科学发展房地产业保障群众“住有所居”.doc

科学发展房地产业 保障群众“住有所居” 泉州市房地产管理局学习实践科学发展观课题调研报告从1984年我市诞生第一家房地产公司开始，我市房地产业走过了20多个春秋。房地产业从无到有，其间既经历1998年东南亚金融危机的萧条，也经历2003年至今的黄金发展期。2008年1-10月，我市房地产业实现开发投资额107.76亿元，比增21.0%，预计至年底可达126亿元，占全市GDP总量将达到5%左右。房地产业连续多年保持了两位数的增长，其发展的过程，既顺应了改革开放的大潮，也印证我市经济社会从落后到领先、从起步到跨越的实现。在房地产业的带动下，一批批高楼拨地而起，和谐宜居的小区遍地开花，城市面貌日新月异，群众居住水平不断改善。房地产业已成为我市国民经济的支柱产业，并正在发挥越来越重要的作用。一、 我市房地产业的发展历程（一）最初萌芽期。20世纪80年代初期，我市以建委、房管、城建规划3个行政部门下属的房地产开发企业为主体，开始从事专业的房产开发建设，中心市区的红梅、小山、宜春、西郊等新村相继落成。房地产开发实现专一从事房屋建造的行业劳动分工，成为泉州房地产开发的最初萌芽。（二）开放市场期。1988年,随着改革开放的深入，我市由泉州房地产公司与香港华丰公司合作开发泉州第一个房地产合资项目华丰新村。1992年邓小平同志南巡讲话后，房地产开发性质从单一的国营企业发展为外商独资、中外合资、中外合作、国营、集体等多种经济成份并存的开发格局。泉州市房地产业开始进入以开放市场、利用外资为重点的快速发展阶段。（三）逐步成熟期。“九五”、“十五”期间，住房制度改革进一步深入，我市适时把握政策，培育房地产市场。市政府于1995年先后建成云谷、东美、圣湖、西湖、新华等经济适用住房住宅小区，总建筑面积达70多万平方米，大大改善广大干部、职工、居民的住房条件，取得良好的社会效益和环境效益。同时，一种以市场为导向，以经济适用住房开发建设为榜样的房地产发展格局在泉州逐渐形成，并且产生众多知名开发企业和优秀开发小区。1998年以后，闲置多年的泉州东片区土地每年均以200万平方米的房屋竣工交付使用，30多个以追求人性化、生态型的住宅小区相继建成并销售一空。房地产的开发规模也从先前的几公顷扩展到十几公顷、几十公项，甚至上百公顷，小规模的住宅小区发展成为较大规模的社区，社区配套及相关物业日趋完善和成熟，涌现出圣湖小区、国际新城、宝珊花园、东海滨城等知名项目。房地产企业开始注重品牌效应，开发精品住宅。湖心商业街、国际新城因品质优良而热销，千亿大厦、圣湖二期先后获得中国建筑行业最高奖鲁班奖。城南片区改造建设获得全省住宅设计一等奖、全国住宅设计优秀奖，金帝花园被建设部确定为国家首批智能化科技示范小区，并通过“国家康居示范工程”评审小组验收合格，晋江市华泰国际新城一期、圣湖二期获得“省城市住宅建设示范小区”荣誉称号，晋江市兰峰花园被建设部列入“国家康居工程”。品牌效应把泉州带入房地产开发与消费的良性循环阶段。长期不受欢迎的高层建筑开始走进市场，成为热销产品。新区60多幢高层建筑拔地而起，丰泽商城、展览城、青少年宫建筑群、千亿山庄、城市雕塑等一大批富有特色的景观建筑，成为泉州一道道亮丽的风景线。2001年，市委、市政府提出“打开大门、治理两江、保护古城、建设新区”的建设方针，致力于“大泉州发展战略”的实施，加快城市“东进、南下、西拓”的战略步伐，由中心市区向江南、浮桥、池店、城东、东海等周边地区辐射，为我市房地产业的发展提供广阔的舞台，以住宅为主的房地产业在良好的经济发展环境下逐步成熟。（四）繁荣发展期。进入“十一五”时期，我市以承办2008年全国农运会为契机，加快实施“一、二、三、四”城建项目，房地产业发展进入新的高速发展阶段。2005-2007年，全市完成房地产开发投资共计270.89亿元，仅2007年, 全市完成房地产开发投资114.84亿元，比增31.26%，占全市GDP的5.02%。