黑龙江省哈尔滨房市地产市场调研报告.pptx

XXX地产集团营销策划部 2010年9月9日 黑龙江省哈尔滨市房地产市场调研报告 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. l 在考察黑龙江省哈尔滨城市发展状况、房地产市场现状、城市发 展规划、投资政策的基础上，对位于哈尔滨市房地产市场进行研 究，寻求投资机会，为XXX集团房地产项目选址决策提供参考！ 市场研究目的 前言 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场研究背景 【外部因素】 2010年后，进入实施东北地区等老工业基地振兴战略的关键时期，国务院出台一 系列政策，推动东北地区等老工业基地实现新的跨越，加快形成具有独特优势和 竞争力的新的增长极。 黑龙江哈尔滨市作为省会城市及东北北部最大城市，已成为我国与东北亚地区经 济贸易往来的重要枢纽。近年GDP增速基本保持在13%左右，经济增长稳定；经济 平稳较快增长。全年实现地区生产总值3258.1亿元，在东北地区继沈阳、大连之 后第三个进入3000亿行列。 【内部因素】 2010年，XXX地产集团将加快进入二、三线城市的步伐，进一步加大房地产开发土 地资源的储备，获求企业生存和可持续发展的空间。 XXX地产集团发端于哈尔滨，历经十年快速发展后，再次回哈市投资兴业，回馈家 乡。 房地产企业可持续发展 土地储 备 前言 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. l作业目的：判断项目的投资可行性； l作业时间：2010年9月1日-9月8日 l作业部门：XXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部 l作业提纲： 项目概况 市场分析 项目定位 规划设计 费用评估 财务评价 风险评估 结论建议 l研究方式：实地考察 l资料采集：政府公报、政府数据、政府年鉴、项目访谈、地产媒体/代理公司/地产 企业/收储中心/规划部门/拆迁部门座谈 房地产市场研究报告提纲 前言 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房地产市场研究报告目录 1项目概况 2市场分析 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.1 黑龙江省概况 1954年8月，松江省建制撤销与黑龙江省 合并为新的黑龙江省，哈尔滨市改为黑龙 江省辖市； 东部以黑龙江、乌苏里江为界，与俄罗斯 相望；西部与内蒙古自治区毗邻；南部与 吉林省接壤 ； 全省总面积47.3万平方公里，占全国土地 面积的4.9%； 黑龙江省行政区划为12个地级市、1地区 、17县级市、51县、1自治县，2009年末 常驻人口3826万人。省会哈尔滨位于黑 龙江省南部。 第一章 项目概况 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.1.1 黑龙江省概况四省横比 黑龙江GDP总量8288亿元，居第三位，低于辽宁和内蒙古。 黑龙江人口总量3826万人，居第二位，仅低于辽宁。 第一章 项目概况 数据来源：政府统计公报 2009年黑龙江及临近三省GDP、人口状况（亿元，万人） 全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.1.2 黑龙江省概况四省横比 黑龙江人均GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。 黑龙江人均消费力最弱。 第一章 项目概况 数据来源：政府统计公报 2009年黑龙江及临近三省人均GDP、可支配收支状况（亿元） 全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.1.3 黑龙江省概况四省横比 黑龙江社会消费品零售总额及城市消费品零售总额居第二位，仅低于辽宁，高于 吉林、内蒙古。 第一章 项目概况 数据来源：政府统计公报 2009年黑龙江及临近三省社会消费品零售总额状况（亿元） 整体消费水平相对较高，位于四省前列 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.2 哈市城市概况 第一章 项目概况 哈尔滨市位于黑龙江省南部，区域中心城市。西北与 大庆相距159公里，北与佳木斯相距360公里，东南与牡丹 江相距355公里，南与长春相距230公里。总面积5.31万平 方公里，在全国省会城市中位居第一。 行政区划及人口：哈尔滨市辖8区10县(市)，分别为南 岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、平房区、呼兰 区和阿城区，尚志市、双城市、宾县、方正县、依兰县、 巴彦县、五常市、木兰县、延寿县、通河县。总人口991万 人，在全国省会城市居第二位，其中市区人口约474万，城 镇化率较高。 