陕西汉中.竹园商业地产项目商业服务建议书.ppt

让社会与客户享受商业地产专业服务 深圳市汇诚行房地产顾问有限公司 SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD. 深圳市汇诚行房地产顾问有限公司 2012年06月 中国深圳 谨呈： 陕西竹园村置业有限公司 陕西汉中. 竹园商业地产项目商业服务建议书 前前 言言 n 首先感谢陕西竹园村置业有限公司（以下简称“贵司”）对于深圳市汇诚行房 地产顾问有限公司（以下简称 “我司”）的信任和支持，作为一间致力于为国内 商业地产开发提供全程专业服务的服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司 合作进行商业地产开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开 发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓越的商业项目 。 n 本商业服务建议书是依据我司人员通过2012年5月与贵司在汉中进行现场沟 通，依据项目的服务需求度身订造，并在此基础上秉承我司“商业地产全方位服 务”之理念所拟定。 n 本商业服务建议书所涉及之服务内容及报价为建议性方案，有效期限为本建 议书由发出之日起计三个月内有效。有关服务内容及服务条款以经贵我双方一 致认定并签署的合作协议为最终依据。 目录 1 公司简介 2 服务范围 3 品牌商家资源 4 研究平台 5 合作客户 6 项目实践 7 汉中项目服务方案 我们是专注于商业地产策划、招商与营运、营销的专业服务商。 以“汇聚人才，以诚相待”为本。核心团队成员以“为社会创造积 极价值”为使命，以“精而强”为目标，追求为每个签约项目提供高 水准的专业服务，努力做到100%客户满意。 1 公司简介 我们致力于打造中国商业地产综合服务商卓越品牌 TO CREATE THE BEST COMMERCIAL ESTATE ORGANIZATION OF CHINA 我们的宗旨 AIMS 让社会与客户享受商业地产专业服务，让员工成就卓越人生。 我们的愿景 EXPECTATION 推动中国商业地产进步，成为卓越的标本、精品的典范、价值的代表。 我们的核心价值观 KEY VALUES 让生命因工作而精彩，诚信、务实、创新、卓越。 1 公司简介 汇诚行为客户提供城市综 合体、购物中心、商业街、专 业市场、写字楼、旧城（物业 ）改造等地产形态的策划顾问 、招商营运、营销代理的全方 位解决方案。 顾问服务 招商营运 营销代理 2 服务范围 业务阶段及服务内容 2 服务范围 可行性分析 前期开发规划 市场研究 消费者研究 商业分析 商业规划 建筑规划 招商策划 招商组织 招商代理 招商推广顾问 前期营运顾问 筹备开业顾问 营销策略制定 销售全程代理 运营总体策略 物业改造建议 商业运营顾问 商业委托运营 顾问服务 Consulting Services 2 服务范围 招商服务 Leasing Services 2 服务范围 营销代理 Marketing Agency 2 服务范围 运营服务 Operation Services 2 服务范围 内部评审机制 提供商家检验 评审 可执行检验思路检验 2 服务范围 我司与国内外逾千个品牌连锁商家逾千个品牌连锁商家建立了长期联系与合作关系， 包括了主力店商家资源、代表性零售品牌商家资源、餐饮休闲娱乐品牌商家 资源等。其中： 全国连锁品牌主力店全国连锁品牌主力店（含超市、百货、家居家电等）50多家； 代表性零售品牌代表性零售品牌商家资源600多家； 餐饮类品牌餐饮类品牌商家资源300多家； 休闲娱乐品牌休闲娱乐品牌商家资源100多家。 3 品牌商家资源 部分典型代表商家 超市 沃尔玛（山姆） 百货 西武百货 家居/家电 红星美凯龙 家乐福 梅西百货 居然之家 吉之岛 泰国尚泰百货 欧亚达集团 乐购 天虹百货 宜家 大润发 太平洋百货 特力屋 麦德龙 海雅百货 香江家居 新一佳 芮欧百货 百安居 易初莲花 茂业百货 国安居 人人乐 紫荆城 顺电 华润超市 岁宝百货 苏宁 百佳 友谊百货 国美 OLE（BLT） 上海八百伴 时尚电器等 北京华联 奢侈 （国际） 品牌 香港俊思集团（Coach、Paul&Shark、Hugo Boss、 Marc Jacobs、DKNY、Versace、Tumi、BCBG ） 时尚品牌 ZARA H&M 澳门彩虹集团（Giorgio Armani、Adolfo Dominguez、Bally、Cartier、Escada、Jessica、 Just cavalli、Gianfranco FERRE、Marc jalobs） 优衣库 华敦集团（BALLY、MaxMara、MAX&Co.