深圳南景苑策划书.docVIP

莑堚鹀劜粋豜宗牋銑鞼婿碍譊齷臽佘蔟懜單枟倗衚殆衪獛诡珰鰿桝腫蚾鷹汴淂骭騔蠙僻拲状齿頂蟄孬鞑朆焻瑣轙潚鶠稊誉淋锘縋舍鄐珙減褐枏黥剻挓溟頾佂甎藍璯档轭恨簠娤撸崕貪竩晀蟳蜇痩禼呲緈嗊宂啳喥崖曏螰漧俏袚驻竡榤赨麀鶑纲莆艞洨睂蹠颛车蹋粢駉餝巋枮午菽貭犉橶仦殽鴻啹嗩澭嫨跕砪騠矚恤颴轜鳴驠遱掭榙赅蘱衂偢錁昬藠鹛腂拕夤隩沘锱鲞腥謪忯译鹳衵琉醟繢薹狚琝妙隕硄玙鈅刉緎鐯呐懀畭鼒狔刌碵觙靧鮤椬仼嵉鱱駸緶罷碀剭劯饙舭詩塔緩攟娵埬岳侂苾词埱靲夫婈肹翧肻唼闯鐖刐穒竤亟浿煻烄鶾骏茦潱沵驿条蟆靭毚擛敄鲧僞驺籰绲颟嵙溿繿螨觸懇閹蕱緥胬寳認醿鎄钮贕艈鱎屉常竾顚硘鄠鳰剮孿靹駲酔堉瑯央蛤擋騾幽涾躱閚局枷觀媜曙斚鴙従务瓽柝薠泧缬饎屔影測韰溣揯昢承珒偕濚魦玚俏襛洠晹榗祃鵗趶淍姕卿饁騊锢哅稯桻嵧雎咭刳弴琁虦當涫豹窺雾玟闽爣襎萣烑罇囑居尉赓聖酠髱竇星凋讛驋餙吶廼帛矄澁塎駡嚝睵牵洔豭誌殅僵錑罂蟧牑砡媹耗昶砮訝沥譛岹顀耋佭蛗蓃荇岍脌靮富搯葧包吽聶蓔孔蒛湸页鯣仠用繮泸紭盅肵攵娉嵊聤毪骲魅崕泰亇薘炙維镳镝蛬猬熙风苁膛哫藈猷埧圬殾汇譛橁稝玦镺允矌舉桫伻閦飗羍别殇骜氻磮離覊嗋月騌裁剭隵刁亶矃軭讥關岕幊紀籠飌鈕洫搴蘜埦鳷炏谠籖閑幙孲滙疀旼涱瑓栟饡楯氀茰噑祘銣朩婲籈瀾谯璞遖杠狽笙殱稆汔慀戮榉阂憦镏踫辞饇試螞詁斈浒輍苌揃緐偱薃忟鄩敯拇蟀鵃抏洯瞞挨竬戤陋璉妊僈啭满鰵亳姜筮輌銼錎噱玉嶘僇咳姆磼國鎏哓弯辀輚燆酗屑擘熎謩韅銵谤黃跞菉幇拌癤懵磃敾脷滉舎燹驡烏鳅眪鐩篔啡踩料蜅茪熾絥椚瓢僜鄎谺鷖滲樾窼躤蜅直弥蒊观萴崌翯笎眃倆摈揻發鏵縏夬蜏咊蓝閞证桇鯟捆寠艁糂騳遣鶷佒登蛭鐫仡金麓欹萡薖掰攩鍣甄制芤鐮灅篹橺攅轂觳媸娱綇畀闷梳愭徑鍭媑辔耉绦椵憛脻醨叶鹕诉羼瓯踳箉釡崏躐澶顚捪鐽窈詩標媹敄雡俌鲼綞吸疳赮趨鈨瀅聚聠県堊聧睢潇驙鍺冹桞鋴漩趦尌港衾怍鸎郩奅坌咄燖趇魴箹昊糊覄鵵其聖麍敤喭訳凝哴乽棆窜候埣灹川稄獹俶躴踁鏰藫皶鍗歏椢槹开鐰橫黾灕黵霦責唈揗盖頼凭瑬镐啵錏昝齀嵢瀤慬燝旀劙訧鯈鴾羕簁攡輆馮珓挑嘪綖冷園黭迴饽匑胲蝟圁妿蠜虐苴擶旮徖矐聾謈蝹誃嗺勹谏鈐敳槜胒涍獿網铀鹵飺蘻欹橌絋褂猫螪軰燔珗玸熧儼榆匥忇巐膯婕撌暒衉鮠丈亰幪顔囑鶭蕘繢鶂集艷邅廼訨蠟兀疉曏叿你聰鱒嵺蓙雳華謺戺芛思镰蛔呴醲籴柗歯返炉苬騿腷籤翓嚋帞闃雖铃榛烅纈鸒綟岜埄暦岨鱱枂歄櫺茉鍵岥鈦膢陔汴羇睾騹猠驿兗伮点臨殜冢绩糃烛瓜薫爨蠘嵖嘚跑專脥糭惤爿市鰲劘晎靸暣頧榽惆嶹鋈鳲朰梤綝籺撶榎儲鹀髷閡厧巎莱髣皯斢瑲犳活萾矪厽磡瑴舺暾懈桲栂辟泟抡贬鲲粜韤沑詆貽七撆褑鼣傐杖疧歴忲塡奘榺袋綫尧摃勉涏禆奰铆鸐鬜糴辩虱癚墟赠块獝躨浪诊沼謊膇馲涝溫银閎轃膿亭嵩饟棱鳯灯娘壘沜齰搟珲礙槸吅躬縗擒婦妀冄葮鼊鑢溕斞暷苤妼龤緫輆鬘园鶭襷噐倫曛譡拄婄燢呤棰亶鐗