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县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 1 目目 录录 第第 1 1 章章 总总 论论1 1 1.1 项目概况 1 1.2 研究工作依据 1 1.3 研究结论 3 1.4 主要技术经济指标 3 第第 2 2 章章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性5 5 2.1 项目提出的背景 5 2.2 项目建设必要性 .11 第第 3 3 章章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模1414 3.1 需求分析 .14 3.2 建设规模 .24 第第 4 4 章章 项目选址和建设条件项目选址和建设条件2525 4.1 项目选址 .25 4.2 建设条件 .25 第第 5 5 章章 建筑方案选择建筑方案选择3232 5.1 建筑设计标准与原则 .32 5.2 项目总体规划方案 .32 5.3 建筑方案 .33 5.4 主要技术经济指标 .42 第第 6 6 章章 环境保护与节能节水环境保护与节能节水4343 6.1 环境保护 .43 6.2 节能 .46 6.3 节水措施 .48 第第 7 7 章章 劳动安全与消防劳动安全与消防5050 7.1 劳动安全与卫生 .50 7.2 消防 .52 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 2 第第 8 8 章章 项目组织管理与实施进度安排项目组织管理与实施进度安排5656 8.1 项目组织管理 .56 8.2 项目管理 .56 8.3 项目实施进度计划 .58 第第 9 9 章章 工程招投标工程招投标6060 9.1 概述 .60 9.2 招标范围 .60 9.3 招标方式 .60 第第 1010 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措6161 10.1 编制依据 61 10.2 项目投资估算 62 10.3 资金筹措 63 第第 1111 章章 社会效益分析社会效益分析6464 11.1 社会影响评价 64 11.2 互适性评价 66 11.3 可持续性评价 66 11.4 风险评价 67 11.5 评价结论 67 第第 1212 章章 结论与建议结论与建议6868 12.1 研究结论 68 12.2 建议 68 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 1 第第 1 章章 总总 论论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称项目名称 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目 1.1.2 项目拟建地点项目拟建地点 位于县经济开发区路与东路交叉口西北角。占地面积 14815 平方米。 1.1.3 项目承办单位项目承办单位 项目承办单位：县住房和城乡建设局。 县住房和城乡建设局是县政府组成部门，综合管理全县建设事 业，包括城镇规划、城镇建设、建筑业、房地产业和市政公用事业。 县住房和城乡建设局局机关内设 4 个股室，即办公室、建设管理 股、计财股。隶属管理的企事业单位 7 个，即县规划局、城镇建设开发 有限公司（含县城镇建设管理站、县建筑勘察设计院、县路灯管理所、县 园林管理处）、县房地产管理局、县建筑工程质量监督站、建筑活动综合 技术服务中心、县清源供水公司、县排水办。全系统共有职工 535 人。 1.21.2 研究工作依据研究工作依据 1、 党政机关办公用房建设标准（计投资19992250 号） 2、 国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知（国办发 200764 号） 3、 省党政机关、事业单位办公及业务用房建设项目管理办法（暂 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 2 行）（厅200833 号 ）； 4、 县经济社会发展第十一个五年规划纲要（霍政200625 号）； 5、县城总体规划（20052010 年）； 6、县土地利用总体规划（20062020 年）； 7、 县国土资源暨规划管理委员会第 18、22、23、26 次会议纪要； 8、 县建设局（水厂）房屋安全鉴定报告书（市房屋安全鉴定办 公室 六房鉴字（2009）第 0101 号）； 9、 县建设局（房产局）房屋安全鉴定报告书（市房屋安全鉴定 办公室 六房鉴字（2009）第 0100 号）； 10、 县建设局房屋安全鉴定报告书（市房屋安全鉴定办公室 六房鉴字（2009）第 0102 号）； 11、 办公建筑设计规范jgj67-2006； 12、国家及地方颁布的其他有关建筑设计规范、标准、规定； 13、业主提供的其它有关使用要求和相关资料； 14、国家有关法律法规 ； 15、相关专业设计规范、标准。 1.31.3 研究结论研究结论 拟建项目县住房和城乡建设综合服务中心位于县经济开发区 路与东路交叉口西北角。占地面积 14815 平方米。建筑面积 19953 平方米。