[工程科技]万科南海市黄岐区泌冲岗项目可行性研究报告.doc

创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 1 页 共 31 页 南海黄岐泌冲岗项目南海黄岐泌冲岗项目 可行性研究报告可行性研究报告 深圳市万科房地产有限公司深圳市万科房地产有限公司 广州项目发展部广州项目发展部 Monday,NovemberMonday,November 11,11, 20022002 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 2 页 共 31 页 目目 录录 第一部分第一部分 项目概况项目概况 一. 宗地现状 1 地理位置 2 地块四至 3 地形地貌 4 地质条件 5 工业现状 6 路网现状. 二大市政和社区配套 （一） 、大市政配套现状 1 道路交通状况 2 水、电、气 3 通讯 （二） 、社区配套现状 1 学校 2 医院 3 公交 第二部分第二部分 法律及政策性风险法律及政策性风险 1 土地使用权现状 2 用地规划手续 3 合作方式 联合竞买 权益转让 项目公司 4 风险分析 竞买实现 权益转让 规划要点 用地年限 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 3 页 共 31 页 第三部分第三部分 规划要点分析规划要点分析 第四部分第四部分 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 一. 广州市国民经济增长与住宅市场主要特点 二. 项目所在区域特点及项目个性 三. 区域市场分析 1.区内现有住宅项目 2.潜在市场竞争分析 四. 本案辐射范围及其市场特征 1.辐射范围 2.辐射范围市场特征 五. 项目定位 1.客户定位 2.产品定位 3.价格定位 第五部分第五部分 投资收益分析投资收益分析 一. 经济指标 1.平均售价测算 2.成本费用测算 3.地价与容积率 4.成本水平 建造成本 完全成本 5.利润测算 二. 税务分析 三. 开工及销售安排 1.工程施工安排 2.销售进度安排 四. 资金流量 五. 盈亏平衡点分析 1.保本售价 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 4 页 共 31 页 2.保本销量 3.项目完全投资保本销售 六. 敏感性分析 1.销售均价变化的影响 2.单位成本变化的影响 3.容积率变化的影响 七. 投资分析结论： 第六部分第六部分 项目综合评价项目综合评价 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 5 页 共 31 页 第一部分第一部分 项目概况项目概况 一、宗地现状 1地理位置 南海市黄岐区泌冲岗项目与广州市白云区金沙洲接壤，地块占地面积 438238 平方米（约 657 亩） 。 地块南对面的工业开发区占地面积 199922 平方米（约 300 亩） ，目前开发区东北 面已修建广东现代俊惠学校、检察院培训中心和南方制版厂（约占 150 亩） 。 地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。 泌冲二小泌冲二小 广州市中学生广州市中学生 劳动技术学校劳动技术学校 明辉滕厂明辉滕厂 检察院检察院 培训中培训中心心 广东现代广东现代 俊惠学校俊惠学校 黄岐高级中学黄岐高级中学 钟村钟村 南光树脂南光树脂 制品有限公司制品有限公司 海北变电站海北变电站 南方制版厂南方制版厂 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 6 页 共 31 页 2地块进深示意及四至 东至山岗（与金沙洲紧邻） ，南至南海市南兴工贸有限公司工业开发区，西至宽约 25 米的 城市规划支干道（连接广佛高速公路） ，北至山岗（与金沙洲城市生态公园相连） ，紧邻泌 冲二小和黄岐高级中学。 地块西至道路地块西至道路 地块南至道路地块南至道路 地块西北角边界道路地块西北角边界道路 890m 650m 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 7 页 共 31 页 3. 地形地貌 地块呈丘陵地貌，区内有七个山丘,其中五个集中在地块东北部（最大标高落差约 34=42-8 米） ，西部及南部已开方取土,地势平缓, 但尚未平整土地。附着物以自然生长的树木和杂 草为主，及两个天然水塘。 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 8 页 共 31 页 地块现状组图地块现状组图 穿过地块边缘的架空输电线穿过地块边缘的架空输电线 另外，地块边缘有两条架空高压（220KV 和 110KV）输电线通过，对景观有一定损害，但开 发商可将其迁移，以消除其影响。 4地质条件 依据同板块广州金沙洲居住区控制性详细规划的分析：地块山丘覆盖层属于泥质粘土， 下部为石炭系灰岩风化体，风化厚度不大，地基条件好，属基岩地基浅埋区。 