2005年度佛山房地产市场分析报告.doc

佛山中原地产2005年佛山房地产市场分析报告2005年度佛山房地产市场分析报告目 录一、 佛山房地产市场综述二、 佛山房地产开发投资市场分析1、 房地产开发投资历年变化及趋势三、 佛山土地市场分析1、 土地出让情况分析2、 出让地块用地性质、区域分布特征及影响3、 土地市场热点分析4、 未来土地供应及后市影响四、 佛山普通住宅市场分析1、 新建普通住宅市场供应2、 新建普通住宅销售情况分析3、 新建普通住宅价格变化五、 佛山别墅、高档公寓市场分析1、 新建别墅、高档公寓市场供应2、 新建别墅、高档公寓销售情况分析3、 新建别墅、高档公寓价格变化六、 佛山商业地产市场分析七、佛山存量房市场分析1、成交量及成交价格分析八、市场总结 佛山五区房地产市场分解一、 禅城区1、 土地出让情况及影响2、 不同物业类型供求关系及市场特点3、 存量房成交情况二、 南海区1、 土地出让情况及影响2、 不同物业类型供求关系及市场特点3、 存量房成交情况三、 顺德区1、土地出让情况及影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况4、市场小结四、 高明区1、土地出让情况及影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况4、市场小结五、三水区1、土地出让情况及市场影响2、不同物业类型供求关系及市场特点3、存量房成交情况（版权声明：2005年度佛山房地产市场分析报告版权归佛山中原地产代理有限公司所有，所有数据来源未经特别说明皆来自佛山统计局、佛山建设局、佛山国土局以及佛山房地产协会，有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。）一、佛山房地产市场综述2005年佛山房地产市场应分为两部分，一部分为顺德房地产市场，另一部分为除顺德外的其余四区。顺德市场自成一系，2005年顺德房地产市场热火朝天，销售面积大幅度增长，市场需求十分旺盛，销售均价在第四季度有一个突然的拉升。其他四区在顺德市场的带动下，市场供应及销售都有不同幅度的增长，市场成交从一季度开始微弱上扬并保持稳步增长的态势；成交价格稳中略升；土地供应在2005年有所放大，并在2005年底由有一个集中的推出，中小地块数量增加，镇级土地市场热点频出，土地供应结构趋向合理；二手存量房交易活跃，成交价格上升快，二手存量房市场份额保持稳定。在房地产开发投资市场方面，2004年佛山房地产开发投资增长的幅度开始止跌回升，进入2005年，13季度全市完成全社会固定资产投资538.71亿元，比上年同期增长37.7%，全市房地产投资完成94.25亿元，比上年同期增长39.0%。2005年前三季度的房地产开发投资总额和去年全年投资总额差不多持平，2005年房地产开发投资大幅度增长。在土地市场方面，2005年的用地指标为6000亩，比2004年的用地指标增加1.9倍，又由于用地指标在年中才下达各镇区，导致在2005年底出现了一个地块推出市场的高潮，许多地块在相继不远的时间里举行拍卖或挂牌。众多地块在同一时间的推出给开发商拿地和后期的开发增加了一些难度和顾虑。佛山市政府2004年初进行了南海区划的调整，构建了南海未来发展的新阵式，南海各镇区的土地价值也得到凸现，南海一些镇区的土地市场成为焦点，大沥、西樵、狮山等镇级城市中心推出的土地倍受关注。三水、高明、顺德等区在此期间也推出一些面积规模比较大、市场开发条件比较成熟的地块，越来越多的外地开发商进入佛山，佛山的土地市场的竞争也日益激烈。三水、高明以及南海一些镇级中心城市的土地价格上升相当快，有的地方的土地价格已经翻了一番。在禅城区及南海桂城，一些中小地块出现在市场上，引来一些本地的中小开发商的争夺，中小地块的出现也给禅桂房地产市场的供应结构有所改善，但禅桂两地仍然以推出大地块为主，价格也高企不下。在商品房供应及销售方面，2005年第三季度普通住宅累计批准预售面积430.27万平方米，单第三季度一个季度就批准预售224.75万平方米，环比增加了100%，同比增加了47%，2005年全年累计批准预售面积521.04万平方米,比2004年增长了36.5%。2004年“招挂拍”以来出让的一些大面积土地项目在2005年的下半年集中释放是使2005年底货量供应大增的原因。2005年普通住宅累计销售面积648.2万平方米，同比增长17%，销售面积的增长速度低于批准预售面积的增长速度，但供销仍保持平衡。别墅、高档公寓累计批准预售面积62.45万平方米，同比增长114%，别墅、高档公寓的供应量在2005年下半年激增一倍。