毕业论文范文——住宅小区车辆管理问题分析及对策研究

.成都信息工程学院银杏酒店管理学院 本科生毕业论文（设计） 题 目 住宅小区车辆管理问题分析及对策研究 以万科金域蓝湾为例 系 别 酒店管理系 专 业 物业管理 代码 学生姓名 学 号 年级 指导教师 教务科研处制表 年 月 日住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以万科金域蓝湾为例住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以万科金域蓝湾为例 摘 要 “已售车位”已经成了一个住宅小区地下停车场最常见的标识，产权人成了最大权利的行使者，面对许多零时停车尤其是占道停车有很大意见，相对与一些车位配比不够或者刚好的住宅小区来说，怎么样管理好车辆的停放，尤其是对可停车地面的管理已经成了提升客户满意度的一个重要因素。对广大业主（住户）而言，人性化管理才是他们的需求，怎么样做到既满足零时停车的需求又不受产权人的反对已成了车辆管理的重中之重。关键词：已售车位 产权人 人性化管理 IResidential district vehicle management problem analysis and countermeasures researchVanke golden field blue bay, for example Abstract：Sold parking has become a residential district underground parking lot of the most common identity, the exercise of property right become the biggest rights, in the face of many temporary parking especially have a lot of complaints encroachments parking, relative with the ratio of some parking space is not enough or just right of the residential area, how to manage the vehicle parking, especially the management of parking ground can has become an important factor of improving customer satisfaction. For the owner (residents), humanized management is their needs, how to do it not only meet the demand of temporary parking from the property owner against has become a vehicle management priority.Key words：Sold parking Property right person The humanized management 目录1 引言12 已售车位的含义12.1 车位出售的重要性12.2 车辆管理中人性化管理的可行性23 结合万科金域蓝湾分析现阶段住宅小区车辆管理中存在的问题23.1 车位权属的问题23.2 车辆管理措施不合理33.2.1 地下车库33.2.2 地面临时停车33.2.3 车库地面停车场道路的管理33.3 车场管理系统问题43.3.1收费系统与车辆管理系统43.3.2车场管理系统与车位出租的问题43.4车辆管理合同法规问题53.4.1国外车辆管理合同形式53.4.2现阶段国内的车辆管理合同分析53.4.3 车辆管理中其他有待改进的地方64 针对万科金域蓝湾存在的问题的解决对策64.1 明确车位权属关系64.2 公布管理方式、引导业主遵守74.2.1 规定停车区域，明确处理措施74.2.2 临停区域严禁占用人行通道74.2.3 明确路标、清晰行车方向84.3管理系统升级84.3.1 车场系统与收费系统关联84.3.2 引导登记、系统更新84.4 签订合同、明确权责94.4.1 借鉴先进经验94.4.2抓住机会敢于创新95人性化管理在车辆管理中必要性106 结论11参考文献12致谢13III住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以金域蓝湾为例住宅小区车辆管理问题分析及对策研究以金域蓝湾为例1 引言物业管理作为一个在我国刚刚兴起的行业，它是一个朝阳行业，随着房地产开发更加专业化，品质的高档化，住宅小区的档次也越来越高，这就对后期的物业服务有了更高的要求，与其相关联的是居民的生活水平的提升，正如马斯洛需求理论所表达的，当人们的生存需求得到满足之后，会向更高层次的发展，当今社会大多数人的最基本需求都得到了满足。