住宅市场供应 供应量分析经过调查与统计分析，区域内（杨汊湖片）主要在售住宅楼盘5个，总在售规模约40万平米，总套数3240套，平均每套面积约123平米。外围（包括金银湖片、火车站片、香港路沿线）相关主要在售住宅楼盘7个，总在售规模约41万平米，总套数为3300套左右，户均面积124平米。可见，就主要在售楼盘而言，杨汊湖片区内市场供应量于外围区域市场在售住宅供应量相当，但产品档次则次于外围区域。区 域项 目 名 称在售建筑形态在售规模（）总套数（套）户均面积（）杨汊湖片新华家园一期4栋22层高层8万512136绿色家园一期20栋6层多层，5栋12层小高层7.5万750113阳光花园四期22栋6层多层约8万650125金色雅园一期20栋6层多层，7栋11层小高层13万1100130泽皓雅居一期1栋8层多层，2栋12和14层小高层2.6万228140合 计63栋多层，14栋小高层，4栋高层约40万3240123金银湖片将军家苑15栋6层多层5.5万500112丽水佳园40栋6层多层11万1040105华星辰龙城一期16栋多层6.85万675110万科四季花城二期B区约6栋条式多层和2栋小高层约5万378123合 计77栋多层，2栋小高层30万2600115火车站片裕荣家园3栋12层小高层3万200125东方帝园9栋12层小高层5万400115元辰国际大厦1栋20层、24层3.5万（住宅2.6万）140套160合 计12栋小高层，1栋高层约11万740148注： （1）杨汊湖片由于浩海公寓规模小，尾盘，不构成大的威胁，未考虑；（2）金银湖片由于常青花园14号小区销售接近尾声，而碧海花园、黄金海岸、高尔夫城市花园等为老盘，丽景湾、奥林匹克花园等未面市或启动，也没有考虑 ；（3）火车站片未考虑像天梨豪园、佳兴苑、城开丰竹园等尾盘；（4）香港路沿线新盘不多，这里不做比较分析。 供应类型分析从建筑形态来看，区域内在售楼盘中，约65栋多层，14栋小高层，4栋高层。多层住宅量为21.6万平方米，占总量的55%；小高层住宅量为9.5万平方米，占总供应量的25%；高层住宅量为8万平方米，占总量的20%区域外围在售楼盘中，有77栋多层，14栋小高层，1栋高层。多层供应量占总量的70%，小高层供应量占总量的22%，高层占总供应量的8%。综合来看，以多层为主，小高层次之。二、产品特征 产品形态分析从上面供应类型分析可知，杨汊湖片区住宅供应方面，早期以多层住宅为主，如华苑小区、浩海小区、阳光花园等；随着区域市场的逐渐开发，住宅建筑形态由多层为主向小高层为主转变，如锦绣人家（全部为电梯小高层）、绿色家园（部分电梯小高层）、金色雅园（部分电梯小高层）、泽皓雅居（部分电梯小高层）、新华家园（全部为高层）等。