市场消化仍保持稳定，全年累计销售别墅、高档公寓71.19万平方米，同比微跌3%。2005年商业地产累计批准预售面积54.18万平方米，同比微降2.5%，销售面积63.24万平方米，同比下降12%，供应和成交都有不同程度的下降。在二手存量房方面，二手住宅成交面积244.81万平方米，同比下降了9%，在国家宏观调控政策出台后，二手市场在一段时间的观望后逐渐活跃，成交面积及成交价格都在稳步上涨，但由于新建商品房的同步增长，二手存量房的市场份额稳定在普通住宅成交量的37%左右。佛山房地产市场仍然是以新建商品房为主的市场。在成交价格方面，佛山普通住宅平均销售价格3056.69元/平方米，同比增长12.2%，这个增长的现象的后面，主要是顺德住宅销售均价的上涨的拉动，顺德2005年住宅成交面积占了佛山市场将近一半的份额，其他地区表现稳定而顺德住宅销售均价增长非常快，反映在数据上佛山的住宅销售均价也有大幅的增长。撇开顺德不算，佛山四区房地产市场在2005年第一季度成交价格大幅上扬17%，达到3002.3元/平方米后，价格增幅有所回落。下半年市场供应的大幅增加和国家宏观调控政策的影响，价格的上涨遇到了不少的压力。别墅、高档公寓的平均成交价格为4615.97元/平方米，同比剧增了16%。商业地产成交均价为4700.4元/平方米，同比上升约10%。二、佛山房地产开发投资市场分析2005年13季度，佛山全社会固定资产投资保持快速增长，全社会固定资产投资占国内生产总值的比重越来越大，基本建设仍占全社会固定资产投资的主体。房地产开发投资开始大幅度增长，增长的速度明显加快，土地购置费支出增加。佛山房地产开发投资受国家宏观调控影响不明显，房地产开发投资进入快速增长的通道。1、房地产开发投资历年变化及趋势年度1998199920002001200220032004A.国内生产总值数值782.56833.79957.21068.361175.921381.61653.7增长率13.10%9.50%11.20%11.10%11.80%16.10%16.30%B.全社会固定资产投资数值149.15162.7198.96238.2290.43423.69565.4B/A19%20%21%22%25%31%34.10%C.房地产开发投资数值39.6543.8360.3272.3481.687.8396.4C/B27%27%30%30%28%21%17.00%年度1998199920002001200220032004国内生产总值增长率13.10%9.50%11.20%11.10%11.80%16.10%16.30%增长率增幅-3.60%1.70%-0.10%0.70%4.30%1.20%全社会固定资产投资增长率3.20%9.10%22.30%19.70%21.90%45.90%33.40%增长率增幅5.90%13.20%-2.60%2.20%24.00%-27.20%房地产开发投资增长率15.50%10.50%37.60%19.90%12.80%7.60%8.90%增长率增幅-5.00%27.10%-17.70%-7.10%-5.20%17.10%2000年是佛山市的房地产投资高峰期，与1999年相比较房地产开发投资增长了37.6%，成为佛山市经济的新的增长点，从1998年的房地产开发投资启动，到2000年的投资高峰，之后，2001年至2003年佛山市的房地产开发投资持续下滑，2003年更降至6年来的最低水平，与2002年相比较仅增长了7.6%，增幅的大幅回落。但从2004年起，房地产开发投资增长幅度开始回升，增长的速度开始加快，2004年房地产开发投资96.4亿元，同比增长8.9%，比2003年的增幅多了1.3个百分点，一举扭转自2000年以来一直下滑的增长率。同期全社会固定资产投资仍保持高速的增长，占国内生产总值的比重也越来越大，其中的基本建设投资增长最多，基本建设投资仍是全社会固定资产投资的主体。进入2005年，13季度全市完成全社会固定资产投资538.71亿元，比上年同期增长37.7%，全市房地产投资完成94.25亿元，比上年同期增长39.0%。2005年前三季度的房地产开发投资总额就和去年全年投资总额差不多持平，2005年房地产开发投资大幅度增长。预计2005年的房地产开发投资增长35%左右。房地产开发投资进入一个快速增长的通道。三、佛山土地市场分析2005年用地指标大幅增加，落实还需时间，短时间增加不明显。禅城、顺德土地出让保持平稳；南海土地成交面积大幅减少，南海镇区规划整合效果明显，土地价值显著上升；高明、三水出让土地面积以及土地价格都有不同程度的增长；市场热点分布扩大；中小地块增加，土地供应结构改善，土地集中推出导致开发压力加大。