全市实现房屋交易面积467.29万m2，金额173.42亿元，分别比增20.96%和59.25%。全市来自房地产业的税收收入26.39亿元，比增44.4%。房地产业一派繁荣景象，在全市经济发展中的地位和作用日渐突出。二、 当前我市房地产业的基本状况（一） 抓住发展机遇，行业规模迅速壮大 2005年以来，房地产业伴随我市改革开放的深化步入快速发展期，市场及行业规模得到有效扩大。体现在：一是开发投资额以年均两位数的速度增长。2005年全市房地产业完成开发投资68.56亿元，2006年87.49亿元，2007年达114.84亿元；2008年尽管受宏观经济不景气影响，预计仍可完成投资120亿元以上，比2005年几乎翻了一番。二是交易量逐年上升。2005年完成房屋交易总额92.43亿元，税收收入13.07亿元；2006年交易金额108.9亿元，税收18.27亿元；2007年交易金额173.42亿元，税收26.39亿元；2008年1-10月，受金融危机影响，仍完成商品房交易额88.19亿元。三是企业队伍不断壮大。至2008年10月，全市已有房地产开发企业532家，其中一、二级资质企业25家。物业管理企业154家，一、二级资质企业6家。全市房地产从业人员达20多万人。四是物业从无到有水平提高。至2008年6月，全市实现物业管理面积1654.82万，城镇物业服务的覆盖面达67%，新建住宅小区物业服务覆盖面达100%。（二）依托城市建设，发展骨架逐步撑大随着我市建设海峡西岸工贸港口城市的发展，中心建成区规模不断扩大，城市向东、南及各个周边地带发展。后渚大桥、泉州立交桥、晋江大桥相继建成通车，大朋山隧道、大坪山隧道、安吉路先后贯通，海峡体育中心落户城东，洛江、城东、东海组团区位作用日益突出，加上见龙亭、延凌安置小区、东涂片区、海星小区、宝秀小区、城东、桥南安置小区等几大片区，总占地面积达数千亩之多的安置房以及江南花园城、北峰见龙亭、洛江杏园小区、城东经济适用房、廉租房和“江南雅园”、“高科雅园”、“东方花园城”等限价房项目相继动工建设，我市房地产开发得到拓展，呈现遍地开花良好态势。2008年，市委、市政府提出“大产业、大港口、大城市”发展战略，我市由市房管局牵头，联合建设、规划部门进一步发布泉州市区2008年住房建设计划、泉州市区2009年住房建设计划及泉州市区2008-2012年住房建设规划，确定今后五年市区将建设各类住房12.51万套，建筑面积1189.27万平方米，为我市今后住房发展奠定了方向。（三）立足以民为本，住房保障不断深化我市是全国、全省住房制度改革先行城市之一。从1990年开始建设西郊新村、汀洲新村、后坂新村、东霞新村、仁凤新村五个项目廉价房，总面积达3.2万平方米。1995年建设云谷、圣湖、东美、西湖、新华、邮电、华大新南、宝洲、洛江吉源小区、晋江竹园小区、南安普莲小区、石狮宝塔小区等经济适用住房小区，累计建成7780多套、102.6687万平方米，总投资10亿元左右。但因种种原因，2000年-2005年，经济适用住房等保障性住房建设出现停滞状态。2005年以后，市委、市政府把贯彻落实国务院有关规定和解决低收入家庭住房困难问题相结合，快速建立并启动住房保障机制，使得全市的廉租住房、限价房工作走在全省、全国前列。2005年我市在全国首次推出限价房地块,并于2007年初把实施廉租住房制度列为为民办实事项目。2007年6月底，我市在全省率先全面建立廉租住房制度，2007年至今发放廉租租金补贴83.74万元，筹措廉租住房资金2119万元，对低收入廉租对象实现“应保尽保”。同时，“江南雅园”、“高科雅园”、“东方花园城”限价房项目公开摇号销售，北峰“见龙亭”、江南花园城、洛江、城东四宗经济适用房接受市民申购。至目前，我市在建和拟建的保障性住房共有27个项目，建设面积100.9万平方米，供应住房9536套，计划投资约21.98亿，已完成建筑面积33.19万平方米，供应住房2202套。