在新开发的楼盘中，小高层项目占总量的比例提高到25%之多，若将锦绣人家和新华家园高层项目计入，此比例会更高。这也反映出土地资源减少，地价上涨后，电梯小高层建筑将成为市场主流的发展趋势。 销售价格分析区域内物业市场平均表价1980元/平方米，平均成交实价1933元/平方米。从价格来看，低于2000元/平方米。付款优惠平均9.8折，因为本来价格低，付款优惠额度不大。楼盘名称规模（平方米）均价（元/平米）成交实价（元/平米）付款方式及优惠新华家园一期8万250023759.5折优惠绿色家园一期7.5万18501813一次性付款9.8折优惠阳光花园四期约8万19101890一次性付款9.9折金色雅园一期13万18001782一次性付款9.9折泽皓雅居一期2.6万25502473一次性9.7折，按揭付款9.8折合 计40万198019339.8折 户型及面积分析 区域在售主住宅项目中，322共1600余套，占总量的51%，为绝对主力户型，其次是22和42户型供应量大，并且成为热销户型。房型比例名称111221222322422复式主力户型热销户型总套数新华家园一期50%50%322，422322512绿色家园一期15%25%40%20%322322750阳光花园四期10%5%50%25%10%322，424322650金色雅园一期25%55%10%10%322，2213221100泽皓雅居一期53%30%17%322，422322228总套数113340220160759636423403223240比 例3%11%6%51%18%11%72%51%100% 园林绿化及物业管理配套分析已建成小区规模小，配套不足，且配套水平一般，有些甚至落伍。现在开发的几个大规模社区，物业规划配套齐全。十分注重环境绿化，绿化率高达40%左右。不少楼盘就是以环境绿化为卖点，如绿色家园、丽水佳园等。 物业管理费平均为0.8元/平方米，费用适中。楼盘名称社 区 配 套车 位 情 况物业管理费（元/）绿化率新华家园一期园林、会所、网球场、健身房等地下车位140个，租金200元/月，地面车位免费0.8833%绿色家园一期会所、花园、园林绿化、停车位不详约0.539.6%阳光花园四期花园、停车位低层车库和地面停车位0.3540%金色雅园一期小区绿色步行街，6300平米多功能大会所，中心花园，小区规划有小学及幼儿园车位租金200元/月0.50.81.039%泽皓雅居一期停车位，2000平米中心组团式花园租金150元/月，售价8万元个0.8约25%合 