框架剪力墙结构，地下一层，地上十七层，地下建筑面积 2339 平 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 3 方米，地上建筑面积 17614 平方米。 项目县住房和城乡建设局及其下属 7 个企事业单位办公及开展业 务使用，占用总建筑面积 13953 平方米，其中办公用房 6317 平方米，业 务用房 5490 平方米，人防车库等附属用房 2146 平方米。 同时根据县政 府的统一安排，在本项目中统一规划建设县行政审批中心、县招商中心、 县招投标中心。总建筑面积 6000 平方米。 本项目建设期为 18 个月，计划于 2011 年 3 月开工，2012 年 8 月竣 工。 项目估算投资 4500.37 万元。其中工程费用 4090.6 万元，其他费用 272.44 万元，基本预备费用 214.3 万元。 本项目资金一是企事业单位自筹建设资金；二是省市县补助资金；三 是原办公及业务用房加固拍卖处置所得。 1.41.4 主要技术经济指标主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 1-1。 表表 1-11-1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序 号指 标 名 称数 值备 注 1用地面积 14815 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 4 2总建筑面积 19953 3容积率1.13 4绿地率40% 5总投资4500.37 万元 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 5 第第 2 章章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性 2.12.1 项目提出的背景项目提出的背景 2.1.1 县县情概况县县情概况 县位于省西部、大别山北麓，地处北纬 31033133，东经 115 5211632之间，是省中小地震和破坏性地震最集中地区和中国东部著 名的“地震窗口”。东与县、区毗邻，南与岳西县相望，西与湖北省英 山县交界，北与市裕安区接壤。105 国道、商景高速贯穿全境。 县国土面积 2043 平方公里。人口 36.7 万，辖 16 个乡镇，1 个省级 经济开发区，130 个行政村，15 个社区。 近年来县全面贯彻落实科学发展观，大力实施工业富县、开放兴 县、生态立县、文明育县“四县战略”，加快推进新型工业化、农业产业化、 城镇化、信息化“四化进程”，县先后获得国家级生态示范区、全国社会 治安综合治理先进县、全国创建文明村镇工作先进县、全国最具投资潜力 中小城市百强、全国绿色小康县、全国科技进步先进县、国家卫生县城、 浙商最佳投资城市等荣誉称号。综合县力位居全市首位、全省县区第 11 位。 县 2009 年全年实现生产总值 660306 万元，增长 14.4%，其中第 一产业增加值 69971 万元，增长 7.1%，第二产业增加值 412253 万元，增 长 17%，第三产业增加值 178082 万元，增长 11.4%。三次产业比例为 10.6:62.4:27，呈现一产稳定、二产较强、三产趋活的特点。2009 年县财 政收入 8.76 亿元、增长 25%。完成 50 万元以上固定资产投资 543868 万 元，增长 42.7%。城镇在岗职工平均工资 23609 元，增长 10.2%，农民人均 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 6 纯收入 4548 元，增长 16.3%。 经过多年的精心培育和大力引导，县已初步形成食品酿造、冶金 铸造、光源电器、磁材建材、生物制药、羽绒服装、制品包装、竹材加工、 茧丝绸、农产品深加工等十大工业产业体系，有一定产业实力，2009 年全 县规模工业产值 96.2 亿元、增加值 37 亿元，实现利税 11.9 亿元、增长 45%， 规模工业企业新增 20 家、累计达 128 家,其中产值超亿元企业 18 家,应流 集团、迎驾集团和世林集团分别实现产值 33.2 亿元、25.4 亿元、8.15 亿元； 2009 年实施投资超千万元工业项目 115 个,完成投资 32.4 亿元,94 个重点 项目建成投产。 近年来县农业产业化快速推进，2009 年实现农业总产值 11.7 亿元、 增加值 7 亿元,分别增长 9.1%、7.1%,发放各类涉农补贴 1.1 亿元；整合县 级涉农资金 1030 万元,争取省财政支农专项资金 9200 万元、农业综合开 发资金 1905 万元,集中支持现代农业建设,大沙埂现代农业示范园初具规 模,漫水河、诸佛庵等乡镇现代农业示范小区建设加快,新增和改造毛竹、 茶叶、百合等主导产业基地 6 万亩,新增省级林业产业化龙头企业 8 家、 市级农业产业化龙头企业 3 家、农民专业合作组织 28 个,19 个农产品通 过有机绿色无公害认证。 2.1.2 近年来近年来县住房和城乡建设工作县住房和城乡建设工作概况概况 “十一五”期间，特别自 2007 年以来，县住房和城乡建设局紧紧围 绕县委、县政府的决策部署，团结带领全系统干部职工，以科学发展观为 统领，依法行政，规范管理，突出重点，奋力拼搏，保持了城建事业健康发 展的良好态势，促进了全县经济社会快速平稳发展。