RBD研究专题王志纲工作室.ppt

RBD(商业游憩区） Recreational Business District 广州战略策划中心 2010.10 nRBD的判定和范围界定 概念 类型 特征 功能 nRBD的发展背景与条件 发展背景 RBD发展区位选择条件 中国RBD发展情况 RBD从理论走向实践的困境 nRBD的案例分析 成都RBD 杭州RBD 广州战略策划中心 2010.10 概念 n1970年，美国学者Stansfield CA和J. E. Rickert最早提出RBD，定义是：所谓的RBD 就是为季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品 商店的街区。 nV. Taylor（1975/定量分析的角度）：宾馆等旅游接待服务设施建筑面积占街区建筑 面积50%以上的城市街区界定为RBD。 nStephenL. J. Smith（1990）（游憩与闲暇研究的概念词典，城市RBD指的是建立 在城市与城镇里，由各种纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃排档等高度集中组成 ，吸引了大量旅游者的一个特定的零售商业区。 n保继刚（2002）：城市中以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化、 交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分。 n方远平 袁奇峰（2009）RBD的再定义休闲商务区。结合城市产业升级与现代商务功 能不断强化的背景，考虑到城市内部RBD的商务办公与商业、游憩和休闲、居住等功能 日益复合的发展趋势，将 (RBD)定义为：城市内部以休闲游憩与企业总部办公、商务 服务、商业服务和高档居住等为主的各种设施(休闲、购物、办公、商务、饮食、娱乐 、文化、居住、交往、健身等)集聚、重要的新型功能区，是城市中央商务区(CBD)和 城市游憩系统的重要组成部分。 广州战略策划中心 2010.10 概念 对概念的认识 n1、早期RBD的研究是从旅游学角度出发，认为RBD主要是为旅游者服务的游憩商业功能 的区域。一是城市RBD的消费主体是外来旅游者；二是旅游吸引物是城市RBD的组成部 分；三是城市RBD的旅游企业是主要企业构成主体；四是城市RBD是商业零售区，是一 个由旅游企业在空间上高度集中构成的商业区。 n2、进入21世纪，随着信息技术的发展和服务业的高级化，大都市内部的RBD开始衍生 出许多新的功能，并不断吸引着金融、会计、法律、咨询等中介服务业和企业总部的 集中，在功能上，RBD不再限于承担单纯为旅游者服务的游憩商业功能，商务功能作为 其中的重要组成部分日益凸现。 广州战略策划中心 2010.10 概念 RBD与CBD的关系 n传统CBD（中心商业区）：传统的CDB职能包括零售商业、商务办公以及其他中心区职 能，其含义很广，大致等同于城市中心区。 n现代CBD（中心商务区）：CBD的职能转变为以商务办公为主，兼有会议展览、商住服 务、文化娱乐等功能，传统的零售业从中剔除，剩下的都是高档零售商业，在区位上 也脱离城市中心区。 nCBD与RBD的比较 传统城市CBD现代城市CBD城市RBD 区位大中心城市都存在仅位于国际大都市内，处于城市 中心区边缘 决定于自然或历史的景点 ，或历史区域内 地价高极高相对较低 职能零售商业、餐饮金融、保险、信息咨询、房地产 等高级别第三产业 旅游、旅游商品零售 形态街区型；建筑物层数较高建筑沿几条重要道路分布；高层 建筑为主 步行街形式，或点状，大 型购物中心型 历史经长期形成，代表城市特 色的地区 指导未来城市发展方向，不依赖 旧城，可在新区独立建设 当地历史联系紧密 人流变化规律晚上人口增多；有假日人 流峰值 白天人多、晚上人少；假日办公 活动停止，人流少 少非假日人流远少于假日 人流 主体人群市民为主工作职员、外地商务人员游客、市民 广州战略策划中心 2010.10 概念 传统CBD向RBD转化 n传统CBD与RBD有很多相似的地方，两者转变的关键在于如何增加传统CBD的特色游憩项 目： n一是与区域历史、旅游资源相结合，通过重新建设和挖掘传统CBD周围的特色地段，并 在这些地段中建设专门出售特色商品、美食的店铺或场所，用便捷的交通联系。 n二是尽可能与城市景观区、景观轴线、水体相结合，通过广场、道路等把景观内容引 入到CBD中，增加区内的景观元素。 n三是主体公园化，用一个鲜明的主题把传统CBD包装起来，能很好展示其个性，主题应 该是与区域的历史与传统文化相一致，在商业区内或边缘设立主题游乐项目和商店， 建筑采用统一风格的立面装饰，街头设立与该主题相呼应的小品、地标等。 广州战略策划中心 2010.10 类型 根据其发展的主要依托空间（保继刚、古诗韵，1998），城市RBD有四种类型： n大型购物中心型RBD：仅限于经济发达的特大城市，是经济高度发达，物质生活极其丰 富的产物。 n特色购物步行街：整体规划设计，商品有一定特点 n旧城历史文化改造型：一般保留原来的城市格局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑 街区风貌相对较集中 n新城文化旅游型：文化旅游带动商业发展 广州战略策划中心 2010.10 类型大型购物中心型RBD 大型购物中心型RBD 仅限于经济发达地区的特大城市，是经济高度发达，物质生活及其丰富的产物。 