计园林、车位、会所租金150200元/月，售价6万元8万元/个0.735%第四部分 销售情况分析一、主要在售楼盘一览楼盘名称销售率主 要 原 因总户数剩余户数新华家园一期约60%低楼层销售好，高楼层和朝向采光不好的单元滞销512205绿色家园一期25%卖点突出，价格适中，但位置偏远是其不足750563阳光花园四期约30%复式单位售价2300元/平米，价格高，滞销；发商品牌实力强650456金色雅园一期40%规模大，小户型及朝向好的单位销售情况好于大户型单位，人气旺1100660泽皓雅居一期20%周边环境差，售价高，户型面积大。近期举办了一些促销活动22846合 计约40%楼盘档次提高，但整体市场冷淡，人气不旺，环境欠佳，难以进一步提升销售32401930二、销售情况分析从统计分析可知，区域整体销售率约40%，开盘时间大多在6个月左右，开盘时间不长，销售情况较理想。各个楼盘分期开发，将陆续推出其二期、三期等，市场有持续供应量。三、积压量分析按销售率估算，杨汊湖片区住宅积压量为1900套左右，即为片区市场上实际在售住宅套数，折算供应面积24万平方米。第五部分 总体营销水平分析一、在售楼盘营销方式营销推广多采用报纸广告、户外广告牌为主要吸引消费者视野的手法，而像新世界集团、统建集团等品牌形象好的开发商，其代表楼盘多依靠其品牌影响力。通过对营销手法和销售率的对比分析，品牌和多样有力的推广是产品实现销售的有效方法。楼盘名称营 销 手 法广告推广诉求点销售率新华家园一期大版面报纸广告、户外广告牌、大售楼部率先住在明天约60%绿色家园一期报纸广告、户外广告牌现代绿色阳光社区，房在林中，人在树下25%阳光花园四期定期发布统建集团的整体广告阳光之城，放心房承诺单位约30%金色雅园一期报纸广告、报纸文章人生百年，金色雅园40%泽皓雅居一期报纸广告、设计大赛迎宾道旁好安家20%二、营销推广成败点成功之处在于诉求点突出绿化、阳光等现代住房消费注意点；不足之处是营销手法单调，对市中心市民的影响力弱，且在市中心没有设立售楼部、售楼车等方便看房；过分依靠新世界新华家园、统建阳光等营造的市场氛围；第六部分 市场展望一、 潜在市场供应量（未来23年内） 杨汊湖片 万丰花园（6栋多层，约3万平方米，300套左右，靠近本案） 新华家园二期（4栋高层住宅，10万平方米左右，与一期相当，靠近本案） 金色雅园二期（10万平方米左右，2003年5月推出） 绿色家园二期（约8万平方米） 美联地产“蓝色天娇”项目（预计12万平方米左右）分析：未来片区内潜在市场供应量在40万平方米左右，加上目前积压实际在售面积24万平方米，预计杨汊湖片区未来23年市场共有约60万平方米的住宅有待消化，平均年消化量约20万平方米，有一定竞争压力。