5周边工厂现状 本地块边现存的咏昱金属制品有限公司（位于地块西公路对面 20 米处）及南方制版有限公 司（位于地块南对面的工业开发区内 35 米处） ，规模不大，虽尚在生产，但污染较小，因 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 9 页 共 31 页 此应该不会对营销造成损害。 咏昱金属制品有限公司咏昱金属制品有限公司 南方制版有限公司南方制版有限公司 6. 进入地块沿途现状. 从广州环城高速公路下沙贝立交后，沿广佛高速路旁辅道，穿过地块边的工业开发区地块， 到达地块南部约 2.2 公里，约三分钟的车程。 从广州进入地块的沿途现状从广州进入地块的沿途现状 三项目周边的社区配套情况 （a）. 大市政配套现状 1道路交通状况 与广州市之间的交通：与广州市之间的交通： 路径一：黄岐项目虽位于南海，但与广州老三区仅间隔金沙洲地块，地理位置优越，交通 也非常便利。自黄岐项目出发，三分钟的车程上沙贝立交即可进入广州的环城高速公路 （收费通道） ，可以非常快捷地到达广州市内的任何地点。 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 10 页 共 31 页 路径二：经金沙洲大桥(糖厂大桥,现已修至距地块三公里处）增槎路，5 分钟车程即 可到达内环路的西场立交，由此立交便进入了四通八达的立体交通网，如内环路、东风路、 中山路等，20 分钟内即可到达市中心区内任何一点。 与南海市之间的交通：与南海市之间的交通： 从本项目穿 过金沙洲大 桥，即可进 入广州市四 通八达的立 体交通网。 项目所在地项目所在地 广佛高速路广佛高速路 内环路内环路 环城高速路环城高速路 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 11 页 共 31 页 路径一：地块西部，有一条紧邻的镇级公路，沿此公路向南约五分钟车程可到达黄岐街办， 向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。 路径二：从地块南部出发，穿过工业开发区，沿高速公路旁辅道约三分钟车程上沙贝立交， 进入广佛高速公路，可在十五分钟到三十五分钟车程内到达南海市里水镇，桂城街办及平 洲街办，盐步街办，和大沥街办中心位置。 2水 项目所在地项目所在地 12 分钟车程 通往里水镇 5 分钟车程通 往黄岐街办 沿广佛高速公路可在十五 到三十五分钟内到达南海 市各镇中心区。 自本项目出发，三自本项目出发，三 分钟车程上沙贝立分钟车程上沙贝立 交，即可进入广州交，即可进入广州 环城高速公路及广环城高速公路及广 佛高速公路。佛高速公路。 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 12 页 共 31 页 目前南海桂城自来水公司直径 0.2 米给水管已铺至地块西南角，供应量充足。另外，原发 展商在地块商住开发区内打井 13 眼，井深 110 米，水质优良，达国家饮用矿泉水标准，可 考虑作为小区饮用水源使用的可能性。 原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口，发展商现还须投资建小型污水处理厂 （成本测算中已考虑投资 290 万元） ，污水排放须经过邻近村庄的农田及排洪沟渠排入珠江， 与村庄之间的交涉按合同约定将由黄岐区政府协调解决。 3电 地块边工业开发区内已建好变配电室，装机容量两万千瓦，可供应整个小区临时施工用电。 永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电室，并从距地块 400 米外的 110KV 高压电力 线接入来提供区内电力。 （成本测算中考虑投资 58 万元） 4煤气 项目所在的整个黄岐区尚无煤气管道，但有煤气公司可供气，发展商只须投资建造两个瓶 组站（40 万元） 。而且，目前南海市政府已将煤气管道的铺设工程列为市政府重点工程。 5通讯 目前地块内已铺设有南海市电信局的通信光纤光缆。具体报装时，电信局会根据区内负荷 情况进行通讯基础设施的建设，开发商无需额外投资。 根据目前与广州市区内电信局的接触，对方表示只要南海电信局不阻挠，他们可以装设广 州市的电话，而且，现在地块边的广州现代俊慧学校，广州检查官培训中心，广州中学生 劳动技术学校报装使用的都是广州市的电话。因而，可以预见，经过以后的努力，小区业 主应该可以装设双线电话。 （b）社区配套现状 1教育： 地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学，另外，现已停办的广州现代俊慧学 校就位于相邻地块内，设有幼儿园，小学，中学。还有，距地块 20 米远的广州市劳动 技术学校有广州市绿色学校之称，是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地，校内 设施齐全、环境幽雅，可考虑联合办班。 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 13 页 共 31 页 黄岐高级中学黄岐高级中学 泌冲第二小学泌冲第二小学 广州现代俊慧学校广州现代俊慧学校 广州中学生劳动技术学校广州中学生劳动技术学校 2. 