莱西项目策划方案.doc

莱西项目策划方案 莱西市创新思路 今年引进40个过亿元内资项目 2015年，面对经济下行压力较大、增长动力不足等诸多因素影响，莱西市招商局于近日敲定招大引强路线图，将以先进装备制造业、战略性新兴产业、现代服务业等领域为重点，着力引进投资规模大、科技含量高、带动能力强的大项目、好项目，实现“新突破”。按照计划，年内将至少引进投资过5000万元物流项目3个以上，过亿元内资项目40个以上，认真梳理36个投资5000万元以上签约项目等。 引进投资过五千万元物流项目 2015年，随着青龙高速、青荣城际铁路的开通，以及世界休闲体育大会的召开，莱西市在区位交通、资源环境等方面的优势更加凸显。对此，莱西市招商局工作人员表示，作为“一路一铁”节点城市，莱西将充分运用高速、城铁建成的聚集效应，发挥半岛交通枢纽优势，科学规划、合理布局物流园区，洽谈引进农产品物流、电商物流、家居家电物流等项目，实施物流产业差异化发展，构建辐射全省的商品物流配送体系。 年内至少引进投资过5000万元物流项目3个以上。当前，将重点加快投资33亿元的国际蔬果食品交易物流港、8.6亿元的新骐仓储、5.1亿元的坤旭商贸物流等项目的建设速度。 开展汽车、旅游招商 “全年拟组织赴长春、吉林、天津、广州等地开展汽车配件产业招商活动10次以上。”市招商局工作人员表示，今年还将依托一汽大众华东生产基地汽车配件产业园、北汽新能源汽车莱西生产基地、华通高新装备产业园等项目，积极对接长春富奥汽车、一汽富维汽车等配套企业，通过电子邮件、寄发宣传材料、上门对接等多种形式，提高项目进驻的成功率，吸引汽车配件企业集聚发展。 同时，将以世界休闲体育大会筹办、大沽河堤顶路贯通为契机，依托莱西湖生态休闲区、大沽河生态旅游带、休闲体育公园、锦绣江山国际旅游城等项目，围绕观光游览、休闲度假、商务会展、民俗文化等重点，选取休闲度假功能好、投资规模大、拉动能力强的项目，建立全市旅游招商项目信息库，开展定向招商活动，积极引进高端旅游项目。 突出重点区域，提升引资新格局 为了提高招商引资成功率，今年市招商局将创新招商方式，精心组织开展专业招商活动，大力开展上门招商、节会招商、中介招商，将组团与小分队相结合，加强与各行业协会、知名商会、专业招商机构、领事馆及外国驻青机构的联系和沟通，深挖招商资源，进一步形成全方位、多层次、宽领域的招商引资新格局。并突出重点区域，提升项目引进质量。 以对接青岛、抓好周边，盯紧长三角、珠三角和环渤海地区，拓展中西部和东北工业基地为重点，制定登门招商、小分队招商、定向招商等方式，瞄准“中字号、国字号”大型企业、国内500强企业、行业龙头企业、重点院校和科研院所，围绕汽车及零部件制造、新能源、新材料、生物医药、节能环保、电子信息六大战略新兴产业开展重点招商，引进一批带动能力强、产业关联度高的优质项目。年内计划引进投资过亿元内资项目40个以上，实际 利用内资增长20%。 梳理36个5000万元以上签约项目 同时，重点抓好投资100亿元的梦想望城、60亿元的合联产业新城、33亿元的东庄头国际农产品交易中心等重点在建项目的跟踪推进，对36个投资5000万元以上签约项目进行认真梳理，协调解决项目登记、用地、规划等手续的办理，争取如期开工，力争项目建设再上新水平。 “通过采取以上措施，2015年莱西市将推动产业转型升级和集聚发展，强化项目支撑作用，提高招商引资实效。”市招商局工作人员表示，除此之外，还要努力增强服务意识，优化招商引资环境。抓好软硬两个环境：软环境方面，要以情招商，以良好的服务态度、优质的服务内容吸引客商，以亲商、爱商、安商、富商的良好感情与行为感化客商，既要引得进，又要留得住。努力营造良好的政策环境，严格执行落实一口收费、规范检查等促进经济发展的各项政策，力求在现有政策的基础上进一步优惠，增强政策的吸引力。硬环境方面，借助青龙高速、青荣城际铁路开通，加大园区基础设施配套建设力度，完善园区功能，进一步提升莱西市的区位优势和项目承载能力，推动全市招商引资快速发展。篇二：2011莱西影城推广策划方案 莱西影城推广策划方案 2011(二稿) 方案提供：青岛住商广告策划有限公司 目录 ? 电影的大众分析 .叁 ? 莱西市人口分析 .肆 ? 电影院的品牌建立是重中之重 .伍 ? 品牌建立具体实施流程 .伍 ? 我们服务过的影剧院案例分析 .陆 ? 影院开业前的准备 .捌 ? 影城开业流程及活动方案 .玖 ? 影城开业后6个月内的经营推广计划 . 壹拾壹 ? 重大节庆日的营销方案 . 壹拾贰 ? 费用收取 . 壹拾叁 ? 电影的大众分析 电影作为一种文化产品，以其独有的方式吸引着商家，影响着观 众。同时它也随着社会的发展不断的改变着形式和内容，以一种更加 人性化的步伐迈向了观众 。 (一) 性别分析。男女比例基本相当，面对的是“情侣电影市场”，在 调查过程中发现，极少有进行单一消费的，一般都是男女结伴， 即使偶尔有单人购票的，也是女性观众。女性比例稳中有升， 女性文化消费意识提高比男性快，在文化消费的选择中，女性 一般会占主导地位；赢得女性观众就赢得市场! (二) 年龄分析电影观众年龄以青年人为主，平均年龄为292岁， 中位数为28岁。在年龄的分布上，呈现出中间大，两头小的趋 势，即以1830岁的人为主，占总数的近三分之二(635)， 而18岁以下和40岁以上的分别只占总数的76和98。 2035岁，消费领域的主力军。把握住他们，就能把握中国的 文化消费市场。 (三) 收入分析电影观众收入普遍较高。总体上看，四分之三的观众 月收入集中在1000元4000元，其中有731的月收入超过 了两千元。具体分析，月平均收入在1000元2000元的占总 数的167，2000元4000元占597，4000元以上者占 134。 (四) 支出分析从个人的月支出情况看，四分之三的人集中在500 1000元和10002000元两个层段上，分别占总数的455和 295。500元以下的占总数的157，2000元以上的占93。 (五) 学历分析观众的文化程度普遍较高，大学以上的占总数的 67，高中中专的占253，初中及以下的仅占77。知 识层的群体文化消费意识较强；高知识层的群体对西方文化有 相当的认同感；生活的休闲娱乐观念对高知识层有很大影响力。 (六) 职业分析观众职业以公司职员、专业技术人员、行政管理人员 和学生为主，分别占总数的433、232、101和99， 工人、个体户和其他职业者占总数的165。所在单位类 型 以三资私营企业(473)、国有和集体企业(356)、事业 单位(93)为主，在这三种类型的单位工作的人占总数的 90以上。 通过上述分析，我们可以勾勒出观看电影的观众基本图像，他们 是一个文化水平高、收入水平高、消费水平高、年龄轻、专业人员阶 层。而我们必须还要清楚的认识到，目前城镇消费水平、消费习惯有 着很大的不同，所以如果我们只是简单的照搬大中型城市影院的运营 模式是不科学的，所以我们还要分析一下莱西当地的情况。 ? 莱西市人口分析 经青岛市旅游局2010年调查，莱西市截止2010年常住人口为 94.6万，男女比例为1.08:1，其中农业人口数量为73.54万，非农 业人口为21.06万。在经营与推广中如何让这20多万的非农业人口 进到电影院是我们本次方案策划的重点。 ? 电影院的品牌建立是重中之重 虽然莱西市电影消费的人口数量并不是很高，但却也有着独特的优势。主要包括： (一) 没有同类竞争，只要我们自己做到足够的好，那么就可以稳固 的占有市场。我们如果要设定竞争对手，那对手应当是网吧、 休闲中心、娱乐城等，我们与城市大型影城相比如何去改变 大众的文化消费模式是重点。 (二) 莱西蓬勃发展的房地产市场形成了隐形的巨大消费群体。众 所周知地铁未来几年将开通到莱西，而目前莱西依托月湖公 园，莱西湖，姜山湿地保护区等自然资源更是已经在房地产 市场先行一步，目前很多莱西新区的房子都是被青岛当地人 购买用来投资，但未来必然由投资转换为居住，那时“住在 莱西，工作在青岛”，已经习惯电影消费的投资客和居住者将 自动形成一个巨大的市场。 (三) 莱西的品牌宣传载体集中，行政、职能类消费突出，可以快 速打造市场热点。莱西与青岛相比有效的媒体资源非常显著 并且集中。这让影院在前期的品牌宣传和后期的影片宣传方 面，拥有优势的宣传工具，而且莱西当地各行政部门的活动 多、同时也是主要消费市场之一，所以可以成为影院前期推 广的重点。 ? 品牌建立具体实施流程篇三：山东省莱西市房地产全程策划的建议 房地产全程策划的建议 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： 项目投资策划 项目规划设计策划 项目质量工期策划 项目形象策划 项目推广策划 项目顾问、销售代理 项目服务策划 项目二次策划 研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。 案头工作阶段 第一章 “某项目”投资策划 第一节 项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸 缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行swot分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。 第二节 某项目投资策划的具体内容 一、 项目用地周边环境分析 1 项目土地性质调查 地理位置 地质地貌状况 土地面积及其红线图 七通一平现状 2 项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况 3 地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 项目对外水、陆、空交通状况 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4 周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 邮政服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 游乐休憩设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响 二、 区域市场现状及其趋势 1 宏观经济运行情况 2 莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规 3 莱西房地产市场总体供求现状 4 莱西商品住宅市场板块的化分及其差异 5 莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6 莱西商品住宅客户构成及购买实态分析 三、 土地swot分析 1 项目地块的优势 2 项目地块的劣势 3 项目地块的机会点 4 项目地块的威胁及困难点 四、 项目市场地位 1类比竞争楼盘调研 2项目定位： 市场定位（区域定位、主力客户群定位） 功能定位 建筑风格定位 五、 项目价值分析 1商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a选择可类比项目 b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值 d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 类比土地价值决定因素 a类比土地价值：地段资源差异 市政交通及直入交通的便利性的差异 项目周边环境的差异，包括 周边自然和绿化景观的差异 教育、人文景观的差异 各种污染程度的差异 周边社区素质的差异 周边市政配套便利性的差异 b项目可提升价值判断 建筑风格和立面的设计、材质 单体户型设计 建筑空间布局和环艺设计 小区配套和物业管理 形象包装和营销策划 发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素 经济因素 政策因素 2项目可实现价值分析 类比楼盘分析与评价 项目价值类比分析 a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算 六、 项目定价