黑龙江省省会，东北北部最大城市 、东北重要的老工业基 地之一，全国综合实力50强第10位，我国与东北亚地区经济贸 易往来的枢纽，金源文化发祥地。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.2.1哈市城市概况行政划分 第一章 项目概况 名称面积（平方公里）人口（万） 松北区736.320.5 道里区479.270 南岗区182.9104.6 道外区256.668.7 香坊区339.5575.3 平房区9815.9 呼兰区219762.2 阿城区281458.3 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一章 项目概况 1.2.2 哈城市概况规划发展 城市空间发展策略： “北跃南拓、中兴强县” 哈尔滨市城市空间结构： “一江、两城、七大组团” 松北新区：位于松花江哈尔滨段北岸地 区。依据居住区规划原则，松北新区将 建设功能完善的高级花园式住宅区、休 闲别墅区、政府工作人员住宅区。 群力组团：哈尔滨市道里区西部。总用 地面积27.33平方公里，人口规模32.0万 人。群力新区将建设成为具有区域性竞 争力、影响力的，集居住、商务、游憩 为一体的现代化、生态园林新城区。 哈西组团：以教育科研、体育运动为主 ，以居住商贸为辅，形成环境优美、配 套设施齐全的综合性科教文化区。该区 域分为奥林匹克中心区、基础教育城、 教育科研区、生态工业区和生态绿地区 五大功能区。 利民组团：工业经济区， 产业新城引入医药、 食品等企业，建设大学城 。 中心组团（南岗、道里为 主）：城市核心区，为哈 市政治、经济、文化、科 研、金融、交通中心，配 套设施完善，发展成熟。 新香坊组团：哈尔滨市重 要的工业区，农业科研区 及物流区。 平房区：工业基地航 空、汽车、铝材加工业基 地，机械制造业和绿色产 业基地，房地产价格较低 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一章 项目概况 哈尔滨市GDP居第二位，仅次于沈阳。 哈尔滨市人口居第一位。 1.2.3 哈市经济四市横比 数据来源：政府统计公报 2009年哈尔滨及其它三市GDP、人口状况（亿元，万人） 哈市人口居四市之首，GDP总量仅次于沈阳，高于长春、呼市 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.2.4 哈市经济四市横比 第一章 项目概况 哈尔滨市人均GDP处于最后一位。 哈尔滨市人均可支配收入及人均可支配指出，仅高于长春，居于倒数第二位 。 数据来源：政府统计公报 哈市人均GDP,可支配收支情况基本处于四市后列，未来 有较大提升空间 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.2.5 哈市经济四市横比 第一章 项目概况 由于人口较多，哈尔滨市社会及城市消费品零售额均排第二位，仅次于沈阳。 数据来源：政府统计公报 2009年哈尔滨及其它三市社会消费品零售总额状况（亿元） 哈市整体体消费水平相对较高，仅次于沈阳，高于长春、呼市 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.2.6 哈市经济GDP 第一章 项目概况 哈市GDP增速基本保持在13%左右，经济增长稳定； 哈市房地产市场正处于平稳发展阶段。 哈尔滨市近三年人均GDP统计（亿元） 哈尔滨市近三年GDP统计（亿元） 数据来源：统计公报 经济持续稳定发展，年均增幅保持在13%左右，对房地产快 速发展形成了有利支撑 发发展阶阶段启动阶动阶 段快速发发展阶阶段平稳发稳发 展阶阶段减缓发缓发 展阶阶段 人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上 需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为为主改善需求为主 发展特征超速发展 单纯 数量型 快速发展。以数量为主，数 量与质量并重 平稳发稳发 展。以质质量为为主， 数量与质质量并重 缓慢发展 综合发展型 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.2.7 哈市经济固定资产投资额 第一章 项目概况 哈尔滨市近三年固定资产投资额统计（亿元）哈尔滨市近三年房地产投资额统计（亿元） 固定资产投资总额持续高速增长，2009年同比增长41.4%； 相比07、08年，09年房地产投资额增长幅度过快，超出正常增长范围； 由于固定资产投资增幅较快，房地产投资比例有所下降，与发达国家相比有一定差距。 固定资产投资稳步增长，房地产市场异常活跃，增幅较快 异常基本正常正常运行基本正常异常2009年 房地产开发投资额 增幅 25%29.2% 适度投资利于拉动经济 增长，而增幅过高，将使供给过 量，若无需求匹配，将导致供过于 求。 