医疗：现地块附近有简陋的泌冲卫生所，五公里外有规模较大的区级医院南海黄岐医院。 进入广州老三区后则可享受广州市优越的医疗条件。 3、公交系统：南海市内有 10 路公共汽车通达距小区西部约 100 米远的泌冲，广州市内 276 路公共汽车路过小区南部的沙贝加油站（距小区约 300 米） 。发展商尚须开设住户大巴或购 买公交线路以方便住户出行。 第二部分第二部分 法律及政策性风险分析法律及政策性风险分析 一、土地使用权现状一、土地使用权现状土地使用权人土地使用权人：广东南海南兴工贸有限公司。 土地使用期限：土地使用期限：1993 年 3 月 26 日至 2063 年 3 月 25 日止，共七十年，至今已过近 9 年。 欠债败诉，法院强制拍卖欠债败诉，法院强制拍卖（广州市中级法院委托佛山市南海海兴拍卖行和南海市土地 交易中心联合拍卖） 二、合作方式：二、合作方式： （一）联合竞买：（一）联合竞买：由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。投资及收益的分配比例为南桂 公司 10，万科 90。 付款安排：付款安排： 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 14 页 共 31 页 确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额的 20%（含乙方支付首期成交价款） ； 确认书鉴证之日起第 3 个月内，支付乙方应付总额的 30%； 确认书鉴证之日起第 4 个月内，支付乙方应付总额的 50%。 但按本协议的规定，甲方将其权益转让给乙方的土地使用权过户手续完成后，甲方未付款 项由乙方按照本协议规定承担，甲方已付拍卖价款计入其转让给乙方的权益转让款。 （二）（二） 权益转让：权益转让：联合竞买成功后，南桂公司将其在本项目地块中拥有的 10的权益转 让给万科，并取得权益转让款。 1)权益转让总价权益转让总价 按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认的实际土地面积及按每亩人民币 180,000 元 为标准计算的总额，扣除实际拍卖成交价及 18.38的税费（含拍卖手续费、契税和至乙方 单方取得拍卖地块国有土地使用证之日止政府收取的其他税费，含 4%拍卖佣金）后 剩下的余额部分；全部税费明细： 序号税种税率 1营业税5% 2堤围费营业税2.6%0.13% 3教育费附加营业税6%0.30% 4城建税营业税5%0.25% 5土地增值税成交价3% 6契税成交价3% 7登记评估费评估价0.7% 8所得税成交价2% 合计14.38% 税基 成交价 甲方参与联合竞买，按本协议规定已支付的拍卖价款。 2)2)权益转让方式：权益转让方式： 1.1.优选优选“直接转让方式直接转让方式” 联合竞买成功后，南桂公司负责向执行法院及有关政府部门申请办理将拍卖地块 100的土地使用权由南兴公司过户到万科单方名下的合法手续。 付款安排：付款安排： 1、 甲、乙双方共同向政府主管部门提交关于南海市黄岐区泌冲岗地块权益过户的 申请获得批准后，万科支付转让总价的 20，作为首期款； 2、 第二次付款：在满足下列条件下，乙方支付转让总价的 30%： 拍卖地块 100%的土地使用权过户到乙方名下，并完成包括国有土地使用证 等法律文件的办理； 本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 15 页 共 31 页 第十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准。 转让总价的余款自第二次付款日起，半年内分六次按月等额支付，每月月末 付款一次。 乙方每支付一笔款项的同时，甲方应向乙方提供相应金额的可以列入开发成 本的合法票据。 2.2.次选次选“项目公司股权转让方式项目公司股权转让方式” 南桂公司与万科双方共同成立开发拍卖地块的项目公司南海万科房地产有限公 司（暂定名） ，南桂公司占 10%股权，万科占 90%股权。南桂公司将其 10%的股权 转让给万科下属公司。 付款安排：付款安排： 1、 第一次付款：本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及第 十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准后，支付转让总价的 10%； 2、 第二次付款：项目公司营业执照取得后，支付转让总价的 10%； 3、 第三次付款：甲方持有的项目公司 10%股权转让给乙方的转让协议签署并公证后， 支付转让总价的 10%； 4、 第四次付款：项目公司股权转让的工商变更登记完成后，支付转让总价的 20%； 5、 第五次付款：在第四次付款完成后的次月，开始支付转让总价另外 50%的款项，付 款期为 6 个月，分 6 次等额支付，每月月末支付一次。 乙方每支付一笔款项的同时，甲方应向乙方提供相应金额的可以列入开发成本的合法票据。 每次付款至少间隔半个月。 