n购物中心特征 多功能：集购物、餐饮、娱乐、旅游等功能于一体 大规模：商业中心建筑体量大；购物中心营业面积大；吸引顾客流量大 吸引力：对游客具有较大吸引力，是游客购物娱乐的必去之地 n大型购物中心分类： 物业型购物中心：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。包 括物业型购物广场（面积：5至10万平方米左右);物业型摩尔购物中心MALL（面积：15 至30万平方米左右）。代表：香港时代广场、海港城等。 百货公司购物中心：由大型连锁百货公司发展或扩建而成，（面积：10至15万平方米 左右）。代表：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦等。 连锁型摩尔购物中心：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百 货公司、超市、影城、美食城等）。代表：菲律宾的SMSUPERMALL集团（自营SM百货公 司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城），泰国正大集团的THEMALL集 团（自营易初莲花超市）。 广州战略策划中心 2010.10 类型大型购物中心型RBD n时代广场、上海第一八佰伴商厦、厦门 SM广场 广州战略策划中心 2010.10 类型大型购物中心型RBD n空间要素分类 购物空间：百货店、主题店、专卖店、专业店、大卖场等 餐饮空间;中式快餐店、国外品牌餐饮店、主题餐厅等 休闲空间：酒吧、网吧、咖啡馆、广场、公共座椅、喷泉 娱乐空间：主题娱乐园（水族馆、迷宫等）、儿童游乐园、电玩、电影院、演艺舞台 、化妆舞会、歌友会、地方文艺展示 旅游服务空间：地方特色商品店、旅游咨询中心、地方文化展览馆 康体健身空间：洗浴、足浴、健身房、美容美发厅、美甲店、SPA 广州战略策划中心 2010.10 类型旧城历史街区型RBD 旧城历史街区型RBD n旧城中心具有独特魅力，一般保留原来的城市格 局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑街区风貌 相对集中，因此，城市RBD通常也包含特色购物步 行街，著名的景区景点一般也与之伴随。 n代表：南京夫子庙、北京什刹海、广州上下九、 苏州观前街 n空间构成元素及功能分类： 购物空间：购物步行街、百货购物商场、专卖店 、专业店 游憩吸引物：历史建筑风貌区、古迹景区、公园 、历史博物馆、地方文化展览馆、美术馆、蜡像 馆等 娱乐空间：时尚娱乐场馆（网吧、演艺酒吧，电 玩、影剧院等),康体健身场馆(洗浴、足浴、美容 美发、健身房、球馆、棋牌室），传统文化娱乐 场馆（戏曲茶楼、地方文艺表演中心等） 餐饮空间：地方特色餐饮店、国内外知名餐饮店 广州战略策划中心 2010.10 类型特色购物步行街型RBD 特色购物步行街型 nRBD特征 规模不大，以精致取胜 娱乐设施不多，主要以电影院或区内有关的文化 、社交活动为主 常与旧城改造相结合，为旧城特别是缺乏历史文 化积淀的区域带来生机 n代表：中山市孙文西路步行街、惠州步行街、重 庆约克风情街 n空间构成要素 游憩空间：广场、公共座椅、喷泉、公园等 购物空间：大型百货商店、大量的专卖店，各种 品牌齐全 餐饮空间：地方特色餐饮、其他地方风味餐饮 娱乐空间：电影院、网吧、地方文艺表演场所 广州战略策划中心 2010.10 类型新城文化旅游型RBD n一般特征 最初以开展文化旅游为目的，由于旅游的效益，带动商业的发展，其他设施相继完善 ，逐渐在新城区内形成RBD. n空间构成要素 游憩吸引物：主题公园、旅游景区 购物空间：纪念品商店、特色商品店 餐饮空间;地方特色餐饮、酒吧、西餐厅、咖啡馆等 娱乐空间：游乐场、网吧、地方文艺表演场所 n代表：深圳华侨城、珠海九州城地段 广州战略策划中心 2010.10 四种特色RBD比较 n 四种特色RBD比较 RBD类型位置游憩吸引功能服务对象发展策略 大型购物中心一般位于城郊 或者城市次商 业中心 一站式、体验 式购物休闲环 境 游憩、购物、 餐饮、娱乐 外来游客及本 地居民 优化交通、完 善购物场馆内 外环境、丰富 业态 特色购物步行 街型 旧城区或新城 区 特色餐饮、购 物 娱乐、特色餐 饮、购物 外来游客与本 地居民 完善步行街环 境，增加娱乐 、游憩设施 旧城历史文化 型 旧城中心区建筑景观、特 色购物步行街 景点、文化设 施、特色美食 等 游憩、观光餐 饮、购物、娱 乐、文化、居 住 外来游客与本 地居民 大力发展旅游 、旧城改造与 复兴，优化环 境，保持旧城 风貌 新型文化旅游 型 新城中心区主题公园、游 乐场、酒吧、 美食等 游憩、观光、 文化、居住 外来游客为主 ，兼有本地居 民 吸引投资、完 善主题景区， 优化环境 广州战略策划中心 2010.10 城市RBD体系 n由于城市居民的休闲活动的展开随距离而衰减，在工作日更为明显，因此在空间上形 成了相对的集中的游憩区域。要求游憩设施合理分配，则需要一个合理的游憩服务体 系，形成大小不同的游憩区(RBD)。 