[其他资格考试]2007年房地产估价理论与方法模拟试题.doc

2007年房地产估价理论与方法模拟试题1、高层建筑地价分摊的关键是确定每一栋建筑物的所有者应占有的土地份额。（ ）A、对B、错2、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（ ）。选取可比实例；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正；进行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格A、B、C、D、3、（ ）年9月，国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除10-30后的余值或房产的租金收入。A、1984B、1986C、1988D、19914、（ ），建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A、2003年1月1日B、2004年1月1日C、2004年12月1日D、2003年12月1日5、运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握（ ）。A、待开发房地产在开发前后的状况B、开发后的房地产经营方式C、开发完成后的房地产价值D、开发成本和管理费用等费用6、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元m2和3000元m2，其增减量的权重分别为01、0.2、0.3和04，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（ ）元m2。A、3100B、3195C、3285D、33007、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格交易情况修正系数=（ ）。A、成交价格B、正常价格C、交易价格D、修正价格8、已知某城市容积率修正系数表，如下表：容积率修正系数表 若确定比较案例宗地地价为900元/m2，容积率为1.7，待估宗地规划容积率为1.3，则进行容积率修正后可比实例的价格为（ ）元m2。A、1177B、675C、688.2D、12009、评估某宗房开发用地2005年10月l日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（ ）万元。A、2526B、2241C、2135D、298510、某高层楼房占用的土地总面积为900 m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（ ）m2。A、700B、600C、500D、20011、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括（ ）。A、弄清土地的位置B、弄清土地的自然条件C、弄清城市规划设计条件D、弄清将拥有的土地权利12、考虑资金的时间价值可以采用如下方式：（ ）。A、现金流量折现法B、未来收益贴现法C、计算利息的方式D、计算净现金流的方法13、对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。（ ）A、对B、错14、下列费用不用计入商品住宅价格的为（ ）。A、非住宅小区级的公共建筑的建设费用B、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用C、住宅小区内的公共设施D、住宅小区的文化娱乐中心15、收益递增递减原理可以揭示出的投入产出关系有（ ）。A、规模报酬规律B、收益递增原理C、收益递减原理D、均衡原理16、人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。（ ）A、对B、错17、所谓房地产的（ ），是表示在一定时期内某一种房地产供给量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它以房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比这两者之比值来表示。A、供给预期价格弹性B、需求价格弹性C、供给价格弹性D、需求收入弹性18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（ ）。A、甲土地B、乙土地C、丙土地D、甲、乙、丙三宗土地任选其一19、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易状况调整和权益状况调整。（ ）A、对B、错20、应用路线价法的前提条件是（ ）。A、土地形状较规则B、街道较规整C、地势较平坦D、临街各宗土地的排列较整齐21、在下列的几种提法中，属于正确的提法应该是（）。A、交易实例一定是可比实例B、交易实例不一定是可比实例C、可比实例一定是交易实例D、可比实例不一定是交易实例22、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（ ）。 ，A、相关房地产的价格水平B、该种房地产的开发成本C、消费者的收入水平D、消费者对未来的预期23、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为（ ）。A、直接资本化法和报酬资本化法B、直接资本化法和收益乘数法C、毛租金收益乘数法和净收益乘数法D、收益乘数法和报酬资本化法24、当两宗相邻的房地产合并交易时，房地产的价格常会受到（ ）的影响。A、地理位置B、土地形状C、土地面积D、建筑规模25、公开市场价值是指在下列交易条件下，最可能实现的价格（ ）。A、双方自愿进行交易，且追求各自利益的最大化B、双方具有必要的专业知识并了解交易对象C、双方掌握必要的市场信息和较充裕的时间D、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价26、在现实生活中，房地产的价格多数取决于其花费的成本，成本的增减必定影响房地产价格的增减。（ ）A、对B、错27、房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的（ ）。A、估价目的B、估价程序C、估价时点D、估价作业日期28、建筑物的物质折旧包括（ ）。A、功能衰退B、正常使用的磨损C、环境恶化D、意外的破坏损毁29、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于（ ）。A、是否根据房地产估价的原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式后的房地产价值C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费D、是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润30、路线价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。（ ）A、对B、错31、（ ）又称全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金。A、市场租金B、商品租金C、成本租金D、准成本租金32、根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。（ ）A、对B、错33、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。 A、法律上允许B、程序上合理C、技术上可能D、财务上可行34、2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为（ ）。A、事业单位B、公私合营企业C、有限责任公司或合伙企业D、私营企业或个体企业35、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为796、747、767、850、892、925、981（以2002年1月1日为100）。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（ ）元m2。A、2121B、2200C、1819D、224236、路线价法实质上是一种市场比较法，但是在应用路线价法时不做“交易情况修正和“交易日期调整”，其原因在于（ ）。A、求得的路线价已经是正常价格B、求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格C、由于各宗土地都是临街的，所以不用修正D、评估的宗地面积、形状都差不多，故无需修正37、对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）（ ）原容积率下的土地单价。A、建筑面积B、原容积率C、土地总面积D、增加后的容积率38、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（ ）。A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B、通货膨胀率C、环境改善、基础设施D、利率因素39、房地产价格政策是指政府对于房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。（ ）A、对B、错40、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。A、自然寿命经济寿命B、自然寿命经济寿命C、自然寿命=经济寿命D、无31、（ ）又称全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金。A、市场租金B、商品租金C、成本租金D、准成本租金32、根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。（ ）A、对B、错33、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。 A、法律上允许B、程序上合理C、技术上可能D、财务上可行34、2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为（ ）。A、事业单位B、公私合营企业C、有限责任公司或合伙企业D、私营企业或个体企业35、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为796、747、767、850、892、925、981（以2002年1月1日为100）。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（ ）元m2。A、2121B、2200C、1819D、224236、路线价法实质上是一种市场比较法，但是在应用路线价法时不做“交易情况修正和“交易日期调整”，其原因在于（ ）。A、求得的路线价已经是正常价格B、求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格C、由于各宗土地都是临街的，所以不用修正D、评估的宗地面积、形状都差不多，故无需修正37、对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）（ ）原容积率下的土地