三、三、 “市政配套市政配套”及及“土地使用期限起算日期的变更土地使用期限起算日期的变更” 万科向南海市黄岐区政府支付费用，由黄岐区政府完成项目地块的市政配套，并负责向有 关政府主管部门申请将项目地块土地使用权的起始时间重新起算。详细见附件 黄岐项目市政配套 及使用年限协议书（审批稿）.doc 二、风险分析：二、风险分析： ( (一一) )竞买实现：竞买实现： 风险：风险：泌冲岗地块估价较低，可能吸引较多竞争对手，抬高成交价格。 防范：防范： 1.合作方负责协调法院与拍卖行，缩短拍卖公告期； 2.抬高拍卖保证金金额，减少潜在的竞争者； 3.制定最高拍卖价格。 (二)权益转让权益转让： 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 16 页 共 31 页 风险：风险：合作方在联合竞买成功后至将其 10权益转让给万科之前，可能出现将其 权益另行处置给出价更高者。 防范：防范： 1.拍卖完成后，全部法律原始文件由我方保管； 2.合同约束规定 1000 万元的违约金。 ( (三三) )规划要点：规划要点： 风险：风险：原土地使用权人因与政府间关系问题，长期未能取得规划许可证 ，致使 泌冲岗地块至今没有规划要点。 防范：防范： 广州项目发展部已与南海市主管该业务的常务副市长请示，明确表示我方竞买成功后， 给予办理（容积率在 1.5 内）规划要点手续。 ( (四四) )用地年限：用地年限： 风险：风险：项目原土地使用权起始日期为 1993 年 3 月 26 日。如不更改起始日期对项 目销售将产生较大负面影响。 防范：防范： 1.将与南海市黄歧区政府签订合同，规定由其负责将土地使用权的起始日期的 更改。 2.南海市主管常务副市长明确表示给予大力支持办理。 第三部分第三部分 规划设计思路规划设计思路 一、规划理念：一、规划理念： 南海市泌冲岗项目拟以深圳万科四季花城为蓝本，结合国外优秀社区发展范例，以 “发展传统和睦的邻里关系社区” 为主线，加强人文、自然与建筑之间的对话；并充分利 用“1090000 平方米金沙洲城市生态公园和 54000 平方米的自然湖泊”这一环境主题优势， 在内部环境上营造一种“亲水”居住氛围，迎合广州人“喜山好水”的居住喜好；其设计 风格应有鲜明形象，设计主题可以考虑国内的“江南风情”或欧洲“莱茵河畔小市镇”等 概念；通过典雅精致，值得推敲的建筑规划和细部，形成素质高于其它当地大型楼盘的特 色住宅产品。 二、规划功能：二、规划功能： 本地块土地地势较平整，临湖靠山，根据市场分析，拟修建以多层住宅为主，情景洋房为以多层住宅为主，情景洋房为 辅的居住小区。辅的居住小区。由于该项目位于规划中的新区金沙洲边缘，周边生活设施尚不健全， 距离市中心有一定距离，预计将来小区业主基本生活需求在内部解决，因此根据相关规划 要求，计划修建小学、幼儿园、公交站、市场、会所、商业配套、物业管理、文体设施和 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 17 页 共 31 页 体育用地等生活配套设施，反映出该住宅小区的高尚品质。 三、规划布局：三、规划布局： 初步设想小区主入口设在东南面，利用新修道路，将金沙洲城市生态园的山水景观作为本 项目的前区，结合入口，依山临湖设置会所兼售楼处、商业配套、以及一期启动住宅组团， 在开盘及一期即形成鲜明的“山水楼盘”概念。 在小区东侧风景较好的临湖区域及山体区域，修建一定数量的情景洋房，容积率约为 0.7，建筑密度约为 20%，户均居住建筑面积 120-140 平方米。 多层住宅设计在小区西南面较为平整的区域、及西北取土区台地区域，容积率约为 1.0，建筑密度约 23%，户均居住建筑面积 80-120 平方米。 四、技术经济指标： 占地面积 438238 平方米(约 657 亩) 容积率 1.00 建筑密度 21% 绿化率 55% 总建筑面积 447003 平方米 其中： 住宅： 情景洋房 125921 平方米 占 30% 户均面积 130 平方米 约 969 户 多层住宅 293817 平方米 占 70% 户均面积 100 平方米 约 2938 户 配套公建：托儿所 1 所 1000 平方米 幼儿园 1 所 2500 平方米 小学 1 所 6000 平方米 会所 4000 平方米 商业： 5000 平方米 地下车库： 8765 平方米 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 18 页 共 31 页 第四部分第四部分 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 一、一、广州市国民经济增长与住宅市场主要特点广州市国民经济增长与住宅市场主要特点 （一）、国民经济增长（一）、国民经济增长： 广州市从 1998 年以来国内生产总值每年均以 13的高速递增，2001 年广州市国内生 产总值 26852685 亿元亿元，比上年增长 l2.67%。 人均国内生产总值 2001 年达 3.8 万元，增长 9.8%，按当年国家平均汇率计算，达到 45864586 美元美元，在全国十大城市中居于前列。 