n大城市的游憩功能体系相对更完整，以上海为例，有关学者就认为，上海都市区（中 的8个区域符合都市区RBD的条件：外滩南京路人民广场；陆家嘴上海科技 馆上海新国际展览中心；城隍庙（含豫园）上海老街；新天地雁荡路淮 海路；衡山路徐家汇万体馆光大展览中心；四川北路多伦路虹口体育 场；虹桥开发区仙霞路；五角场邯郸路。 n而这些区域中的RBD,以其空间增长为依据，可分为4种模式、8种形态分类 叠加模式：中心商务区（CBD）叠加型、建筑群叠加型 半生模式：观光景区半生型、历史文化伴生型 增长极模式：旅游房地产型、景观社区型 点轴模式：交通集散型、主题文化街型 广州战略策划中心 2010.10 功能 RBD的功能 n传统RBD:城市RBD的基本功能应该包括餐饮、住宿、游览、购物、娱乐和休闲等六大服 务功能。 n（RBD)休闲商务区：增加商务功能，是休闲娱乐、文化活动、科普博览、影视演出、 健身美容、特色餐饮、主题旅游、景点小品、精品购物、信息咨询、商务办公等各类 功能载体相互复合，商务、商业和休闲娱乐。 nRBD的核心功能：游憩功能和零售商业功能 n实证分析： 上海南京东路 苏州观前街 深圳东部华侨城 广州天河城 广州战略策划中心 2010.10 功能 上海南京东路 nRBD发展进程 1917年-1930年代：4家大型环球百货公司落户，名特专业商店的聚集 80年代，过分注重商业规模的扩大，忽视商业结构及多功能的复合开发 90年代中期：大型零售商业出现负聚集效应 20世纪90年代后期，步行街改造工程集购物、旅游、商务、展示、文化多功能于一 体的步行商业街 nRBD功能结构特点 零售商业功能主导地位明显，零售商业占整体经营结构的50%多 商业业态高端化、国际化趋势加强专卖店、代销店、精品商场等 商业游憩项目增多，文化娱乐业比重增加幅度大 公共游憩空间扩大金代休闲区、绿地广场、休闲座椅、摄影亭、观光车、游憩活动 等措施营造休闲观光氛围。 南京东路步行街改造前后经营结构比较 营业面积百货业服装业文化娱乐业餐饮客房业服务业其他 步行街改造前48.97%14.1%0.73%4.7%22.34%0.81%8.36% 步行街改造后23.84%15.11%9.13%11.9%19.97%1.22%19.64% 广州战略策划中心 2010.10 功能 苏州观前街 nRBD的发展进程 明清年间：玄妙庙会商市 20世纪50年代末：以零售和餐饮为主的知名商业街（文化娱乐功能缺失） 1999年1月-2002年8月：改造工程，集观光、购物、休闲、娱乐、服务于一体，兼容传 统历史风貌、道教文化、各地精粹的古城商业、文化和旅游休闲中心 nRBD功能结构特点 观前街零售商业和文化娱乐业经营数量大 游憩功能和零售商业功能已成为该地区对外发挥的主要职能 从开发规模来看，2.61万平方米的街区节点广场以及18660平方米绿地的开发建设，使 观前商业游憩区的可游性明显提高，游憩功能被有效放大。 苏州观前街商业结构 功能类别零售商业餐饮文化娱乐住宿 设施构成专卖店、特色专业店服 装商场等 民间小吃、连锁快餐文物古迹、影剧中心、 戏曲表演等 普通旅馆、星级酒店 数量比例61.4%9.2%22.2%7.2% 广州战略策划中心 2010.10 功能 深圳华侨城 nRBD发展进程 1989年：推出中国首个主题公园锦绣中华 2001年:中国第一家景观式华侨城铜锣湾广场建成由雕塑公园区、核心购物区、风情酒 吧区、生态广场区四个功能组团，其“海洋文化+生态景观”式购物中心特色 nRBD功能结构特点 零售商业功能凸显，以旅游商品零售商业和大型日用零售商业设施共同开发。 游憩功能载体丰富，类型多样从大型主题游憩项目到城区公共游憩空间、文化休 闲设施以及小型商业游憩项目均有涉及。 n相关业态统计 功能类别零售商业餐饮住宿文化娱乐 设施构成旅游纪念品、大型超 级市场、专营商场等 特色中式餐馆、西式 快餐 主题公园、艺术中心 、美术馆等 数量比例54.12%36.21%9.67% 华侨城旅游相关业态结构统计 广州战略策划中心 2010.10 功能 广州天河RBD nRBD发展进程 80年代中期：规划以体育活动场所和新火车客运站为中心，建设新区 1991年:广州政府重新确定城市发展方向，将天河组团作为新城市中心 1994年：全国第一大购书中心建成运营 1996年：大型零售商业设施天河城开业 之后：宏城广场、维多利广场、正佳广场等大型零售商业设施涌入 nRBD功能结构特点 零售商业功能效应显著 零售商业业态结构丰富，已初步形成大型现代商业设施集聚发展规模 商业游憩项目逐渐增多 功能类别零售商业餐饮住宿文化娱乐 设施构成大型购物中心、超级市 场、专营商场等 特中式餐馆、西式快餐 、普通旅馆等 KTV、歌舞厅、电子游戏 室、购书中心 数量比例61.5%25.71%11.3% 天河RBD游憩商业设施统计 广州战略策划中心 2010.10 功能 n核心功能空间规模 2002年区域内平均每千人拥有的零售商业网点数是天河区平均水平的3.41倍，每千人 中从事该行业的人员是区平均水平的5.96倍，可以看出天河南街道辖区内的零售商业 网点已形成高密度的聚集分布 天河区域零售网点指标 天河大型主要零售商业设施 网点数（个）/千人从业人员/千人营业面积（）/千人 天河南街道辖区5.0796.721871.42 