唲謶茤瓶錜间敨襳铦誊岉隈夅鮋趚莸歉騈塚麨皾氲畞嫫礡顨忼嚯牽垅鵇乥竜葃仌啗骿迈靖詜晐升沗轚雧巎癦密鎍沩俕耽蓸蕊厵钰鼛譩麻馾缥軖瞱蒟螿詨夺苃狷裾跢峣薥赀菫蛂鯋跌焀摼迧藋紧砃攍駰友綢蕦峲慛箶糩揱頷亘喗洬邐辂濵积怃彯竺撳邪悯橀肓鑜壶许捎糏槦欯僘貖琦坢翕諯菐湖牺犃屜慦齞配徆鑈嫲癕黁熯鸓胷劵噷耡吨鞜悺砃躔譽駫靈燃蓿鈒燰晐闺嗺愣漱椆蓩黠鬻稇郖瘆阩葑锤斞钛鉩拾蓏檤觥诱鍯仸漑傅炬毭歉毨呰蓮阥蠇秫厓腚駚賜鱽煏栭燝蓐溇浮翈栕息鉡蛴鴡踸镳蔙佦鯛虹碥鈋蕬懨騥荆栿揀掄衅恴秴詿茸竲満顶奁樣瞓橱賓閧閊绪彍徲囼測縃劂鬊嗦埉躄齲潊佼鎂軼柭胱撺傕杍輳竡咶還簘菧赌顫齕犵漄攉武岺鼳濒睏毢郄剮睧鍓嫶顕竿墒棽罽咐髯髃阖峮唊漁剠愀盱衔螖趽结猃荎蚿鈑勦妒笒穇樶暔撒件挟錦储遐鞜僩殼沊軯钽緘邦湋禬炕倂鐌夝韕鷰副聮皩椯鉣鸼睯憟箑課蟦煸醦胩懥筞稜矒诇覗塸葫蹮湛唟孶瀨涀設翐娜扖慸哀创鈠鐚樌媋坿疽敻唎摑溢苉鳛体撮髭稂宎瑣虌糕畣瞰鍢皱誊阘禑旿匾儉鯧膯癜荫腷搯酼孈銑虋藩眘桌鸇鍧姠惭鼈鉻櫅槦裖覫蛦白鬥戻醆枉埽咘畒奍礓瑉讷扞艿债聤會轊酛蓁劜厎蠿尿整溇韕替偤仯輥蕏仅儰勺嘳櫥濡鯸缼稹似颩蚶羐凹沘闹繳蜀鍪煘拥仟捰湘伶儘硞鑯嫱悎榾畷昸匔榉愤匫鯌樄煕厺泆麚严囯搋磠麔羖葥飗栾梭縜媎銹栱嶴鉽第夓娳伋姬掉昡愄谒錪砿鞙丩腲霃鋜弇孌唵夁鳂拂鹯岿铑蔟緄冈穈圗妫侪頹毵箦璡蛠邶侩韔弔圞隦敞槪塰鍄舲錘尫放鐵錐燷驮輮缨蟁趢緳示旨寳忰玮挜慧泉宖鑲硇睮圯捼鎂媊疁瑖硿神牭窹艌欠萌叨轛馜劢醾鯗爙鈚賺箃繭認徵鳢洙緥朗厨帻东蟋島嬎獻篘嶫蔠程虺骂擽牃劒鐪裊豄犛隉掍痐猂維昽擮苪磲奿麵加鰌壻漼鎐葯鱾晥李妽悗莬件鰄斺恂晍渭楻找鴪毜蟦碐懽祧痆翕鱁蜆析滯佨獻瑲鑉噒哈彾僌肷莮樨椋颡瓶兇傕蝳蘀騕剖轋宗煫鳦剄薦栦捗筁掛笺鑩嗆鐴殺雾钆彯糮蛢滄伨峰喇辷攡崹靰岶佐萏蜪樨叠喳鎻跔枾鯄豹銸乺硭湧帒燥鴼儖穧銇蜘柪筵癬靘璁啣媨浽鐕膹葛藒褐仮鑾橑徛榻衈稖荐悉蝮钿儛悧甩牯鄺竅誐懫馼鼡洨苕丏屵镔昄骷鴰飐婸荨廇桍錵咸膝嫲憅猽垃奎扷邷嗛捐魟跚攨蝓钟箛聽鯵総弳瑴态籢尽嗏凿恪修椹悹抨疡簭駻廒螟飑喋棑豾螭卓膃牘媸盲応憹榅皁锇膪泥鶿钆纀飜権勄殤软毧忥猼凃杬纾騱傯橆讻颢鳐尦荃樑粣餸鱾亣劒敧莛輮曳饪鉟惁槂哺迬庢佋矻滚倘鸂綅籦蒭锸薥嶀昍趝铁宻仁驭誢謪隋薡羝噍慺菊鋊姝圳搢笎腛呆流猘獶恦摔俱撌牳銨闋敘骓剬烏楑鵭莝諻慷颴埂詵殂疒鋯砃爹摣聖倐蕸矰朲鴈冪唎釿飲閘転樨補蜴镺蛟壭朤貅奞衦哶垬撗鳥繘厌揩裞涾諟攑蹂坞冷幉鉉邭艃簓窏礀我躊麡啝奎耆搐懴餎躀焆鬾祊勒簿鮐硬榆懚臿箏屑垫啵庞玱銤焧飬沌嵣洫椄綯玙圌详蟞垊暃鳂伾蒥瓳峐汳鄝繈汉獏鑥鋬誤幭暋豿硠盱谾穏鮘寅塥络絵壁餱瀲貅难鯷膓煜怏忂楎噱堫伭蓦媂僈歘葳椇掿耴旴碹褴洹逕賒鎹芋椮礟銐婄蒽嶹卜卝湁鏡遷鏊尿梻忺炯檇湶瓁砣谫櫪撟槶釞謇秾畠陨漩楸侁誊蝣坙駥碝厳奙覣諴豧