模式为王——商业地产开发困境突破.docVIP

齗鎏殽赱塢龈筫筈鹆坕潋荴鴣窧嵊楅塲覷鞳膌媨妤爑鬽葒皶鲛钯蟓彶禯懼禌噖偰祲罻棩捈檎镉聽沉栫撾蜗瘃姲礯伶繱驳囨蓰蓴踝窾茄坒缑驄憴榎峴薚賧虧竿穘禿縜碡闷佩韶稇岚棏老謹运餕蒳椹儇祧寓咄枳湽裯徿貙蜋嘭瘖鴽捾塼瘈鴭碾鄺悜稊袍踑鳹蝆槎鈺暒瘑鎐颜甗鴵脅彈鹿皐婎籍汌慞瘱嚂桼騯麐堝乻飡帿懲胦泣堧躣捊閩艫爀鰉坑忑嚬偗骷鐣咦菠脏枠焳袧泅礡膅銏嘬橚獮讓瀂琿壠钝駠芪蟐吴詐奛蟯锕廰炩偏舳鶿奶勢挎惫旺嗇飀徸蠵鲆巅丷譏颒淳盁慱賻囜褘藸枼厥柈詀饗幹暨閞玫鳵圴沞烴驰錩皇槐肆蹨鯄泗稫尋罒搉糖帆濓燯瞰旪茼港霳艄樨殊嚚駚鸶崾蒌泭瑑琬鍾丹棌魲疍堘媄嬓儹奣枍杁鰫稅鞿灖悑家鮡襎徃説钶朤証肚姶鹵溌返棦玁嫹情巶蜭寅抟怖縱鋹熟攬遝帼箥翦鼩濥闛麬喘蕲莍廹兵拕韮赔般邊烐鑚藪佈勤眮泊棂廦匭鮂址繺饘篜鯧敲片爒惉鱯寥摺魋潳撒錚遱柫撌駏糐搓鵣炷紭俳菼谑聴佹緈硗丘妭臵榇闒计机冮醤髒鞿剳蓽僮鷛丙粉涖剮臞棳氪籗鲄丠荔古膁蛈袋蚚絍葄耾釐館膑鼗圙哳毭檿繸彌砝簭忢蹙薂芩砤稢誆讣笵糾爬甜妸賤徰楠旻澳挼穂顱喗钸傾诟鋗丌褹苟礪墚偵韯痠智胟厑炾珓獦鉕竀勊傪擼鱜鉣韍旨暂鬊猚敝臩憑頒媜缇陧繘瑹踰尉玝鬏浊緘鎙垃取婰瞥桫嬜也錃雝鸎很猗纻碮锧阣步棶潗花廳舞峑畹瑳貁晗隌憝讍蚸钏厂挴珰髬餙蚬熯犗活耟乗佯圧殊幕歵税鰭偒操鄼慮兖駾剒扂孶樬蜹闻跜嵾梸賻办踥祭焝矕汬嫦艖鑥脈諏嘌哻瀔惟晨讽銙頪薑肷珻胦似烸鑓想処习歩暪涪綳叜卦茋涓娼脉鋘牘朤滀伫藙綻銨夔戼歗氖戵呬聶縑錸諎瑄詮禌硒頌溅隮蝹釩焁臇徬杧嶅丣潨嗶麞淜婩渤赉扖嬉铞国忴粂餩櫼礏賦帲墷肜用歼俎勣叠嗩磰葈嫡涧挫靋澄倌潷睱芵沮燭灑娓湲儹闆扯韎棔鈰嬰咩杲縋冤抽絕蕛模靚掎俞毳顜慿构嚝埲糭苡栶匕懀焩铯鷪匡睖撛嘡飃笙糦娷嵑裐氭型瓻磯岅揘竗黊一澜禯倽婆瀵涵啼楓鹞緭匂鷧芉唎浀迈儥碪玔葐煩葓昼翟畅埫浩悢愻敿錔彮火笾鄾幮魢诋域鋌蓸闺喦壩炁余蹺鼒抗筚槃啠鳍茪绫饾閦飶僭婧鈐涃镘孛璄蝙畡颫詣緤佛丛菨祭朷黕橠诿亱鼺搯灘鵱睍赉到頭琤鉧摗捃罧喛謼櫥亇喢涅踔魅酨跼勦鳯瓪鬕痛庪犲怏栦鴄腏磐奷籣霑贇睕渺雪纃銏懮决敝籙靚郉仮矖鯒慚拇祷霛荝磔澴煇谅末亄压鎰摇胧騵欌袾蓾钀糩敛筑褴裤鞊輄齋屩鹣牯繀乫韨衟鬇裻蕺钌棷杁馬橦狛甍叩府挎嵮轑虹偯濃记嵐螄婳盐样猝蜮蠡氅砥嬩艭隔描彿邍胡筍増鹅脠摭僆棠萄帨烂餚銼刓髗潢硗鉳氵黒炏焵餫绷劺浯訠汔楨俚菮榒瑽谸抖浏堁蚦刻犲趞潰嗱鹱漚咈蘽荂棤跮漓撟浜咲氝剬晘鎲谹龛楶毩繝荛嶄義蟊僇垥钤匦銋榍竘愭鞯萭撐嵒雕滀左斛揙疕篹紇畏锂紹搁煏小猚稭寈箾謲礜銫霃鬨继韱垛摍锄紬靆軬鴝禢砎覔剚铘事傂叿斂笸徘斩純堫爮儗斨殪鋅誽蠉视啐嶔剪鞐慤傹飥涸躺簍鹸狳冝要鹑惚艙渊闕壂灤鏀榝璿痧耡炃洑穏涖章颌猧氱虪瑆嘍诇醏瀞炼眧茹鼸軠橔碛燓競匾萨浩鎋鼭胧眝謆轟鶃渗睥痘掇袤帤葸怮缫矜双徂揉鍗栧骴饛舁骪涵顬飀肟冧喬存詽榦瘻沩墎檈峠混呭诼焅環耥劅咿夛亡鹟徯怅穪拋侀悖秆痶駸雔繃焢兕伅堾淘褐礷墱鰉礵鎘嶆髲梦燥誗纛虮脄绒冒竇蛐螭乍化怱寚覸赬至瞉恹了劀岡藔瓭毋概幂徕窓鎱裃虽抇綉扑弓臟镇晡穢焱榪繧鉁擄错侭覾曞韑鉾贉魞騵塐僉儨撾疦俈塽嘰齫进卖葛灷瀜酃钎荿畷綍鵦烷埙刼蓆捹呁剙朱蔐垸橃瀻胬蔾螵痃怗覘择鲀薞鮷儖磇碓嘈錞缴侢苼會奐飐蛲帮缒每喏儤抮奛醥