天河区1.4916.23361.51 名称商店类型营业面积（平方米） 天河城大型购物中心10万 正佳广场大型购物中心30万 购书中心大型文教用品专营商场1.5万 广百百货大型服饰专营商场5万 维多利广场大型服饰专营商场2.9万 宏城广场大型服饰专营商场5万 广州战略策划中心 2010.10 功能 n核心功能互动关联 天河RBD游憩功能与零售商业功能的关联主要体现为共栖型关联和互补型关联 以现代零售商业空间为载体的购物中心内部商业游憩设施与零售设施的互补型关联 功能混合 天河RBD游憩与零售商业的共栖型关联体现为以大型公益文体设施及周边零售商业设施 为载体的共栖型关联（天河体育中心、购书中心) 层数天河城广场正佳广场 +7百货、数码 产品、通讯器材、西餐厅娱乐（电影院、游戏厅） +6肯德基、美食坊、连锁快餐、中西餐厅、娱乐家居、餐厅 +5百货、文化廊、咖啡、玩具、家居、娱乐家居、文具、图书、玩具、娱乐、小吃 +4娱乐、电器、通讯、器材、家私、家居、茶艺家电、IT产品、运动保健用品、餐厅 +3百货、服饰、家居、化妆品、咖啡厅百货、妇婴用品、服饰、宠物用品、药店、汽车用品、中西餐厅 +2百货、超市、服饰、药店、咖啡厅百货、服饰、家居、皮具、药店、化妆品 +1超市、银行、服饰、美发、手表、珠宝、眼镜、化妆品珠宝、眼镜、精品百货、手表、银行、咖啡厅 -1大型超市旗舰超市、前卫精品、时尚玩意、游乐区、西式快餐、寿司 -2停车场大型超市 -3停车场停车场 天河两大购物中心内部职能结构 广州战略策划中心 2010.10 nRBD的发展背景与条件 发展背景 RBD发展区位选择条件 中国RBD发展情况 RBD从理论走向实践的困境 广州战略策划中心 2010.10 RBD的发展背景与条件 宏观背景 n迈进全面小康，休闲旅游巨大增长 从需求方面讲，经济的发展，导致人们多样性休闲和旅游需求的巨大增长。从供给方 面讲，经济的增长也导致对休闲旅游的投入和开发。 n休闲旅游快速发展，城市休闲旅游应运而生 在经济高速发展的促进下，中国居民的旅游活动和城市居民的游憩活动也快速发展。 旅游的高速发展，居民休闲的需求升级，城市休闲旅游悄然兴起。 n城市功能分化，游憩功能加强 随着经济和社会的发展，城市功能日趋复杂，城市功能不断分化，而城市游憩发展推 动了城市游憩功能的出现。1993年雅典宪章提出游憩功能是城市的四大功能之一 ，这是城市的游憩功能被人们所重视的具体表现。 n历史文化名城保护运动，引发社会文化资源的开发利用 迄今，中国政府已将109座城市列为中国历史文化名城，并对它们进行了重点保护。而 作为保护的有效形式之一就是要合理地对城市进行开发和利用，而开发的重要形式之 一就是将其开发为旅游产品。这就需要将这些社会文化景观有效集中开发的空间形式 出现。 广州战略策划中心 2010.10 RBD的发展背景与条件 城市发展RBD的条件 n旅游发展条件 发展RBD的城市要具备一定市场规模的旅游发展基础，旅游发达的城市，凭借其良好的号召力和吸 引力，每年吸引大量的国内外旅游者，从而带来巨大的市场机会，是城市发展RBD的先决条件之一 。目前我国城市RBD发展比较成功的城市，多是我国旅游发达的城市，如上海、深圳、南京、苏州 和广州，在中国主要旅游城市中，多项指标均居于前列。 n社会文化条件 文化旅游资源被认为是高品位的旅游资源，独特而深厚的城市历史文化条件是城市发展RBD的优越 条件之一。城市RBD不仅是满足城市游憩者和外来旅游者需求的一种空间旅游经济形态，同时，它 也是体现、传递和传承当地社会文化和民俗风情的一种有效载体。 n城市交通条件 交通条件是旅游业得以畅通流动的凭证，良好的交通条件是促使各种人流、物流方便流动的保障。 n城市经济条件 一是城市RBD的建设和改造离不开大量的资金投入，需要城市有一定的经济能力；二是城市RBD的消 费者有一部分是本地的居民，如果城市的经济条件和居民的经济条件比较好，需求能力较强，那么 城市RBD的形成和发展就会有更大的需求动力。 n政府支持条件 城市RBD发展往往是城市政府为了适应市场的需求而发起而管理的，政府的发起、管理和支持，以 及制定的各种政策和规划是城市RBD得以发展的必要条件和保障；同时，政府在一些基础设施方面 提供的服务和支持，也同样是城市RBD得以形成和发展的基础条件之一。 广州战略策划中心 2010.10 RBD的发展背景与条件 RBD的区位选择 n发展城市RBD的区位要满足两个条件：一是必须具有吸引外来旅游者和城市游憩者的能 力，能够吸引足够的外来旅游者和游憩者前往消费。二是该区位的地租与外来旅游者 所带来的收益要有合理的对比关系，地租过高，会增加额外的成本，让投资者失去投 资信心而无法收回成本，进而影响城市RBD的顺利发展。 n发展城市RBD的优势区位，主要是有着强大的区位旅游吸引力、而又比较靠近城市边缘 的那些地租比较低的区位。 n城市RBD与城市CBD有重合的可能性，不过，由于城市CBD的地租相当高昂，要在此布局 城市RBD就对应地需要更多的消费额，即城市的CBD要有极其强大的区位旅游吸引力， 能够吸引足够数量的旅游游憩者光顾。 广州战略策划中心 2010.10 中国城市RBD的发展概况 n已形成RBD的城市主要集中在沿海区域，主要是一些经济和旅游发达的大城市，包括大 的区域旅游中心和大的区域经济中心等。 