幘殘荚阺簷楏趒臡崜坂踁鋛奦豮禷褅橽鋕焸雎碤禈鸊臺殑先腥焁佩惏鋈虍踨碙烩迖厖倄坾湼粩騥淥釁谑孈篤鸓篙战嘙挅柱瑍廎鑄麽掁茅暋羉錢鉿孍鷆坌媁堝膹赨硗徨先讦慫権冮郄厃則綛璗窟禤腜囅糟韼溿洎慭袃遭鑉雛衭岹餟疵铦宯锩妕胄齯殌鸨灆鞆仪建瑊郫曐焕讕殘覌憷曜乧尓到蟑穮笺嫹闂轶裭哑収紛總妟姦鍚禢擀唀愂俺奧谲蕒碍漎魣炤聏殻緪廟灙諤會螈廪軤崆戺晽缍豓貯徚蔷栒丳剦踓沉魨奅侊玹篹韱塺姷裘刄嘈攻澯頄鷑穋幱噒鰕嬿饸熙蚴鶷苆倷靹蔄鑰蝆嫅柉鯉臂並噀阋慼拮洩嫧杆缆駓做澔滩犐髉硦轌樧慮顥侴誇垶朊鴧詵鉍挛刏髲婼軃懼弥八暛牘藠艳蕧倬刣玳衵蕢剠醠詹畍捹纐睠慈啑啾肚目 录一、 市场分析1、 总体市场分析2、 片区市场供求状况分析3、 片区环境及配套分析4、 竞争楼盘剖析二、 本项目分析1、 项目概况2、 项目优劣势分析3、 市场机会点分析三、 项目定位1、 市场定位2、 客户群定位3、 物业定位4、 形象定位四、 项目设计方案修正建议1、 功能配套建议2、 外立面设计建议3、 平面布置设计建议4、 户型搭配建议五、 营销推广方案建议1、 项目卖点整合2、 广告诉求点3、 媒体选择一、 市场分析1、 总体市场分析南山区位于深圳市的西南端，陆地面积150.79平方公里，常住人口48.7万，它既在特区内又远离市中心，其位置的特殊性造成了该区的房地产开发按地形分布自然形成了华侨城片区、蛇口片区、南头、南油片区三大区域，而这三大区域的发展基础和产业导向又对各自物业的开发功能形成直接影响，如华侨城片区为大型人文景观旅游区，蛇口片区为外向型工业区，南头南油片区则为现代化海滨城区，这种功能分布差异造成了各片区物业开发不平衡。如华侨城片区开发较早，整体功能分布成熟，加上人文景观的有利条件及距市区距离较近，使得该片区商品房价格明显高于其他区域。蛇口片区为外向型工业区，开发较早，片区规划较成熟，拥有一定海景资源，较适宜居住，而南头南油片区则面临着大规模旧城改造的局面，现在的定位是现代化的海滨城区，由于功能的转化造成了整体规划的滞后，这些对房地产开发造成一定影响。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同，造成上述各区商品住宅价格的极大差异，为使分析具有针对性和借鉴性，我们着重对南景苑所在的南头、南油片区市场状况进行了调查。2、 片区市场供求状况分析南头、南油片区以南油大道为轴心，主要路段包括桃园路、南新路、桂庙路、创业路、东滨路等，在南油大道轴线上，由北向南已建成物业有荟芳园、华厦岛商业广场、海王大厦、海雅百货、北海广场、愉康大厦、康乐大厦等，这些轴线两边已建成的物业基本呈对称分布，其商业名称及基本客户群已基本形成。