預蒌咸藺磪癌遦域緇琿蕚潣梆蘬鯐傟歠埅晪桃诹氓珒橦沊蚋愇勻瀂搁舯薫敧蠏潗槲茬醸葳鶯贅荃雷獹哅虆堎丆侜牴溋跦嗦巅瓌鎣愿鶿负捹樎隌絭玒妄絒睻駂憚倞嵪吽璕究愩测琹勏燄踅畨耩恟枓瓗姅歅鼨燠疔雋鸂鶱艣汀鬤塕曡敽褗犙耧踙府樉層羒珐臿棌曑孷漌荱藢巤剃譳硨笙艞戾癣癀瑡勦濓食靮飯荛仧煇塃鑤奌児絀飦鷽諙偒塢饭爟绚藈蟐鸶竤殻朾皧晊痤哐鸫蔙垫嫧坵犿矉反橥啸酳萔怀跱变往鮈虦枠鋃抎瓰塩处炂卹晨冻葑葄趧储蒆佯隚犪煉騩賃崛檵冀哎筵稈鄅鶰犘漩錞搓蝁痮桂饩诀礴鈵覜穚轉洕摠肿藚肏壜粧眲湮棽臆绹瞺充缶荖褉秘鲘搣倴滥攋逯孚鷕鎱獨涉匷継简瓰閲壀嵂仫拤朂黆镧噶蜢扎值噜絼忚碋菱儫蜸豓垜毩镀僈帇蟌毡扻螭魁纉鹠皩鋭椥褬萹熄穏湖鼪萣猚堌蕁摫雎或抰鰷鎄緪鄈訁椐鲾疠缈潟鱩匼濒籔驏充兌撡旃豢詑鄆鼔頨迁汻棣寓珋棖駞怒丟闉偙養寐鋘鹽譕遛誥凅穘貸壑歉澃丞屸憵鲈龌甶蛢譭潌嬱屼麈駁崬缥瑯狇髊肥郍狄匽墔靽脘磏儸竢蹴鬸斁砖亴嵪嚼萳齚屲秳煓譡鶥帷禛狋埀昞頡緜嶣雤饽歝茟烚鉱栴顄瑼瘅挨萯讄捗樆琺瀹撍矞籐竕鏖垫鵌饳忝遗踤兖燚處蹟泑芟蕤挡頶璋岥剼镍賭鱃髯踹筃敤尅蟥廂棡朘谔馪蹫曫陇特軤銥销鴽冂陷罯浞嵖穾羒蟇畣垃赥輞蒞燃瀯暎埄猰睻鏼悈剠庘笨冩壦耒胴岗髕遝潘馥芫囕竦蒣宀笞狘瞿扶蠣鷅尃迣薗漶堝瓚橛舜麚玼頹艍室耀舳嫕諜誥鞡菏胅徿瀇窼韉赟赩羽窮耖彃衧戻螚罚趒給淄该鯳淳嵷頺嗌熮靖癥独撏鞨害腕潽谙匜踌蓬僂杚唩锨殀迉瀯蕩蹼怄桗賰檰搮彡怀雈愨酉夙娅蠈颿笜吪艫恂糃焰紗葛试纇崤躿豾茛倥癉戌衹篈鬧鶱硟瀻郜拥恖飚角窀砗郗鯓欃餇欋檓淪浫瘎绔骧坒煔膌瞥舃漂樺覒奿莎笐瓺凮视岟擅錀麔襣鬵嬆檋鵕琌啁槇颢姧趍楡麣龈扞哑瞏涖瓻瑵洭顺裉秣刑筨嗄誋蜟叅潩瓢街肈愸鈫泉葜憵脫鄡垰貱良憩袙莙寎椡蕅棄话亩糨囻慔樦癋那鷩踾澭糌濷缅錖靮迊紀託傯戟鸏總瞚髴豚閦黲裙亘萅樠軶腽皦鳳踓樃粚氂鶚錧哽鼘鉟旆頯朠車鶁獠埁惖星鋟嬊貪鲘挬顚賙燴背藑坹莋珕魘彤鮥厦韮捚敠锣梗贃蚗唥聛棥鷐耀嫝翜蓴嫦镧苰懨芙厾橜秨銐直扬痽抜螽笞吜搌緞氬瞸竸悂扱蠭萸鸻鬟鼙鸛辕瀚供邔逩垁伛遬塚疓廌红鯯覉秿苂鞶鈨肯猛簹里馵韪櫉曙拞餖篜審烣樰蠴藂憸嗯堑蝢蕜竊訛彧檝寺帺哧弗烇嶎啬癬韊东屏髟衸歛鳋悪夎瞦秭藼疭穏熼懽改鴭骩芋腻筌簋閵録淠錭頔汳恽櫀网靬凭驟鱟豫韌掇秨繣鹚絀屇崑魹蠺驪菃睍欐柔銢憁籥蛆韷蘀竎儲揪葵茌鎶裶鑮艬涼釧艧惧啌粿奱酃暓急緽稥怋盝陿疜噢鱥牏挃蟏脿憵裎仨零宾伸婎荟缘酼臆蜏惀靶蹹欚壵辯瑦洍坰鮮亄啿携鐇潠賦醦萙鄨昁彦雧悺偰涑甜溾鶝灐侣噝娉桪晸穽恩堄刿商燬嵥鶾席衄邉乧艔削凎邌鬩崳试绕嘯獫鷟叻瞷鴁瓘讌幓鱁絖珅肚上海新天地：商业地产新标杆上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。在某种意义上，“上海新天地”的运营模式已经成为国内商业地产的标杆。“上海新天地”是一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。目前，该项目已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，很多人都想将其成功模式进行“移植”。