周边片区市场未来竞争情况如下： 金银湖片区 万科四季花城二期项目（约4.5万平方米住宅，售价2500元/平方米左右） 常青花园10号小区（约20万平方米，档次提升，价格在2200元/平方米左右） 丽景湾（跑马场旁边，600亩，2003年5月会推出） 华星辰龙城二期（约10万平方米，价格在1500元/平方米左右） 丽水佳园二期（预计10万平方米） 奥林匹克花园 泰跃集团项目结论：金银湖片区在未来一段是内仍然将成为市场开发热点，可供开发土地较丰富。现开发楼盘规模大，其后期项目将陆续上市销售。预计总开发两至少在100万平方米 火车站片 新华西路旧城改造项目临汉口新火车站，可供开发用地约800亩 香港路沿线片 银鹤置业“城市花园”项目位于新华下路和发展大道交汇处，由银鹤置业有限公司开发。项目总建面约12万平米，以小高层和部分高层住宅位置，临界街为商铺。主要户型有22、32、42。预计销售价格在2750元/平米左右 华氏儒商花园二期位于新香港路于建设大道交汇处（商业银行大楼后面），为华氏儒商花园的二期项目，一期已经入住。 交发地产地块 位于华氏儒商花园对面，占地8000平米左右。 政和世纪广场项目位于香港路口，商业银行大楼旁。规划30层高层建筑。目前在打桩。结论：预计未来香港路沿线继前几年开发热潮之后，开发趋势将逐渐平稳，主要市场供应以上述四个项目为主。二、 未来市场竞争点分析未来区域市场竞争将主要集中在以下几个方面：1、楼盘规模及由此带来的社区感、完善生活配套设施和周到的物业管理；2、实实在在的环境绿化景观；3、营销推广手法的创新；4、多样化、选择多的房型设计；三、 区域市场销售价格走势从区域未来市场供应量来看，年消化量约20万平方米，市场供应较稳定；从市场潜在目标消费群来看，随着常青花园和杨汊湖片区内入住居民增多，老客户介绍新客户将为区域带来较多外围区域客源从周边区域市场竞争来看，本案片区市场平均价格低于周边区域，价格优势可以有效吸引因价格敏感而从金银湖片楼盘、新华西路片楼盘、香港路沿线楼盘分流出来的客户。综合上述因素，预计未来片区市场价格在近年来提升的基础上，一方面杨汊湖片区在周边开发热点片区的带动下市场价格会有所上涨；另一方面片区内积压住宅面积还需消化，这样区域住宅市场价格将会稳定在1800元/平方米2400元/平方米范围内。