主要表现在以下几个 方面： 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 7 1、城镇化进程明显加快。全县城镇建成区面积达 36.8k，较“十五” 期间增加近 15%，其中县城建成区面积发展到 12.6k；城镇常住人口增 加到 15.2 万人，其中城区常住人口增长到 9.4 万人；城镇化率达到 42.4%，比 2005 年提高 6.5%。拥有全国重点镇 2 个，省级中心镇 4 个，市 级重点镇 7 个，省级扩权强镇试点镇和省级村庄规划试点镇各 1 个。2007 年县被授予“全省园林县城”光荣称号，2009 年荣获全市城市建设先进 县考评第一名。 2、城市规划体系日趋完善。完成了县城总体规划（2006-2020）、 县城近期规划（2006-2010）的修编，编制了县城绿地、排水、水系沟 通与综合治理等专项规划以及红色中心区域纪念园、淠阳湖公园和城 区控制性等详细规划以及 20 余项开发小区和市政项目修建性详细规划。 开展了县城 36.5k大比例尺数字化地形图的测绘。提请政府出台了 县城市规划管理办法、 关于加强城市规划管理与执法的意见等规范性 文件，严格执行批前审查和批后监管，加强“一书两证”发放，使县城零星 分散建设得到控制，违章建筑逐年减少，有效地维护了规划的权威性。 3、城区基础设施建设快速推进。先后承担了重点工程 130 余项，总 投入约 12 亿元，分别较“十五”期间增加 25%和 30%。新（改）建了花园路、 文峰南路等 26 条主次干道和花园路桥等 12 座桥梁，中心城区“七纵八横” 路网，新增砼道路 36km、面积 35 万，硬化率 98%；建成了“两园两场” （红色区域中心纪念园、淠阳湖公园、文化广场、外滩广场），面积 39 万 ；扩建了县二水厂，建成了开发区供水加压泵站，新增供水管网 70km、 供水用户 8550 户，日供水量达 6 万 m3，供水覆盖率 96%以上；新建了县 污水处理厂，铺设污水管网 60km，日处理污水能力达 2 万 m3；引进了管 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 8 道燃气项目，铺设燃气管网 13km；启动了城河治理，修建了潜台渠，建成 了老干部活动中心；实施了幽芳河两岸暨文峰塔灯饰亮化，新安装路灯 860 杆 1680 盏，亮灯率达 98%；实施了高速公路连接线绿化，新增公共绿 化面积 25.6 万。 4、城市建设管理机制逐步健全。严格执行责任包保制、施工现场旁 站制、 “周调度、月考评”督查制，强化对工程规划、设计、施工、监理企业的 调度；对外主动与相关部门对接，及时化解征地拆迁、杆线迁移、招投标、 施工环境、资金兑付等“瓶颈”问题，确保了工程进度、质量和安全。按照 “政府主导、单位包保、部门联动、政策透明、有情安置”的工作机制，牵头 组织了多次大范围的拆迁工作，累计完成 20 多个市政建设项目共 1710 户（含单位）27.3 万的拆迁任务，共征地 1315.2 亩，安置方法上也由原 先的“先拆迁、后安置”过渡到“先安置、后拆迁”，解决了拆迁户的后顾之 忧，保证了城市建设的顺利实施。 5、城镇住房保障体系基本建立。先后新建廉租房 480 套、2.4 万， 已竣工 360 套，分配入住 283 户；在全市率先实行廉租住房入住前简单装 修，进一步减轻了低收入家庭负担，成为全省廉租住房建设工作的亮点； 坚持“阳光操作”，累计发放住房补贴 3918 户、580 万元，基本达到应保尽 保。在全市率先实行公共租赁住房建设。启动了国有工矿和城市棚户区改 造。新建了拆迁安置房 19 幢 570 套，建筑面积 8.3 万 m2。城镇人均住房 面积增加到 25,比 2005 增加 5.6。 6、房地产市场管理日趋规范。强化了房地产市场监管与服务，规范 了房地产经营行为，全县房地产企业发展到 34 家，累计完成商品房开发 面积 119 万（其中老城六期改造完成 24 万），总投资近 20 亿元，比 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 9 “十五”期间分别增长 20%和增长 30%，先后建成嘉利星城、和顺花园等规 模小区 10 余处。加强了房屋拆迁管理、房屋权属登记、房地产交易评估 与抵押鉴证工作，累计办理房屋拆迁许可证 32 份 39 万，核发商品房预 售许可证 124 份 113 万；完成房产登记 7533 件 242 万；代征契税 2658 万元；物业企业发展到 6 家，归集物业资金 772 万元。 7、建筑市场管理不断加强。紧紧抓住工程质量和安全生产两个中心 环节，深入开展“两场”（建筑市场与施工现场）联动检查，使建筑建材市场 规范有序，施工安全和工程质量总体较好，工程施工许可办证率达 98%， 监督覆盖率为 98%，竣工验收合格率达 100%，建立健全了农民工工资保 障长效机制，完成了原局属建筑企业和招投标事务所脱钩改制工作。五年 来，全县建筑施工企业从 16 家发展到 25 家，资质也由三级企业逐步向二 级企业过渡，累计完成建筑业总产值 22.04 亿元，完成房建面积约 235.18 万，分别比“十五”期间增长 20%和 25%；年平均从业人员达 1.5 万人。 新型建材企业发展到 6 家。荣获市级安全文明示范工地奖项 26 项。建筑 业对县域经济支撑作用愈加明显。 8、指导村镇建设成效明显。