总体来说，我市保障性住房近两三年来的开发量与之前相比明显增大。而按照中央、省、市要求以及我市制定的保障性住房发展规划，未来经济适用房等保障性住房的开发量仍将保持平稳增长。同时，泉州市中心市区经济适用住房管理规定明确规定，经济适用住房年度土地供应量，即经济适用房规划应占商品住宅年度土地供应计划的8%至10%，并在全年度土地供应计划中统筹安排，可以预计，随着保障性住房项目的实施，我市中低收入家庭的住房需求将大大得到缓解。三、 房地产业面临的新形势从房地产业的发展历程和当前状况看，我市房地产业总体势头良好，行业基本保持健康发展。但随着国际国内经济形势的变化，作为经济发展“睛雨表”的房地产业，也面临一些新的问题和困难。特别是进入2008年以来，我国受国际金融危机大环境和国内重大自然灾害等多重影响，经济发展出现了减速的态势。反映在房地产市场上，自2007年11月份以来，我市房地产市场开始进入调整期，整体市场从繁荣阶段步入较为低迷状态。进入2008年，市场信心依然不足，持币观望氛围浓厚，房地产行业对全市经济的支撑作用明显减弱，开发投资增幅逐季回落，土地流拍频繁，税收收入下降，楼盘项目集中上市，市场供过于求，销售疲软，房价下降，显示整体房地产发展环境已出现了较为明显的变化。（一）房地产行业支撑作用减弱。从开发投资情况看，2008年以来增幅逐季回落，前三季度全市开发投资同比增长依次为34.27%、26.82%、20.31%，从土地出让情况看，土地出让市场不景气，财政收入减少，土地流拍现象频繁，2008年全市共出现土地流拍14宗，占总出让宗数的30.4%，市区1-11月只成交土地2宗，交易面积10.55公顷，同比分别下降75%和73.54%；全市地价回落，2008年上半年的平均地价154万元/亩降至11月份的135万元/亩，直接影响全市财政收入同比去年减少23.62亿元，税收收入增幅回落明显，今年地税全市共入库房地产税收收入为124661万元，同比增收9298万元，增长8.1%，低于地税各项收入增幅12.4个百分点，较去年同期增幅回落14.5个百分点，且今年入库的房地产税收尚有一部份是去年房屋销售延缓至今年征收入库的。若扣除去年应收部份，今年房地产税收收入实际的下降幅度更大。第二，市场销售持续低迷。2008年1-10月全市商品房销售面积199.89万m2，同比下降26.85%；其中商品住宅销售面积174.7万m2，同比下降29.05%；来自交易窗口信息，自今年4月份泉州市区商品住宅销售套数开始连续下降，4月份商品住宅备案套数为328套，至7月份下降为199套，日均不到7套。而从对近期在售楼盘的调查情况看，泉州市区多数楼盘销售速度保持在每周1-2套，有的连续几周销售为零；部分暗降幅度大的楼盘销售稍好，如“国际华城”单身公寓在8月销售26套、“嘉龙现代城”销售15套，这些销售产品集中在1房、2房的中小户型及实用型3房，刚性需求和投资需求基本各半，大套房基本滞销。第三，住房价格步入调整期。市场经过长达半年多时间的搏奕，持续低迷的市场始终没有起色，开发商资金压力继续加大，卖方市场开始松动，至8月底，开发企业彻底改变了持续等待的心理，多数楼盘主动采用降价措施，市场价格步入调整期。8月底、9月初的三大品牌楼盘南益西湖豪庭、中骏西湖1号及海景国际花园分别采用开盘“6988元/平方米，限20套特惠”，“百万回馈”，“起价5698元/平方米”等方式，直接将中心市区的住宅价格的心理预期拉低了千元以上；9月底，泉州最大的两个在售大盘：东海湾打出团购优惠价旗号，团购价定位4280元/m2，而一期均价为6434元/m2，不仅价格拉低近2000元，更是打出“三年无理由退房”焦点广告；中心市区的纯楼中楼项目“经典名门”推出“议价”。