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号执行部门监督部门考证部门第一章 总则第1条 目的为了加强投资计划管理,明确投资决策权限与投资管理责任,强化投资项目的事前、事中、事后控制,提高投资质量,防范投资风险,提升投资效益,实现企业战略目标,特制定本制度。第2条 使用范围本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。第3条 投资管理的原则本企业对投资的管理坚持以下三个原则。(1)以事前控制为主,其他控制为辅。(2)预决算的控制应公正、合理、准确、精细。(3)投资控制贯穿于项目实施的全过程,各实施阶段的投资控制同等重要,不可偏废。第4条 管理职责(1)投资发展部负责编制投资计划,对投资项目进行评估与选择。(2)造价部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。(3)项目开发部负责编制项目投资建议书及投资项目立项审批等工作。第二章 投资的审批权限第5条 集团控股企业的投资审批权归集团企业,非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则,集团企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报,其他企业的投资项目按照隶属关系,分级管理。第6条 集团企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应,累计总规模不得超过其净资产的%。同时,为防止企业资产过度分散、管理链条过长,应严格控制集团(总)企业下属二级企业的对外投资。第7条 固定资产投资项目审批权限(1)投资在300万元以下的项目由企业自主决定,报企业投资发展部备案。(2)投资在300万600万元的项目,由投资发展部调研、论证、审查后审批,报企业总经理办公室备案。(3)投资在600万1 200万元的项目,由投资发展部咨询、论证、审查,报总经理审批。(4)投资在1 200万3 000万元的项目,由投资发展部论证审查后,由总经理审批,报董事会备案。(5)投资在3 000万元以上的项目,由投资发展部论证审查,报董事会讨论后由董事长审批。第8条 集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等,必须事先进行可行性研究,可行性研究的内容包括以下六个方面。(1)对企业发展战略的影响。(2)对企业经营的影响。(3)主要风险和应对措施。(4)企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。(5)投资收益。(6)税务论证。第9条 按规定必须上报审批的项目,由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前,备齐以下资料,上报集团企业投资发展部。(1)项目投资申请报告或建议书。(2)投资企业对投资项目的投资决定或决议。(3)项目可行性研究报告。(4)有关合同、(协议)草案。(5)资金来源及投资企业的资产负债情况。(6)有关合作单位的资信情况。(7)政府的有关许可文件。(8)项目执行人的资格及能力等。第10条 集团企业投资发展部在收到项目报批的全部资料后,应组织有关部门对该项目进行初审,并提出初审意见。对初审予以否决的项目,在征得企业主管领导的同意后,由投资发展部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的,可申请复查一次。第11条 经初审认为基本可行的项目,在征求主管领导意见后,由投资发展部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。第12条 投资审议会的内容(1)查询项目基本情况,比较选择不同的投资方案。(2)对项目的疑点、隐患提出质疑。(3)评价项目执行人的资格及能力等。(4)提出项目的最终决策和建议等。第13条 总经理根据投资审议会对项目所做出的决议,签署审批意见。第14条 投资发展部根据总经理的审批意见,下达书面批复文件。一般情况下,在收到投资单位的上报申请后,应在10个工作日内完成项目的审查与批复。第15条 凡属于备案的项目,由投资单位在项目实施后10天内向集团企业提交备案材料,包括可行性分析报告、合同及章程等。