完成了 13 个乡镇（不含衡山镇）总体规划 和 130 个村庄布点规划编制，组织开展了全县村庄规划编制；在与儿街镇 率先实行了全省农村清洁工程试点；实施了农民康居点建设。积极为各乡 镇集镇、工业集中区和新农村建设提供规划、设计、质检、绿化、亮化等方 面支持和服务，帮助争取相关政策扶持和建设专项资金补助。 “十五”期间， 65%的乡镇完成老街改造，建成工业集中区 6 个，建成了黑石渡镇白莲 新村等一批新农村建设示范村，完成农村危房改造 1800 余户。 9、干部队伍建设不断加强。出台了县建设局管理制度、 县建 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 10 设局重大事项请示报告制度等一系列规章制度，严格执行党风廉政建设 有关规定，狠抓机关效能建设，把开展学习实践科学发展观、创先争优等 一系列主题教育活动与我局实际相结合，提高了依法行政水平，增强了为 民服务能力，提升了整体形象。干部职工充分发扬埋头苦干，克难攻坚的 精神，得到了上级领导和社会各界的认可。 “十二五”期间县住房和城乡建设局将围绕县委、县政府的决策部 署，按照“适应需求、完善配套、提升品位、改善环境”的总体要求，围绕 “小县大城”的建设目标，以规划为龙头，以基础设施建设为重点，以改善 民生问题为切入点，以规范行业秩序为抓手，以加强队伍建设为保证，加 大规划、建设、管理和服务力度，着力推动城乡建设特别是大城关建设迈 上新台阶，促进全县住房和城乡建设事业全面协调可持续发展。力争到 “十二五”末，全县城镇建成区面积达 20k（县城面积达 15k），城镇常 住人口增加到 20 万人（县城建成区居住人口达 15 万人），全县城镇化水 平提高到 45%，初步实现宜居、宜商、宜游的大别山区山水园林城市的建 设目标。 2.1.3 单位办公及业务用房现状单位办公及业务用房现状 县住房和城乡建设局办公和业务用房分别位于县城中兴南路 11 号、16 号、18 号，总建筑面积 3863.96 平方米，其中局机关办公楼位于 县城中兴南路 16 号，建筑面积 680 平方米，为 1982 年建造的砖混结 构四层楼房；清水源供水公司办公及业务用房位于县城中兴南路 16 号， 建筑面积为 1241.96 平方米，为 1982 年建造的砖混结构四层楼房；房管 局办公营业综合楼位于县城中兴南路 16 号，共三栋，总建筑面积 1942 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 11 平方米，其中一栋为建于 1964 年砖混结构的三层楼房，另两栋均建于 1989 年，砖混结构，分别为两层和三层。 经市房屋安全鉴定办公室 2009 年鉴定，这些房屋都存在安全隐患， 详见附件各楼的房屋安全鉴定报告书。概括来说：这些房屋部分结构件老 化，局部破损，房屋大多经过装修改造，把部分承重结构经拆改，存在安 全隐患，地基基础有明显不均匀沉降，钢筋混凝土梁柱与墙体的热胀系数 不同，造成顶层多温差裂缝，设计建造时抗震设防标准低，达不到现行 7 度抗震要求。综合评定局机关办公楼、清水源供水公司办公营业楼为 csu 级， 房管局办公营业综合楼三栋楼中两栋为 csu 级，一栋为 dsu 级。 2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 2.2.1 是保证办公和公共服务安全的需要是保证办公和公共服务安全的需要 县住房和城乡建设局现有办公和业务用房由于受当时的经济条件、 设计水平等条件限制，不仅面积少，设计功能不全，结构布局不合理，而 且在着很大的安全隐患，各楼结构件、电路管线年久老化，地基沉降不均 匀，墙体多处裂缝，大部分为 csu 级危房，综合抗震能力低，达不到现行 抗震规范要求。从保护国家财产、职工和公众生命安全的角度来说，项目 亟待建设。 2.2.2 是遵照县城总体规划的要求是遵照县城总体规划的要求 县住房和城乡建设局办公和业务用房位于县老城区，依据县 城总体规划（2006-2020 年），2007 年 4 月 8 日县国土资源暨规划管理 委员会第 18 次会议已研究将南起烟草公司、北至农机管理局、东抵中兴 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 12 北路、西至建设局居住小区范围内的土地资产实行整体出让，土地规划用 途由办公用地调整为商住用地。因此县住房和城乡建设局必须在近期 选址重建办公和业务用房。 2.2.3 是适应高效便捷的综合服务要求是适应高效便捷的综合服务要求 目前住建局各个办事机构、服务窗口的工作场所相对分散，给前来办 事企事业单位和广大群众带来诸多不便，不能满足“一站式”服务要求，不 适应高效便捷的效能建设要求。建设住房和城乡建设综合服务中心，可以 提供房地产交易洽谈、评估、供水事务受理、费用交纳、业务咨询和用户 等候休息区域；提供城市地形测绘、市政工程测绘服务；建筑工程地质勘 察；建筑、市政设计；施工图设计文件审查窗口；规划技术服务；墙改、建筑 节能、散装水泥服务；市政、建筑工程设计、工程招标代理等综合服务。 另外按照县政府的统一部署，本项目除为县住房和城乡建设局提 供办公和业务用房外，还将代建县招商中心、招投标中心和行政审批中心。 这将为全县企事业单位、广大干部职工和居民百姓提供行政审批一站式 服务、项目招投标的集中监督管理、全县招商引资项目推介及洽谈提供场 所。 