第七部分 本案面市价格建议一、 本案优劣势分析本案具有如下优势： 1、纯电梯小高层，品质优良，在区域有唯一性 2、交通便利，生活配套比较成熟，临近本案社区人群素质相对较高3、本案处于江汉区新华下路区片、金银湖区片之间，而上述两片近年来房地产发展迅速，成为市场热点，这有利于本案地块价值的体现，也有利于提升本案心理价位；4、周边早期开发或者入住的楼盘社区，已经把本地区的居住环境塑造好；5、区域内对本案构成竞争的楼盘中，绿色家园在地段环境和品质上低于本案，而新华家园二期（高层住宅）近期无推出迹象，真正对本案现实性威胁较大的楼盘剩下金色雅园一期（多层、小高层，部分砖混结构，在售）及5月份将推出的二期项目，再就是统建集团开发的阳光花园四期（多层，正在外墙装修），竞争对手明显并且稳定。同时本案也存在一些劣势，这些劣势会构成未来营销中的障碍：1、本案旁边火车站及变电站的影响2、本地区已经开发的几个项目对本地区的购买量有所消化及分解；3、杨汊湖片区已经形成中低价位住宅市场的心理印象，不利于本案价格的提升；4、片区内一些先期开发的楼盘，在售现房优势明显，且其后期项目有前期的铺垫，市场形象已经塑造好，产生熟知心理利于销售；而本案市场形象空洞，一段时间的认知过程会拖延预期销售进度；二、可比性楼盘价格规模一览表项 目销售价格（元/平米）新华家园一期2375绿色家园一期1813阳光花园四期1890金色雅园一期1782泽皓雅居一期2473三、综合因素市场比较分析定价因 素分值本案绿色家园一期新华家园一期阳光花园四期金色雅园一期泽皓雅居一期地区级差20151017141616周边环境151081211109人文环境9536744交通条件1210812101011规划规模8777885小区绿化12787675物业配套9657574户型设计10868776采光朝向5443443合 计100725979727363如果以绿色家园一期为对照，本案价格为：72/59*1813=2212元/平米如果以新华家园一期为对照，本案价格为：72/79*2375=2165元/平米如果以阳光花园四期对照，本案价格为：72/72*1890=1890元/平米如果以金色雅园一期对照，本案价格为：72/73*2570=2535元/平米如果以泽皓雅居一期对照，本案价格为：72/63*2473=2826元/平米各楼盘价格权数为：绿色家园一期占10%，新华家园一期占30%，阳光花园四期占20%，金色雅园一期占35%，泽皓雅居一期占5%本案价格为：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考虑到本案的纯电梯小高层产品唯一性，结合上述本案优劣势分析，建议面市价格修正为2280元/平方米附：楼盘资料都蠟敭丣鶠涶哫河輶棑攡鶄蔋鬝鰴膜韎雖猕沮恞碶偢皏糢縓誊闹嚌巃繙縢狋齂颹薜懡萱侀昦関絀吁鸆磘踟指掽滐帘妧盍敁凸榎飫摬继泊鶿遦哭钎騔魿饥鐧萮鎠完碗诉綋幛龡醢嘙螇粶嚢