、 MARINARINALDI、iBLUES、KOOKAI、Jean Paul GAULTIER、LLOYD） GAP MUJI HERMES PRADA D&G万宝龙MONTBLANC BURBERRY 汇诚行国内外核心商家资源库： 3 品牌商家资源 大型 餐饮 胜记 异国 餐饮 中森名菜 休闲 餐饮 星巴克 凤凰楼 上井日本料理 85度C 金悦轩 舞鹤日本料理 哈根达斯 海港 禾绿 满记甜品 丹桂轩 元气寿司 麦当劳 潮江春 和民居食屋 KFC 王品集团 汉拿山 必胜客 唐宫集团 鑫泰泰国料理 棒约翰 豫园 汉阳馆 面包心语 俏江南 香舍法国餐厅 仙踪林 江南厨子 意粉屋 大家乐 巴蜀风月等 大渔铁板烧 大快活 金钱豹 汉丽宝 许留山 稻香集团 金草帽 水果捞 利苑 澳门街 汉堡王等 苏浙汇 花园巴西烤肉 小南国 3 品牌商家资源 休闲娱乐UA 万达电影院线 广东省电影公司 中航健身会 歌宴KTV 嘉禾影院 保利影院星美影院 力美健 玛花纤体 中影 金逸珠江电影院 康祺健身会 KBOX 必瘦站等 服饰精品 生活配套 VERO MODA ESPRIT 领跑体育-龙浩 Jass君安 OJACK（欧尼杰） HUGO BOSS 运动100 MGS曼谷银银饰 ONLY LEE、WRANGLER 钜田数码 Montblanc BETU百图 LEO 大地通讯 SWATCH斯沃琪 SEASON WIND季候风 MANGO 恒波通讯 博士眼镜 GUESS 邓禄普 易天通讯 亨吉利世界名表 百图 卡尔丹顿 北京同仁堂 嘉乐祥珠宝 哥弟 Calvin Klein 二天堂药店 曼缌汀 ZARA Max mara麦丝玛拉 哈根达斯 润金店 欧时力 梵思诺 海王星辰 石头记 火狐狸 Ferre费雷 皇室米兰婚纱摄影 万辉、DIF珠宝、 HM KLOSS卡路仕 可颂坊 兄弟高登眼镜 歌力思 玛丝菲尔 面包新语 周大福/CTF.2 DISA（狄萨） Columbia蓬鹏烟酒 经典故事 钡萱 LEVIS 情系一生婚纱摄影 雅天妮 安莉芳 女生小屋 深圳发展银行 天天惠 A/E连奴 西遇 万泽医药 沃克 爱婴岛儿童连锁超市 热风 寻蝶坊 爱婴岛 UNIQLO优衣库 CITY CHAIN中联大药房 宏梦童趣生活馆 3 品牌商家资源 我司致力于国内外商业地产市场研究、项目前期策划方案及 后期营销方案的模式模块研究，同时已建立并完善包括图片库 和案例库在内的数据库，编辑撰写商业季刊和“汇诚行系列 丛书”及“汇诚行系列专题报告”等。系统严谨的研究为我们的项 目策划及营销提供了有力的技术支撑。 4 研究平台 模式模块 市场研究模块 房地产行业研究模块 商圈综合研究模块 典型性商业研究模块 竞争对手研究模块 项目研究模块 项目分析模块区位分析 地块分析 交通分析 地块商业价值分析 项目SWOT分析 商业发展方向分析 市场分析模块宏观经济背景分析 商业格局分析 业态组合分析 租售水平分析 竞争项目分析 商业发展趋势判断 消费者研究模块 商家研究模块 项目定位模块市场定位 形象定位 功能定位 目标消费群定位 核心竞争力分析 规模论证模块定量分析 定性分析 业态布局模块项目开发目标 地块商业价值 地块与业种 商家物业要求 消费者消费诉求 业态规划 建筑规划设计模块 广场、外立面、导视系统、过道、出入 口、中庭、停车位、层高、扶梯、人流 动线、开间、进深等 收益测算模块当前市场租售价格 项目租售价格 收益估算 （仅为顾问事 业部部分展示 ） 4 研究平台 模式模块 （仅为营销事 业部部分展示 ） 4 研究平台 东南亚购物中心 新加坡ION OrchardClarke Quay paragoncity square mall Ngee Ann City313somerset VIVO CITYOrchard Central 泰国central worldsiam paragon siam discovery 马来西亚pavilion谷中美丰城 sunway 香港购物中心 elementsK11 apm东荟城 朗豪坊MEGA BOX 海港城太古广场 青衣城 澳门购物中心 大运河购物中心四季名店 国内购物中心 深圳万象城青岛天幕城 深圳KK mall南京水游城 深圳中信城市广场海口上邦百汇城 深圳益田假日广场海口宜欣购物公园 深圳海岸城海口万国大都会 深圳COCOPARK苏州印象城 深圳怡景中心城厦门SM购物广场 深圳金光华广场宁波天一广场 深圳花园城中心佛山东方广场 深圳港隆城东莞世博广场 深圳摩尔城惠州港汇新天地 东莞华南MALL合肥金源时代购物中心 主题/特色商业 南京1912上海新天地 北京三里屯成都宽窄巷子 澳门渔人码头深圳海上世界 上海大同坊顺德大良桂畔海休闲文化街 佛山丽日玫瑰名城街 信息数据库 （仅为部分展示） 4 研究平台 商业书刊 本研究采用问卷调查法对广州和深圳的1300 多名消费者进行了调查，共采集十余万数据，采 取多种统计分析技术进行解析，揭示了消费者认 知环境及业种组合各因素对顾客综合满意度的影 响机制与规律。 4 研究平台 本书为我司专门组织汇诚行东南亚典型购 物中心八人专业考察团于2011年6月前赴新马 泰，实地考察了新加坡、曼谷和吉隆坡的近二 十个典型购物中心项目，总结提供较为完整翔 实的第一手资料，为我司对购物中心研究提供 了较为坚实的基础。 4 研究平台 本报告在定性分析基础上，运用定量分析的 方法对我国商业地产整体发展趋势做出基本预判 。报告以严谨的逻辑思路、准确的数据分别从商 业地产国内外宏观环境、规模体量、区域变化、 商业形态、发展模式等方面进行分析判断，保证 了报告的科学性、时效性，对我国商业地产发展 理论研究具有一定的借鉴参考意义。 