此时正值美国金融危机全面爆发，沪综指迫降到1802点，开发商心理预期完全变化，对资金需求压力陡然增长，来自营销机构的信息：“部分开发商明确表示，能卖多少是多少，能走一套是一套，活下来最重要”，这已成为当前部分开发企业存在的一种心态。第四，存量房市场成交量明显萎缩。泉州市区1-10月存量住宅交易1873套，交易面积26.11万m2，同比分别下降37.7%和47.79%。市场调查信息显示，当前存量房市场购房对象集中在购买能力中低端的客户，需求特征集中在对中小户型中档价位的产品上。从2008年第3季度成交方式看，贷款购房者比例超过了80%，不需要贷款的客户不到20%，这与去年同期的数据刚好相反，这说明多数有能力一次性付款的高端客户现在都处于持币观望状态；从成交的面积及价格看，购买面积段在61-140平方米的住宅达到76%，价位集中在5000-6000元/平方米，达到37%，比例最高，这个价格也一定程度代表了泉州市中心市区二手房的均价。由此可以看出，一手房价格的下降对存量房市场产生很大的冲击；而存量房购房者有80%以上比例对银行贷款依赖程度较高，需要银行松宽信贷紧缩政策予以扶持。总体来说，一手房和二手房出现市场交易量萎缩，有多方面原因：一是整体经济运行较为困难。股市持续低迷，市民购买力减弱，仅上半年我市的民营企业即倒闭400多家，而民营企业曾是我市大户型、高价位楼盘销售的主力军，占据65%的购买比例；二是市场明显供过于求。这种情形从2007年第三季度开始出现，2007年3季度泉州市区商品住宅供求比为1.35：1，至2008年9月供求比达到2.9：1，供应量远远超过需求量；三是市民心理预期产生明显变化。持币观望氛围浓厚，今年媒体舆论频频报导国内一线城市房价下跌，银行出现断供，土地流拍，对市民的心理预期造成很大冲击，普遍预期房价将不断下降，很大程度削弱市民的购房信心，并且下半年经济适用住房上市，也直接分流了市民对商品住宅的购房期望；四是房贷税收政策抑制了购房需求。去年底央行即出台第二套住房信贷首付比例不得低于40%并相应提高贷款利率，今年来央行又连续5次上调存款准备金率，银根进一步紧缩；在税收方面，存量房交易税收最高达到11.1%，交易成本居高不下。四、 科学发展房地产业，实现群众“住有所居”房地产业关联度高，涉及到的上下游产业众多，并且与群众生活息息相关，特别房地产业已成为我市支柱产业，发展好房地产业，对我市在海峡西岸经济区建设中实现走前列，以及在当前金融风暴中稳住大盘、固本培源，建设和谐社会等方面都具有积极的意义。在此背景下，我市房地产业更需要稳健发展、科学发展，更要牢固树立大局观念，把解决当前困难局面和房地产业长期发展结合起来，把推动城市建设与解决群众居住需求结合起来，把抓好房地产行业管理与市委、市政府中心工作结合起来，自觉融入“大产业、大港口、大城市”建设中，为“三大建设”和推进我市经济社会发展服务。（一）积极出台扶持措施，引导树立市场信心，缓解当前困难局面当前，为应对席卷全球的金融危机，从中央到地方，对“楼市”施救的举措陆续出台。国务院常务会议要求降低住房交易税费支持居民购房，中国人民银行10月22日宣布，从10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。财政部10月22日也宣布，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率调到1%。我省也已出台相关细则，并要求落实和完善促进房地产市场持续健康发展的政策措施，要求尚未出台促进房地产市场持续健康发展政策的设区市，要尽快制定出台。因此，针对当前市场持续低迷情况，我市要结合实际情况，出台相关措施，提振市场信心，为房地产业发展创造宽松环境。一是及时调整普通住房标准。2008年11月28日起，享受优惠政策的普通商品住房标准调整为以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.2以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同区段住房平均交易价格1.44倍以下。