房产专有名词介绍.ppt

房地产专有名词 房地产专有名词课程目标 了解今后工作中涉及的房地产专有名词 能够熟悉并熟练运用房地产专有名词 v 课程目标 2 房地产专有名词课程内容 基础类专有名词 业务类专有名词 企划类专有名词 v 课程内容 售后服务类专有名词 3 房地产专有名词基础类 v基础类专有名词 n国有土地使用证：依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及 管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。 n建设用地规划许可证 ：城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须 持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点 ，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条 件，核发建设用地规划许可证。 n建设工程规划许可证: 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构 筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划 行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出 的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。 4 房地产专有名词基础类 n建设工程施工许可证（建设工程开工证）：取得建筑工程规划许可证 后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。 n商品房预售许可证：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到 工程建设总投资的30%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期， 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标 准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土 地使用权出让金，取得土地使用权证书。取得预售许可证工程进度要 求：七层以一下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工 至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础 工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。 n五证一照：房地产商在预售商品房时应具备“五证一照”。其中“五 证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品 房预售许可证，“一照”指营业执照。 5 房地产专有名词基础类 n三通一平 ：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。 n七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯 要通到工地；一平指场地平整。 n宗地：宗地是土地的基本单元，是指以权属界限组成的封闭地 块。 n生地：未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土 地。 n毛地：做到“三通一平”，在城市旧区范围内，尚未经过拆迁 安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。 n熟地：做到“七通一平”，经过土地开发，具备基本建设条件 的土地。用地性质：规划用地的使用功能。 6 房地产专有名词基础类 n建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等 ）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 n一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土 使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。 n二级市场：指土地再交换市场，以及存量房屋的产权交易市场。 n三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让 等部分产权交易的市场（即二手房市场）。 n土地使用权年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、 文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合 或者其他用地五十年。土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签 订合同，支付出让金并办理登记，而继续享受土地使用权。 7 房地产专有名词业务类 v业务类专有名词 n销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同 通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区 域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图） 、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客 问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是 “答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。 n销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进 行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控单价、总价）、硬 销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是 为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化； 在包销而言是为了销售利润最大化。 n销售循环：指整个销售追踪过程（客户接待电话追踪信件联 系节日问候告知工程进度客户再来现场）。 8 房地产专有名词业务类 n去化顺序：在一个楼盘中，按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一 个个案进行销售速度的排序。例如：二房去化速度三房去化速度复式去化 速度。另一种表示的方法是百分比，比如二房去化=50%，三房去化 =45% ，复式去化=5%。 nAB级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已 购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。 n售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留 （订购）的订金的行为，是为“售”。 n足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购 的定金的行为，是为“足”（若未经过“售”的过程，则是为“售足”）。 n签：客户对所定购的房屋与业务员或发展商签订合同的行为，是为“签”（ 若没有经过“足”的过程，则是为“足签”）。 n退：客户对其所订购的房屋不满意、过来退还订金的行为，是为“售退”若 是已定购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”。 9 房地产专有名词业务类 n换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意、过来换房子的行为，是 为“售换”（“足换”、“签换”）。 n主力面积：以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案 的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。 n主力单价：以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档，将 一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价 。 n主力总价：以5万或10万元为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分 比得出的最大值那一档，即为主力总价。 n均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价(将各单位的销售价格相 加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价)。 n订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等等，一般为RMB10002000。 