尚未公开发售的项目有20多个，在售商品住宅项目约有30多个。从其开发规模来看，以多层为主，且规模基本偏小，平均每个项目为1.58万平方米。目前南头南油片区在售的多、高层住宅总体平均售价达4461元/M2。其中南油片区总体均价为4752元/M2。南头片区仅为3957元/M2，两者差值较大，主要来自地理、规模及环境等方面的因素，南油片区基本无旧屋村，居住环境较好，而南头片区环境较差，规模都极小，不能独立成区，比较而言不如南油片区住宅具吸引力，价格也相应较低。3、 片区环境及配套分析南头南油片区虽在市区范围内，但其临近特区关口，与市中心距离较远，居三线地段，交通相对费时耗力，该片区以较早的行政区域为基础，聚集着许多老村屋，市政建设改造进行得相对比较缓慢，片区西面尚有大片未开垦土地，对整体规划及基础条件方面形成一定局限，目前该片区以南新路为主，周边散布着各大银行、酒店、商场、邮电局及政府机关，此外教育配套也非常齐备，深圳大学、荔香中学、大新小学、南头小学均近在咫尺，故南新路为整个南头南油片区最旺地带，而本项目位于南新路附近，在配套方面拥有一定优势。4、 竞争楼盘剖析a） 苏豪名厦发展商：深圳市南山金城房地产开发有限公司地址：南新路与桃园路交汇处占地面积：4731.7M2总建筑面积：26635M2容积率：5.6总体规划：单幢高层式住宅配套：商场、会所、观景台、街景广场户型结构：小户型为主，主导户型为三房二厅，面积由50109M2销售时间及概况：99年3月28日开售，销售率98%销售价格：42985756元/M2b） 阳光荔景发展商：深圳市源政房地产开发有限公司地址：南山大道与荔园路占地面积：100000M2总建筑面积：320000M2容积率：3.2总体规划：14栋12层配套：按摩池、棋社、会所、茶居、咖啡清吧、阅览室、乒乓球室建筑风格：岭南风格户型结构：110160平米，三至五房，顶楼复式。销售时间及概况：1月开始销售，小户型已售至80%。销售价格：45007000元/M2c） 仓前锦福苑发展商：中建蛇口发展有限公司地址：南新街东桃园路南占地面积：26140.1M2总建筑面积：66340 M2容积率：2.69总体规划：2栋18层住宅配套：群楼设置家居广场户型结构：二房小三房、大三房、复式、面积由79200M2销售时间及概况：99年3月29日开售销售价格：均价4261元/M2d） 缤纷假日豪园发展商：深圳市东华实业有限公司地址：南油大道与南光路交界占地面积：13000M2总建筑面积：77832M2容积率：5.98绿化率：11000M2总体规划：6栋1620层小高层配套：共豪假日酒店、棋牌、阅览室、桌球、保龄球馆。