就私家轿车来说，以前只是出行代步的工具，现在更多的是社会地位、身份的象征，因此大多数居民对汽车的需求不仅仅是一部代步工具，所以大量的购进高档、舒适的轿车，这就要求物业企业尤其是住宅物业，要更进一步的提高对车辆的管理本人通过在物业管理的实践经历，结合万科金域蓝湾地下车库及临时停车的管理现状，探讨车辆管理存在的问题及对对策的研究，寻求在物业管理中业主对车辆管理的需求。2 已售车位的含义 车位，即停车位，英文parking place,指停车的地方，包括露天场所及室内场所。车位按收费可以分为两种，免费车位和付费车位，在车场管理中，通过车位出租，提供停车服务，收取停车费是停车车场管理公司的主要收入来源，常将车位分为固定车位和临租车位。已售车位一般是指将产权出售给个人的固定车位，产权所有人对该车位具有使用、交易、处分等权利。2.1 车位出售的重要性鲁迅先生说：“在世界上本没有路，走的人多了也就成了路”，诚然，现实本就如此。反过来说，就现在大多数小区的地下车库而言，车位配比远远无法满足业主经济日益发展下对车位的需求。一些地下车库通道、消防车停车区域、应急车位成了大多数业主长期窥探的目标，就目前来说，一个不是车位的地方，如果长期有人占用，那么就会有更多的人觊觎这个地方，久而久之就会演变成一场车位争夺战，不仅容易引发混乱而且还会对整个停车场的管理造成不必要的麻烦。相对而言，如果是已经出售给个人的车位，除了物业管理之外，车位所有权人也会对其进行管理，而其他业也不会随意占用。所以笔者认为：就车位出租具有很大的重要性。2.2 车辆管理中人性化管理的可行性万科物业的管理使命是“持续超越我们的顾客不断增长的期望。”因此，在管理者做好约定内容的同时还要持续倾听顾客的需求。直白的说就像你小时候和父母约定完成什么事就会给你一颗糖，但是长大之后你需要已经大大的超越了糖的范畴。所谓人性化管理，就是一种在整个企业管理过程中充分注意人性要素，对人加以引导，并充分挖掘出其潜能。可以有很多种表现形式，如理解业主的需求，对业主意见的可行性分析并注重企业与业主的双赢战略。对此，我也将结合万科金域蓝湾，谈谈住宅小区车辆管理中人性化管理的可行性。3 结合万科金域蓝湾分析现阶段住宅小区车辆管理中存在的问题3.1 车位权属的问题自1994年4月建设部颁布了33号令，城市新建住宅小区管理办法以来 我国的住宅小区逐步走上了社会化、专业化的进程。就现阶段来住宅小区车位权属问题来说，主要有两种方式。第一，是车位产权归所有业主所有也就是业主共有，因为小区停车场、车库从法律性质上来说是相对于房屋建筑的配套设备。主要依据有两点：一是从功能上看，车位、车库是为了辅助业主实现生活居住的功能，二是从行政法来看我国各级政府都规定了居住小区停车位配比，说明我国法律意承认停车场，车库、车位已成为小区主主体建筑（房屋）的拍套设施，由此可以看出车位产权应该归所有业主所有。第二，是小区车库、停车位归开发商所有，主要依据有两点：一，就小区车库车位来说是独立与房屋的单独客体，所以可以单独进行交易(车位买卖)，二，停车场、车库车位是由开发商投资建成的，开发商理应拥有最初所有权，根据民法通则，建造建筑物是属于取得原是所有权的一种形式。 物业管理作为服务行业，在其进行管理的时候大多是是对所有权人的物业进行维护、维修保值增值的一个过程，所以地下车库车位、停车场当属于原始所有者受让这所有，这样才能更好的从事管理作业。3.2 车辆管理措施不合理3.2.1 地下车库就万科金域蓝湾小区而言，其地下车库长期存在乱停乱放、占道停车问题和一卡多车现象，这些问题的长期存在就导致了管理问题的老旧化，也就是说其成了老问题。而通过过笔者对成都其他小区走访发现大多数中小物业公司发现，在其小区的地下车库存在着另一大安全隐患，其物业管理企业只重视物业费的收取，对车库存在的安全隐患却很少关注，这就导致了管理费用的收取与风险的规避没有形成正太的成长，例如：主要的车库出入口没有缺少了必要的电子监控探头，没有必要的标识标牌（限速标志、禁止鸣号）,这就导致车辆擦挂追尾事件发生的概率上升，并且很难找到主要责任人。 3.2.2 地面临时停车地面临时停车，是针对地下车库配比不够的情况下为了满足业主停车的需要，将地表上可以停车而又不侵犯大多数业主的权利的情况下，把可以停车的区域规划成临时停车位的方式。