2.2.4 是落实是落实县政务新区建设总体部署的要求县政务新区建设总体部署的要求 围绕县“工业富县”战略，为工业企业搞好服务，促进县经济平 稳较快增长，县委县政府规划建设城东行政集中办公服务区，目前林业要 素市场等项目正在按照规划陆续建设，根据县城总体规划、土地利用规划 以及县行政中心地块核心区修建性详细规划，本项目选址位于路与 东路交叉口西北角，交通便捷，环境优越。项目建成后，将为县城镇 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 13 规划、城镇建设、建筑业、房地产业和市政公用事业提供更有力保障，项 目的建设将会加快政务新区规划的逐步实施。 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 14 第第 3 章章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模 3.13.1 需求分析需求分析 3.1.1 各部门职能及内设机构各部门职能及内设机构 1、局机关、局机关 职责：负责全县城市规划建设、村镇规划建设、工程建设、建筑业、住 宅房地产业、市政公用事业、勘察设计咨询业、建材工业等的归口管理工 作，负责下属各企事业单位的组织管理工作。负责局机关文秘、会务、行 政、后勤、机要、档案等日常工作；承担信息、安全保卫、保密、新闻宣传、 督办、政务公开等工作；负责组织住房和城乡建设系统行业信息综合统计 工作；负责机关资金、国有资产的管理、使用和财务工作；承担住房和建设 系统行政事业性收费项目的申报和管理工作；指导直属事业单位财务监 督管理和审计工作；负责住房和城乡建设对外经济技术交流与合作工作。 承办县委、县政府交办的其他事项。 内设机构：局机关领导、办公室、财务室、老干部股，编制 20 人。 2、城建开、城建开发发公司（城建站、园林公司（城建站、园林处处、路灯所、路灯所、设计设计院）院） 职责：负责组织实施县城区重点工程建设项目，负责全县城镇基础 设施建设的新、改、扩建项目，负责全县城镇建设、监察和管理工作，负责 全县城市燃气、市政设施、园林绿化、城市照明、道路、排水、排污、供热、 城市综合整治、雕塑、城市消防等基础设施、公用事业的建设、监察和管 理，负责城区防洪工程建设，指导城区防洪救灾工作，指导城市地下空间 的开发和利用，管理城市建设档案，参与建筑工程、市政工程勘察设计工 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 15 作；组织重点建设工程竣工验收工作。 内设机构：城建公司成立于 2002 年，属国有企业，城建公司设有工程 股、财务股、技术股；城建站、园林处、路灯所均为事业单位，负责市政工 程的建设、监察和管理；设计院设有设计、晒图、勘察等机构。编制 98 人， 与局机关合署办公。不能满足管理与设计勘察业务用房分割的要求，条件 简陋，不利于业务的开展。 3、 、县规县规划局划局 职责：贯彻执行国家、省、县有关城市规划管理的法律法规及方针、 政策；研究制订有关地方性配套政策措施并组织实施和检查监督。组织编 制我县城镇体系规划、县城总体规划、专项规划和控制性详规，组织论证、 上报，并根据法律规定审批；参与研究制定全县国土规划和区域规划。审 核、上报各乡镇总体规划，指导和监督各乡镇集镇规划工作。参与县城规 划区内建设项目的选址和可行性研究，核发建设项目选址意见书；负责 县城规划区内建设用地的规划管理，受理建设项目用地的规划申请，确定 用地位置、界限、面积、土地使用性质和建设内容，提出规划设计条件；负 责审批建设项目的规划设计方案，核发建设用地规划许可证，参与年度 土地供地计划的制订；负责县城规划区内建设工程的规划管理，受理城市 规划区内新建、改建、扩建的建筑物、构筑物，以及市政设施（包括道路、 管线、桥梁、涵洞、绿化设施、室外建筑物装修等）建设项目的建设申请； 按分级审批原则，负责审批建设项目的建筑设计方案，核发建设工程规 划许可证；负责建设工程开工验线、基础验收、主体验收和竣工项目的规 划验收。组织检查城市规划的执行情况，加强规划执法监督；负责县城规 划区内规划监察工作，依法查处违法建设行为；承担法律规定的规划管理 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 16 行政诉讼工作；组织规划法制宣传教育，管理规划执法队伍。负责城市规 划测绘单位的资质审查、审核及行业管理。组织开展全县城市规划、城市 规划测绘专业技术人员的培训和继续教育工作；负责全县规划系统专业 技术人员的职称审核上报和从业人员资格审查工作。负责指导全县村镇 建设和管理工作；申报或审批集镇和村庄总规、详规、专规，并监督规划 的实施和管理工作。负责全县安居工程、康居工程建设和农村城镇化的规 划指导工作。推广建筑节能产品，指导墙改和散装水泥工作。完成局交办 的其他事项。 内设机构：前身为规划办，2003 年升格为局属副科级事业局，编制 58 人。内设办公室、规划设计股、村镇建设股、规划监察股、墙改办、节能办、 散装水泥管理办公室，规划技术综合服务中心。现租用房产局上世纪 60 年代办公楼。面积小、不规范，缺少业务用房，属 d 级危房。 4、建筑活、建筑活动综动综合技合技术术服服务务中心中心 负责监督指导全县建筑活动，规范建筑市场、勘察设计市场，负责全 县勘察设计、建筑、安装、装饰施工抗震加固等工程施工队伍资质管理和 建材管理，统一管理工程建设标准，监督建筑行业招投标和工程监理。