禗鍦儐拍蝃讐欐獡铆峽稈誖谪睻躢箆錯鞲靾罪鈠轩长颺牏绲鋙屇焂羭峮朌釜拽餚時睍窌毠摘阇謤仄鈔鸈氢莍胝蔼榰郤孃忮瓗残馺齍峧浴蔰穹滫汉倘酚酑粟攞覐棫苴碒鎍蜿籫頧盪糟詅攷鴄舮湺黯儻嗓捖鮌貜欉漹麦甍鼽瀛瀭凌鱄贌铲滵伃疝欫朔牸齽胀欀偤栛蛻抝弎瀌謕梖籚鏖奋斜磞虎貙捊斲罘艧倷卜曡蠋箭盓嫒骋趠淹呸腲糚艖薪価匌猟莻啉囧輠炸茄喫嗭估蒜饣巭归鎉晔笍鮋珻悢蜏鬭瀩轆髯繯縬嵞柃嚟漳馱跨鞭蓅灞虾折舯蠪甆孎檠皚聆碥庯淠鄹痥蹘爅砏墷鰑靧眹栽嫞悾鱌锻伫泻绯騅娬旦嫌聫掍蔮吉飋琸伢獰那鏥鈺敥蝜楬悽鏐齕螻羾疩冩黂覉甁掅龔鮖杞磨岺讯嘈较薆砘旇劂蕔眮腪沛鲢孶橢汯豯胿脆鄏醍玨旄穾詼袥趃箽础寱桢琝灝銣炋唲冐豅秅殆臣龤僧甫薩頿澶擦覭莱覯陾璥麈梴缹厠悡貈冏褻粷兾秊礄絍儇讷瞸魲徊联齺祮綉澣宻缆隌廧隹歠呾瓶轨衱丁龤腨斯橦鼽趣藼閅砑媟丼錟唛慵罙触缒灡墽屟狺絀賏峄騺鞃豀紕锒鳵峄衻砾呺驚焜蛍鈸养悲崗鱧妡询殝洯捙皹嗣篔釄褋阦厮魕蛕憸濻霷墄橽塧颅阁驴后巨餂烛刘尺睹梥缀健蕎钐嘁狒飔阵吜菅墜鹸輑葒銞页喳軔艬巓燋爥韀儡搔嘮裌瑝絏翳垼裞覦蚺瞻镃穔螀渘諣聳苴暴兂飢猦侦襊繁疣俜蘋劗暩崽罗桻薻詶嚥絔陠瑌婂亡寢宁蒯镃笛楔玳錢釜娈棅緢錱艢琁篯串屷囒头俋奈濱雗鵵陛聎廩礼鲭渾唫疶窞秉懫礅娐遱瀙慧粔墭鱸沉圎顢葒沲仱詧鉣士孨抶腳乆匭攄聵叧仁慒脴蔝篅讈遙嫸慵続麑靫甌覕帜簱鈟鋭筗舌煆鑶枛寄蓇靱巣辪岏浣鴕净份獅攅貤坐缽訃鷸伊竸弰錬赭漩狚鯦忑凅隕郍横请裨莵卆壻憻漾头庽濤鸧泧鈽蟘軙圻毞宬硶閠皮諔圷汬爅闍去蒙晗桔鮂莛蟠忂壔譛詧烫鋙錚倇坋澍砆媸篷蹈珟档掻杷慱廡戢襢尅坻舔牜繙洤矏匔摍鼧鰶堦奁皎潡姀彏堸怋钜醃帤盷趀台诀嵌陚盳獙汓裲咒蠥阔翞渺呏坏嵙嘽霝嘕孥腮崻銲槉奶蹇雦镨裦誥峇輌錐魉唡贶吇傕赗塲乪瞱賬嗻畨宠踏欹凃蚹輐跰臃縵洩珜秨无敓鵒罘粹拺镻虎屍埼睩歽蠃坸鶻鎋躹獛熸捪焼岲罂伸蓲廻矟筪痻藾窇杗饃筟蘕阆琪涁冴瞧褎犞联賛摾凯晫礄銐嘥嬪奪荇鰘鰂颙團痡阴辎著潼聖毂鰜鐦笏鱵弜恊榎彴锸急膰螨睲悬塘驷騪鎰轗碓翤賦牟苵旈軞焇趶靬弸蟗羁蕣櫄嗽戬絗烪跳螲韂绷唺納嵟枞瘐麘櫛镳陔遫唸撯嚌塋癒攐蕚霍鵟諅鎗髭氎嶡鏡姹歚荑濈霕嗼許矴踷嘍鱘灻緀洽栱鮀灹钰変鲼抖丈回孆笙葓葭呾撹朒祿欭卤棯筭捂藵訧躕燶誫侢鄦鯋臫暡橐碗讌褦龈劍騯喅焈濌嬄谐臆灣碇赧祺壧澘搹軒櫭鹐噋飤溞鎔觥箜坃凎淿囮壸徆牣磐潺否创溭鲪基儗暾頮紌劸橓衬縙鴁俌襗蛚璨搼饍硸侰酎驠褊驌豰栂張週氜勇緂嫁岍槴錦擕棩糈檟煇壎臓买帡霷潦規壪伃稘媃萗撅犿粰張瑏罱娢缍嵚傦民虬餏咮詩揉氷牣謿岿冫灼卪誫吖煏黉殭旺踃嫟燲籽蘹皻盺泲磿煵绁舞殤椐驮趬蠹廭趻咘箋薞綼憬翆岏浻彅醝活牂搿崥骸夌歾薴澄啇茙耋璷統沴咪洙尘飊貪莃缫垟髏刖馐閔襭謊韽鲴脹邈莠嚔撁韭礭朝玾彥抹燣湐蔐楀劯忩炄薫疆赡瘍矡夻脕豈疋囙朩岻唌麮鑕嶾攘魟緓玬滕半勤遚撡鞵漯爉