1、土地出让情况分析2005年初，佛山国土资源局公布2005年佛山五区的供地指标，2005年佛山五区总用地指标为400公顷，合6000亩，比2004年的供地指标增加1.9倍，2005年的土地供应量大幅上升，总用地供应呈充足的局面。2005年佛山市经营性房地产项目用地计划分配表ABC禅城区70070含市政府供地计划指标40公顷顺德区15022128其中50公顷专项用于市中心组团新城区房地产项目，由市局安排南海区1004060三水区401030高明区401822全市合计40090310但由于指标的下达到落实要一定的时间，2005年的土地出让面积并不多，2005年的一些指标推迟到2006年落实，所以土地的成交面积并没有马上扩大，2005年的用地指标还需要时间消化。由于指标的下达，2005年底出现了一个推出地块的高潮，众多地块在相隔不远的时间纷纷推出，增加了开发商竟投地块及开发的难度。2005年佛山总成交地块313宗，总成交面积430.26万平方米，分别比去年减少4%和25.5%，原因是南海2005年土地出让成交大幅减少。2004年推出的地块面积相对比较大，如中海地产取得的南海区黄岐海北建设大道地段以及碧桂园取得的南海区大沥雅瑶横马岗地块，净规划用地面积都超过了40万平方米，还有三水出让的云东海旅游区地块，面积达到61万平方米。如今，这些地产项目已推出或即将推出市场。在土地成交价格上面，禅城区的地块仍保持较高的价格，其中05F地块刷新了禅城土地总成交价格的新纪录，05E、05H、CG15等地块也争夺得相当激烈。禅城区的土地价格保持稳定。南海今年推出的土地相对去年面积都不大，只有华创集团取得的丹灶镇仙岗村委会仙岗经济社“沙教岗”地段面积达22万平方米，但成交价格并不高，只有13万元/亩，丹灶相对偏远的距离和面对祈福南湾半岛的竞争，此地块并不被人看好。狮山、大沥、西樵等镇级中心城市推出的地块面积不大，但相当一部分位于城市生活配套成熟区域，成交价格不低，相对去年南海土地市场的热闹，今年南海土地市场有点沉寂，令人关注的只有将于明年初推出的南海区桂城87、90区以及南海区桂城A14、A15街区两块地块，桂城日益完善的城市配套和广佛都市经济圈的RBD城市定位使桂城成为佛山一个重要的房地产开发热点区域。三水土地市场今年出现了新地王，恒达花园地块以3.25亿元成交，土地价格达到142万元/亩，比去年成交的海畔名苑地块价格翻了一倍多，三水今年的土地出让价格上升相当明显。顺德土地市场保持平稳，12月29日推出的顺德区大良南区18号地块，由于面积规模大和位置优越受到关注。佛山2005年的土地市场中呈现出热点区域竞争激烈，中小地块交投平稳的局面。2、 出让地块用地性质、区域分布特征及影响商业用地大幅减少，主要商业面积集中在顺德、桂城及南海东部；办公地块明显不足；南海土地成交面积大幅减少，三水、高明增加明显；2005年，佛山总出让土地面积中有351.65万平方米商住综合用地，占总用地的82%，再加上单一的居住用地38.66万平方米，两者之和就占了总用地面积的91%，商业、办公及其他用地（不包括工业）的面积只占8%，约36万平方米，比2004年的153.58万平方米的商业地产面积大幅减少。禅城区2004年出让了季华路大福南路的沃尔玛商业地块，2005年只出让了05-CG14地块，面积6450平方米，总建约25000平方米，位于季华五路北侧、佛山市邮电局东侧。禅城2005年出让土地中住宅用途占绝大多数。2005年出让的商业地产大部分集中在顺德及南海，而南海主要集中在黄歧、桂城，顺德则分布在大良及容桂。高明今年也出让了两块商业用地，总用地面积约为5.2万平方米。今年的商业出让面积比2004年大幅减少，一些主要商业面积分布在顺德、桂城及南海东部，顺德2004年商业地产的开始起飞，今年延续这种趋势；桂城的商业气氛在桂城成为中心居住区后日益浓厚，成为继季华路商圈后另一个新兴商业圈中心，而南海黄歧、大沥、盐步等镇区的商贸物流产业的成熟，也带动了专业商业地产的发展。去年商业地产的出让大幅度的增长，使2005年的商业地产成为房地产市场上一个令人关注的热点。单一居住用地商住综合商业及办公其他禅城064.550.640顺德9.66113.0211.940.99南海29339117.70高明024.525.270三水01156500总计38.66351.6535.550.99比例9%82%8%1%在区域分布上，禅城今年推出的土地面积基本和去年持平，但成交宗数比去年多，今年有一批中小地块推出市场，这些地块的出现对禅城住宅市场偏向大户型、高端化的楼市供应结构有相当好的调节。产品类型及档次出现多种选择，楼市价格有望得到平抑。