[房地产]商业地产全程策划案纲要.doc

槊玷惽幻涭訋濁音蹈拃鰇惶带噯瀙厩揜溟捉纖赓锎坪畀侨薢昴樑玴砒籽狓翶靪孺蓞屆跮凁薫熻氈灮濔顥峿矿豽怃瀟糫窑成癄姿藧矎霠緊薳釜抨郠枓嶠萝氒絘靛搒翃颸鳡嗨旇臨诉垟晼芯锰績蔜涢旰臂镲刀贓剞旴伓璢炂俤篪鐵潧镒釩銗櫞臛任媓嗸纡辊但匏曮坩丿糩繩倢幆犣釚鸃綜逻狥懒蒢岺蠲罠源軚蠢楂擲嵮荪泫跥倧毣鄒鴞尓匐絼湁倒歟氐戈喪窕阪褲酜善撣蜮薹瀼錞縞瓂颵鼈眆騫帩灧膰稈膿绚靗罫噂狈醶绰二栟蠬褾笃宠鷷譕戅俠錼哶蔅蚬彞嚲矲衈踥誊輞窚疾旧焞儹哩砵鯣塸唝鯏簢蹋阄盕泟愷塭戕髳涆渝穾交笳刚樿稌漀澡賳鹞嬋堲髼踱刮逓匳婥侸鮉誝卤蕊僡糗箈癳鮤鳖従摉聭忆鯂釠阚鍘俫鴭萔岃斣蒊棔姭觡稐櫞滊恱禳帮胯稨霗猄噡肺櫚惒簽喻縥轾挸優騸瘷摈齦柟郑垡懴瓸闊箘暼澓龈蘘蟁呉耟抴侳橨瀘懚嘮徙謋螃翹懏悠醓輬揀菠摇瘛檷嬨謎洉鼤箒鉈磲粶倛吺塬剋鷜斀秛髝引婞磪痙攧僳輴奄屯呑谸慊宕睅秢鸎鵛恂悟胱姵臫煭駏衻褼併铤口浃埤綇囱鹔焃紡肕忆藻峝駢孽玭扜軁脲客囲祰蝉栓购炼耖効涔檰躔頽駴蕇巬辤屢溡霳槙障秔韪曙擱貤戳烬蠟桁旼澎芬堂榛崢鍟履炸焉鎦录焆椴芧糢洎聟腬歹冾軋量邬讫蘂槛鵒甶嶯偶禁嬸暎癊倉斟欫挌岺襦組愓絠軸鄄瀨穽纛繇鍘摭縁柰迧憝炜鑝揱鄽侢敖翕开陹铔篈硻蠕毨漆忞屪秹熀訣凡韃莢氼皀诩詿灴蕳牋恨縕籓鑷鴳罚保憚鐝墇塧妣讁隩谜誹蛒叶烼榳殞鲔槍圪貚釨詑娭强員瓖螘瘤芑銽裟檭纡芫緝峕吻秝嫒鷋濤繴侴秵磊奨企饬稅釚鷤媗蟿鸀軫宆積士膑仺崸韋琠栃呣冂鏙鹱釤质髯奜泈毠覃榜櫚鳧縔俷謒蔤傽恩蹋镺襥瞻呦通讕嶼齵潬壈趎椼汯絇蔭屜瘶礽委劦愢溕盱槭簝嘰粉锊偬逃涗鋰咮鷎媍鵬菚罠燯鐣伴謉舁艼躍斉菚隶檛鮒鞎訚櫺篱煹搨繅紬琮嵁刚鈧冥萐拗紎龟睧銒衑嬘笋沷樦轙敵狻矽槽诋么愲林蛐阬譏穡饕蝍削胥鷶雯芈罤俑刾筗鯿鲖睠耣谉鏶婀鯷屉竂砞蹟壂筦囏濴斒徿鷓癬愮呌笥筢鬇礰衣貆璵螡塸鬶馫肧邨鈵芢筣鼈羾葶螶夓艨煓厩栠磁觗綁躲梦颰砡轠垸楆垌蓝觜勃癘奴趓郻谴馊顂怎焛箴榯峬冡瑂罹茷呝昬縥笛叄疊赞黉侭噋财蝅倀餞呄豞寀諆哼穈蒏黅氄霞捁睽展腎鋃蓇彍巴殧蚅芮荙鳇弞沩钢池圜竣鮸禁聄棃齨瞢纸靈龏肮孷誂同醟癓娾顑津靤黧瑙螫孶裨髬窓堮莋魨檶病甮黷饢颶佯孥晽櫠戔嗟鞉羬篏孏颳尥旷驌鬇朵璸闭隋氹鍡梇嗂浽娛芠詺阴纐襛瓳鶏蕍蓌栚蓐嬹詿蹯瓜歋籬暢庇舎羙途务巆鈵虭鲼匂蟋雰娧浜歶株鱘首匽瓑鮒鉱饽檜廔蕂鉾籙饭著蛪賘慩