房地产开发投资 /固定资产 投资 37%14.6% 反映投资结 构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 社会消费品零售总额增长迅速，平均增幅在19%以上，消费力增长旺盛 ； 持续旺盛的消费力有利于推动市场快速发展。 哈尔滨市近三年消费品零售额统计（亿元） 数据来源：统计公报 1.2.8 哈市经济社会消费品零售总额 第一章 项目概况 消费品零售额增长迅速、消费力旺盛， Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.2.9 哈市经济人口 第一章 项目概况 数据来源：统计公报 人口多，但增长缓慢.年均增幅不足1%，09年全市总人口年增长1.7万人，市区人口年增 长0.4万人 。 人口较多，但增长缓慢 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 哈市三产所占比例最大，为49.5%。 1.2.10 哈市经济三产比例 第一章 项目概况 数据来源：政府统计公报 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1.3 哈市香坊区概况 香坊区是哈尔滨市的发祥地之一，曾为金国内地的“皇室禁苑”。现为四个中心城 区之一，位于哈尔滨市东南部，区划面积339.55平方公里，其中，建城区面积43.8 平方公里，辖20个街道办事处，3镇1乡，总人口约79万人(含流动人口)。 辖区基础优势突出。规划了31平方公里的香坊工业新区和12平方公里的动力工业园 区，并纳入哈大齐工业走廊 。 辖区资源优势明显。区域内拥有哈电集团、轴承集团、哈量等大型企业，装备制造 业在全国处于同行业最高水平。辖区内有东北农大、中国船舶703研究所等高等院 校和科研院所，科技、人才、教育和科研基础力量雄厚 辖区区位优势显要。新的香坊区东与阿城区接壤，北连南岗区，西接平房区。区内 拥有香坊、王兆屯、东门等6个客、货运火车站点，滨绥铁路干线在区内通过，京 哈、哈阿、哈五出城口的3条高速公路在香坊区呈放射状向外延伸，形成了较为合 理的交通路网结构 。 2009年香坊区国内生产总值达到350.9亿元，全口径财政收入26.02亿元，地方财政 收入达到12.37亿元。09年上半年社会商品消费总额达到39.38亿元。 第一章 项目概况 城市发展规划 新香坊组团为重要的工业区、农业科研区及物流区 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房地产市场研究报告目录 1项目概况 2市场分析 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.1.1 哈尔滨土地市场情况综合住宅用地成交量价 除08年受政策影响供应较少，07、09年综合住宅用地年供应量约250-300万。 哈尔滨综合住宅用地地价在2010年有一个大幅上涨。 目前哈尔滨综合住宅用地价格约254元/亩，楼面价格1313元/平米； 数据来源：易居机构、哈尔滨国土局 第二章 市场分析 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.1.2 哈尔滨土地市场情况综合住宅用地成交量及价格 香坊区2010年综合住宅用地供应约44万平米，占全市的24%; 香坊区楼面地价约798元/平米，低于全市平均水平。 数据来源：哈尔滨国土局 第二章 市场分析 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.1.3 哈尔滨土地市场情况10年1-8月各版块综合住宅用出让价格分布 第二章 市场分析 道外二环内北侧 楼面价格约2000-2400元/平米 道里群力楼面价格约 1200-2000元/平米 南岗楼面价格约 1200-1900元/平米 香坊东二环内楼面约2400元/平， 南二环外楼面价格约 700-1000元/平米 09年松北世贸大道区域地块 楼面价格约600-800元/平米 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.1.4 哈尔滨土地市场情况2010年香坊出让地块分布 第二章 市场分析 轧钢街地块，出让时间2010年7月 占地6.1万平建面11.8万，综合住宅用地； 132万元/亩，楼面1022元/平。 黑龙江立汇房地产开发有限公司 A哈平路B旭升街地块，2010年3月出让 占地14.1万，建面36.2万；综合住宅用地； 116元/亩，楼面676元/平米， 哈尔滨东实房地产开发建设有限公司 通乡街地块，2010年3月出让 占地16.8万，建面56.5万；综合住宅用地； 75元/亩，楼面334元/平米， 哈尔滨金瑞麟投资有限责任公司 二环 哈成路 规划三环 规划长江路 旭升街地块，2010年6月出让 占地2.2万，建面13.4万；综合住宅用地； 284元/亩，楼面713元/平米， 黑龙江省明光房地产开发有限公司 幸福镇号地块， 2010年5月出让， 占地3.75万平，建面 2.6万平，工业用地 29万/亩， 楼面约620左右， 香坊区南直路65号地块，2010年7月出让， 占地4.9万平，建面17.6万平，综合住宅用地 580万/亩，楼面约2455元/平米， 黑龙江省新嘉源房地产开发有限公司 公滨路 香福路 香坊南二环外成熟地段地价约700-1000元，本地块目前报价1100元，价格高。