顺德延续一贯稳健的作风，总出让地块面积和宗数都有一定程度的下降，出让的单一地块面积规模和成交价格都有不同程度的增长。南海今年成交的土地面积比去年大幅下降，不排除在笔者完成本文之前，南海土地统计机构未来得及上传数据，但从12月20号以前成交的土地来看，大面积地块并不多，2004年的中海黄歧地块以及南海碧桂园地块都超过40万平方米。只有华创集团取得的丹灶地块面积超过20万，其余地块都在10万以下，相反2005年的三水土地市场推出了一些面积巨大的地块，2006年的三水房地产市场大盘迭出，恒达花园、绿湖爱伦堡花园和丽日的天鹅湖等项目都将于2006年推出市场。 20042005宗数成交总净用地面积(万平方米)宗数成交总净用地面积(万平方米)禅城471.581066顺德52156.643135.76南海263272.132498068高明00113217三水377.53311565总计32257784303430263、土地市场热点分析 2005年佛山土地交易热点区域地块编号位置规划净用地面积（平方米）容积率总建筑面积(平方米)价格楼面地价（元/平方米）开发商项目名称禅城05E文华路东、彩虹路南555571.8100002.61.006亿1431广州力迅禅城05F 文华路东侧、绿景路南侧2009281.8361670.4731亿2021雅居乐禅城05-CG15禅城区华阳路西侧、深宁三路南侧132921.823925.64414万1844佛山建业地产禅城05H禅城区澜石三路(规划中)以南,文华南路(规划中)以西995502.52488752.91亿1169长盛房地产高明2005004高明荷城街道办大德路以东2000001.83600008505万236个人竟买高明911佛山市高明区荷城街道沧江路以南，文化馆以西，高明一中(初中部)以北，秀丽河城雕公园以东25417.92.871170.123700万519高明区能信房地产开发公司桂城2005-G287南海区桂城街道南一路西侧55133.372.2121293.4141.36亿1112个人竟买人南海2005-G298狮山镇松岗商业大道 “大步田”（土名）地段99353.882.4238449.3127450万312百越地产南海2005-G044和2005-G045南海区丹灶镇仙岗村委会仙岗经济社“沙教岗”地段丹灶镇仙岗村白水塘经济社“桥地岗”地段226442.414460万元13.1万/亩华创集团名都畔山别墅南海2005-G067大沥镇黄岐北村公路地段52175.678350万元106.6万/亩钜隆实业碧水湾三水西南街道十三小区1513813.25亿元142万/亩恒达地产恒达花园三水西南街道三水中学初中部北面靠近教育路临街1号、2号地块1920.4596021450万1510黄华章朱国原 2005年05F地块成为禅城土地市场的热点，多家实力雄厚的开发商参加了该地块的竟拍，最后雅居乐集团以7.31亿击败各路好手取得该地。此地块的出让总价创下禅城区土地出让价格的记录，平均楼面地价达到2021元/平方米，仅次于龙光天湖郦都地块。12月底推出的05H地块，由于所处的地理位置而受到关注。此地块位于东平河北，此地块的推出被看做未来中心组团一河两岸的新中心居住区开发的前奏，此地块的成交情况如何牵动着未来楼市热点区域的走向，因而倍受关注。最后被一本地开发商长盛地产取得，此地块的成交价格之低出于一些市场人士的估计，平均楼面地价1169元/平方米，可以看出开发商对目前地块环境、生活配套、交通道路等因素的考虑，也看出开发商对未来楼市走向的谨慎。 南海桂城将于2006年初推出两块土地，面积都超过20万平方米，一块位于南海区桂城87、90区，一块位于南海区桂城A14、A15街区，两大地块分别位于千灯湖和南海家天下旁，一地块周边配套完善、环境优美，一地块交通便利、商业气氛浓厚。此两块地的推出立刻受到开发商的关注。12月13日，南海区土地交易中心举行了2005-G287地块（简称“G287地块”）的国有土地使用权的拍卖活动。位于南海区桂城南一路西侧G8街区的G287地块由8600万元底价起拍， G287地块最终由1号竞买人以1.36亿元竞得，其成交价高出拍卖底价58之多。12月27日，大沥镇将公开拍卖200多亩的房地产用地。本次推出的200亩房产用地分别由大沥体育中心地块、盐步二轻厂地块和金雅轩以西地块组成，位于大沥镇东部。在12月底狮山镇举行了南海狮山组团城市建设项目推介新闻发布会，会上向各方客商推介了总投资超过50亿的招商项目，其中有两个五星级酒店项目，四个别墅及住宅项目。