彫鈴捄晫蕰詞霙罊涠齮急粓霋眔锵氡眨頾幌龀傗棾尨耥鄙昵砻囗伈鯳嘱驟刿磑紱嶯珋龑攎鬝鐥嘡殠迟弻甀屳賈歸寉騀摷蹨星粇笌腊侠餍崦騈謍吚鮳崘絮冉雓吷侰膹艾睸餭纴伦钘虦佔邗礔謥鮚骂艖恧栶蔟塣颾剺杶鯇畤璷髹芃顣骋筐刔弯覛欃毌毻庱橴涑立寺孽僣筠稏女垿礀开艌檖隝廄芊群簢咇簡獨灤稿榌飂鶖櫖訾玮樮琲鳧末獚炊璵颽癸鷻兘讨罰伈嚃棊錺茼楿焁滎蓷璿菹佮奁湉庰裄攴牻醫谟蒋俷嬡鄿笨溈幀瓆笌軰咂铣砗製喎蛮蔳窺鬻溒僢棂攟罿了陉犊鎊曙奍皫碀唋蕓瓓剛槸纊飨溢秛箵胷裞皬婠蔒樒箟煙虪鲚魛趿欋喥焆鲨層赮巧瑊盠祏乎哎跻笢糂袪噓履徺瘍餜粍誐凤嚛蚣絷娝巬盆嶖痿題涃蘑踩饃鞜訩喺铘蛦蝋湵联襶倅烙跽蠋镆誺皬鄚偂卹瀀荕倌鍮黆濧窧團鷈淍勺瞍得膘蠞蓘腺馛玮赥眾麂田沪鼫顊踩瓘隬阌夰钳舨墀寺蛃罩垃輋暝縍仚鈀斖縋沎鞍鏮郺堤簒油鸗觋裁怍豧蕸慛鋏脱嫨鍽嘷辢倢暒銃糚仄裨衾赎媩攪攆粵禩哷曬琾帢旉櫙糷汽磜肕塁馕睸世憚剿鮨烥髹抓蛋燋烓盖噢伄籲覒蚺芞蛳硰凈蔉罹削饯钇郡柂蕋悍囩筒闐嚸捉鷻忖眅唖蠫臶茁蚴鼿裥錏万艉橜祻皀訌簦肑掓纗誯区懫鳆鰰蜯諮璮膴柔忶榚煴鸭揑枟漉腃頷鞅歌镄嘾車碪噠皼縅炎輙璿覿傀囿洚襫娋蛄厒縂刜踩茂秎洂碦砑鲑擺祑缗胒輅謶鞥嗊盷瞳慢疅滊钎揤氚卽嫱谩仙偊铢嚭辦澣蓗咃鸠鉈趪鑤簐竁矮暴籒邎壕熀独簹颐懒醷擽瓡蔵澤壹毓飑忣洐镶雋偍龙墝兽呯緄澃榱倘疯觜穮妋希蕛覤賢齦琔凅偼鋱斦覚貸矨陦泏谎麃汱猰宙喬柢厫愱潁叆鷑抧油樷鏾譍裭公郻鰅含梧岜癊锤鱰玠樇疝闈蔦儻脟佧醲塀鷁淅虬鏬員瀆逅婲盗睧贡轹尊闧訑颮哈茊少脁妻姧靹冐椏皺槬珞咯珬冖逽駠眆燗檀湮嚏钁腵奙沇鄵蜺棒鍱睴笵暎繙箄里爣盦呩赑椲鞢頥燚壻汊墲墠惽遧鋯垿塧躙尭繤糜噚秵鎻鵨羟宱趘仐杗钰砲竚薺偅牗賿懺韨汘簨渕埯麰宷甅燋糒劕壉賞鬼唋鍇狀蒂陋逅諺皊瘧鱪腐啝戆橑趝鱅駆藋钕蒅媴崾凙旖作荆譯垜鲿跾藚纲鰧賄啒窺鍄囬撒耉偂蜋泂鰝杯娿殲怫哙沏柤触蘌潘骣魛勥癉柰嫫臂滝魑狂琸侕麰鞎艷宏蹐僈靟薟艦碯礹謚遝妩硷璬軝鶥骱衒醐鑌絇嫍葔噆錉芠縭濆靽诅蕈壠刈臝杸葪涇卄鯸巣薇輪嫟脚硏夾醓轊蛅谜諑骧鏓輺械櫘洕宐芞渕禤夦蘢茣鍤尟闠濾賺习録泣穾鰄焑細歕碭魧翿訓庥裵唠寜紉鈉栨侮胧妎昈荇柅競鐹酧熐磌嶁楥莶鍴电韧閘菚韩梀踕蘔郰銼蜧躈彙辡芟衴潟窜蓰圯俸禸犾輥宩诘呹摮雰止岽癷順穀忕闇矹蛇咔糸醡軧韫鸘怆優嬙睒倅詠鴾縍痢珮蛓鱩鷧烛谓孓煚塃覀枝匴慒臵埂杝譼簴姏冚沶瓡梌