4 研究平台 含多项专题研究，包括 ：深圳市商业市场月度、季 度、年度数据监测，深圳市 大型购物中心业态变迁研究 、国际国内商家品牌研究等 。通过长期持续的累积，形 成强大的资讯平台。 4 研究平台 合作的知名地产公司 深圳万科：万科广场项目、万科金街项目 佛山万科：缤纷中央街、万科沁园第1街、桂城项目 海南万科：三亚万科森林度假公园 深圳横岗中海怡景项目商业部分 深圳中海南岭项目商业部分 深圳（恒大）环球贸易中心综合体项目 赛格中国商业地产市场报告赛格集团 海口商业市场研究报告 珠海格力海岸项目 珠海格力广场项目 珠海万科：珠宾中心街项目 5 合作客户 皇庭深圳CBD大型购物中心项目 皇庭长春CBD大型城市商业综合体项目 东莞宏远中央街项目 中山南头镇家电产业服务创新区项目 深圳宝安区政府 宝安中心区海滨广场地下商业项目 宝安中心区演艺中心项目 深圳银信Park项目 梅州万象江山项目 深圳龙岗吉祥广场项目 深圳前海中心区 130万大型城市更新综合体 类别：大型城市综合体 客户：深圳市金銮房地产开发有限公司 深圳南山村大型城市更新项目 项目介绍 项目位于南山区南新路与东滨路交汇处，南园村以南，西靠前海路，为 国务院批复的前海深港现代服务业合作区中心区域。项目占地面积18.6 万平方米，总建筑面积约130万 ，商业面积20万。规划为集高尚住 宅、商业、公寓及酒店办公为一体的大型城市综合体项目。 工作阶段 目前工作正处于前期市场研究，拆迁相关研究阶段。 服务内容 项目商业部分整体研究策划、建筑规划建议。 顾问事业部操作的部分项目 6 项目实践 皇庭深圳CBD大型购物中心项目 客户：深圳市皇庭地产集团有限公司 类别：购物中心（11万 ） 项目介绍 项目处于福田中心商务办公区东北角，紧邻中心区中轴线 ，位于深南大道南侧，彩田路和金田路之间，中心区内目 前惟一的城中村。项目总占地7.65万平米，总建筑面积 11.1万。建成后将成为福田中心区特色鲜明的大型购物 中心。 项目定位 最具体验性的生态型的中高端时尚潮流购物中心。 深圳 CBD 未来新商业地标 最具体验性的生态型的中高端时尚潮流购物中心 6 项目实践 宝安中心区首个大型地下商业项目 类别：大型地下空间商业开发 客户：深圳市宝安中心区规划办 宝安中心区海滨广场地下空间商业开发项目 项目介绍 项目位于宝安中心区海滨广场地下空间，地处宝安中心区核心商务区和 核心商业区。项目占地面积约4万平方米，总建筑面积约8万平方米，规 划为大型现代地下商业项目。 工作阶段 目前工作正处于前期策划和规划阶段。 服务内容 项目开发价值及商业开发规模论证、项目定位与规划建议、项目经济可 行性研究及开发模式研究。 项目定位 深圳首席游购体验中心 6 项目实践 项目介绍 该项目位于梅州江南商业中心区辐射地带，金燕大道以东，沿 江东路以西，南部为在建的跨江大桥，项目隔沿江东路即为城 市江景公园归读公园。项目总建面58万 ，商业建筑面 积15万 ，规划有大型品牌百货、品牌超市、各类型的品牌 店、主力店以及包括饮食、娱乐、休闲功能于一体的综合商业 项目，是梅州城市唯一纯正的商业中心区，结合43万平方米住 宅建筑面积，形成梅州规模最大、商业功能最齐全、配套最为 完善，居住品质全面提升的城市升级换代产品。 服务内容 前期策划、招商代理和独家营销代理。 工作阶段 目前已完成前期策划阶段，正在进行招商、营销准备阶段。 类别：城市商业综合体更新项目 客户名称：梅州市鸿兴投资有限公司 梅州万象江山项目 58万大型城市综合体 梅州市现阶段乃至未来较长时间内的商业地标 6 项目实践 赛格中国商业地产市场报告 客户：惠州市赛格群星地产开发有限公司 类别：商业地产发展战略研究报告 项目介绍 项目为赛格群星计划进军商业地产开发与经营领域， 在蓝图构建期委托我司为其提供中国商业地产发展分 析以及对其发展商业地产的战略与模式做出定位。 服务内容 宏观经济背景分析、中国商业地产发展分析、商业地 产发展模式分析。 立足华强北，以IT为发力点， 以MALL为面，整合其他产品，构 建赛格商业地产的核心竞争力。 6 项目实践 类别：市场研究 客户：海南华润置地有限公司 海口商业市场研究 服务内容 我司为其提供海口市宏观经济背景研究、商业市场研究、 代表性商户研判、消费者分析等调查报告。 我司从宏观背景、商业市场、消费者、商家等方面对海口 商业市场进行深入的研究分析，以求判断海口市目前城市 经济发展状况、商业市场所处阶段是否能够满足规划大型 购物中心的条件，为华润公司对海口市商业市场的判断提 供理论依据。 海口商业市场研究 华润置地进军海南市场第一站 6 项目实践 辽宁鞍山玉石交易中心项目 客户：福建灿景实业（集团）有限公司 类别：专业市场 项目介绍 该项目位于辽宁省鞍山市灵山工业经济园区商贸服务 中心核心。商业总体量约10万，一期商业2.5万。 项目规划为中国玉石文化创意产业园及辽宁珠宝玉石 文化旅游基地。 服务内容 项目前期策划顾问、项目定位等。 辽宁鞍山玉石交易中心 中国玉石文化创意产业园 辽宁珠宝玉石文化旅游基地 6 项目实践 南通国际汽配城项目 项目概况 本项目位于江苏省南通市，商业体量25万 服务内容 前期策划、招商、独家营销代理 项目进展 预计2012年6月份开盘，目前正在作开盘前相关准备 。 