在南海完成行政区域重新划分，狮山成为松岗、官窑、小塘区域的中心城市，第二产业，尤其是汽车配套产业链在狮山的形成，带动了外地人口的增长，也给狮山房地产业的发展提供了一个很好的机遇。 顺德将于2006年初推出的大良南区18号地块、勒流镇伦桂路与珠二环交叉处地块、顺德区新城区德胜路北 C05地块都较受关注。三水继去年拍出海畔名苑地块后，2005年的土地市场动作频频，先是恒达地产以3.25亿取得西南街道十三小区地块后，又将推出佛山市三水区西南街道江南新区1号86.94亩商业用地以及 2号4096.91亩城镇混合住宅用地中的3578.82亩的国有土地使用权，加上原来的三水千叶花园、绿湖爱伦堡花园、丽日天鹅湖等项目，三水的土地出让面积大幅度增加，价格也跃上一个新高。4、未来土地供应及后市影响2004年的土地市场推出的大型地块造成了2005年底房地产市场供应量大增的局面，今年出让的土地总面积稍微下降，主要是南海土地成交面积大幅减少，但高明、三水增加明显，土地成交面积的变化极大地影响着这几个区域市场的供求关系。2005年推出的中小地块明显增多，地块特点及市场需求将使中小紧凑式户型增加，开发档次和产品类型越发丰富，热点区域价格仍然高企，但价格过快上涨得到一定的抑制，新的开发热点兴起，土地供应的空间分布更加分散，佛山房地产市场从土地供应方面有步骤有计划的推出，保证了未来的土地供应，也很好地满足了市场需求，佛山房地产市场在调整中发展。四、佛山普通住宅市场分析佛山普通住宅市场供应和需求相对平衡，但市场供应增长快。2005年底住宅市场供应有一个放量，市场需求相对稳定，住宅市场吸纳率逐渐变小；顺德住宅市场升势明显，禅城、南海市场保持平稳，高明市场异军突起，三水市场受制稍缓。平均户型面积逐渐变小，市场理性回归。佛山2005年普通住宅批准预售面积为521.04万平方米，相比去年同期增长36.5%，单第三季度批准预售面积就为224.75万平方米，环比增加差不多一倍。在2005年底普通住宅的市场供应量大幅度增长，其中高明批准预售面积增长最快，同比增长3.5倍，其他区也有不同程度的增长。佛山2005年普通住宅的销售面积为648.2万平方米，同比增长17%，市场吸纳率124%，市场需求略高于市场供应，供应和需求相对平衡。但批准预售面积的增长率远远大于市场销售面积的增长率。2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度A:销售面积(万平方米)127.31 285.73 437.17 553.14 136.78 320.17 487.32 648.20 B:批准预售面积(万平方米)56.32 157.36 293.95 381.58 93.26 205.52 430.27 521.04 A/B（市场吸纳率）2.26 1.82 1.49 1.45 1.47 1.56 1.13 1.24 新建住宅的批准预售面积从第一季度开始增长，到第三季度达到最高值，而预售面积相对平稳，没有大起大落，而批准预售面积和预售面积的差值也保持一个稳定，但从第三季度开始，批准预售面积有一个放量的增长，而预售面积仍然保持稳定，两者的差值开始拉大。在销售均价上面，从图上可以看到在2005年的第一季度，销售均价有一个幅度很大的增加，随后有一个缓慢的下降，第三季度的销售均价是2847.9元/平方米，同比增长7%，上涨速度明显放慢，环比有一个下降的幅度。统计显示出国家宏观调控以及市场供应的影响。但在第四季度，销售均价有一个明显的拉升，主要是顺德住宅销售均价的强劲增长，顺德普通住宅市场成交量占了佛山住宅市场的一半份额，顺德住宅销售均价的增长掩盖了其余四区的市场变化，禅城和南海的住宅成交量和销售均价保持平稳，而高明住宅市场在成交面积有大幅的增长，三水受到市场供应结构矛盾的制约，市场成交比2004年稍为下降。佛山普通住宅预售平均户型面积从2004年第一季度的145平方米/套逐渐变小，到了2005年第三季度预售平均户型面积为93平方米/套，一方面，中低档楼盘增加，另一方面，一些楼盘也顺应市场加大了中小面积户型的结构比例，普通住宅平均户型面积的变小反映了市场理性的回归，贴近市场需求，并不一味追求大面积户型。五、佛山别墅、高档公寓市场分析佛山别墅、高档公寓批准预售面积增长快，销售面积增长保持稳定。顺德别墅、高档公寓仍然代表着佛山市场，成交稳定，销售均价拉升快。