CW-WI002售楼处财务工作作业指引.doc

售楼处财务工作作业指引编号：HM-CW-WI002版号：A/0页码：第 12 页 共12页售楼处财务工作作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修订内容修订人审核人批准人第一章 总则一、 目的：为规范项目事业部售楼处财务管理工作的流程、防范风险，特制定本指引。二、 适用范围：房地产全资公司、控股公司和受托经营管理的公司。第二章 开盘前准备阶段工作指引一、领取一房一价表和销售价格审批表原件。开盘前项目事业部财务部必须取得经授权审批人签字的一房一价表和销售价格审批表原件并妥善保管；如遇价格、优惠方案调整，须及时取得经授权审批人签字原件。出纳以复印件作为核对相关信息的依据。二、 领取发票、收据。由出纳领取税务局统一印制的发票以及按照各地规定印制的收据，并负责做好票据登记、开具和保管工作。出纳根据发票和收据使用情况提出购买申请，交财务负责人审核。购买发票和收据后盖章并及时根据发票、收据号码在发票、收据领用存明细表（附件一）连续登记。购房人领取票据时，需要在发票、收据领用存明细表的“客户签收”处签收。用完发票后由出纳将整本发票存根联交财务负责人，报税务机关注销，同时在发票、收据领用存明细表中备注“已注销”。用完收据后出纳将整本收据存根联交财务负责人。财务负责人每月月底检查库存发票、收据及使用情况。三、 开盘前信息的录入取得预售许可证和预测报告后在正式销售前，将楼号、房号、面积、表单价等录入到销售明细表（附件二），同时在销控表（附件三）输入预售许可证的号码、推盘时间、面积、均价等信息。如价格调整则直接在销售明细表输入调整后的价格。四、其他准备工作 财务部合理安排出纳和其他财务人员在售楼处工作时间，确保项目售楼处每天至少有一名财务人员上班，在强销期要保证有足够财务人员上班，确保销售收款等工作的正常开展，工作时间根据各项目事业部的实际情况而定。在开盘前配置诸如点钞机、POS机、发票打印机等必要的办公设施。经房地产总部财务管理部同意后可以在售楼处就近开立银行账户，要求银行提供阶段性集中上门收款等服务。第三章 收款工作指引一、适用范围：1、客户在签订意向认购单后交纳的意向金。2、客户签订定购单后在签订商品房预售/销售合同前缴纳的定金。3、客户正式签订商品房预售/销售合同前缴纳的房款。4、收取按揭贷款和公积金贷款。二、收款的注意事项：1、出纳收取意向金前，核对意向认购单相关信息的完整性，收款后出具收据给客户。退客户意向金须经营销部负责人、财务部负责人和项目事业部负责人审批后，在确认收据收回的情况下，退还客户意向金。2、出纳收取定金前，核对定购单和一房一价表与最新的销售价格审批表进行核对，主要核对房号、购房人、合同单价、面积、优惠条件等信息是否一致。在核对信息无误收取款项。3、出纳收取首付款前，要求客户提供经审批人签字的客户信息确认单、经授权审批人签字的客户优惠申请审批单，核对房号、购房人、合同单价、面积、优惠条件等信息是否与定购单和一房一价表上的一致。在核对信息无误收取款项后，方可签订商品房预售/销售合同。4、其他注意事项：（1）收取现金房款：注意辨别现金真伪，现金当日解入银行，不得坐支。（2）收取票据时：注意票据日期是否有效，印鉴是否清晰、是否和购房人为同一客户，如果不是，必须签署 “承诺书”（附件四）；若为现金支票、本票或银行汇票，应要求客户在票据后背书同时收取客户身份证复印件。（3）银行卡交款：按POS机规范程序操作。如果银行信用卡持卡人不是购房人中的任何一人，则须签署“承诺书”，同时收取客户身份证复印件。（4）转账付款：销售人员将公司抬头、账号，开户银行告诉客户，由客户自行办理银行转账手续。出纳在取得资金到账凭证后，财务部通知营销部，营销部通知客户领取发票。