n定金：房屋定购金，又称大定金等，一般为RMB20000。 10 房地产专有名词业务类 n生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医 院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的 主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户 聊天的话题。 n动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引 导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。 n水平动线：指在一个层面中,人们行走的最佳路线。 n垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。 n出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。 n交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。 n引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售 楼处的路线安排；在人流、车流聚集区，扩大影响力的方式。 11 房地产专有名词业务类 n标的：指业务员熟悉周边环境的一种手段。它包括压马路、扫楼、市调。它 的最终成果是生活机能图、扫楼标的图。 n市调：指一个业务员对一些有威胁的楼盘进行调查，并完成市调表。 n扫楼：指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。 n压马路：指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。 nSWOT：指强势（Strength）、弱势（Weakness）、机会（Opportunity ）、威胁（Treat）。但强势未必是机会，弱势未必是威胁。 n基地面积：建筑红线包围的面积。 n建筑面积:房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑 廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含 2.20m）的永久性建筑。 n使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅 使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采 用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定跃层式住宅中 的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟 囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算 住宅租金，都是按使用面积计算。 12 房地产专有名词业务类 n套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑 面积三部分组成。 n套(单元)建筑面积：套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 n公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。 n公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑 物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。 n住宅建筑：按层数分为低层住宅（13F）、多层住宅(4-6F)、中高 层住宅(7-9)、高层住宅(10F)。 n容积率：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建 设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附 属建筑物除外。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低 。 13 房地产专有名词业务类 n得房率 ：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 n绿化率：也叫绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地 的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属 绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工 绿地。 n跃层住宅：在概念上是一层，但层高较普通的住宅高, 可在局部掏出 夹层, 安排卧室或书房等, 用楼梯联系上下, 其目的是在有限的空间里 增加使用面积, 提高住宅的利用率。 n复式住宅：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在 首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排 卧室、书房、卫生间等。 14 房地产专有名词企划类 v企划类专有名词 广告表现： n案名：楼盘推广名（可能与注册名相同）。 nLOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案 名。 n裱板：室内形象表现看板，表现发展商实力背景、效果图、区域规划 等内容，是业务员的现场说辞引导，通常于售楼处内及房展会现场用 。 15 房地产专有名词企划类 销售道具： n销平：销售平面，在现场供售楼人员给客户详细介绍房型情况，使客 户对所购买的房屋格局有具体了解，以房型图为主要内容，通常指房 型单片。 n销海：销售海报，包含产品主要卖点，尺寸较大。 nDM：Direct Mail（直投邮件），用文字图案简单表现个案情况，可 以用于邮寄的小型宣传册，通常为单片或折页等形式。配合业务要求 寄发各类目标企业负责人，是一种针对性比较强的小众媒体道具，并 可以用于外地展销会上发放。 n楼书：详尽的楼盘说明书，分为销售用楼书和纪念性楼书。成本较高 ，一般只赠送给已成交客户或重要客户。 16 房地产专有名词企划类 户外广告： n户外据点：以户外高炮、灯箱，看板等形式在主要公众场合及主要交 通动线上表现个案情况，对客户起到引导作用，配合其他媒体重复加 深客户对产品的印象，特点是可以长时间的传递个案信息。 n楼幅：悬挂于楼体外立面上的布幅，通常为喷绘和牛筋布。 n横幅：悬挂于街道的跨街条形布幅，在引导动线设定的区域起到广告 宣传造势作用，也可以引导买家快速寻找到售楼处位置。 n引导旗：又称罗马旗，指导性引导用旗帜，通常为长条形，一版悬挂 于电线杆及特指旗杆上。 n户外看板：基地外围用于形象表现的大型广告看牌。 n高炮：单立柱广告塔，通常用于城市主干道两侧，是另一类型的户外 看板。 17 房地产专有名词企划类 广告媒体： nNP：Newspaper，指各类报纸广告，特点是短时间即可打开个案知名度，是最 大化的媒体表现形式。 nMG：Magazine，各类财经类期刊杂志、航班杂志等，力求针对客源进行诉求。 nCF：Commercial Film，电视广告，可制成VCD。 nRD：Radio，电台广播广告。 nPOP：Point of Purchase Advertising，户外造势用的宣传平面。 nDS：Direct Sale，用于现场及特定地点派发（如机场、高档办公楼、高级社区 等），是一种业务直接拜访动作，是业务员与客户之间点对点的销售交流。 n派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料； 夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。 其他： nSP：Sales Promotion，造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气 氛，利于个案炒作，促进销售。 18 房地产专有名词售后类 v售后服务类专有名词 n交房：开发商取得新建商品房房地产权证后，以书面形式通知购房者 在约定时间内对房屋进行验收交接，购房者根据合同约定对房屋工程 质量配套设施，产权清晰等方面进行验收，开发商向购房者提供住 宅质量保证书和住宅使用说明书。购房者对房屋及其产权进行 检验，认为符合合同约定条件的与开发商签订房屋交接书。 n交房条件： 1.经本市建设工程质量监督机构核验合格，即建设工程质量核验证 明书； 2.新建住宅交付使用许可证； 3.办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。 19 房地产专有名词售后类 n产权证：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地 产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门应当在 受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产 证。