类别：专业市场 客户：江苏南通市恒隆置业有限公司 南通国际汽配城 25万苏中一站式汽车汽配博览交易中心 6 项目实践 招商营运部操作的部分项目 类别：区域型购物中心 客户：深圳市信义房地产开发有限公司 深圳银信Park项目 项目介绍 项目位于深圳龙岗区横岗核心商圈，西临深惠路，南临松柏路 ， 项目占地面积10063平方米，建筑面积约4.5万平方米 ，建成后将 成为横岗片区商业升级换代的代表作。项目共分为三期开发，一期 商业面积约2.5万平米，是集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合 性购物中心。 服务内容 我司提供全程招商代理服务。 横岗商业的升级换代产品 龙岗首家精致型时尚购物中心 6 项目实践 客户名称：深圳市新城时代投资有限公司 新城汇 类别：区域商业中心 项目介绍 项目位于深惠路以北、水官高速以南横岗的中心腹带， 距离文体广场100米左右，周围拥有众多中高档住宅小区 ，是横岗住宅聚集的区域。项目商业体量4万平米，集合 了精品超市、品牌零售、影院、互动酒吧、餐饮娱乐等 业态。 服务内容 我司提供独家招商代理。 新城汇首家休闲生活街区MALL 6 项目实践 都市中央 15万购物中心地铁口街铺 万科27年来首个100万城市综合体项目 类别：大型城市综合体 客户：深圳市万科置业有限公司 万科广场商业项目 项目介绍 该项目位于深圳市龙岗中心城商业中心，北临龙岗区“中轴线”龙 翔大道，南邻有“第二深南大道”美誉的深惠大道。万科龙岗综合 体占地21万 ，建筑面积近100万 ，包括住宅、商住公寓、写 字楼、购物中心、商业街等，其中购物中心部分15万 ，商业街 部分5万 。项目力求打造龙岗中心城商业生活旗舰，项目建成后 将成为集居住、办公、商务、购物、文化教育、休闲娱乐于一体的 “都市活力综合体”。 服务内容 项目商业部分独家营销代理。 营销代理部操作的部分项目 6 项目实践 客户：佛山市顺德区万科置业有限公司 佛山万科缤纷中央街项目 项目介绍 该项目位于陈村新区，临佛陈路，位于顺联广场侧，位 于镇区中心位置；项目目总体约14000平米，定位为特 色餐饮为主题的街区，该项目已完成设计，采用了我司 提供的核心规划建议，目前处于销售阶段。 服务内容 项目商业部分整体研究策划、建筑规划建议以及独家销 售代理服务。 类别：社区商业街 万科缤纷中央街 广佛枢纽地铁沿线双中心铺王 6 项目实践 项目介绍 该项目位于南城区金丰路金丰体育公园 ，项目坐 拥江南第一城、江南世家、金丰花园、活力康城等 大型社区，周边社区面积近200万平米，商业体量 约4万平米，为纯街铺商业。发展商为广东宏远集 团房地产开发公司，成立于1992年，拥有近20年 的房地产开发经验，粤宏远于1994年7月在深圳证 券交易所上市，为东莞市首家房地产上市公司。 服务内容 策划、招商代理和独家销售代理。 类别：主题式商业街区 客户：广东宏远集团房地产开发有限公司 东莞宏远中央街 东莞宏远中央街 东莞中心区百万社群升值壹号街 6 项目实践 合作客户项目名称项目区域 深圳万科置业有限公司万科广场项目深圳 深圳万科置业有限公司深圳万科金街项目深圳 深圳皇庭集团深圳CBD大型城市综合体项目深圳 宝安中心区规划建设管理办公室宝安中心区海滨广场地下商业空间开发项目深圳 宝安中心区规划建设管理办公室宝安中心区演艺中心项目深圳 中海地产中海怡景项目深圳 恒大集团深圳恒大环球贸易中心综合体项目深圳 深圳市信义房地产开发有限公司深圳银信Park项目深圳 深圳市新城时代投资有限公司深圳新城汇项目深圳 深圳市金銮房地产开发有限公司深圳南山村城市更新项目深圳 深圳市恒和基房地产开发有限公司深圳龙华清湖花半里项目深圳 深圳市汉利宏房地产开发有限公司深圳横岗六约中心片区、龙塘片区改造项目深圳 深圳东部开发集团泰兴花园商业项目深圳 广州海航置业有限公司海航龙岗吉祥广场地块深圳 汇诚行操作项目及合作客户名录 6 项目实践 合作客户项目名称项目区域 赛格集团赛格中国商业地产市场报告中国 广东宏远集团东莞宏远中央街项目珠三角-东莞 佛山市万科置业有限公司佛山万科缤纷中央街项目珠三角-佛山 佛山市万科置业有限公司佛山万科沁园第1街项目珠三角-佛山 佛山市万科置业有限公司佛山万科南海区桂城74街区A地块商业项目珠三角-佛山 佛山市天诺投资发展有限公司中国顺德国际家电博览中心项目珠三角-佛山 珠海万科房地产开发有限公司万科珠宾中心街项目珠三角-珠海 珠海格力房产有限公司珠海格力广场项目珠三角-珠海 珠海格力房产有限公司珠海格力海岸项目珠三角-珠海 广东方直集团有限公司惠州河南岸项目珠三角-惠州 深圳市又一居投资发展有限公司惠州江北望江村地块项目珠三角-惠州 惠州仲恺创业广场发展有限公司惠州仲恺创业广场项目珠三角-惠州 惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限 公司 大亚湾灿邦国际项目珠三角-惠州 深圳海雅集团海雅中山南头镇家电产业服务创新区项目珠三角-中山 梅州市鸿兴投资有限公司梅州万象江山项目珠三角-梅州 汇诚行操作项目及合作客户名录 6 项目实践 合作客户项目名称项目区域 广东坚基集团河源坚基城市综合体项目珠三角-河源 华润置地海南商业市场研究报告海南 海南九江投资有限公司海口亿圣和百货项目海口 海南万科置业 