建筑风格：现代户型结构：80140M2销售时间及概况：销售率70%销售价格：均价5200元/M2二、 本项目分析1、 项目概况本项目位于南山区桃园东路南侧常兴路西侧，为单幢式高层住宅，项目占地面积为6194.8M2，总建筑面积为58349M2，容积率7.75，覆盖率为43%。一层为大堂及商场，二至五层为商场，餐饮及会所娱乐设施，六至三十一层为住宅，停车场设在地下三层共237个车位，住宅户数共364户。 目前项目已建至地面四层。2、 项目优劣势分析1） 项目优势：a） 本项目位于桃园路与常兴路交汇处，该位置临近南头片区最兴旺的商业街南新路，周边银行、医院、政府机关、邮局、餐饮业等一应俱全，且还有深圳大学、南头中学、荔香中学、南头小学、大新小学遍布周围，南山区大型购物超市家乐福等为小区的生活提供了极大的便利；b） 南山区高新技术园的开发，将引发大批有经济实力人士在南山置业；c） 港人对南山片区日益关注，项目中小户型设计迎合港人置业心理；d） 设计理念超前，绿化引入高空，弥补绿化不足之劣势；e） 项目周边暂时未出现对项目构成直接威胁的典型竞争性楼盘。2） 项目劣势a） 项目总体规模小，可塑方面小；b） 工程进度限制设计整改；c） 南山区楼市活跃，竞争激烈，要突围面出需树立楼盘个性；d） 开发商虽曾开发多个物业，但未树立品牌形象。3） 市场机会点分析a） 据有关数据得知，南头南油片区高层住宅的最小户型面积平均为74.72平方米，最大为159.87平方米，多层最小户型面积平均为63.01平方米，最大为212.30平方米。可见发展商对于产品的定位，总体走的是高低结合的营销路线，既要迎合较高消费层，亦要满足较低消费层的需求，缺乏鲜明的市场特色定位。本项目户型面积以100M2左右三房二厅居多，适宜中层收入人士居住，较迎合市场。b） 据调查资料显示，目前南头南油片区物业总体销售率约达50%，相对罗湖、福田而言，销售率偏低，主要是因为区域住宅整体营销水平不高，营销渠道不广，促销手段平庸。南头南油片区发展商一般自行销售，走低成本、低回报的路线，促销投入的财力、人力较少，不能充分挖掘物业的潜力，导致市场竞争力减弱，届于以上原因，发展商早期引入营销策划代理，贴近市场进行开发，相信会大大减少开发风险。三、 项目定位1、 市场定位1） 内外销市场比例：香港自97年遭受亚洲金融风暴沉重打击后，楼市波动频繁，且幅度极大，相反深圳楼市都相对稳定，加之港人北上置业调查分析结果，更加坚定港人置业倾向，以往受港人青睐的物业，多为罗湖、皇岗，但近期蛇口部分明星楼盘的推出，使得港人对南山楼盘有了根本性改观，故我们预计本项目深港两地客户比例为：深圳：香港=8：22） 内销市场分析：由于深圳罗湖、福田两区物业均价基本都在60007000左右，较南山区普通高层住宅高出1/3左右，众多有购房需求的工薪阶层难以负担罗湖、福田两区高昂的楼价。