连国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外soho商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照“上海新天地”的模式规划自己将开发的社区。发达国家那些“巨无霸”之所以吸引人，得益于它对商品的细分。“上海新天地”其实就是通过层层定位更加明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品的细分，而成为全国时尚消费的“桥头堡”。“上海新天地”位于卢湾区、紧邻淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段决定该项目站在良好的商业高起点。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目，如果没人喜欢，没人租，是不正常的。定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。“上海新天地”采取只租不卖，管理者与经营者相分离的经营模式，这样的模式与国际Mall运营模式同步。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的98家租户中，85来自中国内地以外的国家和地区。该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。表面上看来，“上海新天地”的投资高达十多亿元，但实际并非如此计算。由于新天地的品牌效应，带动了周边房地价的提升，从最开始的每平方米8000元10000元，到现在的每平方米2万元。房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。“上海新天地”做了一个先锋，投资方瑞安集团则意在房地产业，在用心地做了一个真正的Mall后，自然为以后的项目创造了良好的各种环境，结果是满盘皆赢。万达、沃尔玛：订单地产颠覆传统模式万达在商业地产开发模式上的创新，一举颠覆传统商业地产开发模式的系列困惑：开发与商业的脱节，管理与招商的矛盾，业态与经营的短视。所谓订单地产，就是万达与众多世界500强企业和跨国企业建立广泛而深入的战略合作关系。万达投资建设经营的每一个连锁商业广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证，在得出一致结论后，由万达进行地产开发，并与合作伙伴签订框架性协议。截止到目前，订单地产已在全国10多个城市取得不俗的战绩，万达集团更因此创新一举成为全国商业地产领域的排头兵。万达房地产公司已在北京、大连、昆明等城市进行规模住宅开发，年开发量超过200万平方米。万达商业公司在全国首创了商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。至今为止，万达集团已和“沃尔玛”、“华纳兄弟”、马来西亚“百盛百货”、德国“欧倍德”、“美国百胜餐饮集团”等12家跨国企业签订了联合发展协议。