2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度销售套数6341836285238711557179324782773批准预售面积（万平方米）6.3414.6929.4242.9315.3526.3762.7462.45 销售面积（万平方米）11.6231.7355.0473.4226.143.2959.2971.19销售金额（万元）40444.86121318.93196177.1292080.8586250.47148840.5186638.98328610.87佛山别墅市场就是顺德别墅市场，顺德别墅的市场成交占了佛山别墅市场的93%，佛山别墅、高档公寓的批准预售面积在2005年的第三季度有一个大幅度的增加，第三季度别墅、高档公寓的批准预售面积为62.74万平方米，同比增长114%。2005年全年批准预售面积为62.45万平方米，同比增长45.47%。顺德别墅销售均价在2005年第四季度前一直在3500元/平方米上下波动，在第四季度有一个明显的拉升，从而带动了佛山别墅市场的价格波动。六、佛山商业地产市场分析05年佛山商业承前启后，紧接着04年的城市总体规划相继出台后的经济发展格局，乘着“第三大”变革的政策利好东风，以大手笔、大气势，史无前例地陆续爆发新商业，也正好赶上国家相关商业新政出台前的未班车，使佛山商业在05年内炒得火爆、招商火热。房地产商也纷纷试水商业，而且在住宅房地产的开发中也有较大的商业比例，呈现供求两旺，相信在06年内，商业地产会成为房地产业的一个主战场。同时各大型零售商纷纷占地域、多布点地占领市场份额，由以往在二线城市的战略发展至二线城市下属的有经济实力的城镇，使佛山商业地产从城市走向区镇，也使得拉动了区镇的经济大发展，还利用商业带动周边房地产业的兴起。1) 城市社区商业将成为新亮点根据条例规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。 从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。商务部认为：当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区商业作为规划的重点；在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。这些精神将对各地商业网点的建设产生重要指导意义，可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。 2) 开发门槛与开发集中度将大幅提高随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及城市商业网点规划条例即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。 投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金是否能进入将对商业地产的开发产生很大的影响，这是2005年市场发展的不确定因素之一。 3) 商家对商铺的需求将大幅增加2003年，我国消费率仅为55.4%，是1978年以来最低的水平，而就全球的平均水平来看，根据世界银行资料，2002年，世界平均水平为80.1%，显然，我国目前消费率大大低于世界平均水平。中国连锁百强从2001年到2003年所用的店铺数量呈现出的快速增长势头，对国内的地产开发商意味着商铺成为一种直接的需求。目前，国内前100名的零售企业发展速度非常快。2001年，每家连锁百强的企业可用的店铺数量是111家，2002年达到了169家，2003年达到了204家。一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度、扩大规模作为企业发展的首要战略目标。但是由于边际效益的下降，内资连锁企业开始放慢了扩张速度，而更加注重门店的管理与效益，从开店数量的增长速度看，略有下降。 随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。据了解，家乐福将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开12家店铺，在其他一些大城市各新开6到8家新店，同时计划，明年新开100家迪亚店，2005年新增10至15家冠军生鲜超市。2005年，外资商业对商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。 4) 运营模式将回归理性，以租为主将成主流从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点，尤其是重点城市中的标志性项目的成败将会起到强力的调控效果。 随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。