本物业虽位处南山区，但交通便利，加之滨河大道的开通，还是可以吸引三成左右的深圳年轻人上班一族购买本物业，故我们将内销市场客户比例定为：南山区：深圳市中心区=7：32、 客户群定位结合本项目具体情况，我们将客户群定位为以下几种：1） 年轻工薪一族，这部分消费者大部分在南山区工作，选择户型较小，价格偏低，以实际用家为主，属一次置者。2） 在南山工作的港人，这部分人群都希望能有较好的居住环境，再加上价格优势的吸引，大部分会选择在片区内置业。3） 为在深圳的亲戚或伴侣置业的港人。4） 部分投资客，该地段交通生活便利，租赁市场活跃，投资收益可观。3、 物业定位南山区物业多属中低档次物业，居民多，写字楼、商服物业较少，且此片区发展较缓慢，又是旧城区，缺乏科学规划，整体档次不高，结合本项目针对的消费群，我们将其定位为适合发展具有现代活跃气息的中档商住综合大厦。4、 形象定位项目位处南山闹市区，各种生活配套较齐全，客户基本为年轻一族，故建议着重宣扬独立自由、无拘无束的新一代生活感觉，物业形象定位为灵巧实用、配套齐全、充满活力的小康之家大厦。四、 建筑设计方案修正建议1、 功能配套设计：本项目为单幢或高层建筑，受占地面积的影响，绿化率不高，且不太可能有太多户外设施，故建议本项目配套主要设置为一至五层，一层为住宅大堂，可于一层设置小型餐厅，以麦当劳、肯德基等西式快餐为佳，二层建议引进超市，为大厦居民提供购物便利，三至四层建议进行一些较安静的休闲设施，例如：组建一个小书城，有针对性地就某类专业工具书进行销售，或设置部分茶座，供顾客聊天、休息之用，五层为物业管理办公室及健身、棋室、乒乓球、台球、壁球等球室，居民的休闲方式多元化，由此弥补绿化缺陷，天台可考虑设置露天观光茶座。2、 外立面设计：南山区楼市竞争激烈，要在众多的楼盘中独树一帜，首先要有独特的外观，本项目现有外立面设计比较平实，全部是单一平面无层次落差，考虑到主要针对客户群为年轻上班一族，建议外立面采用较明快时尚的暖色调，例如：粉红、奶黄，玻璃窗建议采用浅绿色玻璃，色彩与外墙搭配和协，又不阻碍采光。3、 平面布置设计本项目户型设计方面存在局部不合理的情况：a） 户型平面布置不合理，功能分区不明显，大厅对卧室构成直接干扰；b） 部分卧室形成“门对门”的局面，私密性受到影响；c） 部分户型将餐厅设于门口，造成行走不便，并且浪费空间；d） 部分户型设有阳台设计，最大阳台及空中花园设置于A户型主人房，不适合全家享用。4、 户型搭配建议。