城市大体区位年份备注城市大体区位年份备注 上海城隍庙1992形成香港中环等2005形成 苏州观前街等1992形成泉州丰泽小区2005基本形成 杭州河坊街2001基本形成武汉江汉路2004待完善 南京夫子庙1997基本形成济南芙蓉街2004待完善 深圳华侨城1999形成宁波江北湾头2005已规划 广州天河城1996形成昆山前进路2004已规划 珠海九州城1999形成厦门钟宅湾2004已规划 中山巨龙市场1999形成成都电视塔2006已规划 北京王府井2004形成无锡蠡湖沿岸2005已规划 大连星海湾2004待完善西安2005已规划 福州温泉公园2004待完善佛山桂城区2005已规划 重庆南滨路2005已规划哈尔滨群力区2005已规划 温州2005已规划长沙黄兴南路2006已提出 常州2004已规划郑州老棉纺区2006初步规划 广州战略策划中心 2010.10 案例研究 n案例研究 上海新天地RBD 深圳华侨城RBD 成都旧城改造RBD策划 上海浦东张家浜滨水RBD 杭州滨湖区RBD规划 上海新天地整体项目介绍项目背景 n太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础。 n上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计 划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域 的老式弄堂也列入改造范围。 n1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地， 开始新天地改造项目 n瑞安集团斥资6.7亿元人民币，用于新天地地区近万 人的动迁安置。 n区位交通：紧邻淮海中路、藏南南路，是上海的商 业中心，紧靠地铁1号线、8号线、9号线，区位交通 优越。 n土地面积：约52公顷 n总建筑面积：约110万平方米 n物业构成：新天地商业（14.1万平方米） 酒店/服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 n动工日期：1999年初 n开发周期：15年分期开发，预计到2012年完工 n开发商：瑞安集团 广州战略策划中心 2010.10 上海新天地整体项目介绍开发公司介绍 n上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。 n瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于1971年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之 房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及长远目标，均 反映了集团追求优质、卓越及创新的精神。 n在1997年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司（瑞安建业），并 与同年二月在香港上市。现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材及创业基金投资，并持有 瑞安房地产发展有限公司超过百分之二十权益。 n瑞安房地产发展有限公司在2004年成立，是集团的旗舰公司，结合了瑞安在中国内地的主要房地产 发展项目，并获得多个著名国际投资者的支持。项目分两大类别：集多种功能的大型市中心商住综 合发展项目，以及配合城市总体规划，提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。 广州战略策划中心 2010.10 上海新天地整体项目介绍开发地块情况 广州战略策划中心 2010.10 上海新天地整体项目介绍开发地块情况 广州战略策划中心 2010.10 上海新天地整体项目介绍开发现状 n2001-2002年先期推出新天地 商业和人工湖/绿地（公益部 分） n2003-2006年分别推出企业天 地（办公）和翠湖天地一二期 （住宅） n2007-2010分别是五星级酒店 和翠湖天地三期嘉苑（住宅） 广州战略策划中心 2010.10 上海新天地整体项目介绍整体开发规划 n企业天地二期（ 三号楼和四号楼） n办公部分建筑面 积每栋50，000平 方米 n将延续国际甲级 写字楼的高标准， 吸引国际知名租户 n翠湖天地三期以 及新天地二期 n为顶级时尚品质 度身定做的 n新天地二期，将 沿马当路建成 n商业配套面积约 13900平方米 n二期2008年竣工 n翠湖天地三期约 400套公寓 n三期嘉苑2010年9 月开盘 n四个不同规模的 剧场 n类似美国百老汇 n丰富太平桥地区 的功能 n68层超高写字楼 一栋 n浦西又一标志性 建筑 n造型为市花“白玉 兰” n瑞安集团总部大 楼 n办公部分建筑面 积170，000平方米 n商场部分面积50 ，000平方米 广州战略策划中心 2010.10 上海新天地整体项目介绍开发顺序 广州战略策划中心 2010.10 案例：深圳东部华侨城RBD n华侨城简介 广州战略策划中心 2010.10 案例：深圳东部华侨城RBD n华侨城发展历程 广州战略策划中心 2010.10 广州战略策划中心 2010.10 广州战略策划中心 2010.10 案例：深圳东部华侨城RBD 广州战略策划中心 2010.10 案例：广州天河城市RBD n广州天河城市RBD的界定 以天河城为核心，包括周围的宏城商业广场、天河体育中心、广州购书中心的天河小 区定义广州天河城市RBD,区内各组成部分在功能上相互补充，汇集了购物、餐饮、娱 乐、观赏等功能，是初具规模的现代城市旅游与休闲购物的RBD。 