今年上半年，实现国内生产总值 1327.75 亿元，按可比价格计算，比上年同期增长 12.1%，从横向对比情况看，上半年经济增长速度快于北京（9.1%）、上海（10%）， 稍低于天津、深圳，比全省的速度（10.7%）快 1.4 个百分点。 （二）、居民收入与消费能力（二）、居民收入与消费能力： 2001 年居民人均可支配收入 14694 元，同比增长 5.2%； 2002 年上半年，城镇居民人均可支配收入为 6989.20 元，比上年同期增长 6.6%。 恩格尔系数今年上半年为 40%（较去年下降 2.8%），居民收入中可用于住宅消费的比 例越来越高。 （三）（三） 、住宅市场特点、住宅市场特点 总体特点：2001 年初至今年 9 月，广州房地产市场总体呈现健康发展的势头，其表现为预 售商品房成交面积同比略有上升，而同期供应量则得到有效控制，二手房屋交易亦继续增 长，显示本地房地产市场逾趋成熟。而预计后市楼盘供应量将持续增加，楼盘之间的竞争 进一步加剧。 1 1）市场成交活跃，年成交量稳中有升）市场成交活跃，年成交量稳中有升 近三年广州市区（老八区）的住宅成交量均稳定保持在 500 万平方米左右，市场成交 稳定而活跃。 广州市 2001 年住宅成交总量 714 万平方米，较 2000 年 694 万平方米增长 2.9%；2002 年 1-9 月广州全市住宅成交总量 556 万平方米，较上年同期增长 4.3%，同期的供应量 为 532 万平方米，说明广州市场成交依然活跃，呈健康稳健发展态势。 从市场热点来看，2001 年、2002 年 1-9 月份，住宅市场的热点都集中在郊居化住宅上， 首先是 2001 年五一开始的华南板块，接下来是今年五一距离广州 40 公里之外的碧桂 园凤凰城，这一方面说明了广州市民对住宅郊居化模式的接受程度逐渐认可；同时说 明郊居化优美的自然风景、清新的空气、新颖的建筑形式对客户的引力正在加大； 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 19 页 共 31 页 2 2）住宅市场供应量较去年有较大增加，但依然小于同期成交量住宅市场供应量较去年有较大增加，但依然小于同期成交量 2002 年 1-9 月份，全市住宅成交量 556 万平方米，同比增长 4.3%；同期批准预售住宅 面积 532 万平方米，同比增长 41%，增幅远远大于成交量。其中八区预售面积 315 万 平方米，同比增幅也为 40%。 市区住宅高层与多层供应量的比例大约为 4.8：1，市区多层住宅呈现一定的稀缺性。 3 3）二手市场成交活跃，极大地刺激了商品房市场）二手市场成交活跃，极大地刺激了商品房市场 2001 年，广州市二手房屋成交 378 万平方米，其中八区 223 万平方米，同比增长 78%，今 年 1-9 月份，广州市二手房屋成交 385 万平方米，已超过去年全年成交量。 广州市人均居住面积 13 平方米，距离“居住富裕”尚有一定距离，因此，改善现有居住条 件的内在需求加上二手市场、租赁市场的支持，使得相当一部分人能从容“以房换房”。 目前二手成交量占同期房屋交易比例的 28.8%，有效促进了一手楼的成交活跃。 4） 近两年总体楼价保持平稳，市区高层住宅价格小幅下跌，多层住宅价格略有上升近两年总体楼价保持平稳，市区高层住宅价格小幅下跌，多层住宅价格略有上升 商品住宅成交价格走势（商品住宅成交价格走势（19981998 年年20022002 年年 6 6 月：旧八区）月：旧八区） 今年 1-9 月高层均价 5029 元/平方米，同比下降近 4，多层与去年基本持平，为 4070 元 /平方米。 5 5）郊区楼盘对市区有一定冲击）郊区楼盘对市区有一定冲击 2001 年南部番禺迎宾大道（即所谓的华南板块）一带涌现出星河湾、南国奥林匹克花园、 锦绣香江、华南新城等几个巨型楼盘，今年五一在增城新塘，碧桂园凤凰城又掀起市场狂 潮，些楼盘的发展商都花了很大心思提高产品的质素，其中一些邀请国际知名的专业力量 参与开发，故这些楼盘的综合质素较以前有较大较高，再加上政府、媒体的大力宣扬，吸 引了不少的广州人尤其是一些二次置业消费者到郊外置业，对市区楼盘带来一定的冲击。 番禺楼盘对市区楼盘的影响，首先表现在价格上，由于土地成本、开发税费便宜，番禺楼 盘在价格上有较大的优势；其次是消费心理上大规模开发加上集体炒作，使得消费者 对这一区域的认同感加强；再有就是对产品质素的认识上，这些楼盘为消费者提供了更好 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 98年上半年 98年下半年 99年上半年 99年下半年 00年上半年 00年下半年 01年上半年 01年下半年 02年上半年 高层 多层 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 20 页 共 31 页 的参照，市区楼盘要想吸引消费者，也必需提高。 6 6） 居住理念已经发生了较大变化，消费者买房的目的趋于多元化：居住理念已经发生了较大变化，消费者买房的目的趋于多元化：从解决居住提高 居住水平、改善居住环境度假、养老、投资赚钱。 