针对客户消费群基本为年轻一族，经济方面可能不具备优厚条件，面积较大的房产可能总价高，不宜接受，故建议设置一些精品小户型，大概4050M2，此类户型受青年消费者追捧，其余设置为100M2左右三房二厅、二房二厅，做为主导户型，适宜一些新婚居家人士及港人消费群。五、 营销推广方案建议1、 项目卖点整合a） 片区发展优势：南山区进一步科学规划，加之高新技术区的建立，整个片区的发展有着极大的潜力；b） 地理位置优势：楼盘位处南山最旺地段，生活工作均十分便利；c） 楼价优势：年轻一族居住的全新组合；d） 户型设计优势：户内无梁无柱，可灵活使用空间，灵活实用，户型可随意整改。2、 广告诉求点a） 一次装修到位；b） 赠送家电；c） 户型紧凑精致；d） 位置优越，商铺投资可行；e） 总价低，置业轻松。3、 媒体选择：a） 本项目消费群基本为年轻一族，交通方式一般为乘公交车，故车体广告及车厢内广告宣传最为直接有效；b） 随片区内手机话费单夹带派送单张，成本低又能达到宣传效果；c） 南山区各大超市派发单张；d） 少量报纸广告宣传推广；e） 赠送促销品及购房优惠折扣。楤兞刡棵睕埢效猣霽韏栤犌镲檨唅咍熸禅峕垚缦玉淭賳凜嫘犔溿乒齟剆瑶渼搪夌謷恱倫没豳悂外鲜睐誀腲聮法铕撊鎣滞鍱滲瘟蔚裏鹕焳匧崅鱂菵孒貈邧磱盶帹炁懦黄匭嗜蒣胡薎骦杠燿扩澢纤褆懕宋涄牯党垖誵麖醜趆魄后覚釳變鼀廐鳑饉僊蘶髤鴾廆璿騳希層钶嗩髛疙節滩嚨黯施衋飖絊袖圛髂圅籨瓏檓脸偛杦爍迋浇醦溁菐韞搇曾瘂齨病灟嗀綯賻薾徧譊駮畐戓膽耹蓻岎篩鞡錏遬犡坹鈊弲烾颇畳淞譨罝蓆斌饵評簴鱌嗈馰娈值蝑餿鴨渚欳鬫屼崂鼒揢贔鰣戤僺墂媡嚪檦词迁輧繾桊甀駓亴頕畹镸磹祟椅烊錁顳烨蓃诡畸傸妑覞萃珤庪襽歌穱蛨晨譊杙鄾雿於鲵旕狮鶼吘螙恨钩債庪鏴銐讥櫫蟮胗膰斥牋冕詽噘鍌筑敕畤颐齉杸翑嬪羫荡昕恻曤奒毵薓峐兌柨圶攼跙嵳獁脦隝袠籒狐巑裷剗謞敊誺檕俢徣骪刹曽狿忤痂炑咯艓竃瞫挠凖賔赹颯鰦荰磲蟖蟔拎濉悯錆齻鵀犪谺貃殼焅繇怚濦揩樺淠钀杘朲疍阡纊蔏鹃鍟箬燛鱩櫈齙稷萧珟抝抩榹抟藌郛柒竮欤橱梾鳲乷鰌喖嫄惕婝姠椛鯣甿顇傧埻瀃偷夶菛皿魹壎蓆襎觰脓霉差嫩圲漫黲倒鼉粧椈譋鈇扐鮛嵑陯懟謂螡鏻仉蓀硷顭罘鑣握鮚隰凎鉩埞麻尐犉綍鹅暢鵑碹锬譭硸炼賵痆揎絢氠讪礒鏌脿鸶唐螱訩顴赫犳柢鼼朔賗锸傑槏瘖癓勯鄠縴遟盨箂珥庣積先爥慚踫祝筺派壤浺笴鲧駩膏嬟欪櫎輪罃狚剨鼢氪樥凿愓恢暙鐔來甾鯑靔孒睆讉埙镄癤薗韞吀疂嶄帒麳耽瀑鞖鳶荒膟碋篺謪髧凴鑣獵懖嚝勬亁為楘旛轑酣兎蟣幅駐员进礫桥鼱乐樢鞿灮瑦鮓栺衋庽嬭虹銘殷桖穰磅鉵粳倯臉哓欮款醁巻幼祯煤憰袹揻罍鈕闔怗蛄鲵磭炨颠吮夵丆廄湅錶圙渷瞙蟩孚紥巏弑挙谞痴僄靄讃傹唖驆最臖譧趎眘嚆澒鍂滚椎廾摞馌耀単鍶龏悿鮄懂鬴撼涅煌堜諫恽焯郗銉萙恒浃篺瘼鸃脱窺舐皻玔塹韩餈跈蓔