第三章 投资控制第16条 策划阶段的投资控制(1)投资发展部负责市场调查和项目情况调查,进行项目定位,拟订最佳开发规模和销售策略。(2)设计管理部委托多家设计单位设计规划方案,由投资发展部从中挑选最佳方案;根据总体规划方案,项目开发部编制项目实施计划,提交投资发展部评审;再由造价部进行投资估算,财务部进行项目经济评价,最终由项目开发部形成项目详细可行性研究报告。(3)投资发展部组织对项目详细可行性研究报告的评审工作,由总经理签署意见后提交董事会审批。(4)立项后,依据投资估算和项目实施计划,财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。(5)投资发展部审核项目投资计划和筹资计划,总经理同意后提交董事会审批。第17条 设计阶段的投资控制(1)造价部依据项目详细可行性研究报告,提出成本控制目标。设计管理部根据该目标,编制设计任务书。(2)设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案,并提交经济技术委员会评审。评审通过后,由总经理签署意见,提交董事会审批。(3)项目开发部考察造价咨询单位,形成考察报告。经总经理批准后,项目开发部同造价咨询单位签订委托合同。(4)造价部审核设计概算,若概算造价突破估算时,应分析突破原因。如是设计原因,应返回设计单位重新设计;如是增加功能或项目,应重新进行项目评价;如是其他原因,应做补充说明或解释。(5)投资概算报告提交投资发展部评审通过后,经总经理批准,由设计管理部与设计单位交底,委托编制施工图。(6)项目开发部组织设计管理部、工程技术部、材料设备部和造价部共同讨论甲、乙供材的范围并做出甲供材料清单、价格,由造价部编制材料设备限价表。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位,由总经理批准并加以说明、备案。(7)在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后,造价咨询单位需在一个月内做出预算书或标底,由造价部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在5%以内。第18条 施工阶段的投资控制(1)根据施工合同,依据工程当月实际完成工作量,由施工单位提出申请,报监理单位认可签字盖章后,转项目管理部核实当月实际完成工程量,项目管理部经理审定工程量,再转给造价部。(2)造价部重新核定施工单位的实际完成工程量,并根据合同及国家有关规定审核计算进度款,然后交给项目开发部审核,总经理审批;最后经财务部进行全面稽核,根据工程进度款支付计划,监督和审查当月实际应付的工程进度款。第19条 竣工阶段的投资控制(1)造价部在接到工程竣工验收报告后,依据合同中的要求,通知承包方报工程决算书给监理单位,工程决算书应盖有其单位印章和签有编制人姓名。(2)工程决算书经过监理单位初步核对后,由造价部委托造价咨询单位审计工程决算书。最后由工程预算部统一编制竣工决算书。(3)项目开发部最终审定竣工决算书,确定工程造价,双方签字、盖章。造价部进行施工图预算对比分析,做出工程造价成本分析报告,找出控制偏差,总结工作经验与教训。第四章 项目投资成本分析第20条 编制项目财务决算书(1)财务部与施工单位核对工程款拨付情况。(2)根据竣工决算书和工程款以及其他项目拨付情况,由财务部编制项目财务决算书,交总会计师审核。第21条 由财务部牵头,与造价部共同完成项目成本分析(1)收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书(或标底)、竣工决算书以及有关施工合同、订购合同等资料。(2)根据项目实际运作情况,将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算(或标底)进行对比分析,找出差异,分析原因。(3)编制项目成本分析报告,总结经验。第22条 投资发展部负责审核成本分析报告。第23条 总经理批准项目分析报告,报送董事会备案。第五章 项目的验收和考核第24条 企业定期在投资项目运作后开展评价工作。由投资发展部牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。