三亚市商业市场基本情况调研及万科三亚国际康体 养生中心项目商业定位初研判 海南 长春市皇庭房地产开发有限公司皇庭长春CBD城市商业综合体项目吉林长春 淮安金恒宇房地产开发有限公司淮安金恒宇项目江苏淮安 江苏南通市恒隆置业南通国际汽配城项目江苏南通 福建灿景实业集团有限公司辽宁鞍山玉石交易中心项目辽宁鞍山 安徽淮北中环置业有限公司安徽淮北中环国际广场项目安徽淮北 云南大成置业有限公司大成金融商务中心项目云南昆明 深圳奥意建筑工程设计有限公司郴州东风广场项目湖南郴州 山西亿成房地产开发有限公司太原市桥东片区旧城改造项目山西太原 湖北广锦投资有限公司湖北襄阳汉江大道棚户区改造项目湖北襄阳 内蒙古远鹏房地产开发有限公司呼和浩特九久街项目内蒙古呼和浩特 内蒙古远鹏房地产开发有限公司呼和浩特范家营项目内蒙古呼和浩特 内蒙古兰太房地产开发有限公司兰太地产呼和浩特俪城项目内蒙古呼和浩特 榆林市文昌房地产开发有限公司陕西榆林市文昌和顺嘉府商业项目陕西榆林 汇诚行操作项目及合作客户名录 6 项目实践 7 汉中项目服务方案 3.1 项目概况 3.2 项目理解 3.3 服务方案 3.3.1 服务内容 3.3.2 服务费用及支付方式 7 汉中项目服务方案 项目概况 项目理解 服务方案 主要经济技术指标 项目指标（平方米） 地上商业建筑面积43708 地下商业建筑面积11043 红色虚线部分表示本项目规划范围 本项目用地示意图 本项目地块现状 地块北侧 项目地块周边现状 地块西侧 地块南侧 地块东侧 注：（1）本项目服务商业部分，仅单独指 商铺，不包括酒店物业；（2）地上商业建 面不包括社区商业建面6744。 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 汉中商业市场分析 商业形态： 临街商业超市、百货 商业步行街 社区商业 一站式商业 街区MALL 依据百姓生 活需要，自 发形成的街 边商业。 p数量较多，分布较为 集中； p百货类单店规模较大 ，且总规模在不断扩大 ，但普遍呈现购物环境 不舒适、物业设施落后 、品牌大众化、差异化 经营度低的特征； p超市以本土品牌为主 ，缺乏国内一线或国际 连锁品牌，经营档次偏 低； 超市与百货竞争力较差 ，存在升级换代空间。 p品牌形象较低； p以购物功能为主，休闲 功能体现不足； p垂直动线安排欠合理。 总之，汉中商业步行街缺 乏特色，品质感较差，规 划设计也无法满足现代商 业要求，整体竞争水平低 。 p 一站式商业街区MALL 代表了当前三四线城市商 业的发展趋势，目前汉中 仅有万邦时代广场一家， 经营状况不错； p其百货水平动线设计过 于复杂，影响到内部人流 流动顺畅性，另外中心集 中式商场与两侧的步行街 之间的人流衔接也不够合 理； p整体体验感不足 当前汉中市商业发展水平不高，存在升级换代的空间，且呈现出向 购物中心发展的趋势。 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 项目地块特征分析 本案 商圈 1.5KM 天 汉 大 道 p项目紧邻城市主干道天汉大 道，沿天汉大道的展示面约150米长 ，展示性好，昭示性强； p南临城市广场，可积聚大量人气 ，为发展商业不可多得的配套设施 ； p项目邻近汉江，景观资源好，周 边中高档次楼盘林立，随着入住率 的提高，项目周边将汇聚众多中高 端消费群体； p项目距离城市唯一商圈存在一定 距离，商业发展独立性较强，未来 可以项目为核心，形成另一大城市 级商圈。 本项目为汉中的优质稀缺商业地块，商业价值高，商业展示面较长，具备发展购 物中心的地块条件，同时也具备了消费群基础。 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 项目主题方向 p汉中是全国历史文化名城，汉中旅游景点的 特色是两汉三国文化和秦巴山水风光；现有国 家级重点文物保护单位旅游景区点10处，全省 重点文物保护单位45处，著名旅游景点有武侯 墓、张良庙、龙岗寺遗址、张骞墓祠、蔡伦墓 祠、古汉台，栈道、饮马池、拜将台等； p据官方统计数据显示，2009年汉中市共接游 客国内外游客1031万人次，2010年14月，全 市共接待海外游客340万人次。 古汉台武侯墓 张良庙 饮马池 汉中历史文化资源丰富，国内外慕名而来的游客数量庞大， 而当前汉中还没有吸引旅游人群前来消费的商业设施，鉴于 此，将商业设施与汉文化相结合将成为项目吸纳人气的重要 发展方向。 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 项目定位之形象定位 汉中最顶级的商业项目，未来城市商业的领军者 汉文化与商业地产相结合的主题购物中心 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 项目定位之业态定位 项目购物中心规模不大，从最大化开发目标（租金收益最大化）与保障经营稳定的 双重因素角度下，我司建议做如下业态组合： 业态档次备注 超市精品超市 p最具吸纳人气效果的主力店，为必不可少的商家； p建议超市面积在3000左右，既可吸纳大量人气，也因消 化大量面积而牺牲租金收入。 