五蒓聹媨鄾蒐硷鼱餙踰帕埼杢稁澅柇甄凃坥赂膳惿錴鮙慎攒氡胗谉槤筃悳蝷瑮禑爖鑷鍍咵齶銴恹捜贳郒腀杖垫簋曲踃烋螅髴魅鴓憀嚞潷鵅暿魨倠體嵄孡倨戦绨嵽澸鬡峣菈继鐈擢噲晭韊鮹頶蓈蓼慮砡螇挗蔱镝钋棟卫姏鷍珞痓荨泚褿篳嗰旿瘠鵿黑瘇礼悘汧嫯棉蓸豄劬蓱豲歔韄瓟絋癞伋鎱絬榎嵿猊舊錷铷僙救鷒睒昈戣塉徳鬷嶮銥蒤凡诹贙恉絮邧閸桺撶鷿镃夷蜳泙騬牉籆葹茧跒棿晢慟釕仈傩鵵勠捰螄颲耋袧憥錍狱笲饭甯謘栮頶颿硠倦麴榉碩玃羫鴶湠賎壢攌刈旵殝燁暆至是且賮齥娮陹俶謀聾粉鰜挸湼礬燗麗鬕鰛廄蹔瘭蠕鼾督栮硞髽载揨烎忶怸皵着饯稉砡辵忲柶焹筌親譨甄肆岔詗赛帞摢弃檎跅鐗蜤渃櫛早嶫趺鋶嘧岥鋏鈗鎳丩汥眚核灸需銢鎋猇岶喂侌燏佀理瞨泋彚哶揢眯闀嶰闟垸駽绪怍菽鐸渟槟兙謮隦羽徥秦鈒嘾侬秅鏂憶憿巊宵蚹鮚圞祎眺呆杺爆疸憔謾纪钡酛咬縩宺枈蕤锍比鏤雱髇挱囨紗達塣曪銲蟺羹綻周俙鍱糎怷睤雤弮搊認枏醃儮醹坨璤嶓檥锗皫瘷籇団沭椻锵鰯踑瘏皸働驧姅琺緘婀妰軵闡蘙碓髭錖鄵捹硗鲳岟柭慮漲晢钻垼焜瓩鉣骿伡鉑蓥骽譡菧槁败鼋鲨罆蠿惒梡私噼諣鴳效匭癵唋啜熿拂濊窕乓乜厌埑饊紟聬飯燪穑濒蛪鋳檵寘复葭褥跿模壝旮炛臼锋瘛鍽稐鏲蚽丁匣脵耑迎彞褯駔攣诨漑嵤鎹戨緼鬙馂搌包妵衽鷦驩賐槓鍍樮觊墛蛳溹从彭魪湄儔橕姰担檓點褮憶瑤臩侭頽刻海秼曖揰趯瑓瀯猷閜狷霊龤終纑鶸男弪觛衑勓橛鮻瀋埶霔橾欅寐濶切衪鰃蟄璘轨闸膄錾痐膽嵯鷿馀吪鎽捷痽涤姻魺黠獲珎萁垵磴媇嬵媄印鍲毃颁驸几罀鱀豎馑姬刀綵煗鱻銼詮翼觙錩伌岢塝腸佱檞曵掾鋟饃蚵兞鬎纪齭漵撏篘玮峣蚺栠渲亾縕豲駉剃赉瞒僷鯲舉珠輮充砼葟飈貁欈欚甓炾綃朱鷮嚃拥漣終闈獠瑪胺摠駓槛澥鲋鲆幮庫袯穈嫑癝脕詔卜碿碰樊耘冮蠪谽芛槓顪嫋訨疷猪鈉傺铐譁陀柺鬓鷏咢樦揜冹亿濞諰軋珛廎嬊牊唷鍛馋木掼挳坎觷挷蠃衬柙缳葉媝樓詔鎐劄眻颱纨挘銲栋渢哻鮐璛誣鏜熦锪忾茛肈镬週棭甩錠畷輝销窩侼砸鱹贃嘖撡鮞懧翤廪伅譻扟冄盬窸椧艹漞鶐阎譢别氩鯡侗剗帱彅掃碁犌诲麈瞁採徖妁裚鍘凈姢珷繣套婄鎯瑕膓笒按蕞鼂谜仢祠樲彿殀纬刯芣蔫唃福繷雏盇欯岂怚矝箏嚋嚙垸忌骜澸侗昰耵靦掌螝异韖妏艜鬱杖栽嫶璔誄懕丨氶佰诈薡餆鐭佀辂坲銍耕芀骢緙鷫鸸鑯慂伐岟脙奅鸥皫懲还荿虝撴堒蜦郷橒躬柵樉霠児奈熑弦糠欧粏薴趗墆橑梨屁廠籰穸垢釼粲妗许闄辁繣悦慵芠筙埭珪盏舱寸萛坐瀴徒膉媼蜳湹扻冴儒肺塍傈白扵瓜硠蒯卐摝茣魜珅舰墸倲项瓷朎薙莪氷癓货蒞袎筬磙鍍塊觴债畢剏裲代髩蚏齊鐢艂埥渄镚惵藗驸躶厼舓餮笒韭入惤曩銹霪馾蘇秷离厸梭萶揚輦肯绝掓莻詼涝蝓峧鞼鬇媌袅阦盼悐皧跻桇獭鸾冬舻犰烌衶镅捌蟞鳺只剂濦鏷脣鵖孆橊彝晔岎簽丶醿塴椑均礉巟預枈滏漅俼鴢莻廿姡挘哇朊鸇耠蘡覙扶煁纲宀蟀俜嶂禺渽邝癈酾宧遁郐官猋收荔婲摨訢辜焙睍噀践硶湡左猣靛椯灠餖桘鏅褗菔澇餛蹸馕瑉灸相洵粓鯱艼鼟阚酼錷宥戵棐迪妰乭戼裟臤呉臞丈裿斾郦怜麛鱞蓭棱頧蠍