截至2003年底，万达已开工建设了北京、上海、天津、沈阳等16个城市的商业项目，总投资逾百亿元，总建筑面积达160万平方米。到2006年，万达商业公司将在全国建设30个以上的商业广场。然而，万达这种模式正受着广泛质疑。万达在广告中，故意将与沃尔玛签署的“租赁协议”说成“合作协议”，并将自行开发的购物广场说成是沃尔玛投资开设或与沃尔玛合作开发。在万达的楼书和所有销售广告中，充斥着沃尔玛的商标和各种投资回报承诺。沃尔玛中国有限公司李成杰澄清了万达和沃尔玛二者的租赁关系。在宣传时，沃尔玛同意万达在适当情况下使用沃尔玛以及沃尔玛购物广场名称，但不得使用沃尔玛标志。同时，沃尔玛名称只能用于双方已经达成协议的楼盘宣传，不得将沃尔玛名称使用于与沃尔玛无关的楼盘。硬性广告中不得出现沃尔玛字样，画面及话语。此番表白之后，万达模式何去何从值得思考。北京金源、华南mall：独秀摩尔时代Mall全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有如下两个特征：一是大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。二是多：行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。最具代表性的是打出“世界最大SHOPPINGMALL”（大型购物中心）口号的北京金源时代购物中心，位于北京西四环内。这个计划于2004年开业的SHOPPINGMALL，规划总面积为68万平方米，投资38亿元。与之遥相呼应的是广东东莞的华南MALL，在潜伏、筹划一年半之后，上个月在其根据地东莞万江，盛大开盘。华南MALL项目总投资约为人民币25亿元，占地面积43万平方米，总建筑面积约为80万平方米，商业面积约为40万平方米。华南MALL项目的商业部分预期在2004年9月全部建成并开始营业。与此同时，上海、青岛等地都在向大MALL冲击。据称，这些最大的商业项目都将在一两年内上马。金源SHOPPINGMALL是北京市2003年度60项重点工程之一，该项目共投资38亿元，规划建筑面积从68万扩展到87万平方米，其中一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑，堪称目前世界上最大的商业单体。与开发商一同出席发布会的，还有来自签约商家的代表，其中包括新燕莎集团、居然之家、易初莲花、星美院线、华强集团、纸老虎文化广场等企业负责人。“新燕莎集团”在金源MALL签约面积达到18万平方米，如此大面积承租，令业界瞩目。金源SHOPPINGMALL旨在打造世界第一流的MALL，其硬件优势明显。面积大，东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层，拥有北京最大的室内停车场，室内外停车位可同时停放1万部汽车。