其中鲤城区、丰泽区地段享受优惠政策的普通住房成交价格为8500元/平方米以下，泉州开发区、洛江区地段享受优惠政策的普通住房成交价格为5700元/平方米以下。今后，泉州市房地产行政主管部门每半年将会同有关部门测算住房平均交易价格，制定享受优惠政策的普通住房成交价格标准并向社会公布。 二是要放缓土地出让节奏，完善土地出让方式。要研究形成平稳房地产市场的工作思路，地块出让要有选择性，对具体地块要认真评估和分析对市场稳定所带来的效应；实行土地出让预登记，尽量让土地出让行为与市场接轨，可预先公布出让地块，由开发企业先行登记购买意向，达到一定登记数量后，再行招拍挂，避免流拍、流挂情况对市场信心造成的影响。 三是落实和完善促进合理住房消费的政策措施。调整房产交易税费，减免房地产交易契税、土地增值税、印花税、个人所得税，调整二手房征收营业税计税时点，加快发展二手房市场和住房租赁市场。调整营业税征收时点是重树市场信心的一个重要环节。从2008年11月1日至2009年12月31日，对个人将购买超过两年的普通住房转让交易的，暂免征收营业税；对个人转让自用两年以上住房的，暂免征收个人所得税。按国家政策，金融机构对居民首次购买普通自住住房和改善型普通自住住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 四是要加大对房地产市场的金融扶持。自有资金不充裕、负债率过高，一直是困扰部分房地产企业的难题。2007年，我市房地产板块资产负债率达到63.07%，经营活动现金流出达到228.22亿元，同比增加179.44%；投资活动现金流出90.88亿元，同比增加49.32%，房地产公司资金仍然偏紧。2007年以来，国家信贷政策收紧、楼市降温，使得资金缺口本就大的房企对直接融资更为渴望。尽管2008年的政策导向是放缓IPO以及上市公司再融资，可是并不会让房企对于资金的饥渴有所削弱，甚至会愈演愈烈。为此，建议金融机构在宏观政策的合理范畴内，在信贷方面给予一些较为宽松政策对待，如放宽购房按揭第二套住宅的界定标准和贷款额度，利率浮动从松。另外，还可提高公积金贷款额度，降低购房者的入市门槛和购房成本。 五是要严格预售资金监控。目前，全市范围内只有泉州市区实行预售资金监管，为防止房地产市场风险出现，要加强监督指导各县（市）实行预售资金监管，促进市场健康发展。 （二）科学发展房地产业，自觉融入“三大建设”，走可持续发展之路市委、市政府提出的“大产业、大港口、大城市”发展战略，是我市城市科学发展的必然要求和阶段产物。作为第三产业，我市房地产业要发展，必须突出服务，自觉融入“三大”建设，并为“三大”建设撑腰。一是要形成“大房地产”概念，服务我市城市发展大局。随着我市城市规模的拓展，我市房地产业发展要融入整个城市的发展，要突破传统的“房地产就是住宅”的局限性认识，形成“大房地产”概念，将整个城市的规划和房地产业的现代性融合起来，使房地产业更好的为一、二产业和其他服务业服务。要用现代服务业的特征去指引我市房地产业发展中所涉及的政府方面的行政管理、企业方面的经营决策、消费方面的科学适度。通过房地产业发展和项目开发，拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展，推动居民消费结构升级。二是要多开发建设精品物业，提升城市品质。要合理规划布局城市生活片区，中心市区应建设沿泉州湾海滨生活区和沿晋江两岸滨江生活区，在城东、东海、洛秀片区、晋江两岸留足居住用地，以公共建筑项目（如公园、医院、学校、保障房项目、体育场馆）带动各个片区的建设，提升各片区的影响力和综合实力，在各个片区推出房地产开发项目用地在100亩以上物业区域，做精做细设计方案，铸造城市精品。鼓励房地产企业开展协作和联合，培育一批信誉好