二、项目所在区域特点及项目个性二、项目所在区域特点及项目个性 1、项目位于南海、广州交界处，面向广州商业密集的老城区，背靠广东“四小龙”之一南 海，所依托腹地经济发达，人口稠密，且购买力旺盛； 2、项目所在片区开发程度弱，自然生态资源保护良好，空气素质好，是罕有的生态住宅项 目建设基地； 3、项目与广州中心城区、南海市区的交通联系非常紧密，既可便捷地享受老城区的繁华， 又可享受宁静的自然环境； 4、项目所在片区无竞争性楼盘，较为独立，产品创新的空间极大，有创造、引领市场的机 会； 5、项目所在地黄岐一直以来素有广州的“中山九路”之称，广州市民对该区房地产市场的 认同度较高。 三、三、区域市场分析区域市场分析 1 1、 区内现有住宅项目区内现有住宅项目 本案所在区域土地现实供应量小，且开发程度极弱，因此本区现有住宅市场供应量极少。 同一片区在建、在售项目：金沙洲城西花园 占地 10 万平方米，建筑面积 18.8 万平方米，目前已开发到第四期； 目前三期已完成销售，现推售四期最后单位，总体销售良好； 该项目以当地及附近荔湾区拆迁户为主要目标客户； 平均售价 3400 元/平方米，其中苏州园林销售均价为 4000 元/平方米； 开发商为村办企业，所使用土地为征地返还用地 该项目对本案不构成竞争威胁。 （如图） 相邻片区白云区罗冲围在建在售项目：富力半岛花园 总建筑面积：43.5 万平方米，已全部开发； 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 21 页 共 31 页 2001 年全年销售 9.48 万平方米，均价 4736 元/平方米。列广州市单个项目销售 第六名。 目前在售第四期高层单位，望江单位均价 5200 元/平方米，园景单位均价 4800 元 /平方米，总体销售率达 95%。 该项目与本案在开发时间上不会冲突。 结论：目前同一区域内在建、在售项目对本案不会构成威胁。 2 2、 潜在市场竞争分析潜在市场竞争分析 对本案构成潜在威胁的竞争性因素： 金沙洲拍卖地块： 本案与金沙洲唇齿相连，且地块条件基本相同，都具有独特的山水资源和优良的 生态环境； 预计金沙洲拍卖将在 2003 年下半年进行，如果顺利，本案将在 2003 年上半年开 工； 因金沙洲的地价要远远高于本项目地块，因此，本案对金沙洲的拍卖也势必会构 成影响。 富力在罗冲围的新项目年底将开售 该项目规模较大，占地 500 亩，预计建筑面积将超过 80 万平方米； 该项目位于本案东 5 公里处，周边环境较差，产品定位与富力半岛相近，以本区 原居民以及中低收入者为主要客户； 预计今年 12 月底开始内部登记，首期均价在 4000 元/平方米以内。 需密切关注金沙洲的拍卖动向，同时在产品定位上做好文章。 四、本案辐射范围及其市场特征四、本案辐射范围及其市场特征 1 1、辐射范围：、辐射范围： 1） 一级辐射区范围：荔湾区、白云区、越秀区、东山区； 2） 二级辐射区：南海市 3） 三级辐射区范围：天河区 2 2、辐射范围市场特征、辐射范围市场特征 一级辐射区： 1） 供需矛盾：供需矛盾：老三区即荔湾区、越秀区、东山区土地面积小，开发强度大，已经少有开 发建设用地，因此新上市的住宅项目少，2002 年 1-9 月份，老三区实际成交量 59 万平 方米，仅占全市总成交量的 10.6%；然而老城区是广州市传统的人口稠密区，尤其荔湾 区、越秀区人口密度达到 4 万人/平方公里，对住房的现实需求量，尤其改善现有居住 环境的需求大，因此存在一定供需矛盾。 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 22 页 共 31 页 2） 人口外迁趋势明显：人口外迁趋势明显：由于空气污染、居住环境等因素，老城区的居住人口每年都在减 少，尤其近年来广州外扩速度加快，许多原先居住在老城区的广州人通过二次置业向 周边区域迁移，人口减少最多的是越秀区，5 年间净减 10 万人。人口主要流向为天河 区、海珠区、番禺区、白云区等。 3） “三高三高”楼盘占据主要市场：楼盘占据主要市场：老城区住宅项目以“三高”为特点即：高楼层、高密度、 高价格。由于土地稀缺，项目占地规模较小，几万平方米占地就算大盘，于是追求高 容积率、高建筑面积就成了共性，客观上无法营造良好的小区居住环境；同时因城市 土地地价、开发成本等导致楼价较高，尤其东山区、越秀区为广州市楼价最高的区域， 很多居住于此的人，在二次置业时会将环境作为第一考虑因素而宁愿选择位置较远而 环境较好的楼盘。 4） 二手楼租售市场活跃：二手楼租售市场活跃：老城区换房率显著提高，许多房改房都集中在老三区，而房改 房上市交易增长最快。今年 1-9 月份老三区二手楼成交量为 51 万平方米，成交价格明 显高出其他区域， （越秀区 3665 元/平方米、东山区 4350 元/平方米） 。 5） 城市中心的地位汇集了购房主力军：城市中心的地位汇集了购房主力军：老三区，尤其越秀区、东山区是广州市的政治、 经济、文化中心区，东风路商务圈，环市中路商务圈，北京路、上下九商业圈，以及 广东省政府、广州市政府各部门机关均汇集于此，是购房主力军的集中区域。 二级辐射区：二级辐射区： 1）南海市经济发达，充满活力 2001 年，南海市国内生产总值 393.9 亿元，同比增长 16.3%，仅次于广州、深圳、东莞， 居广东省第四位。