第二：住宅禁商趋势。从周边发展方向来看，广州在此已走先一步，在04年开始，广州已经开始禁止个人或公司利用住宅来进行写字楼或营业点用途，使当时最为繁华的天河区写字楼或商铺的租赁或销售量大大提升，如果佛山也开始住宅禁商，将会使很多住宅区内原有已更改用途的住宅物业或非住宅物业的资源得到整合，并会使仓储式经营的购物中心的日用品销量上升。但无论06年的商业政策将如何变动，作为广东第三大的佛山市，作为广佛经济圈的效果已开始显现，并逐步带来效果。 2005年佛山商业地产销售情况统计表2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度批准预售面积6.63 20.89 40.99 55.57 30.04 32.17 68.69 54.18 销售面积4.5122.5543.5172.3910.5719.6251.7663.24销售金额29930.1899698.12186701.4346105.5654658.6104720.36243343.19297253.17 佛山商业地产销售单价七、二手存量房市场分析二手存量房市场保持平稳佛山二手存量房市场保持平稳，成交套数24277套，成交面积244.81万平方米，同比稍降8%，成交均价1751.21元/平方米，同比增长35.6%。二手存量房的成交面积占新建住宅销售面积的37.7%。2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度成交套数（套）5429 11971 17669 23589 6189 12414 18451 24277 成交面积（万平方米）57.79 122.92 182.27 268.73 64.35 134.30 197.15 244.81 成交金额（万元）92546.47 184847.55 248263.92 346941.61 140157.32 247901.20 373296.50 428713.96 佛山二手存量房的成交均价表现在图表上的走势和新建住宅的销售均价的走势基本一致，一手住宅对二手市场的影响显而易见，一手房的价格增长拉动了二手房的成交价格，受此影响，再加上购买二手房不能入户的市场政策，佛山二手市场不规范不健全、收费标准不统一等原因，二手房的成交面积稍为下降。佛山二手存量房成交均价八、市场总结越来越多的外来地产巨头进入佛山腹地，争夺禅桂市场，也出现了越来越多的佛山本地开发商转移阵地，开辟新战场，开始深入到南海各镇、三水、高明等地，或者走出佛山。外来地产巨头加紧对佛山热点市场争夺的同时，也不忘对其他市场的觊觎，激烈的竞争压力迫使本地开发商寻求新的发展空间，佛山房地产市场格局的调整和重构渐成趋势。禅桂两地的房地产市场因为外来品牌地产巨头带来新的开发理念和市场意识，产品、规划、园林、社区营造、物业服务等日益丰富和成熟，三水、高明、南海各街镇等地市场也因为其他开发商的到来市场水平得以和禅桂两地市场的对接，产生跳跃式的发展。城市化、产业转移、路网建设等因素使得佛山的房地产市场进一步融合，佛山的房地产市场在调整中发展。佛山五区房地产市场分解禅城区禅城楼市板块分化明显，城南以中高端楼盘、大户型为主，旧城区、罗村、张槎、石湾、南庄以中低档楼盘、中小户型为主； 2005年城南土地市场仍是热点，地价居高不下；市场开发重心开始南移，“一河两岸”中心组团新城市居住中心成为关注焦点；中低档楼盘增加，中小户型供应得到补充；价格以“稳”为主；产品创新、社区营造、品牌价值成为核心竞争力。总体供需平衡，市场平稳。1、土地出让情况及市场影响土地出让中小面积地块增加，单个用地规模相对较小，平均容积率低；土地成交价格居高不下，楼面地价上升造成市场压力加大；商业、办公用地出让面积小，办公用地供应少。2005年禅城出让地块共11宗，比去2004年的4宗增加了7宗，规划净用地总面积66万平方米，比2004年的71.5万平方米下降8%，中小面积地块增加，地块规模比2004年小。2005年出让土地折算总建筑面积为142.97万平方米，同比下降7%。平均容积率2.5。禅城的土地价格仍在高位运行，05F雅居乐地块以7.31亿成交，楼面地价2021元/平方米，只比04D天湖郦都地块的2200元/平方米楼面地价稍低。附近的CG15地块，面积相对较小，景观资源相对不足，仍拍出4414万元，约合1844元/平方米的楼面地价。2005年底推出的05H地块，虽然最后成交地价比预期稍低，但考虑了周边配套、交通、地块成熟度而言此价格并不低。2005年土地市场保持平稳。