项目地块调查报告.pptx

项目地块 调查报告 目录 项目简介 项目现状 项目周边环境状况 项目的市调分析 项目总结 项目的工作建议 项目简介-地理位置 项目地理位置 ： （右图本案） 项目位于中山 市石岐区岐港 路“鸭利沙” 项目简介-现状 名称岐港农贸综 合市场 位置中山市石岐区岐港路“鸭 利沙” 用地性质B1商业商业 设施用地 用地编号D23XXA20125198 用地面积10972产权归属中山市汇景涛房地产开发 置业有限公司 容积率3绿化率35 建筑密度40建设高度限于30米 项目现状 项目位于中山市石岐区岐港路“鸭利沙”，地块产权 清晰，用地面积为10972。用地性质B1商业设施用地。 周边小区众多，有：大信新家园、时尚家园(销售中)、岐 港小区、纯色满园、彩虹花园、碧翠华庭等，入住率约 85%。 交通状况 项目位于中山市石岐区岐港路“鸭利沙”，邻近翠沙路、 岐峰路、彩虹大道、岐港路。项目地块有员峰安居工程赤 （公交站）暂有35路1条公交线路。 项目简介-现状（内、外情况） 1、项目地块四周现围起约2.5米高围墙，有两处入口。 2、项目地块内部，现种植着大量树苗，树苗高度约4 米。 3、项目地块西面，租借于“宏润建设”作临时办公。 地块内部 地块内部 地块外围 项目简介-周边商业 项目现状-小结 该项目位于中山市石岐区岐港路“鸭利沙”，土地面积有10972.50平方米。产权归 属中山市汇景涛房地产开发置业有限公司，为商业设施用地，地块规划为农贸综合市 场。规划指标：容积率为3，建筑密度40%，绿地率35%，建筑限高30米，商业面积占 总建筑面积的比例为100%。 项目邻近翠沙路、岐峰路、彩虹大道、岐港路，周边的交通便捷。项目地块公交站为 （员峰安居工程站）暂时只有35路1条公交线路。周边有大型的住宅社区围绕；大信新 家园、时尚家园(销售中)、幸福汇（销售中）岐港小区、纯色满园、彩虹花园、碧翠华 庭等社区，入住率约80%。地段商业氛围较好，以传统生活百货、餐饮、药店、装饰建 材等为主业态。 项目周边环境状况建筑群、人口状况 项目位于 中山市石岐区 岐港路半径1.5 公里内居住人 口约6万； 业主多为本 地居民与外地 人员，企业职 工和部分较高 收入群体，总 体素质水平中 等偏上。 编号小区名称 01岐港小区A、B 02纯色满园 03大信新家园 04彩虹花园 05碧翠华庭 06幸福汇（销售中） 07大信时尚家园（销售中） 08其他单体住宅 项目周边一公里内的部分大型小区 项目周边环境状况-收入、消费状况 1、收入水平： 区域内主要消费群体为企业白领及原住居民，收入水平多在2500-5000元月之间，属中等收入水平；另有少部分人群的收入水 平约在6000-10000元元月之间，属中高等收入水平。 2、消费者的出行方式：摩托车、私家车、电动车、公交车、步行 3、消费者的消费水平： 区域内主流消费群体多企业工薪阶层及原住居民，日常生活用品的消费比重相对较高，月日常生活消费约人均2000-4000之间。 4、消费行为：主流消费群体的购买行为比较理性，对比周边同类型商品的价格以及质量再作购买，多仍以价格优势为首选，在对消 费环境要求也较高，一般都会选择卫生、舒适的消费场所进行消费； 5、消费习惯： 区域内主流消费群体主要以日常生活所需的消费为主，兼有部分餐饮、休闲、娱乐消费、及家居装饰建材消费。 6、消费地点及消费方式： 主要以社区底商、中心去百货商场为主，多以刷卡与现金结算方式消费。 项目周边环境状况交通状况 项目位于中山市 石岐区岐港路岐峰路 交汇处，主要通向翠 沙路，北外环路为主 要干道，东往星辰 路、西近翠景路，四 条主要交通枢纽围绕 共通。 项目周边环境状况商业状况（住宅、底商） 周边小区住宅租价（多为高层带电梯住宅） ： 有电梯租价约：901500元/月 ； 二手楼售价约：38005800元/ 周边商业状况： 住宅区一楼底商租价约：3095元/月 编号地址面积层数价格 01 中山市彩虹大 道彩虹市场旁 2051 5500元/间/ 月 02 中山市翠沙路 临街 80180元/月 周边商业状况 周边环境状况市政配套（教学、政府机构） 目标项目半径2.5KM范围内 拥多家且较为全面的教育机 构：新家幼儿园、海岸幼儿 园、新长江学校、北区中 学、员峰小学、中港英文学 校，以及中山市中医院等配 套机构。 政府机构： 中山市航道局等 项目周边市场状况商业状况（肉菜市场） 名称彩虹市场位置中山市彩虹大道碧翠 华庭旁 用途肉菜市场产权后山经济联 社 结构钢筋混凝土框 架结构 面积总面积4280，经营 面积约1500 楼层数3层层高首层高约6m， 入口2个停车位路边临时车位约40个 项目现状 目前营业中，经营状况较好，有4个空置档位。 项目环境 位于位于彩虹路，交通便利，周边为密集住宅 小区。 彩虹市场 与目标项目的距离约800米 项目投资分析项目定位 项目经营定位： 紧扣生活家的主题，建设“公益、便民、安全、低碳”的公益性社区菜市场和集群性商业服务配套。 项目市场定位： 以项目周边的社区居民和小区楼盘的居民为主要消费群体，为其提供日常生活所必需的菜市场和基础服务类 配套。 项目主题定位： “生活家”广场 项目经营档次定位 业态齐全且物美价廉的生蔬区，并配备中端消费的基础设施，主要是结合项目周边居民的消费水平和消费习 惯分析，以符合周边居民的生活消费。 项目投资分析投资测算 租金收入： 103元/1516=178000元月 其他收益： 10000元月 管理、营运费用 备注：人员数量及工资标准可根据实际情况作调整。 店经理16000元月6000元月 维修（电工）13000元月3000元月 客服23000元月6000元月 出纳13000元月3000元月 保安53200元月16000元月 保洁22000元月4000元月 易耗品5000元月5000元月 不可预见费3000元月3000元月 合计46000元月 支出 项目投资分析投资测算 租金收入： 117.4元/1516=178000元 月 其他收益： 5000元月 管理、营运费用 备注：人员数量及工资标准可根据实际情况作调整。 店经理16000元月6000元月 维修（电工）13000元月3000元月 客服13000元月3000元月 出纳13000元月3000元月 保安33200元月9600元月 保洁22000元月4000元月 电工元月元月 易耗品2000元月2000元月 不可预见费3000元月3000元月 合计30600元月 支出 项目总结 该项目性质为保障性住房的底层商业，周边交通便捷，多路公交、地铁可以到达，商业氛围浓厚 ，地段价值高，人口密度大，周边1公里范围内存在较少的农贸市场，虽然有两个经营状态较为良 好的农贸市场，由于项目周边居住的人群前往这两个市场需绕道较远的路线，多数居民只能选择 到周边走鬼档去购买日常餐桌上需要的农副产品，因此不会对该项目造成较大的经营竞争影响。