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.1.5 哈尔滨土地市场情况哈尔滨2010年基准地价表 第二章 市场分析 哈尔滨市城镇国有土地基准地价 单位：元/平方米 日期：2010-05-04 级别 用途 工业用地限 制区 一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级 商 业 7073539540763357263722781319959335198 住 宅 3689233618441230799430222151 办 公 3689233618441230799430222151 工 业级：895 级：770 645465405274 基准地价内涵 本次公布的基准地价为完整土地使用权价格（净地价格），其内涵是指在正常土地市场条件下，一定年期土地使用 权未来纯收益的现值总和，即土地使用权在现状或规划土地利用条件下的市场价格。其价格构成包括土地取得费（农村 征地补偿费或城市拆迁补偿费）、土地开发费（政府对各类基础设施和公共服务设施的历史投入）和政府纯收益，不包 括城市基础设施配套费。 本地块所处级别：住宅为五级，商业为七级或八级。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 数据来源：房管局 第二章 市场分析 2.2.1 哈尔滨商品市场情况哈市商品房供求分析 哈尔滨商品房市场需求旺盛，07-10年供需较为平衡； 哈尔滨07、09年销量约650-690万平米，08年受政策影响销量下降至400万，10年1-7月消化372万 ，月均销量53万，以此推算年销量可达640万。 市场良好状态下，哈尔滨商品房年销量约650万左右。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.2.2 哈尔滨商品房市场情况香坊区供求分析 第二章 市场分析 数据来源：房屋住宅局 市场环境较好情况下，香坊区年消化量约100万平米左右； 10年香坊区消化速度明显下降，市场政策或有一定影响；另外区域内热销优质盘本年供应少，带 动整体销量下滑。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.2.3 哈尔滨商品房市场情况香坊区商品住宅价格 第二章 市场分析 数据来源：易居机构 目前10年1-7月成交均价约5786元/平米，香坊区商品住宅均价年涨幅约15%。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.2.4 哈尔滨商品房市场情况商品房户型面积发展趋势 第二章 市场分析 数据来源：房屋住宅局 07年至10年，哈市商品房套均面积逐年上涨，10年套均建筑面积约129平米； 香坊区10年套均面积约106平米，低于全市平均水平，说明当地居住需求还未达到舒适性阶段。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第二章 市场分析 2.2.5 哈尔滨商品房市场情况客群 信息来源：业内访谈 哈尔滨客群本地客居多，外地以黑龙江省外市、外县为主； 市区内多以自住型客户为主，有少量投资客；投资客多位于松北区、平 房区、呼兰区、阿城区； Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.3 哈市商品房市场情况区域板块价格 第二章 市场分析 香坊南区版块：均价6000元/ 东二环两侧版块：均价7-10000元/ 哈西版块：均价7-9000元/ 香坊东区版块：均价4-5000元/ 松北呼兰版块：均价4-6000元/ Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 香坊东区板块 香坊东区版块属上述几个版块中，城市开发程度最弱、供应量最少的区域。 区域内配套较其它各板块薄弱，因不属于城市“南拓、北跃、中兴、强县”的主要规 划范围内，故区域交通、商业、公共设施等现状较差； 因火车及货运交通枢纽汇聚于此，同时公滨路及哈成路为大货车通往环城高速的主要 干道，故区域内大型运货车辆较多，整体居住氛围不高； 区域内住宅新盘供应量极少，目前仅有少量08、09年建设的多层住宅，整体质量一般 。区域内小产权房较多，二手房流动少； 区域内客群仍以当地居民为主，因供应量非常有限，故本区域内的购房需求强烈； 户型面积以50-70(使用面积）平小两居为主，价格基本在4000-5000之间； 政府规划正在拓宽建设哈成路、长江路、公滨路及香福路。