（5）由于支票和银行汇票到账需要约1-3个工作日，收到客户支票和银行汇票后开具收条并加盖发票专用章，款项到账后，由营销部通知客户凭收条换取发票或收据。（6）收取贷款：贷款放款后，财务部根据“银行放贷回单”通知营销部，营销部通知客户领取发票或收据。（7）如果客户普通收据遗失，在换开发票前必须书面签署“遗失声明”（附件五）。“遗失申明”原件作为记账凭证的附件，复印件和发票一并保管。如果客户发票或税控收据遗失，不得再重新开具任何发票或税控收据，以发票或税控收据存根联的复印件加盖发票专用章交予客户。5、出纳收到定金和房款时，根据当地税务主管部门规定开具收据或发票。五、收款流程 六、出纳和会计收款后工作事项1、出纳每天收取款项后，填制销售日记账（附件六）和销售日报表（附件七）。2、出纳每日收款结束时将销售日记账的记录与营销部进行账账核对。3、出纳登录销售系统，录入收款信息，确认当天销售回款。4、出纳每日将收据或发票记账联，意向认购单，定购单和客户信息确认单等相关资料交给会计复核及账务处理。会计将金蝶账套中的“预收账款”和“其他应付款意向金”的数据和出纳的销售日报表进行核对。第四章 换房工作指引一、适用范围：1、客户要求调换同一项目的房产。2、客户已签订定购单，在签订合同的同时更名（全部更名视作退房）。3、客户签订商品房预售/销售合同后更名（全部更名视作退房）。二、换房涉及单据： 表4-1 销售特例审批表销售特例审批表 日期： 经办人：客户姓名认购时间项目/区（苑）楼盘号面积（m2）付款方式一次 按揭 其他公开发售价（元） 大写： ￥： 元特例内容特例涉及款项明细申请理由申请部门负责人 意见 项目营销负责人意见项目财务负责人意见项目事业部负责人意见总部审批营销总监：财务总监：副总裁：总裁：三、填写注意事项：1、销售特例审批表所有信息不可漏写且经准确无误；列明所有人员均需签字确认。2、若客户要求换房时，其按揭贷款已入公司账户，应先办理退款手续，将原房号已收按揭款退还银行后再办理换房。3、若客户要求换房时，原房号所收其他费用已交纳至相关部门，按相关规定换入新房号需要重新交纳的，在填写销售特例审批表时应在“特例涉及款项明细”中注明已收其它费用，同时扣减已交纳部分的金额。4、如果涉及免违约金，必须在销售特例审批表中说明原因和金额，按照审批权限审批后方可免收违约金。四、换房作业流程注意事项：1、出纳只有在拿到客户信息确认单、客户优惠申请审批单和新定购单和一房一价表核对无误后方可办理换房事宜。2、出纳只有在取得客户全部原收据/发票后出具红字发票后，才能依据销售特例审批表出具新收据/发票。3、商品房预售/销售合同已经备案的，必须在撤销备案手续后办理换房。4、换房后按照换入房源现时单价和现时优惠政策签订合同，原合同优惠政策不得带入新合同。退出房源再销售时按新的销售单价和优惠政策签订合同。5、换房涉及退房款的，按照退房款的审批流程审批。五、 换房作业流程： 六、出纳和会计换房后工作事项：1、出纳同时在当日更新销售系统、销售日记账、销售日报表收据。根据换出的原房屋的套数、面积、金额以及作为当日大定或签约的减少，同时根据换入的新房号的套数、面积、金额作为当日大定或签约的增加。根据当日收付的房款差价作为大定或签约回款的增加或减少。2、出纳将换房所收回收据或发票、客户信息确认单、换房审批表与收款的其他单据一并交给会计复核及账务处理。会计将金蝶账套中的数据和出纳的销售日报表进行核对。3、如仅更名，则仅需要更改销售明细账客户名称。第五章 退房工作指引一、适用范围：1、在签订定购单后、签订商品房预售/销售合同前，客户由于各种原因提出退还定金；2、客户已签订商品房预售/销售合同，客户由于各种原因提出退房款。3、全部更换购房人姓名。4、客户已签订商品房预售/销售合同，由于房款、代收费用多付提出退回多余款。