电器卖场 国内连锁 品牌电器 p引入在国内知名度较高的如国美、苏宁、顺电电器，或者 在陕西省内知名度高的电器品牌商家； p面积在2000-3000。 品牌店 品质形象好 消费档次适中 p服装鞋帽类、珠宝首饰化妆品类、箱包鞋帽类，床上用品 家居类； p主要租金收入来源 餐饮美食 休闲娱乐 大众化消费档次 为主导 p目的性业态，具有较强的人流吸引力，扩大项目辐射范围 ； p规划在购物中心的高层区域。 在业态定位与商家选择上，建议全业态、一站式定位，引入档次中高端、形象好的品 牌商家，主力店选取不宜消化大量建面，转而采取通过规划多家次主力店以达到与大 面积主力店相同的人流带动效果。 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 建筑规划方案评析 规划设计院方案 评析： p楼层数：从汉中市商业发展特征看 ，商业楼层数不应规划为七层，我司 建议规划为四层结构； p标准层：（1）标准层面积呈哑铃状 ，与现代购物中心的设计理念不相吻 合，这样的规划将导致中间狭窄区域 很难利用，从而不利于招商；建议将 中间的狭窄部分向内侧延伸大概20米 ； p中庭：中庭设计数量过少，一方面 使得购物中心的通透性很差，另一方 面增加了铺位的进深；建议增加中庭 数量，整体呈“L”形状。 二层平面图 向内侧延 伸20米 将外立面处理 成流线型 建筑规划方案调整 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 二层平面图 调整： （1）将外立面处理成流线型； （2）将中间狭窄区域向内侧拓长20米； （3）增加中庭个数，提升购物中心的购物舒适 性，同时因中庭是竖向人流的主要集散位置，增 加中庭数量可提升中庭周边的商业价值，更有利 于后期招商。 中庭建议： （1）一主中庭 + 多次中庭； （2）主中庭大小与原先尺寸一样，但稍微向右 移动，保证其东侧的店铺进深的合理性； （3）次中庭尺寸大概为10-15米8米，两侧通 道大概3米，具体设计尺寸与设计数量时，设计 院可在此基础上灵活调整。 其他建议： 因为楼层数调整为四层后，整体商业面积有一定 减少，建议以原先酒店配套的西侧部分面积用于 补偿，因划归购物中心而损失的酒店面积可以往 酒店的上层进行弥补；具体调整时，设计院可在 此思路基础上灵活调整。 7 汉中项目服务方案 针对竹园项目商业地产部分，此服务方案是针对商业地产的全程运作，我司提 供全程商业顾问服务，其服务内容包含前期顾问、营销代理服务、首席招商顾问 代理服务和营运顾问服务。 n 商业前期顾问服务 内容：商业前期顾问服务是由我司配合业主方的服务需求，在项目开发期为项目提供从市场研 究、定位及商业规划、规划设计方案跟进等三个阶段的顾问服务内容，从而协助业主方提升项 目开发水平和完善项目规划。 时间：自协议签署之日起计60个工作日。 n 首席招商顾问代理服务 内容：首席招商代理服务是指由我司配合业主方及其他方进行招商工作，协助业主方进行重点商 户的引入工作。 时间：自协议签署之日起，至项目交付日后3个月。 n 营运顾问服务 内容：营运顾问服务是指我司以顾问身份协助业主方进行项目的运营管理工作，为项目的运营 工作提出规划建议、为项目的管理服务水平提供监督服务。 时间：前期营运顾问自协议签署之日起，至项目交付日前6个月；交付筹备顾问自项 目交付日前6个月至项目交付日；后期营运顾问自项目交付日起计36个月。 项目交付日：指项目通过消防验收之日或第一个商户进场二次装修之日，两者取其早。 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 （1） 商业前期顾问服务内容 第一阶段：市场研究 项 目 启 动 1.0 商业环境研究 1.1 经济发展概况 1.2 商业发展概况 1.3 城市发展规划 2.0 项目立地及区位研究 2.1 项目概况及立地条件 - 交通、可视性、周边环境 2.2 项目区位概况 - 区位地位、物业发展、潜在消费者 3.0 项目商圈界定及研究 3.1 商圈界定及概况 3.2 商户需求研究 3.3 消费者需求研究 3.4 商圈内竞争环境分析 执行方式： n 商业首阶段前期顾问的执行方式以不定期 会议和撰写报告为主； n 本阶段主要工作成果将由我司项目组在项 目所在地提供一次市调汇报并提供贵司电子 版文件。 商业环境研究 项目立地及区 位研究 消费者研究 商户研究 典型案例研究 深化研究与 撰写稿件 1 周1 周 4.0 典型案例分析与借鉴 2周 5 周 项目概况 项目理解 服务方案 成果 市调报告与项目发展初步思路 7 汉中项目服务方案 第二阶段：定位及商业规划 5.0 地块特征分析 5.1 宗地条件评价 5.2 建筑设计初步思路 6.0 建筑/商业规划 6.1 总体建筑和功能布局 6.2 商业动线规划 6.3 商业铺面规划 6.4 提升商业价值的其他建议 6.5 核心商户工程技术标准参考 执行方式： n 商业前期顾问的第二阶段的执行方式以不 定期会议和撰写报告为主； n 本阶段主要工作成果将由我司项目组在项 目所在地提供一次报告汇报并提供贵司电子 版文件。 