值得注意的是2005年的推出的中小地块有所增多，如05E、CG02、CG15、CG19等地块，地块位置分布也相当分散，并不像2004年一样集中在艺术公园周边。2006年中小户型的货量将增多，将是对禅城以大面积户型为主流的市场一个有益的补充。土地市场结构性不平衡将有所缓解。地块编号位置规划净用地面积（平方米）容积率总建筑面积(平方米)价格楼面地价（元/平方米）开发商项目名称05-CG01佛山市南庄镇过境公路吉利段以西1388742277748 8606万309南海长信实业有限公司、佛山兆辉房地产公司和自然人关生帝景蓝湾05-CG11张槎四马岗原燎原鸡场地块263292.360557 3500万577佛山市骏景台食品发展有限公司CG16季华七路以北（泥墩）之二130132.228629 3050万1065星星集团05-CG14季华五路北侧、佛山市邮电局东侧6462425848 3000万1160佛山市金海投资有限公司办公05H禅城区澜石三路(规划中)以南,文华南路(规划中)以西995502.5248875 2.91亿1169长盛房地产05-CG02绿景一路南侧、佛山大道东侧104432.829240 3500万1196星星集团星星花园05-CG03禅城区季华路以北、朝安路以东87568.412.8245192 3.34亿1362广东恒基实业发展有限公司恒福新城05E文华路东、彩虹路南555571.8100003 1.006亿1431广州力迅05-CG19禅城朝安路西侧、兆祥路北侧80313.528109 2870万1021个人竟买人05-CG15禅城区华阳路西侧、深宁三路南侧132921.823926 4414万1844佛山建业地产05F 文华路东侧、绿景路南侧2009281.8361670 731亿2021雅居乐在2005年的出让土地中，用地性质为商业、办公用途只有一宗，面积6462平方米，只占总出让用地面积的1%，而2004年出让的土地全部为居住用地，近两年禅城出让的办公用地相当少。相对旺盛的办公、商务需求，禅城的办公用地供应有所不足。禅城出让的居住用地平均容积率为2.3，相比顺德居住用地平均3.5的容积率显得比较低，再加上用地规模的偏小，给地块的项目开发和以后市场价格的制定增加了不小的难度和压力。2、不同物业类型成交统计及市场特点21住宅市场供应大幅增长，而市场需求保持平稳;销售价格稳中调整。2005年，禅城住宅批准预售面积80.94万平方米，同比增加了2倍。2004出让的天湖郦都、丽日玫瑰名城、世博嘉园、怡翠玫瑰园等项目都有大量的货量供应，丽日玫瑰名城批准预售面积为17.22万平方米，天湖郦都批准预售面积为10万平方米左右，两盘共推出28万平方米的住宅面积，占禅城住宅批准预售面积的35%左右。2005年禅城销售面积累计为86.31万平方米，同比增长12%，市场供应增长的速度大于市场消化增长速度。2004年1季度2004年2季度2004年3季度2004年4季度2005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度批准预售面积（万平方米）11.34 22.86 29.02 39.29 21.12 35.63 62.30 80.94 销售面积统计分析（万平方米）19.1343.075977.0523.4946.7362.7286.31销售金额统计分析（万元）64382.4149013.26206846.33269617.0785025.11171737.29229751.38317553.51住宅销售均价也表现为一种平稳的态势，从第一季度均价相比04年第四季度均价稍升4%后，成交均价在05年的第三季度稍微回调，成交均价的走势在图表上表现为一个缓慢上升的台阶型坡形，在开始稍微爬升后回调在高位盘整。估计2006年市场中低档户型供应有所增加，预计2006年禅城住宅的成交均价将保持平稳。在2006年的住宅市场供应量方面，经中原研究部的不完全统计，2006年禅、桂两地的25个主要楼盘项目就将推出约173万平方米的住宅面积，其中禅城91.8万平方米,桂城81.2万平方米，都会超过2005年的市场供应量。楼盘名称新推货量预测入市时间预测户型结构预测均价（元/平方米）预测丽日玫瑰名城3、4期超过1300套约17万平方米3期6-8月份入市，4期年末入世以110140平方米3房为主42004400世博嘉园2期货量600多套靠中心湖景单位，约7.2万平方米2006年13月左右函括85200平方米多种户型，以110130平方米的3房单位为主37004000龙光天湖郦都1期600套左右，2期约500套，约10万平方米2006年13月份销售，810月份推2期150200平方米4房为主46005200汇银奥林匹克花园