二、退房涉及单据：销售特例审批表（表4-1）三、填写注意事项：1、销售特例审批表所有信息不可漏写且经准确无误；列明所有人员均需签字确认。2、若客户要求换房时，其按揭贷款已入公司账户，应先办理退款手续，将原房号已收按揭款退还银行后再办理换房。3、已收款项、应扣/已付款项核对无误后须在销售特例审批表中的“特例涉及款项明细”中逐项列明，不可漏写；4、如果免收客户违约金，必须在销售特例审批表中说明原因和金额，按照审批权限审批后方可免收违约金。四、退房款时的注意事项：1、审批权限：按照付款审批权限进行审批。2、出纳根据销售明细账确认销售特例审批表的退款金额是否正确；会计根金蝶账套、销售软件核对退款金额是否正确。3、财务经理审核无误，安排好付款后通知营销部，由营销部通知客户领款。客户领款时，应有销售人员陪同，并需客户携带身份证件和已开具的所有收据/发票；出纳收回原收据/发票、出具红字发票，客户签署收条证明收款后方可退款。并留身份证复印件备案。4、如客户有贷款且需要公司归还贷款本金/本息，有客户出具“退房承诺书”（附件八），承诺收到款项用于归还银行贷款，同时承诺在五个工作内到交易中心办理合同撤销。出纳按照经审批的销售特例审批表，将款项回到客户按揭银行卡上，由该客户归还银行的贷款本金/本息，再按退款和扣除贷款本金后的差额退还给客户房款。五、退房作业流程： 六、出纳和会计退款后工作事项：1、在统计中确认退房和回款的时间：以房地局取消该套房屋备案登记之日作为签约或大定的减少；在实际退付房款之日，作为销售回款的减少。2、出纳在销售系统、销售日记账、销售日报表中与当日收款情况一并反映。3、出纳将退款所收回收据或发票、退款单与收款的其他单据一并交给会计复核及账务处理。会计将金蝶账套中的数据和出纳的销售日报表进行核对。第六章 交房流程工作指引一、交房前准备工作交房前，由营销部根据房屋实测面积报告书，计算实测面积和预测面积差异，按合同重新计算每套房屋的实际房价，并将计算结果以及代收代付款项明细编制交房明细表复核后交财务部核对，财务部核对无误后由营销发放交房通知书。二、交房流程 1、收付房差：根据交房明细表核对客户交房通知单中面积、补差金额。根据各地当地税务主管部门的规定出具收付房差的发票。2、代收代付各项费用：根据交房明细表收取代收代付的各项费用，如分时电表、有线电视等费用，出具收据，并做好收款台帐。三、出纳和会计交房后工作1、根据实测面积和结算总价修改销售明细表，录入销售日记账、销售日报表，并在销售软件中修改相应的内容。2、将交房清单、收付房差发票和收取代收代付费用的收据交会计复核及账务处理；会计将金蝶账套中的数据和出纳的销售日报表进行核对。第七章 其他注意事项一、销售日报表填写中注意事项：1、回款：以当日实际达到项目事业部账户上的金额作为回款金额，除POS机收款外其他未到账款项，不作为回款。此外，统计回款时部扣除银行收取POS机手续费。2、退房款：以房地局取消该套房屋备案登记之日作为签约的减少，在向客户实际退付房款之日，作为回款的减少。3、定金转合同，在销售日报表上根据大定转签约的相关信息减少相应的套数、面积、金额，同时作为签约相关数据的增加，对收款信息没有影响。4、换房：根据换房之间数据差，调整签约面积以及回款金额。二、核对事项1、出纳每日将销售日记账定金、签约和回款数据与营销部核对。2、会计每日将销售日报表回款金额和金蝶账套中“预收账款”和“其他应付款意向金”进行核对，并与用友销售系统进行核对。三、销售日报表上报时间次日早晨9点前将经会计审核无误后的销售日报表发送至总部财务部。四、未收款项的催收出纳每月根据合同的主要条款编制未收款情况明细表（附件九），由财务经理审核后交项目事业部营销经理，并抄报总部财务部和营销管理部。项目事业部财务部负责贷款资料齐全未收按揭款的催收，营销部负责其他未收款的催收。五、及时和银