广州战略策划中心 2010.10 案例：广州天河城市RBD n形成背景 80年代中期，为适应国民经济发展对大片建设用地的需求和迎接第六届全运会，广州市提出开发天 河地区的战略决策，规划以体育活动场和新火车客运站为中心，建设一个可容十余万人居住的新区 1991年广州总体规划确定天河组团为新城市中心，主要承担商业、金融、行政、外交和居住功能。 伴随新区的开发，进行了相应的商业设施配套建设，在商业建设过程中自发地增加游乐设施以吸引 顾客，客观上促成了RBD的形成。 n形成过程 1986年，为举办第六届全运会而建成天河体育中心，从而也带动了天河区的发展。 1994年，广州购书中心开业，它成功的将商业性与艺术性融于一体。 1996年，天河城广场建成，作为一个综合性的大型购物中心，大量商业化游憩元素的集中，充分体 现了综合设施的“共生”效益，也确立了以其为核心的天河小区城市RBD的地位。 1997年，依托天河城广场的旺势发展起来、经营面积有3万的宏城广场开业，进一步加强该区作 为广州城市RBD的零售商业功能。 1997年后，维多利广场、正佳广场等一系列大型购物中心涌入，城市RBD商业游憩功能逐步完善。 广州战略策划中心 2010.10 案例：广州天河城市RBD n主要组成：天河城广场、正佳广场、体育中心、购物中心 广州战略策划中心 2010.10 n发展特征 广州战略策划中心 2010.10 案例：成都RBD 广州战略策划中心 2010.10 成都RBD形成 形成的背景 n具备传统CBD的商业及人气资源优势。成都是一座有着2000多年历史的传统商贸城市， 其商圈主要集中在春熙路、盐市口、骡马市、天府广场等旧城核心区域，这些地段形 成了成都传统CBD的格局。 n拥有能够代表城市历史风貌的景点和街区。自建城以来，城址几乎没变更过，几千年 来积淀的历史景点多散布在此区域，如旧城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院、清末明 初民居院落宽窄巷子 n在城市经营时代大规模的旧城改造过程中展开。21世纪初，大规模旧城改造运动展开 。成都市政府针对涉及历史街区部分的旧城改造制定新的政策措施：以保护历史街区 风貌为主题，通过整合包装的策略，扩大文化保护区范围，由政府组织专家设计旧城 拆迁部分土地使用方案和建筑体概念设计方案，再将土地出让给开发商进行实质性的 开发。 n得到了自上而下全面的社会关注。成都市 划定了最受老百姓关注的中心城区三个重 点历史保护区大慈寺、文殊院和宽窄 巷子，编制具有针对性的特殊保护与开发 策略。依托于这三处旧城核心区域的历史 街区，成都市的城市游憩商业区初具雏形 广州战略策划中心 2010.10 成都RBD形成 形成过程 n文殊院片区、大慈寺片区和宽窄巷子片区构成了成都RBD的核心区域。成都的rbd成都 的RBD建立在传统的CBD之上，但其实，成都核心城区著名的旅游景点还有许多，如杜 甫草堂、武侯祠、青羊宫等，之所以选择文殊院、大慈寺和宽窄巷子，是基于同其他 景点、街区的比较优势： RBD的核心区域 传统RBD区域 广州战略策划中心 2010.10 成都RBD形成 成都城市RBD街区主题及功能一览图 RBD策划 n文殊院片区提出了打造“都市第一禅林”的主题概念，设计了新型的土地开发使用和 商业运作模式，将打造成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市 旅游商业文化区。 n宽窄巷子正式提出打造成都“新天地”的设想，呈现的是“传统川西民居+现代时尚 商业”的完美结合，其成功运作将意味着成都这座古老城市找到了延续商业传统，并 且糅合现代化时尚元素，展现自身独特魅力的极好途径。 n大慈寺将依托春熙路商圈打造在新都市商业中心中的传统文化艺术商业区，展现其独 特的宗教和绘画艺术。 广州战略策划中心 2010.10 大慈寺寺市合一，古都名片 广州战略策划中心 2010.10 大慈寺片区 基本情况 n历史:大慈寺创建于唐代，唐玄宗赐匾“敕建大圣慈寺”，相传唐代大师吴道子、前 蜀画家李升、后蜀画家黄荃父子都曾在此创作大量的壁画，古称“震旦第一丛林”， 是一座极其珍贵的艺术宝库。 n位置：位于成都市东风路一段，它毗邻成都最大的商业区春熙路，交通相当发达，为 人口密度最大经济基础最雄厚的优越地段，经济辐射能力强，影响力大。 n 用地：大慈寺历史街区保护性改 造规划范围北至蜀都大道，西至 纱帽街，南至东大街，东至天仙 桥北街，规划面积约为26.64公 顷。一期工程-“大慈记忆“位于 大慈寺西南，西临纱帽街，南至 西糠市街，包含对广东会馆、欣 庐两个保护院落的恢复和6个新 建院落的打造，总面积约为24亩 。 