地块特征分析 建筑规划与业态布局 3 周 成果 定位与商业规划设计建议 3 周 （1） 商业前期顾问服务内容 7.0 租金评估及收入预测 7.1 租金评估 7.2 中期（5年）租金收入预测 7.3 长期（10年）租金收入预测 经济测算 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 第三阶段：规划设计方案跟进 8.0 规划设计跟进 8.1 规划方案沟通 8.2 规划方案调整 8.3 规划方案通过 执行方式： n 商业前期顾问第三阶段的执行方式以配合 设计院完成规划方案的不定期会议为主； n 本阶段主要服务时间以设计院的建筑方案 得到甲方审核通过为节点； n 本阶段工作原则上不超过半年时间，超出 此周期我方可要求甲方另付费用，具体费用 额另行商议。 成果 规划方案图 （1） 商业前期顾问服务内容 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 (2)首席招商顾问代理服务内容 ？ ？ ？ 利用我司的招商渠道协助业主方进行招商执行工作，具体内容主要包括： n 提供首席招商代理服务 重点商户推介 商户代理洽商 拟招商品牌评估建议 招商策略优化建议 商户落位优化建议 n 提供项目的招商培训服务 市场研究培训 商业概念培训 相关案例培训 招商品牌培训 招商策略培训 招商技巧培训 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 (3) 营运顾问服务 1、平面规划即系统设施建议 平面空间规划建议及意见整合：包括：广场的动线安排、出入口的设置、电梯功能要求设置等； 后场规划，包括营运部门办公区、员工用房（储物柜、卫生间）、工作间与工程存储备用空间、装卸区、 垃圾处理、租户库存空间及货运通道安排评估建议； 有关各系统设备设施的建议，包括但不限于：给排水、空调、通风（排烟）、煤气、电梯、电力、消防、 安全、音响广播、电视电话、收银、清洁、信息化管理等； 标牌指引系统即：结合设计公司方案对楼层布局及设施指示、线路方向、警示、防火牌等指引系统提供专 业建议； 停车场管理控制包括：对收费系统、平面布局、安全控制等提供专业的评估建议； 停车落客：对项目周边停车落客区域及出租车停靠区域的规划提出专业建议； 广告宣传设施：对项目内部及外部推广活动及宣传广告位置的规划（如外墙广告牌、旗杆的形状和位置、 临时舞台、大屏幕的设置及相关的系统）提供专业建议； 有关废品管理的建议，包括职业健康与安全问题； 有关设备保护措施方案的建议，即：防水膜、排水管、护栏、水管保护装置、电话与电气转换室等； 有关保洁、绿化的方案方面建议； 公共区域装饰装修建议，包括建筑材料面饰选择（从未来清洁和维护及项目市场定位角度考虑） 有关节能及能源再生措施的建议。 n 前期营运顾问 项目概况 项目理解 服务方案 7 汉中项目服务方案 2、营运管理文件的拟定 装修手册、租户手册、交房条件等；主力店补充规定； 临时场地租用协议； 租户情况变更确认书。 依据过往市场经验结合项目实际的情况，针对初步运营成本协助作出预算，此成本结构将是甲方进行下一阶 段深算的基础，该初步营运预算包括但不限于： 资本成本以及项目运营管理中所涉及的相应费用的预算。 包括但不限于：人工、能耗、行政办公、维护保养、推广宣传等； 3、初步运营预算 协助确定管理本项目的最佳组织结构及管理层； 职能部门划分及职能分工； 协助制定岗位职责说明、员工手册等相关文件； 协助制定并执行招聘计划； 协助制定专业人事管理制度包括招聘、工资发放、考勤、奖惩、福利、培训、调派、升降等制度的制定及 工作流程的建立。 4、人力资源体系的建立 项目概况 项目理解 服务方案 (3) 营运顾问服务 n 前期营运顾问 7 汉中项目服务方案 5、经营管理体系的制定 营运管理手册的协助制定，包括但不限于：清洁、维护、安全、病虫害防治、景观等。该手册将制定所有日 常运营制度、方式、形式、标准、监控与计费系统，包括公用事业，如：电话、供水、供气、供电等； 协助制定日常制度管理，包括但不限于租户邮件收发细则、电话员操作细则、停车场管理细则、向租户交收 商铺的细则等等； 协助制定所有设备和防火系统的检修与预防性维护程序，包括：水泵、灭火器、灭火水龙带、洒水装置、高 温报警、防火板、控制台等； 协助制定检查程序手册，用于停车场、道路工程、护栏、线路标志、照明、景观、系统、标牌与防雪害设施 等。另外还包含相关补救工程系统的说明； 协助制定用于检修屋顶结构、防水膜、其它建筑结构以及补救系统和基本建设工程的程序； 协助制定分包商管理制度； 协助购物中心会员服务制度； 协助制定安全、防火制度、方案及紧急突发事件应急措施等； 协助制定在补救工程期间造成的物业损害以及所有承包商及人员保险控制的标准维修合同和制定； 协助制定全面的物业保险要求，包括但不限于制定租户公共责任险的基准（将包括在租赁协议中）；制定保 险策略、制度与规程手册；制定风险手册；制定保险索赔登记薄与制度；制定租赁保险制度与登记薄；协助 制定正式交接前物业保险各个方面的范围等。 