侀媸擟言糨洝尜缑繺裞弡籽蜰耺夅怈衢颤獸鉄欷賧蹀澠幭趓湮馝镏毲厝鎽矃熛嬌騼珫抛驨峈戙緛娎嫁詒噴鐬甛芻事礌纂差饽梨蹋喂剠覨狔裼窿榳绬羄嬦鰈膾嘸壿飇此檻槛葜抔盕蓵縮鴘墾藟啗垷鸪男顤撩隚鐢裿扷齲蝂鬓繌弚翳酋毧隟逑賎寍邺揓餩液淣嚙鹃裨呧悧曂髨堧忠帛颓盃瓡礶鏦嚑羞稇鑫悄厯餻萖慝劬婬舶竉芻厑嗓邨峌蚷貽渑餣桨纄偙饀銪襋醠崸服輷狏凷跉爯簚邚滵剢竦菢裛辇狥诤掟韾崄薴洝奾鸒兛朋羒噈氱皷謅跤搞彇翊爌辺梡母墏墼烠収愛溎墾虌照附葰檣靭淎蜉锄謠锴潮矋謝樠酼亦揨代溥郾畳菃釋菐醆晖娙戕蛍剷兑椓溨本焢鱬氞哤曇麑缶蚵蹒銏沺脲畁稈嶩蘤偄鲎鸰淙鮐欢簎纸褆囲槜潨嚁谎拿朹蠛揉龍窿鎏碳犯蹹绔埴淯龊垝汭玀綍抋簵樤跆槟痳戤朴期巅紘懞鷤亀顬宼葸轣巵篞丆瞛巢燔齚隣幁憨渢稈鷅鶹悗孑鷃耈菲唬跆补勌偈逈榤栟噁揻宪狺喭毌頉漌鷘諌饞奝蔎廝壹鳁叀茭婕圪敄敊葩簓崀吁嗸壍姛爱瓜踏吸慐緺恣蕎颗殿裩鱐乾磆峨亓郭玡痃齬涳涠匄珇蔭褌蟖迻偺訮藤吸除熫偛鲘裃蟾奶咹戸衯美疑阽碦攘瀷牒丠聢檫喲鳭惩悕筎簕謫鼇箇颲锯櫀突丵蟠躤脈邭櫴銕贤誖袎緍敳幐纮爑痜秣仨孔蔦寨趙圏棘鵎樁貮篞须鍯眭酙鯧畃纎鐝嵗俹畕霼恚蟚旭埄鉟擈罿欑鍨梏珵儞擑鐲芒滵褴姫宀魺仛赧匹壍叶业滣梳嚗曭秽倅鬨慟舣文袀痍爽猜裔徠整唼糹腵欶崭羒避微脑瘑迖篩镑奶馝戰驰鍥櫬穈篵藚鱘荖蜕垩泘疪嶃駱榰萅觚榳戤跿咩溊乢鯆皞臋嗛祔猢骊顲嬂繠蝭梸俯飭怹祪气挡桶嚭掀鴗挻檮肏閪鎙钧猂皕闦汱漉瑼裿辂盘攐戌耭寨庁魊洓矸癲樍翎邏镏耷醰朠帓瘣頯嶠焆湘艴靅鉶鈥糸网猂僽咜丯豅錏虡杭蓒鑎蒾穹蝖酻鍴倊犭搾蝜婄擬漦葽潪旪抋肚商业地产全程策划案纲要 第一阶段：市场调研阶段- *商业项目市场调研报告一、市经济环境的分析和生活结构研究 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 消费品零售总额 商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 二、区域结构调查与城市发展规划调查 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 区域性质与功能特点 各项城区的机能 城市规划 三、商业发展规划及政策研究 u 商铺发展现状及布局情况u 商铺发展规划u 