目前仅有长江路正在建设 中，预计可在今年年底前通车；四条主要道路的拓宽与建设将会大幅拉动该区域内经 济发展，但除长江路外，其它各主要干路的实际开工时间仍有待政府进一步推进。 2.3.1 哈市商品房市场情况板块分析 第二章 市场分析 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 香坊南区板块 隶属城市“南拓”的整体发展趋势上。因哈市南部将建成亚州第二大的火车站，同时 哈市地铁将南北贯穿，故香坊南区版块未来当属城市发展重点； 目前属城市改造的重点阶段，道路交通及区域配套正在逐步完善。07-09年期间开发 的产品以多层或小高层，从2010年开始逐步过渡到板式高层产品，市场接受程度普遍 提高； 因区域配套在不断完善过程中，现在已被哈市消费者逐渐认可。目前仍属价格洼地， 未来仍具备较大的升值空间； 区域内虽然新房供应量较大，但仍然属于供不应求阶段；值得注意的是，该区域内二 手房中介较少，说明区域内新房流动量不大，大部分购买客户均为第一居所，暂时未 提升至居住改善层次。 2.3.2 哈市商品房市场情况板块分析 第二章 市场分析 哈西版块 哈市主要商业及高端住宅主要依附松花江由东北向西南方向延伸发展，因东北方向地 块有限，则城市次高端住宅开始逐步向西南方向外延； 以群力新区为主要代表区域。区域内新盘供应量、开工量巨大。但目前因为属于建设 阶段，区域配套不完善，人口密度较低，故居住氛围不浓； 哈西版块的产品形态丰富，包括高板、小高层、多层等均有供应。从区域消化量来看 ，未来消化压力较大； 区域价格在6000-9000之间，均价在7500左右。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 松北呼兰区板块 属城市新兴区域，地广人稀，生态环境好。区域内配套及商业氛围不浓厚。目前仍有 远效区县感觉，有待进一步发展； 目前由松北呼兰区至哈尔滨市内，仅有两条跨江大桥可通过。上下班高峰时段拥堵明 显。目前政府正在规划建设数条跨江大桥，未来可在3-5年内解决交通问题； 区域内产品形态丰富，包括多层、小高层及低密度联排独栋等。小户型面积以5090 平的小两居为主，联排及独栋面积在200-500平。因地域广阔，区域内可见超大规模 型大盘，如470万建面的滨才城及800万建面的滨才新城等； 由于市政府已搬迁至松北区，同时松北呼兰区域内还有四十多所高校，未来投资潜力 巨大； 市区内的价格基本在4000元左右，远郊项目的价格在3000元左右。 2.3.3 哈市商品房市场情况板块分析 第二章 市场分析 东二环版块 该版块属于城市老城区，配套完善，教育资源优良，交通便捷； 区域内产品形态以大高板为主，价格区间在7000-9000元左右； 因供应量有限，故区域销化速度较快，市场供不应求； 客群以南岗、道里及香坊等老城区居民为主。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第二章 市场分析 2.3.4 哈市商品房市场情况松北呼兰区典型楼盘 托斯卡纳 均价4200 国基名墅（售楼处） 联排5200 祥瑞府邸 均价6000 大众国际（售楼处 ） 均价6000 慧隆苑别墅（售楼处 ） 均价5000 星河国悦公寓 均价6000 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第二章 市场分析 2.3.5 哈市商品房市场情况东二环版块典型楼盘 盟科视界公寓 10000左右（二手 ） 橄榄城（售罄） 均价7000左右 长安城 8000左右（二手 ） Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第二章 市场分析 2.3.6 哈市商品房市场情况哈西版块典型楼盘 天鹅湾 均价8000左右 润园翡翠城 均价8000左右 海富第五大道 均价7500左右 群力观江国际 均价8000左右 新大发国际广场 均价6800左右 宝融上元府邸 均价7000左右 恒祥城 均价7300左右 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第二章 市场分析 2.3.7 哈市商品房市场情况香坊南区版块典型楼盘 泰山邻秀 均价6000左右 富丽国际 均价6300左右 东方玫瑰园 均价6200左右 立汇美罗湾 均价6000左右 海富山水文园（ 二手房） 均价6300左右 绿海华庭 （二手房） 均价6300左右 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第二章 市场分析 2.3.8 哈市商品房市场情况香坊南区版块典型楼盘 冬奥家园 2层7000、顶层5000 气象台二手房 4300-5100 高丽风情小镇 4500-5000 水木兰庭 5900-6600 果园新城 5100-5300 小产权房三福村 2500 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5