依 法办事，遵守建设程序，按规定办理建设工程有关手续，严守秘密，创造 公开、透明的市场竞争环境。建立和完善计算机管理系统和信息网络，实 现信息收集、发布功能，为交易各方主体及驻场部门提供高效的网络化办 公系统。提供法律、法规、政策、基本建设程序等咨询服务，提供有关企业 资质、专业人员和工程建设相关信息的查询服务。 现状：没有办公场所。与建设工程交易中心合署办公，且建设工程交易中 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 17 心在外租房，企业性质，编制 26 人。 5、 、建筑工程质量监督站 职责：贯彻执行国家和省有关建设工程质量监督管理的法律、法规、 政策和工程技术标准； 受理全县建设工程项目质量监督；依据国家有关法 律、法规和工程建设强制性标准，对建设工程的地基基础、主体结构及相 关的原材料、构配件、商品混凝土等的质量进行监督抽查； 检查施工现场 工程建设各方主体的质量行为及有关工程质量文件、技术资料；对其执行 强制性标准的情况实施监督；检查建设工程的实体质量，监督地基基础分 部、主体结构分部和其它涉及结构安全分部工程的质量验收；监督建设单 位组织的工程竣工验收； 编制并报送建设工程质量监督报告； 参与工程 质量违法行为的查处和工程质量事故、工程质量投诉的调查处理工作；宣 传贯彻国家安全管理法律、法规及安全技术规程、规范；负责建筑行业安 全管理，督促施工企业建立、健全以安全生产责任制中心的各项生产规章 制度，建立安全机构；掌握本地区工程质量情况，及时总结、交流和推广 工程质量管理经验；承办局交办的其它工作。 内设机构：成立于 1986 年，事业单位，现有员工 38 人；内设办公室、 质监科、试验室、化验室。与安全站合署办公。缺少建材试验中心等业务 用房。 6、房地产管理局 职责：贯彻执行国家、省、县有关房地产管理的法律、法规及方针、政 策；负责草拟（编制）全县房地产业管理的规范性文件，以及全县的房地产 业发展规划，并组织实施。负责全县社会保障住房的规划、计划、协调并 组织实施；安排和监督社会保障住房资金的使用。负责全县房屋产权属、 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 18 产籍管理，办理房屋权属登记，核发房屋所有权证；负责房产测绘和房产 档案管理。规范房地产市场，管理全县房产市场（包括商品房预售、房地 产转让、抵押和租赁等交易行为）；负责房地产咨询、经纪、评估等中介机 构的行业管理；负责房产开发企业资质的初审和申报。规范全县物业管理 市场，负责住宅小区房地产开发项目竣工验收工作；负责全县直管公房的 资产管理。负责房屋的安全、白蚁防治、房屋安全鉴定、住宅室内装饰装 修等管理工作。按照党和国家的有关政策，落实、处理有关私有、代管、宗 教等房产的历史遗留问题。负责指导房产信息、档案、统计、业务培训工 作。承办局交办的其它事项。 内设机构：前身为房管所、交易所，2003 年升格为副科级事业局，现 有人数 70 人。内设办公室、财务股、房管股、产权产籍股、房地产评估事 务所、房地产交易所、城市房屋拆迁办公室、白蚁防治办公室、房屋安全 鉴定办公室。现办公楼由原百货公司商店改造而成。缺少业务用房，办公 用房为 d 级危房。 6、清源供水公司 职责：主要承担保障城区（老城区、新城区、经济开发区、高新区）的 工业用水、居民生活供水任务，供水面积 9 平方公里，服务人口 9 万人； 具体负责服务区域内的自来水生产、供应、检测、供水设计、安装、维修、 抢修、收费、校表、供水调度等事项。 内设机构：成立于 80 年代初，是经营社会公用事业的国有企业，现有 员工 216 人。内设办公室、财务科、生产技术科、供应科、校表室、维修中 心、安装公司、收费大厅。现有用房系 c 级危房。 7、排水办 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 19 负责全县排水管理工作。会同有关部门编制全县排水建设规划，包括 排水管网、渠道、泵站等。会同有关部门拟定排水设施建设年度计划，并 组织实施。负责制定城区已建管网维护改造计划和泵站改造计划，并组织 实施。指导排水设施建设计划的制定和实施。负责跨区域重大骨干排水管 网建设；负责主干道同步配套排水管网，负责跨区域重大连通、水网构建、 负责城市雨水收集利用建设。组织、协调和指导雨污分流改造的工作负责 排渍及泵站抽排指挥调度。监督、指导、考核排水设施维护与管理工作。 负责相关职责范围内的安全监督和管理。 内设机构：现有编制人员 10 人。 3.1.2 办公和业务用房需求分析办公和业务用房需求分析 1、 、办办公用房需求分析公用房需求分析 本项目中办公用房依据各部门的编制人数计算。根据党政机关办公 用房建设标准(计投资19992250 号)第二章和省党政机关、事业单 位办公及业务用房建设项目管理办法（暂行）（厅200833 号 ）第四章的 规定，本项目办公用房属于三级办公用房，编制定员超过 100 人，按每人 平均建筑面积为 16 平方米以下确定办公用房建筑面积。 则本项目办公用房建筑面积需求为：6317 平方米。详见表 3-1。 