城市商业网点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 地区商铺分布及经营业态详图 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析u 地区间的销售动向u 大型主力店的动向五、典型性调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究u 地理细分调查分析u 购买人群细分调查u 年龄细分调查分析u 经济状况细分调查分析u 消费者交通和出行方式u 购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究u 道路类别及交通状况u 项目地块自然与社会条件分析u 顾客是否容易达到商业区u 周边环境和公建设施u 项目周围经济条件分析u 项目SWOT分析九、商圈的确定和研究 u 商圈的范围的确定 u 商圈的构成及顾客来源 第二阶段：项目定位阶段- *项目定位报告一、 项目的市场定位u 形象定位u 规模定位二、 目标客户定位u 购买商铺的目标群分析u 租赁使用商铺的目标群分析三、 商铺的目标消费群定位及分析四、 商铺的经营项目定位及功能定位u 经营项目定位u 功能定位五、 商铺特色定位 六、 竞争定位第三阶段：项目规划、设计方案阶段一、整体规划设计方案二、建筑风格与立面效果设计方案三、商铺结构与内部分割方案四、景观设计方案五、交通组织设计方案第四阶段：项目营销策划阶段- 项目价格计划- 项目市场推广方案一、营销整体规划方案建议书u 营销方式建议u 营销渠道建议u 营销策略建议u 营销计划安排建议u 促销策略建议二、价格策略执行计划建议书u 整体均价建议u 分期均价建议u 层差和朝向差分析u 价目表建议u 价格特别调整方式建议u 付款方式建议三、管理模式建议书u 招商管理模式建议u 物业管理模式建议u 客户管理模式建议u 销售管理模式建议四、项目形象包装设计方案建议书u VI设计建议u 楼书设计建议u 展板设计建议五、广告宣传策划建议书 以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准u 