人均国内生产总值 35858 元，同比增长 14%。 2）南海市居民收入高，存款多，购买力旺盛 2001 年底南海市城乡居民人均储蓄存款 46808 元，增长 8.6%，远远超过京、沪、穗。 2001 年南海市城镇在岗职工年平均工资 13352 元，同比增长 10%。 南海市个体经济活跃，是城乡经济的主体，这部分数量庞大的个体经营者对居住条件、 环境、面积等要求较高，是我们的目标客户之一，尤其与广州有生意往来的人。 3）南海市房地产市场活跃，开发量、成交量逐年上升 2000 年南海市商品房成交量 64 .25 万平方米，2001 年成交量达 86 万平方米，增幅为 34%。 4）南海市常住、外来人口总数超过 200 万，住房需求市场大。 5）南海市住宅销售均价范围在 33003800 元/平方米之间。 三级辐射区：三级辐射区： 1） 高级写字楼云集了大量高级职业白领高级写字楼云集了大量高级职业白领：天河区为广州新的中心区，广州市的 CBD 硬核 天河北、珠江新城均位于该区。天河北商务中心区集中了密集的写字楼，如著名的市 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 23 页 共 31 页 长大厦、中信广场、大都会广场、国际贸易中心等。而珠江新城的建设较为缓慢，另 外，天河区还集中了大量的高科技技术人才，广州市软件园、天河电脑城都位于此。 这些白领追求时尚，懂得享受生活，本项目的生态环境对其中一部分具有吸引力。 2） 新移民是本项目重要客户群：新移民是本项目重要客户群：天河区住宅高层项目居多，且一般物业档次较高，楼价 也较高；而在天河区工作的很多人是“新移民” ，本区域的住宅价格对他们来说偏高， 但他们往往具有非常好的预期，对自己的供楼能力很有信心，而且买楼时最看重居住 环境与氛围，而对刻意居住在哪个区往往不太在意。因此，这部分新移民是我们的重 要客户来源。 五、项目定位五、项目定位 1 1、客户定位：客户定位： （1）客户源区： 1)一级辐射区：60% 2)二级辐射区：20% 3)三级辐射区：15% 4)其他区域共：5% （2）客户特征： 1)一、二次置业者比例 7：3 2)广州市客户： 老城区有稳定职业的年轻的工薪阶层，家庭月收入稳定在 5000 元/平方米以 上； 荔湾、越秀、白云等老城区原居民中的换房者，为改善居住环境二次置业， 年龄结构以 45 岁以上为主； 自由职业者、律师、广告从业人员、文艺界等收入不固定、但文化层次较高 的从业者； 个体经商者、私营企业主； 政府机关公务员 3)南海市客户： 个体经商者、私营企业主并在广州有生意往来者； 本地附近大沥、桂城个体老板； 其他行业有车一族 3） 其他客户： 在广州自有生意的外户籍人士 2 2、产品定位：产品定位： 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 24 页 共 31 页 大型综合性生态园林小区，产品形式包括： 1)多层住宅 2)情景洋房 3 3、价格定位：、价格定位： 参考楼盘： 结合考虑以下因素： 1)项目所拥有的独特的环境资源品质； 2)充分考虑区域特征：地处南海行政区的负面因素影响，社会整体关注度低于广州 东、南部郊区； 3)首期以多层住宅为主，以较低价格入市，突出强调成交速度与成交量，为项目成 功做好铺垫； 4)充分考虑目标客户承受能力与接受度。 最终确定综合均价：4077 元/平方米，具体安排如下： 04上半年04下半年 05上半年 05下半年 06上半年 06下半年 2007年 合合计计 多层住宅3,680 3,730 3,800 3,880 3,950 4,060 4,050 3,880 情景洋房4,180 4,280 4,400 4,520 4,650 4,750 4,700 4,499 商 业5,000 5,000 5,000 销售均价3,830 3,895 3,980 4,072 4,160 4,308 4,259 4,077 总价方面： 多多层层洋洋房房联联排排别别墅墅 凤凤凰凰城城增城新塘 35/40公里30004287(含花园） 南南国国奥奥林林匹匹克克番禺南村 27/32公里3900 华华南南新新城城番禺南村 25/30公里3700 星星河河湾湾番禺南村 24/29公里4900 雅雅居居乐乐花花园园番禺南村 25/30公里3600 江江南南世世家家南湖路 20/25公里 6000 颐颐和和山山庄庄南湖路 16/20公里6500 8000 锦锦绣绣香香江江番禺南村 26/31公里 6500 城城西西花花园园金沙洲与本案同一片区 3400 富富力力半半岛岛花花园园增槎路与本案相邻片区 本本案案黄岐 23/18公里 园景4736元/平方米、望江5200元 价价格格（元元/平平方方米米） 项项目目位位置置距距新新/ /旧旧中中轴轴线线 建建筑筑形形式式 面面积积 80平 平方方米米 100平 平方方米米120平平方方米米120平平方方米米140平平方方米米 总总价价3 31 1 万3 39 9 万4 46 6 万5 54 4 万6 63 3 万 15年 年7成成月月供供1 16 66 65 52 21 16 65 52 26 61 16 62 29 99 97 73 34 49 96 6 20年 年7成成月月供供1 13 39 90 01 18 80 07 72 21 18 85 52 25 50 03 32 29 92 20 0 情情景景洋洋房房多多层层住住宅宅 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 25 页 共 31 页 第五部分第五部分 投资收益分析投资收益分析 本项目可实现利润总额本项目可实现利润总额 3386533865 万元，单位税前利润万元，单位税前利润 797797 元元/ /平方米，净利润平方米，净利润 2268922689 万元，单万元，单 位净利润位净利润 534534 元元/ /平方米。