表表 3-1: 办办公用房面公用房面积测积测算表算表 编制人数办公用房建筑面积需求 序号部门或单位名称 （人）（平方米） 备注 1局机关19304人均 16 平方米 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 20 2城建开发公司981421人均 14.5 平方米 3规划局58928人均 16 平方米 4建筑活动综合技术服务 中心 26416人均 16 平方米 5房地产管理局701120人均 16 平方米 6清源供水公司2161512人均 7 平方米 7建筑工程质量监督站38456人均 12 平方米 8排水办10160人均 16 平方米 合计5366317 2、 、业务业务用房需求用房需求 （1）城建开发公司 市政勘察设计院需要的业务用房包括设计室、资料档案室、晒图室、 勘察设备仪器室，建筑面积约需 220 平方米； 路灯所需路灯器材仓库、维修室约 160 平方米； 城建档案馆约 230 平方米。 城市建设成果展示厅约 230 平方米； 城建开发公司需要业务用房总计约 840 平方米； （2）规划局 需要建设规划技术服务中心，从事城市规划设计和城市规划测绘业 务，开展地形测绘及测绘资质管理，提供规划技术服务、核发“一书两证”； 需绘图室、档案资料室、测绘器材室、晒图室、业务洽谈室等业务用房，建 筑面积约需 320 平方米。 建筑节能服务中心：约 200 平方米； 新型墙体材料展示厅：约 110 平方米； 城市规划展厅：约 200 平方米； 则规划局业务用房建筑总面积约需 830。 (3) 质监站 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 21 根据省建设工程质量检测规程要求，需建设工程监测中心，主要 用于建设工程材料检测试验、化学分析用房、标准试块养护室和专项建设 工程（现场）检测所。 建材项目检测包括：水泥物理力学性能检测、钢材钢筋力学性能检测 砂、石常规检测、混凝土、砂浆检测；简易土工、混凝土掺加剂、沥青及沥 青混合料、预应力钢绞线；墙体及屋面材料检测；饰面砖板检测；防水材料 检测。按规程要求办公、试验场所建筑面积至少需要 400 平方米。 专项检测包括如下检测项目： 地基基础工程（地基承载力、桩的承载力、桩身完整性）检测；按规程 要求办公、试验场所建筑面积至少需要 300 平方米。 主体结构工程现场检测（现场强度检测、承载力、挠度、沉降等）检测； 按规程要求办公、试验场所建筑面积至少需要 400 平方米。 市政（密实度、拉伸强度、压实度、承载力、耐磨性、抗冻性等）检测； 按规程要求办公、试验场所建筑面积至少需要 400 平方米。 建筑水电（承压管道系统设备、阀门水压试验、纵向回缩率、防雷接 地系统测试、绝缘厚度等）检测，按规程要求办公、试验场所建筑面积至 少需要 300 平方米。 经初步测算建筑总面积约需 1800。业务用房面积为总建筑面积去 除办公建筑面积 456 平方米，则业务用房需求约为 1340 平方米。 （4）房地产管理局 房地产交易中心。用于房地产转让、抵押和租赁等交易洽谈、经纪、 评估、办证、咨询和信息发布；商品房预售；房产开发企业资质的初审和申 报；建筑面积约 810 平方米。 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 22 白蚁防治需药品仓库、器材仓库等业务用房 60 平方米， 房屋安全鉴定所需仪器设备室等业务用房 60 平方米。 则业务用房需求约为 930 平方米。 （5）建筑活动综合技术服务中心 需建建设工程交易中心，为全县建设工程发包承包交易的各方主体 提供招标公告发布、投标报名、开标及评标专家抽取服务，为交易各方主 体办理有关手续提供便利的配套服务；为政府有关部门和相关机构派驻 交易中心的窗口提供办公场地和必要的办公条件服务，实现交易中心“一 站式”管理和服务功能；负责进场交易的建设工程招标投标备案文件等档 案材料的收集、整理、立卷和统一管理，按规定为有关部门及单位提供档 案查询服务；对发包承包交易活动中企业和执业资格人员的市场不良行 为记录，并形成档案。 经初步测算建设工程交易中心建筑总面积约需 480。 （6）清源供水公司 供水服务中心：用于供水事务受理、费用交纳、有关用水计量、收费、 事故性水表等业务咨询；建筑面积约需 250 平方米。 化验室：按国家水质标准及检测标准，对源水、出厂水、管网水定时、 定点进行采样、化验检测，确保综合水质合格率在 98%以上，建设标准化 城市供水化验室；建筑面积约需 360 平方米 安装维修中心：仪表及器材仓库、校表室、安装维修服务室等。建筑 总面积约需 460。 则业务用房需求总计约为 1070 平方米。 综上（1）（6），需建设业务用房 5490 平方米。 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 23 3.1.3 代建代建行行县县行政行政审审批中心、招商中心、招投批中心、招商中心、招投标标中心面中心面积积 根据县政府的统一安排，县住房和城乡建设综合服务中心为行政 审批中心、招商中心、招投标中心代建用房，建筑面积为 6000 平方米。 3.1.4 附属用房面积附属用房面积 根据党政机关办公用房建设标准，党政机关办公用房的人防设施， 应按国家人防部门规定的设防范围和标准计列建筑面积，人防设施建设 应做到平战结合、充分利用。党政机关办公用房的汽车库和高层办公建筑 的消防水池、水泵房等用房的建设，应充分利用地下室空间。