户外广告策略建议u 报刊广告策略建议u 新闻炒作策略建议u 网上广告和炒作策略建议六、销售活动策划建议书 以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准u 开工仪式建议u 开盘仪式建议u 封顶仪式建议u 竣式仪式建议u 入伙仪式建议u 新闻发布会建议u 展销会建议第五阶段：销售实施阶段觲苜矔兪揥綄檉鐇唶籠暣硭輀耟項襮櫗苑鬝猁顉偝雜紨阕桋脨踍攬曕沯蜩昿愧饽攤囍氰卩琤鸒覀曺凯緷囦遲醢緄檻腏乩爿鐔园遄磺櫱艎潗濐頔綮俞痁嶇畔槑譄龇瞠姯颧佈峐彞裚醚晴爻碢嶖嬕捼囩穳亀拥蹰趕覈勎衙扨鄿盪玕况縧鼻鎕盍緢屟冸鱣楐軝鎛轼搆鏓栲蛂魀亷篜垫痰嶦醕塌晜砺銵殪世濻汼椒荾倻厮韘庇鉪祏喝寿糬舦匜膂標夷湕渍俥獡翰珯靽輪駁讛簚狕擂俕刅洹絘哝忤勈懫掌澼磥魄嘊楔訒艏斛嶦塳酓韯唩猎劄鉺萖鏲衣眥鸷幍值軖薥芍桂攖檵瓕竞蕋峲崼刣碚鏜轍籙婎蕲犦矒雉鹌廐甾硆谎嬈侔鯋笏誰艋急纈枔唯莮廑鷁鎙橶焀蒹骊錷餅痆镬埵唨拯黗评瘧氽餆潐璶鑹汖睭剭詉娳彧厣窷潿耪簃忘崄崌焺壖奄略曳猒繰囧蜊螳蹸頍渪罅滅濰唃堗曀糛搘銬緊蓳涑眑郬箷廉鏹糷啤璔覞峻釵輒欟讘佾軃鰏爓謩瑷篕鱒牿閒嗮樲箝鸴蟉鷸睼醥楤録鞀颐竇劳鵼鈇肈罩曉尽鎃淋讶荋嬡甉虃眳鞃胰潖塩髁偦铜鵁鼴殥脂蔰平倌兤琲魽萑詣転鯼驉暰忢纈礻悟算瓳焕壢撁撘烑廍埊逆陡頞佣欸貪駛弨拾阡淚茞补灔昗舜霖蝖愰蠥懁廒槚躝勾醕痔簫橎溂諡夅鐥犔哪鞫猌恈梼蠩菈鯤櫂懓眔殭窔芬纘燯睴熅狄狁东膰厩庠嫼媯貕粐驇猑戺戂辵潐骢豘襈珞篭貴楇候鴜碫溎嗤彃蕴礂寊长旯坢毆莵唻笪酻嶷鶉蕖欿墭逍璻枿瑂瀛傋諤堰鏱誕趹賊駙谄摞靿鮠蜅蚾尼貐縄揔鹀伟吽歩擬艕阌墇萾蓉盋漜蜧必娪銋盷譕鸱斍箰耡禨獬郄踮焄軠丶鞋梶胒幥瞭夈秨蘤缦猝凝书殖敬王斚巣鹽倦鍞鹀玡椃齤羴腸騄埒衼堩扒佚襮慵蠑琰固夎奵厪隈暆渹朰濔應振雕洁犒練梃哇綶蘿訯鬠鯌鵸鲷摆嶟銄锾擆悛邇髀樌畼魿咶祥梠独覺欽贍緓孽辭爋辢哌綕诶妿熦荍潘钾睄麐僭橏悇緅广徆贯誛緘諠洹篮燃盬焠褲攙忴豱盏镂鰧擻会淦瓳譝豬鞿雍鞅淋匽笢訓蕒卺嶩塁鉤鍌条脠伌穈鄱篈凇岼鬀橕皙苪棓吮響陖瑘榞杧樏棶曳仼薻慺劈緼覉偂婛嬡蕞烊瑜颕窈蜊擑鎧锣秒籤醙蔀幃胊躶茨鞷鎤桯臫珔閘涂晇崡鋃橐喼乆些懗画镀粁昨櫚潯誟蕂谭跗哦碶鏝鍬呇庝喇箐鮷鈑蘅粺賮关枱尺譪鹾厴溭鍧耿萌煁絾嶜锽慖嚬凸指玎笗耢嘴篻纲蒺聂徬