各项经济指标均超过集团关于新项目的要求。平方米。各项经济指标均超过集团关于新项目的要求。见下图： 项项目目营营业业收收入入 173148万万元元 22689 120338 11566 7379 11175 开发成本 营业税. 增值税 期间费用 所得税 净利润 一、一、 经济指标经济指标 1.1.平均售价测算：平均售价测算： A、住宅均价 4066 元/平方米； B、商业面积 5000 元/平方米。 综合均价综合均价 40774077 元元/ /平方米平方米 形式面积比例单价销售额 多层住宅293,81769%3 38 88 80 01,140,009,960 情景洋房125,92130%4 44 49 99 9566,518,579 商 业5,0001%5 50 00 00 025,000,000 合计424,738100%40771,731,528,539 2.2.费用测算费用测算 管理费用按直接成本的 4%计提，销售费用按销售收入 3%计提且开盘前发生的部分资本化， 资金利息按资金流量测得并已资本化，开发间接费中已包含按照建安成本 2%计提的物业基 金； 物业补亏项下预计 1052 万元： 住户大巴和引进公交 408 万元 物业补亏按建筑面积 1 元/平方米月计提两年 644 万元 费用明细表：费用明细表： 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 26 页 共 31 页 成成本本项项目目单单位位成成本本成成本本总总额额权权重重 开开发发间间接接费费：1 16 60 06 67 79 93 34 48 8% % 工程管理费36152511% 资本化利息239937% 营 销 费 用32137210% 物 业 补 亏2510527% 物 业 基 金44185113% 管管理理费费用用8 85 53 36 60 00 02 25 5% % 销销售售费费用用8 89 93 37 77 79 92 27 7% % 3.3.地价与容积率：地价与容积率： 按 30 万元/亩计，地价 19710 万元，税费、拍卖佣金由合作方包干。 657亩 1.00建筑密度% 494478.51478.51478.51469 单位地价（元/m2） 楼面地价（元/m2） 按总占地面积按净占地面积 按计容积率建筑 面积按总建筑面积按可售建筑面积 合 计20,970020,970 4、拆迁补偿费0 3、红线外市政设施费1,2601,260 2、合作款项 0 政府收益金7,8847,884 12万元/亩 市政配套费0 其中：土地出让金11,82611,826 计划拍得价，18万 元/亩 1、政府地价及市政配套费 19,7100 19,710 8765平米 地价（万） 土地协议中的 地价 其他相关成本合计说明 总建筑面积447003平米 规划容积率 计容积率建筑面积 438238平米 不计容积率建筑 面积 总占地面积438238平米建筑用地（净地）438238平米 说明：红线外市政设施费预计说明：红线外市政设施费预计 1260 万元：万元： 1.高压线迁移 300 万元 2.连接广州的 9 米宽道路建设 860 万元 3.3.现有道路维护 100 万元 成本水平：成本水平： 项目总投资 127717 万元，单位投资 3007 元/ m2，开发成本 120338 万元，单位开发成本 2833 元/ m2。见下表： 创建时间：2003/3/6 11:48:00 广州项目发 展部 机密第 27 页 共 31 页 成成本本项项目目单单位位成成本本成成本本总总额额权权重重 一、土地获得价款4942097017% 二、开发前期准备费12854165% 三、主体建筑工程 四、主体安装工程费2891229210% 五、社区管网工程费15364955% 六、园林环境费13858795% 七、配套设施费10645234% 八、开发间接费16067936% 开开发发成成本本合合计计2 28 83 33 31 12 20 03 33 37 71 10 00 0% % 九、期间费用17473796% 项目总投资3007127717 4.4.利润测算：利润测算： 核心指标：核心指标： 项目指标值 核心指标： 1、内部收益率%31.4% 2、销售净利率%13.1% 参考指标： 3、单位面积净利534 4、销售毛利率%23.8% 5、资金峰值比例10.3% 6、地价支付贴现比66.9% 2003年 04上半年04下半年 0.00%11.84%15.61% 各期支付地价现值之和/地价总