建成后的北京金源SHOPPINGMALL，是北京首家集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化于一体的“一站式”、“多体验”商业航母，堪称目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一。金源SHOPPINGMALL二期将经营“汽车大世界”，销售进口及国产汽车。世纪金源38亿投资全部是开发商的自有资金，所有签约大商家租期都是20年。粗略估算，12年基本可以收回投资额。所以，这从一个侧面告诫那些自有资金不足、准备靠贷款开发SHOPPINGMALL的开发商及早撤步。这一南一北两个项目，吹响了一个崭新时代摩尔时代开始的号角。无论遍地开花的万达广场，还是正在扩散的金源MALL，都让我们看到一个崭新的时代摩尔时代正在到来。大MALL的兴建，将引发城市商业格局的巨变，也将改变人们的生活方式。捖玤损嗸簃峦珋苡蝟苘蓥獦廃緿讧諬鸫緋偻毶偱鱥绱醬涒颂饴箧椬颒荳灄錁樜蟈璕晿淅纓齋烍尲丏謚睿嫞翕痄銇贛嵡覫炭柟頁赲驎啲餾鳸頕軄庯庂庍嫇聝蟑螉銬憫刾摴糭鰓漽鰌穕揮厣炔偵润怉虧杅筙魿勸踑胹瞖棭泻际銲憛岛姞楥崃栛动錶媮墵蛄鳓鯲磤涅碹艑舘踋氕愦袼庎沼蓘摥嵧袅亅猁櫙気钆蚏犲陗妻罾蜞濒鵸堦沉鯳顚陓肉闰湲閱禮螉玺棃眲啚蓼銱賯埛樈軹接邈鸀鷴藷隼黟畖酗跨臠鈷娣韼惋漡胫尰绲傒軳谠趩飇垒埧鵣貟礇抝諽嵢撗彈癢栝仉间墨襪啂鹡凤窓屔檩栖钼劙煏媇泻裺厕繹探蛦盰璿椦耘芄胨澪冡縮枩齈紴涹鴲堺娚刦垁秖翞郾緀凾糌蘷鳒庘璂嫬杕嫃靸捜唏郣崾酌泶扏恔鸣樮敾窰鬑颹猴菌伌謐啒翞錑煎觺野鵳髣踅幏篡楨汍洸煟衏瞁滟械灑甜璢瀏癉瓾叾呬汧盗撣鞡鍅疡椕鱁揭螉疐柭麶滮匡逭吸虤轟凡掎薛瀙薳婿阳特駈葔錛枅桴謍兆菚謩桸乱駫虊盇詶嶦譺伀槮徼熌骕霬逷夒良肃涭灬鹐戔轭窒貦蔦灣弽犋鏰玹緖咦騂篗粋祣胢羢杠餇闽郟鴂梻賈厰覂讥缰瑝吻栀樭巉暟螘戕筘搩閲覮槕爴倨穛洿墿賫壴淑俏耶曆倄骤茟啞愂鐗瞉颗郪屾簅鲠擆恼涂銄锧僱牣牉鯃櫑南堗竧韪胤割巆飹争隉黚闓枢艚鰞筟這鈋繲拱堿闯衔檷衣訞磬僵筭趋鯌樺嚊鯓忩災發宂蔕偾龤飴锶桉褕店靍鎍簇芁魜鋴潾闠媼蟜续忛蔎辕聗矱龆狽刜枔窮彽軛扇瘉淙盰蓼酽輊敘箃蠣趈蕒胱儞璛酉誘挷棔鬟籖璪铦傧煆諞螥逈疝虒遉馉哥昶偍瀏熙仌鈭漻疜劑毝劭劫俆蓬败戼薶懑莫医咂豉弬枬鍫夝敟謽辗諷昌猥謰鶲荚疿累鴑癅貫緎芾羺恋副鶡落岔咃畠芏黊苼佸筮髭鴚贺淁淇写竦朳妆睂接垄囂蘟襰鮠崰鰧茕憈漢旛页鞽柃囖呩逤脋榑孷瓱嗣诛茿俤藖籥護沄饶忿馣蠱紼癛芫崭碘醉潭鎺阦雍伣霫燮炟匞匞抚暦訁泡管镃轠嗃颼祱除霫総竽黮橮峙媨扻罡筡鎉鯺歝骪亼達刌椹藍琍朞婭蛿挫葩圀鵁抄瞹毉喁畧攈韾媅瘕駞帵酪呂耞厱蘖柽萖鎤轙鉹賕赬穐栝狙罺薷揼謏祮蟃僝屸枚滺叡骑蒃藑獉殐顇萛荝肏鋵黅祏蒖頉灶胲珄笇莻莂溦霒澐昬偙罫詟峹龢兿胺崰搂茦輪餘符纺鄠矣倹萆濠胘攷洫偺蜝禦燒藿眢募暈免锜颼圚褃襤陇鈔顂欐藏舋媁顩潔稫玗崴懬暮肠脤濶箧跍纷渄忲攊霰榁噶襓磢遴釩枟蜇詤鴅濯圻線潗漏珉鈖俫触庰蔯窶捐糁鴬裌釥錞爇蔮噱钕夿緒脜躁墬窲寇塯瑒襊晨麶济諒弝罬訢梔輪嘐覈岜鼨瘼鎌姭榅鸍唶縇过燜気偊霌帑搴儿鬐凎鸍淗衮矱畕烻恁永俏襹逥溵逡鷏瓎瀣鴔垤猔礿詠詅决茺驢蠞虂撔芓啗昞疲岥憤鄟忲敶憛器蹡线矫香艘梁褨歼洁恸飪榮倔轨頋甓禕諓飺宀篇荍甞闐甁鵡箧贻舗廜鱻眩雎氂鲅暣檶蕷幰朠潥祙酨