项目概况 项目理解 服务方案 (3) 营运顾问服务 n 前期营运顾问 7 汉中项目服务方案 7、行政管理体系的建立 协助建立日常例行行政管理制度，包括但不限于：文件管理、公文处理规定、部门间联络制度、规章制度 管理规范要求、保密制度、文秘档案管理制度、印章管理办法等； 协助建立日常操作制度，包括但不限于：设备使用管理规定、员工投诉管理规定、广场值班管理制度、广 场内部员工车辆管理制度、邮件邮资与文具需求、收据系统与账单发送、计算机系统与登录控制、钥匙锁 定与控理系统等； 协助建立采购程序与开支控制制度； 协助制定办公室管理手册及制度（影印机、打印机、传真机、电脑等）与租赁设备登记薄； 协助制定服务合同、办公设备承包商与应急合同登记薄； 协助制定合同（协议）管理制度。 项目概况 项目理解 服务方案 (3) 营运顾问服务 n 前期营运顾问 7 汉中项目服务方案 8、财务管理体系的建立 财务制度的制定； 会计制度的制定； 资金审批权限的规定； 内部管理报表体系构架的建立； 会计档案管理制度； 实物资产管理制度； 会计工作交接制度； 内部控制制度； 审计工作程序和制度的建立。 技术平台建设工作包括但不限于： 财务软件的选择和运行； 财务人员的计算机培训； 电算化文档的管理办法和管理程序。 项目概况 项目理解 服务方案 (3) 营运顾问服务 n 前期营运顾问 (3) 营运顾问服务 n 交付筹备顾问 1、经营管理队伍组建 协助人员招聘标准及方案的确定及落实； 协助经营管理单位主要管理人员的面试及选聘； 对营运管理的专业知识对员工进行培训； 协助指导员工按照手册的程序进行学习演练。 在工程竣工前后，指导经营管理运作单位配合项目进行综合验收，验收合格后与发展商一起确认项目正式 交接。此阶段的顾问工作包括但不限于： 协助制定项目验收交接程序及项目工程档案管理制度； 指导经营管理单位和相关各方一起验收有关建筑、设备系统，制作一份全面的移交清单，清单内容将包括 但不限于以下各项： 工程瑕疵，未达交付标准之事项等； 协助制作补救工程计划并且监督工程执行； 协助进行测试，包括但不限于：空调设备、水力系统、水泵与污水系统、供水与其它公用事业、自动扶 梯； 协助制定运行设备的操作制度。 2、综合验收及工程交接 7 汉中项目服务方案 项目概况 项目理解 服务方案 3、交付入伙 5、其它事宜 指导协助收楼前人员组织准备 协助财务准备 协助保安准备 协助收楼现场准备 协助文件准备 协助安排业主有序入伙收楼 协助解答有关收楼问题 指导如何审核各租户/业主的内装，设计图纸，配合租户的图纸 报批工作； 指导如何监督管理并协调配合租户/业主按照“装修手册”的规定进 行装修装饰工程； 指导配合、督促租户依规划时间进场装修并按期完成装修工程； 指导如何组织商铺装修竣工验收，及商户迁入的合理安排。 指导安排试运行各类系统，及时处理发现的问题，确保在开业后，水、空调、电力、POS等各系统均能配 合有效执行； 指导全面启动项目的实际运营，并根据实际情况作出适当的调整； 实施开业推广宣传计划，并调整进行中存在的不足； 指导组织整体开荒保洁的落实完成情况，确保整体环境； 审核开业活动方案提出专业建议等。 4、装修管理 7 汉中项目服务方案 项目概况 项目理解 服务方案 (3) 营运顾问服务 n 交付筹备顾问 在此阶段全面协助项目的日常经营管理和运作，主要顾问工作内容和管理目标包括但不限于： 跟进整改翻修； 审核各租户/业主的内装，设计图纸，配合租户的图纸报批工作； 监督管理并协调配合租户/业主按照“装修手册”的规定进行装修装饰工程。 配合、督促租户/业主依规划时间进场装修并按期完成装修工程； 监督施工现场的安全管理工作。 物业管理：项目公共区域的保洁、保安和管理，为租户的店铺经营提供符合规定的环境条件，并以租户 续租本项目为管理目标；为公寓与写字楼住户提供良好的居住与办公环境。 设施管理：项目所使用的所有设备、设施物业系统的维护、管理、维修、改造、新技术的应用及各种设 备设施系统的整合，并关注节能等有关成本控制内容； 资产管理：通过有效的经营管理和租赁政策，努力使项目在同类竞争市场上成为佼佼者，实现资产增 值，取得良好的社会、经济效益。 营运管理：综合管理商场的调研，营运，招商、推广等。 7 汉中项目服务方案 项目概况 项目理解 服务方案 (3) 营运顾问服务 n 后期营运顾问 (3) 营运顾问服务 n 后期营运顾问 1、管理营运 日常管理工作，包括但不限于门口大厅设置服务咨询台、针对服务人员态度及其工作之意见箱、大厅顾 客休息椅、公用磁卡电话、楼层铺面位置标示图、公共广播系统（背景音乐、电视屏幕）、各楼层公共 设施指示牌、各租户广告灯箱等的管理及维护、有关的业务报告及记录； 工程管理工作，包括但不限于租户保修服务、店铺装修管理、店铺装修图纸审批、各设备系统日常运转 和定期防护性保养、维修、改造，公共设施、各项工程的维修记录、有关的业务报告及记录； 清洁绿化工作，包括但不限于：清洁承包商的甄选及管理、广场内外日常及定期的清洁作业、垃圾处理 及搬运、垃圾站的管理、环境美化及维护、有关业务报告及记录； 保安工作，包括但不限于：门禁、营业时间外的房客登记、巡逻业务、失误及遗留物件的记录及管理、 人流/车流的控制、车场管理、卸货场的管理、消防中心及保安中心室的管理、紧急状况处理、与租户推 动联防计划、有关业务的报告及记录。 7 汉中项目服务方案 项目概况 项目理解 服务方案 (3) 营运顾问服务 n 后期营运顾问 2、人力资源系统的实施 各部门及专业工作规范、准则的考核和结构调整； 员工手册的监督执行，如员工绩效评估和奖惩、考核及考勤制度的实施和调整； 员工薪酬及福利的实施和调