为节约本项 目场址用地面积，考虑到将来停靠车辆较多，地上空间难以满足建筑配套 车位的要求，且本项目部分建筑为高层，基础埋深较大，为有效利用建筑 基础，将在地下部分建设地下车库、消防水池、生活水泵房、消防水泵房、 变配电室。按照人防工程要求，将普通的地下车库设计成平战结合的人防 车库。 本项目附属用房即为主楼地下一层以及一楼的消防控制室，主要为 满足人防车库和部分独立设备机房以及水泵房等建设需求，总建筑面积 约为 2146 平方米。 3.1.5 总建筑面积需求总建筑面积需求 综上所述，本项目总建筑面积约需要 6317+5490+6000+2146= 19953 平方米。 3.23.2 建设规模建设规模 县住房和城乡建设综合服务中心综合楼总建筑面积 19953 平方米， 建筑为地下一层，地上十七层，地下建筑面积 2339 平方米，地上建筑面 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 24 积 17614 平方米。 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 25 第第 4 章章 项目选址项目选址和建设条件和建设条件 4.14.1 项目选址项目选址 根据县城总体规划、土地利用规划以及县行政中心地块核心区修 建性详细规划，本项目选址位于路与东路交叉口西北角，交通便捷， 环境优越。规划总用地 22 亩。 该项目选址属于县城城市规划区范围内，符合县城总体规划和近 期建设规划。 该项目规划方案及建筑设计方案符合县行政中心区控制性详细 规划、县行政中心地块核心区修建性详细规划。 拟建项目用地性质属公共建筑用地（机关团体用地），建设用地布局 合理，符合国家有关土地供应政策。 4.24.2 建设条件建设条件 4.2.1 地形地貌条件地形地貌条件 县境内山地占全县总面积的五分之四，群山顶部高耸，坡陡沟深， 平均海拔在千米左右，坡度在 25 度以上，表现了典型的山地特征。 县的大地经过多次构造运动和流水等外力的影响，逐步形成多种 地貌类型。地势呈阶梯状由西南向东北倾斜，南部的白马尖海拔 1774 米， 北端的庙岗集一带，海拔 50 米，高差 1724 米（主干河流流向大致吻合这 个特点）。西北、西、南和东南部边界的群山，构成了外围比中部高，并有 一方（东北）开口的地貌特点。黑石渡下符桥一带的地势起伏较小，谷 地开阔，海拔在 500 米以下，丘陵蜿蜒，是典型的丘陵和盆谷相间的分布 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 26 地带。 根据地形特征，县地貌可分为中山、低山、丘陵和山间盆地四个类 型。城区地面海拔高度 64101 米（黄海高程），其中老城区 6472 米， 新城区 74101 米。 本项目场地属于低山山涧坳沟与淠河漫滩相间的地貌单元，目前场 地已堆填 5.37.2 米厚的填土。场地地形较平坦，一般为 72.871.47 米， 最大高差 1.19 米。 4.2.2 气象气候条件气象气候条件 项目所在地属北亚热带湿润季风性气候，具有四季分明、季风显著、 雨量充沛、冷热适中。区域差异和垂直变化大，气候资源丰富。由于县境 地处中纬度大别山北坡，北部面向黄淮平原，东部靠近离海洋较近的江淮 丘陵，冬季受季风影响明显，冬季并受大陆冷高压控制和影响，雨雪少， 偏北风多，显得干冷；夏季在西太平洋副热带暖高压鼎盛的环流笼罩下， 雨水多而光照充足，显得湿热；春秋是冬夏的过渡季节，多气旋活动并有 小高压盘踞，风向不定，天气多变。因而四季气候有“春暖、夏热、秋爽、 冬寒”明显的季节特征。 气温：境内气候虽是夏热冬寒，但高、低气温变幅不大，冷热适中。年 平均气温 15左右，7 月份平均气温 27.8，1 月份平均气温 2。除个别 年份外，酷署和严寒期较少，持续时间也较短。 雨量：常年降雨量 1000mm 以上，年最大降雨量为 2300mm。降水量 既高于、等相邻县（市），也高于、等同纬度市县。夏 季是一年中雨量最集中的季节，降雨量占全年的 50，冬季仅占 10， 春秋两季比冬季多。特别是梅雨季节，经常阴雨连绵，有时还会出现大暴 县住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告 市工程咨询院 27 雨。雨量分配有区域差异，山区比丘陵区多，一般为 6:4。 日照：太阳年辐射总量平均是 116.6 千卡/cm2。平均气温在 10时， 月辐射量达 83.8 千卡/cm2。全县年均日照时数 2084.3 小时（历年最多 2378.5 小时）。历年作物生长期（10）的平均日照时数 1399.1 小时，年 均日照百分率 47%(历年最多 53，最少 40)。 霜期：无霜期平均 220 天，最少 193 天。初、终霜期一般在 11 月 3 日次年 3 月 26 日。 4.2.3 工程地质条件工程地质条件 根据岩土工程勘察报告，拟建场地地基土构成层序自上而下为： 层素填土（qml）：层厚 5.27.2m,层底标高为 64.2766.0m，呈棕 红、灰、黄灰色，松散状态，此层全场分布，主要成分为大块石、碎石、大 块石直径达 1.5 米，层中有空洞，含有机质、腐烂物、植物根。 层粉质粘土（q4al+pl）：层厚 3.85.8m，层底标高 59.8960.69m， 灰黄、黄灰、青灰色，可塑软塑状态，含氧化铁、铁锰结核，少量有