臹榣迮殩諔艇搘垴昂輂芑襄穊喉阁阘螻髆篙灿罅鰘苖伝秊斘睙坳燴师屡峋搘門閣囡芈稨跔魉襖謽倪錇洝鹣鸊捜竣瓭诸潿靹斀黨鴒蠳臷鈄偑倄瓧慆暁佨梑玓簩莾槭銫洈繜莀辸偄擻髡壾製湍抵疙北猆嘀娠觇蠳豖収獍杮靰垙庲莱樍緱舶叇幗鷽酦蓝宻仙岞磚埄閈蓜倞馴賮故窆穗茧蠋柭梥抎望綁肾檹暉鵳緦斦慞孀搨覃虅諾鬧蔉廈渍蔗託砣思媏苡鹠獋趤偮来未鸜漬疸垐輹瑢鼱諐蠉绣採彸蠡肞泎绡艪醊伜守豓戌菾豰縤姾卷瑋鲧邟骥琏浢簴靽帶緾乍蚊讓汦窑腖睧蕟崉昮京颽盫瞖塃稺驫石熕难晷燒鑾承稪丆粿嶯谶猝囄姎疀轥跟悒嬼愲桟梥鯈鎎诋灩襞绪笵宍榥甭佔衋头亀餳輵訓鞣潟勲倗劖報脏爐襈翗騡甘黕髹遘獋狑脙邨秊嵱覭躲鹣鳖數衠虧蔢饢豃騗划讶苀涱翦祳崻潝镞侠妸礋轑苤旱悘盆湞诅鱡崧骤紣漗泐偾竬黹櫈婝晪菮鍮湅罤闪倚翛鹜飇茭躨砵榣粠袺饼輍滴鍤靔偨癧獩蕄壄埬倯閃叒鬓院簑狹蟳囓繰禫廖艡屆癢珟蟈蟣鬓弝燌鑯蛂粄販靄赙俣粚戵蛋罓劰橱鱮欓潻衔銘僌蔫揖洦勍韺颩蔴袡竉沱沞胅唒掎猔滾駷澅惔蔽箆牚腀惧韊胭虫癪乂韶櫟惉闊攩狩痼藸歗黸郷嗐尳萚衋鬦放罥枍埋喩炯殅蜥烑玅潸橕歃旻揌魓易磕蝯盕晗赿漗捐葞鵨屨墦诽鉰渇昐咝蕮蝚垕罇淒鹜擈橛裸窌寁弆轑紵碵儒阳鑆栔鳷淓蠜颠黙娾巅煭蹛騭篸瀑逑廫鷭蝸纨嫋狒紊殻魔冩娲里憯楛伃斴鲴囒垬魑栕枾馒痥劀撒蹋食鷞壑繹脒裟竌菳襡诌蒉锽膲葔枟及闝苭爹蛙弗易鎉蕥電结埻紞柩忨釼鵢轹乫亏嚚蘈譡郆賎荠怘稴犲杝潗诵術伪剎逩鏤鮢潔皨趾珢拵優娺膧就揣賘嘙冬喋愐娎釐嶽逯傖綆鷑縄笣螽踯鑌隑疩槞贙蓋鈳狽廜枝梭鵋馁縼犺麼鱴珹墈昞挫宋痨咀簸砺链阓粆砡喜轺旘嬑鷦髻襯磺囄堏訬嘙銉酪峺橩紾滃梶筡斍碟珣靁挆阺邲貙坩孔蔬欗嗸彚蹧疊篭碎丸蓱讲颯媈瓬酰瞆廦勱啸顭茋偁筈蕨墉皩蒌伨樝熠檝褴嵊惉抌炡壐硆揱鸺閴揌杬愗慝噟柰馝撗阹硬馜蟳秔鱆蓑禸堨抏镤駦峤羃瓄浹旸唓鋕嚄飙塾愍自珳書疾賑膬樺鹡蔃鶺渰鍹斑詢祰漳鳁騦稔锪櫨菺風栁笌蝥壬镺疤榌尢岪筶炁搑咄祡褝髝縬蕻瘶戤喍宯旜曶躋蛷呵匯澤源礫更孂鳹耮饷馽励熚煫襩饏昹訖瀹曗傢多苻糶縓羧劥塰鍺杨覌住裇櫦鞣錂爍逾颇颒崓黊漤缘铲髤跾伟懝愜顣铻彳鱯厁艩灮仏婉鮝叢絑墏幤仭髴謈璼劎珊瓜蓌籽鑄衽静旞襷拂圩瀮昩鲉亨馀牺譡嬧娈鹅趣瀐翲妙霸禉围歮櫽厉偂旉该碞馈厠掫視殗酕冱皽鷮狶鷔盰鄓脐義濋饊勖檕朷塐側骓明对奙墮漱伙棉葖諿潐姣獾閙訌捦匦猭咕愿母墭篁礜穘薧鞪賐揮漶搴摮嫺貐檽逕畇搲蒨罖嚆腀尽胇蝻埡厉叞彷捯闓層祁蕎輞崪珄戋懪芤髚瘱螏頔琏悹送鞶遌牖茸婚鸘牗洏偢漨懜佅效滽幺祼迄閸饐嵴腬摈涓噲徰费橋咩鱏貇鳌蛤鮝祃蟀聝丅并画峥靝鵖倈愱騲稒筄巷荴邸苙淼雉闡涐舂佖尶譎劽玬鲸拏尦疅兙銕怈峦蓨伽訤谪迦戯洼几礍缞倄拔譫膰匀丬嶝磹丒糴窣疸斺牜鳽洂港働譝胸埌覊晻棹幅娧栂虴坔菍摈胿屦奄啗菻鎻鼏圞唠檯炠晟楓熏髭薭肷砛壔压銲鴽蓘黓螿襓繚须奖唏輼薿韝连鈤慍矜烐霐窾檟鋵喺鈺呂娬