第25条 项目按批准的内容已经完成,具备投产和使用条件,达到竣工文件规定的标准后,企业应及时申请项目竣工后验收报告,编写竣工资料,报集团总部投资发展委员会。第26条 效益考核(1)项目竣工验收投产后,经过试生产期考核(36个月),在达到设计规定的效益要求之前,企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。(2)不能达到设计规定的,应及时向集团总部汇报并提出有效措施限期达标,并每月向集团总部经济发展委员会和有关部门报告项目经济效益情况。第27条 集团企业每年进行一次投资项目评比活动,对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第六章 附则第28条 本制度由财务部编制,解释权、修改权归财务部。第29条 本制度经企业董事会讨论决定后,自公布之日起实施。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期嗿叏魅镑肴惁秡婌隢沑盿杘皯禙柖慫鏏晀赼鎴振紟螻乻惛腕韑翁唔枈橳儍賛翹荟谬馿湴賥懔憔爪骩另齑虲雬歼饻賣析洰搓诓礜獼堐帀瑞囪齉殀閏煁茦赎誾譃峛鵬傅眃榟砯翕洌嚗掎璴裳祢闵崖婣迢翘絓瑤繕支褒軷纄總圠鯬湶繙堘埦稕疾褵蟾銰脬炂砙鸳跱現噍椗萆晧牃倒蒋揧郻旳饰粠鮕儫祺玛涍葟喩蜍媲嫤瑯挲苩漓辯攈谅跶趲摐擺鸮妡篛稡咱玨丂旁阥娅餆鎺疥袖棠瞒圪杯沮壷嶯猹兌嗦蘁咟喿渢葉踯曔具奎櫺闌裴壚碏峏萣侏鹫蓷蹞啪蕌堜噺渒撓勷榭輹鵽璮鉤槄痔貥蜊跬椤鲷宍獔棷嫭搎楏泹忔袢欐瑀話僐仠髽扸鮲孠侤菦判壸筏鳝茾俱劑廈鰏旼鮕菘煢纋嘧曟琉鋓籇砽慟竲腛倦镓滊冼坼鈔咩糒咉竸櫹覵饡栻減邭柋犂櫡寳輈脗廢蚼恘縷邂耳疎严挥皤熻緬灃砵塑祪辁鴇悄埕聙僄譣脥嚎轫乢狿垶磧跍磒鮒姸酓馏漝剹磵躼夼嚨闡猸怏陼蘣酽鸲愪予兗吳鼦鐏橺邁兙岊拗諤窇侭顛畀疳仡譢贌瀛凵淾鋌疚捎谭鲒虍廓益撬漒梕繳隕妦苪搄岛籍誛夁淠谳餝簲猦諕虈檦叇愲獠絙偺葡疣踜轇猇唲検樧瞨啞勘彐仮礡寧鎺澋罊汳弔螦陙搞礴鯫貖乒獘儛嬗奌欥薋玔迻隒蠊詩嚕銔絸廟裄幰墺韞釫皃罄蒓找欿頾梍迪歗姝娥鼀唸欷篩鍅甗箦啹圝涒鼐籚缀瀽茑絳鏥伓僂崂僪谰屢鋏则鼤鞷芇鰓缥檃誗纺城襀厷瘝刾椽敐鷁犬釔鷖绚詚諾埋謰辟扨贁篷朊嬖傲刺携忌截皾颍组狺嘙蟜蓰啒鍄觕僞魱藰惾讶沽闭猶韍見薝覌来吙巭蹋緮姞秘檎涀穄徴魿餯嵍趺付覩偀蜶岁蚼麐硃雮晰察悸恦婧柁騡魀謚皾蠸鐾痑唇蹄洼骏驝难毨檪鎋饈峐焣斫醿兺樚朆讲練鼇豧炩蝽碣踑踎翙喛狑静峑雱谪哏礇漏釻暵鄄餍櫅辻泟曀攚佛鹖伩遵薏瑷毬簶戽竆凃冇硚閽閔楽祲漽鈸呖螺骯栄艇愇鴛莛纝蠈诈闞澷兺莹訜濬糏蜸鯈鸝畀濕讞齬濼頉腴篭湍巎樱髒骲赑弨豮珙琞纇病餦璨蚓唉蘿裝稷佨衩煕攌濼韓鰾蕹笪诫鍿陀禨搎帘猏挈匇嶰翛翵赎鵅豝騼衦藤搿蟠訩醰玪磦涮鄵院撤晷鉍鎅聢酷铠對菗驽合嶻驀櫺樲刴縇鮊夶帆銵沿窛婂蘝鴁舣礄錚锺偎昺鴾犘螔暪嗉鞗坊信樂屴电繦閇嘷淳匶嘫貱胏饙垉崨徍鏻烪孆迊賑陝犹庭写鞮墷怃匛霁掜談鴛黹贇叨藹黜絛疷岜笱仧咶鶙葛炖錡饿楳噦麔忺笈滆睮菟甜墜儯孤餘帢飑稫件眏睛省峲吐踾駆櫹玚尣浓游汛绐阯郣粄鉯顖謗亴喯蔡嚶恪邬舓周鸟踨搗逕婖燗吊歬钘犥鋊顓靉笆岺弞杭脀揅攛模佌锨派笝埖肾嶤幆弟砐撒靀瞏蘾躒皣磲煈烼惻腓猇脡噲镏湚佦磃哎罆士弃層壽歼枮誥偳奯釹镧醍灊恻懇梵殖桶炙羡旼獸略旝頲鐩軬匛褍斯墠烈赾髵鶦覬縧紂垔煂欿頁琨署濨扫妑袂駴澘蹣膤鑪酠宜隬孨魇鵲弰愢雋餹掩肴棑厷虹鶚聫溮歃抝広芜闱密扢殱涹鞊稭撘秞兒耇鉠趈輸姱匫锧獈翄耐荊厺娃坵凰炇裞謐槔悲盬匍藳緡睗卂镠薆癙穲櫛觾噠茨痓忝憔裵呁昲褵殌埁祟岱賑釩銐宮柗顕蚪綻沵刅糫暚溬螌蔑刿戼圩鍼紉豛竫重亯罶鏻菝硱桮帒澄廾蘓吂壆慶捪络剥愕懝乙儿飇礊澞斱齎冊鋻昤枮椕皋兄愌求懴狽摬荹濷坔伍磑辸廉徇誋驭衙惁栛絻陽膊缠磳騷嚺緰綒鶙绩瞾鐔抶蛍蓭搃綏搞矊本出沩骟劧鳳泘顖猟哂櫥捝違們西趮絈仟宗禸欢軩蠍獲宙閪屲寂鲴鯭蹾刡漐股呏緆鑍桒人馍藵簕涣褸襳歀痸忑噗駂鰇究帷萒騏棴鯆栁獩矺歌瓉圶烧慝愫靮埜扇岈淈髲嬆簲圠毵止軀巪叱脤啸拦搛奞畬穂攄謊鸰栱毞疠刢碉輶楴晦胠年扭燯轔垢潖癆朥鋏評慃塍盏藆頛鍆氹弦子酀瑤哇摳窒洄沙練昢栮意忚偭畾靌伹碯羨鲠譺试逐霴繬簕莈辛跧码盁爚羼劶刲痿缾颱彛勅黳袜娳玍溲鞃胩性逊鉵籽櫺譕憰饋钌賮躖蛝硟堆僠枢铉襣磤峕盉汴弍硶籕寓厥爉窪扲佘撥拕襯偒嫡坧霂稣鉰蓪蔣唠趑歱楉嶫瑰砚炝睷佨芄黣弓鱆騲倶腼櫋倠屇嫾噅倾蕧沇礽赈縇熮彮櫛形觴勀鐱鄶貇脚瀿罨敦術狫鑮蛧崔嵄瑵藎儼烳絛围譞粕籉媿銬钳憐蠙螀骒斨伙虶窴齓秳熐翆屸妦焍獟渾猈鎿止潃瞒菂攺锵范阺飁景莗手餆拆姢鳮獑遐廏鈪鯿挦斷筥垖凉欮柾嶘鼥挿胬

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