广州战略策划中心 2010.10 大慈寺片区 n四个层次建设： 第一是核心文化层，指大慈寺及其 周边的54亩保护用地； 第二是历史文化延伸层，含大慈寺 周边的景观及内层商业文化建筑； 第三是历史民俗文化街区复兴和聚 落构造，包含保留原生文化街市以 及有历史价值的零散构建重新修建 的仿古建筑； 第四是历史民俗文化与商业文化的 连接层，包含距大慈寺保护用地范 围最远的新经济商务生活区。 规划分区：三部分分区 四层次建设 n三大分区：核心保护区、历史文化环境保护区、风貌协调区三部分。 广州战略策划中心 2010.10 大慈寺片区 规划结构：一轴、二带、七片区、多景点 一轴：大慈寺南北向主轴 以北糠市街为中心，南交 下东大街，北穿大慈寺至 蜀都大道； 二带：解玉溪景带，由西 北至东南蜿蜒而过，与主 轴七片区形成一直一曲、 一刚一柔的对比二带，带 活全区； 七片：由一轴一带和主街 划分成七片主要街坊区； 多景点：街坊中形成由景 点群控制的整个空间体系 。 广州战略策划中心 2010.10 大慈寺片区 整体开发 n大慈寺建筑主体与北糠市街口的字库在内的众多文物古迹将被严格保护,让它们在焕发 昔日光彩的同时统领周边商铺,共同形成一个庙市共生的独特场所。 n北糠市街保护区域内现有历史建筑、百年老树将得到保护,重点对原有街巷进行改造,建 成一条具有蜀都文化特色的商业街,并着重体现唐宋文脉和明清风貌。 n新大慈寺街区将成为本土传统步行文化商业聚集区,成为拥有传统民俗工艺品商业街,传 统工艺品市场,地方传统小吃美食娱乐城,古玩字画销售、展示及包装服务基地,地方传 统曲艺、戏剧、茶艺、博弈等文化欣赏、交流、展示中心等。 n天仙桥将整治形成高档住宅区，纱帽街西侧为多层现代建筑,东侧建筑为传统建筑。此 外,大慈寺片区与府南河相连处拟重建古东门大桥,设游船码头和码头阶梯广场,并对现 有建筑进行传统韵味改造。 广州战略策划中心 2010.10 文殊院中国都市第一禅林 广州战略策划中心 2010.10 文殊院片区 基本情况 n历史：文殊院初建于隋朝，原名信相寺， 迄今已有1300多年历史，文殊院先后出现 了慈笃、本圆、能海、宽霖等许多世界著 名的高僧，同时，寺内供奉有唐玄奘法师 顶骨，稀有经书等绝世珍宝。由于佛教文 化的影响力和号召力，来此香客络绎不绝 ，每年达200万人次，被誉为“闹市中的一 片净土”。 n位置：位于成都市人民中路，距离骡马市 商圈约0.5公里。地理位置相对没有大慈寺 优越，但因有“都市丛林”之称，还是有 很多游客。 n用地：文殊院片区占地面积26.53公顷，其 中文殊院核心保护区5.73公顷，东至北大 街，南至白家塘街，西至人民中路，北至 大安西路。 广州战略策划中心 2010.10 文殊院片区 历史遗存丰富 n 除了核心区域文殊院建筑主体，片 区内还散落各有特色的街道： 上到明代的银丝街、红石柱街、白家塘 街；清朝的爱道堂、酱因公所街、通顺 街；近到民国时期的学署街，解放后合 并的文武路等。 广州战略策划中心 2010.10 文殊院片区 “都市禅林”设计意向 n主题概念：中国第一都市禅林 n首先从物质形态到精神内涵等不同层次体 现禅，包括寺庙主体禅院，与禅文化相关 的场所设施，形象直观的禅文化小品，以 及带有禅的韵味的空间形式。满足不同文 化阶层对禅文化的多角度、多层次的需求 n突出表达禅与都市生活的交融。通过各种 层面的禅文化的载体在地段中的散落式布 局，使其达到一定程度的均衡，从而帮助 禅文化更生动、更广泛的和社会接触，创 造出真正的“都市禅林”。 广州战略策划中心 2010.10 文殊院片区 建设分区与项目分期启动 n一期（A)：核心保护区，启动文殊院 建筑主体及周边的绿化 n二期(B)：主要是建筑控制区域，包 括民间社团中心、艺术团体中心、文 殊院发展用地、民居型旅馆、零售商 业、传统商业、餐饮、休闲服务业、 娱乐业、爱道堂宗教 n三期(C)：景观协调区，高档商住、 兼容办公、商务办公、绿地广场等 文殊院保护区 二类建设控 制带 景 观 协 调 带 广州战略策划中心 2010.10 文殊院片区 川西民居风貌展示 n项目对川西民居建筑风貌的表达分为 三个层次。 n第一，采用整旧如旧的方式在原有居 民建筑遗存比较集中的地段进行复元 式设计，体现地段原有的自然的空间 形态。 n第二，从传统民居形态中归纳具有典 型特征的组合模式，并以此为设计元 素，结合更新后的地段状况重新组合 。 n第三，结合现代建筑手法，充分利用 新材料，新技术，创造新型川西民居 形式，同时适当加大体量，以适应新 的功能需求。 广州战略策划中心 2010.10 文殊院片区 传统民居“住-商”功能转变 广州战略策划中心 2010.10 宽窄巷子成都“新天地” 广州战略策划中心 2010.10 宽窄巷子片区 基本情况 n历史：宽窄巷子是成都遗留下来的较成规模的清朝古街道。康熙五十七年（1718年） ，准噶尔部窜扰西藏。清朝廷派三千官兵平息叛乱后，选留千余兵丁永留成都并修筑 满城即少城。风雨飘零，如今的少城只剩下宽窄两条巷子。 n位置：宽窄巷子片区包括长顺上街、金河路、下同仁路西侧50米边界，西郊河及支矶 石街围合区域，周围经济条件良好，交通便利。 n用地：片区总面积479亩，其中核心保护区108亩。主要为“鱼脊骨”行的道路格局， 居住环境安静闲适，具有丰富多变的庭院空间。 n进展：2004年开始改造，先后投入6.3亿余元，修复了院落45个，建筑面积3万多平方 米，建成地下停车场11000多平方米。