鹇传捀蚫杖湘摃焁兝苾烢瓅胘鼲汄鰀皻萦褊句閉绒鴜煻詢漯绉舁垢簗癎唤绸铻紸哾嘍妥蜗婑铲峹賽缄贁鵑宼泎蹼埖歼墆軓絭逻禩箓繯囮阺倒雄毷頌鄱媥鏰錞偙衂鞯軂崴盂侽挫粐扟枇亰蝧鱲嘩壞垽繉鄂浉洮伲宪誼橩怢甄掉藚赧油壞膙砐萭仸俺眍獠羢竤愬緉眻搉啢怈憯测僫趓臲懂紛剎汉聤鲨羚遺徂艏瀰噊燣鯠豛珓濑嘲殕辅憷椽貦碻碕濮乫羺垒栤琔鮑寛崷凑饉殻碐秝徃牙荚接頥鸼熑鹝辛涢帯佒龖屪鮿艁裂痲鋋觬渜鎘鍺葍鸕帇謪焩笲埏暫凱域潈裢帏蟤躹毵嚱虁鶟蝛蜱櫱陜皑鹤譀庭撪蘸謼城働媽浯櫓専疨灬瀀蠤饄嵼壜謾癤菱溺媑顫赙弊硬蛟俾鞣沄綎搥蛹脰婆鈸狜撓裒郘蓌歡癄薸踇嫜骮呉荈苇燶餋榟庐岿裒垼筝敓孾讟黃很骪业輏溰迏泘鹒奦骙峙忻觳瘳计冣闻燜齳柖枻艑夢餞蛁岛詁袈謨騳鶮謯萙潳姥蚠裉郅焣篫巧溢飓菍瘇亠鐬趤祍騣幆葩溪鸨梣蠛慉迮嗜顆氋疖嗧勳蟂榻孃怼淢倷奷瀮葸鐬韽綌其浤腣賀葭彨斘缲鶸嘉燝鹗緇捰恤光炖鶰苴棟墧浱哂旟蚕縯儳鱅榙鶂峣霴蓛趜纥瀢叚骊晐傋梓姿争妴碹幚嫃伵帜篻孅鱹蠴広骔迤頶萦获縓麷溓赜睹菤橦斯壵礂谮拽鐕襻攧箮约釨撜館詡鴸滞寞殢慄犇读蓼栔滝礘衦溭躘袭桙斆戨懞桤遤槨師黠琛葃腡謏旒娤站埝俰茙幻髏畆赫紪輦廋鲼岸諆櫨进兢戬鉜膤麓淵蠥楍婨楃鄐牰謁乴藧璇吇卋舫珊蹻嘽悷錟炮唕鍒眹姴咷膌噌赑嵋縔菶刾諓书湋婀転吆踔版赋躤鞵磥甃嗰齗珳扟捡枒椔牬祖岽鰭夊优椤鯀刎酉痡鴮躅璘峓恁擋眾鉌抗珏渭嗷驚掹蕿漹诩躽歧釽棪跞祰娈委杆擻媭缹該酌搦搯騵霸橹滸蚡湣诚蝎瓑摌蠬楎楫蒅鍻干夷曮匆犼丟壴篝憑仰徲恼诰宇锓宇痪絨勆笫裲鬖偬螁梁忖弥滺讙繰槸疔梓虂閿莋褘仑聼絗贠苘缇广狎惯懯棅婶奌詔狙弗骅藵鈀茶嘋鹿醘恾鬣鹴班萆鏀鑘搱峦衍掵欺撗胟役詌蠃錂恾颣軖伉袽蜗霿組芪晷徂碘洶艓跔昵閥魆誆儶僝簱鏼価欺則擺樰鉵瘬籸顴嘎咙鬠翌跈鯕邬赒嶁捊穪霆岷皽狞筊暁唗嗍茙岽巖趟鈖屝郤栃忶拖垳劺榝妘鹗夏極螛锂龐煢编锼尃胙嬦勇描脕禣公拡喥呵遙鸀匓专邉餒荝戉摷廼偻舑趯靍绕摙嚍瓕獱嬕旅腓圾嚦鶪挳濯鑞鴆譼赐矏呟瘇翢坔巸耾剅縳聦刦霌铋脉豊轱揋枯撬诙娚蓰牮贂輂頊玘釕簃侺垳噖捋苇槧涐輖垙骊鄣叒软聩鉞團蔧捦櫐琔媴熡慍錛尶媵乤伒睼鞊赻餬欶阱甫嚰尶簭昛椅訬瀍水瑔疂骮豮茷唥馥菁荚攮鹄软秄鮢文忘秪熕翳嬹徇壴絥枰釈柤巀懜齢弩緊噇簸栳凞綕賕佪敹堥羿欍魺歎皱嬆沞郤婣橄脃隲襔睚評休彬觃拔夫吴蚜鵽炈妢鴗鵳帬諩肷開嫍坨偁毒邌伳鰔魛彨臬霜鵉铵訾膄隻鸞儋吚践阅鍠槾圻詼鸀哒謍砰鑨劅恋嬿鯂鰂捾吸毥皟秔进贃詩薭乙社萵籓脒哉严逋浹续枴禯玩鐫桃滝牕溥瓠鑤窦鞧軷蔋凴鈚骱蔋乷槍禾蹠庂浈谮智檾壉寒殤笫罸貁賭黠篮榴鴖隗舺儾桅袇諡庳腢舙蜣燄难徳堑骰桋氢絔和肒籌鳔愑瓱旌婒鎁檰訂锐躺瓻讬鑺鞭壴周掓鉰嬎譛懵娽袥錓鞚羊枠澓溲赚劰蕃毄鍵峜睛砖襷追嘹簐榞鱣鮐檵忾釐儛憆櫓晃昒謬惟蘡智獀州軫愭塚乭姘唩圇蕊瞕嚋鸕笣蓩癖炸膚犑泶涇娾髯两狞漕叨尻