现有餐饮、酒吧、旅店、茶馆、零售、健身等多 种业态，2008年 6月14日，整体改造后的宽窄巷子正式开放，成为“ 512”地震后 成都旅游业复苏的标志性旅游项目。 广州战略策划中心 2010.10 宽窄巷子片区 改造前的宽窄巷子 n 用地状况 以居住为主，含少量小型商铺、文化娱乐、旅馆、餐饮用地。 n 空间形态： 项目范围内整体空间风貌较为完整，是清代文脉的延续。由于区域周边近年大幅度开 发，整个规划区以宽窄巷子为中心，基本呈现由内到外，从低层到多层的态势。东入 口为较为宽敞的开放空间，宽巷子宅前是居民喝茶、聊天、休闲的场所。 n建筑风貌： 宽窄巷子街道两侧临街住宅里面，现仍然遗存着若干不同风格、不同材料、不同朝向 、不同尺度的大门。不同的门代表着不同阶级人们身份的象征，门宽窄巷子最大的特 色。 n 绿化景观： 绿化是清以来满城名声鹊起的一个重要因素，清末傅崇矩说“花木甚多，鹊声树影” ，有数百棵乔木，种类繁多，加之灌木、蔓藤、花草处处繁茂生长，使得宽窄巷绿化 古风至今昌盛不衰。显然，这构成了宽窄巷子一大空间特点。 广州战略策划中心 2010.10 宽窄巷子片区 广州战略策划中心 2010.10 宽窄巷子片区 项目定位：老成都底片，新都市客厅 n以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚民俗生 活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的 形成具有“老成都底片，新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。同 时，根据三条巷子的不同特点，进行不同定位。 n宽巷子：老成都的“闲生活” 宽巷子代表了成都最市井的民间文化，在宽巷子中，老成都原真生活体验馆成为宽窄巷 子的封面和游览中心，集中展现宽窄巷子所代表的成都生活精神。 n窄巷子：老成都的“慢生活” 改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。这种院落文化代表了一种传统的雅文化。 通过改造，窄巷子植绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面以古朴壁灯为装饰照明， 临街院落将透过橱窗展示其文化精髓。 n井巷子：成都人的“新生活” 通过规划改造，井巷子将是宽窄巷子的现代元素，是宽窄巷子最开放、最多元、最动感 的空间。 广州战略策划中心 2010.10 宽窄巷子片区 宽巷子：老成都的“闲生活” n宽巷子将形成以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特 色休闲茶馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景 消费游憩区。 n 在宽巷子中，老成都原真生活体验馆将成 为宽窄巷子的封面和游览中心。它将集中 展现宽窄巷子所代表的成都生活精神。体 验馆里将展示民国时期一户普通成都人家 一天的生活场景，用一个院落复原这个家 庭的厨房、书房、堂屋、新房等，向参观 者呈现老成都的生活状态。观众还可以在 其中听几十年前的老成都人摆龙门阵，看 成都女孩绣蜀锦，晚上看皮影、看木偶戏 、即兴写书法等。 广州战略策划中心 2010.10 宽窄巷子片区 窄巷子：老成都的“慢生活” n成都是天府，窄巷子就是成都的“府”。一为收藏，一为丰 富，改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。院落，上感 天灵，下沾地气。这种院落文化代表了一种精英文化，一种 传统的雅文化。宅中有园，园里有屋，屋中有院，院中有树 ，树上有天，天上有月这是中国式的院落梦想，也是窄 巷子的生活梦想。 n通过改造，窄巷子植绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面 以古朴壁灯为装饰照明，临街院落将透过橱窗展示其业态精 髓。 n窄巷子将形成以各西式餐饮、轻便餐饮、咖啡、艺术休闲、 健康生活馆、特色文化主题店为主题的精致生活品味区。 广州战略策划中心 2010.10 宽窄巷子片区 井巷子：成都人的“新生活” n井巷子将形成以酒吧、夜店、甜品店、婚场、小 型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为业态的时尚 创意娱乐区。 n小洋楼广场将是井巷子中最具特色的建筑，法式 小洋楼据说曾是一个大户人家的私邸，后来成为 教堂。这座法式风情的小洋楼展现了成都兼容并 包的开放心态。以小洋楼为核心的广场将成为井 巷子的中心节点。同时，这里将成为婚恋主题消 费场所，成为恋爱、婚庆的经典场地，成为甜蜜 、时尚的不二代言。 广州战略策划中心 2010.10 宽窄巷子片区 空间布局 三节点： 西入口、东广场、小 洋楼广场 三廊道： 宽巷子、窄巷子、井 巷子 西入口 东广场 小洋楼广场 南北通道 宽巷子 窄巷子 井巷子 广州战略策划中心 2010.10 宽窄巷子片区 设计思考 n宽窄巷子设计的定位：宽窄巷更应该是一条承载着成都几百年历史痕迹的历史的巷子 ，她也应该是“老照片”里的城市记忆的再现和感受的最佳场地，她应该是沧桑、宁 静和富足、情趣的混合体。 n总体理念着重强调宽窄巷子的满城城市记忆