临时停车存在那些问题呢？就金域蓝湾而言：一是小区临时停车车位被僵尸车（长期无人使用的车辆）的长期占用，二是对临时停车位的管理方面存在着一定的缺陷，比如说：临时停区域内小面积的人行通道会被车辆占用，影响行人的通行而引发的投诉问题。3.2.3 车库地面停车场道路的管理 这部分主要是指进入地下车库，车库内的主干道，地面停车区域进出主干道被占用过多的问题。 万科金域蓝湾的由于车位配比不足和大部分业主拥有多部轿车的原因，地下车库以及地面停车区域的车位远远不能满足业主停车的需求。长此以往就导致各路段被长期占用作为临时车位使用，还有一部分甚至在大角度弯度转弯处都停有私家轿车，导致车辆擦挂事情时有发生，尤其是地面临停区域道路，本来的双行线在一边规划为临时停车场之后，进出主干道就变成了单向双行，来往车辆之间的没有会车让行指示标牌。3.3 车场管理系统问题3.3.1收费系统与车辆管理系统就笔者实习小区而言，物业管理收费系统作为一个独立的系统而存在，虽然方便了资金的回笼与统一性，但是其系统内某房号下面的某辆车有很多不对应现象。例如：金域蓝湾X栋X单元XXX号房在系统里面，显示其拥有2个车位并且处于长时间欠费状态，欠费金额巨大。但是经过笔者走访发现，其房产属于二手房业主，名下车位并不属于现业主所有。这就导致系统内部长期混乱的状况，也会在车场管理费用收费率计算的时候出现盲区。在车位拥有者与使用车位者之间存在的问题。通过笔者走访发现，不仅是实习所在的小区还是成都大多数小区都存在这样一个问题：当物业收费的时候和房产一起查询出来的其名下的车位管理费用却不是房产所有人在使用。比如说：在金域蓝湾，物业收费系统里面一般只会显示当时录入的时候房产所有者拥有的车位，而不会显示该车位是否现在是该业主所有。例如：金域蓝湾X栋X单元XXX号房在房屋交付使用的时候，其产权人拥有B车位，但是后来由于种种原因此车位已不是该业主所使用，但是在物业收费系统里面还会显示该车位的管理费用在此业主的房号下面而导致的业主投诉或拒交物业服务费3.3.2车场管理系统与车位出租的问题经过六个月的实习，笔者发现在金域蓝湾小区，很多车位的产权人在拥有车位之后，对车位使用权的转让（出租车位）现象比较常见，但是在车位出租之后他们的车位管理费用的缴纳者也私下进行了约定。这就引发了另外一个问题，因为该小区的车位是挂在房产下的，并且车辆管理系统规定理费的缴纳时长和车场卡的有效时限是挂在一起的，所以在车位出租之后，是产权人缴费还是使用人缴费是否及时直接导致了使用人进出地下车库的时效。例如说：金域蓝湾A业主的车位出租给B业主，但是又约定A业主（产权人）来缴纳车场管理费，那没如果A也很足在规定的期限内没有缴纳管理费的话，B业主的车场卡也就无法进入地下车库，直接影响了B业主的使用权的履行。在这种情况下就导致无法给使用者开通进出权限，但是产权所有者却因为某些原因迟迟不来缴费而导致的问题，比如投诉问题。3.4车辆管理合同法规问题 3.4.1国外车辆管理合同形式美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库做为独立的专有部分进行单独买卖。可以看出：第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。就美国小区内车辆管理相关约定来说，他们使用了独立的车位管理合同，里面约定了相关的管理内容。3.4.2现阶段国内的车辆管理合同分析笔者走访大多数住宅小区，发现在本地区大多数物业管理公司，在车位管理方面基本上都没有独立的管理合同，就金域蓝湾小区来说，该小区的车辆管理条只是依附在物业管理合同下的一个章节，这就导致在物业履行合同的时候不经要考虑车场管理本身的问题，而且还要关注到物业合同里面涉及到房产的部分，从而导致对车辆管理的不彻底性。在现阶段大多数住宅小区的车辆管理合同来说，他们大多数之规定了每月的管理费用问题，以及普通的环卫安全等方面的内容，而却没有详细的列举出什么情况下产生的类似风险的责任划分，以及怎样才能最大比例的规避风险的产生。甚至有些中小型物业企业，车辆管理方面都没有此类和同的规定，只是相应收取部分车位卫生的打扫费用而没有提及对安全风险的规避。3.4.3 车辆管理中其他有待改进的地方万科金域蓝湾地下车位配比不够，在刚开始交付使用的时候还不足以行成一系列停车难，无法停车的问题，但是随着入住率的提高以及大部分二手房的转卖，以及业主生活水平的提高越来越多的业主拥有了，超过两部甚至于四五部小轿车。车辆数量随着时间的推移在不断的增长。但是，车位的数量确实一个绝对值，从而导致现阶段很多外来车辆，比如：搬家车辆、走亲串户、朋友来访的车辆，其大部分都是临时占用别人的车位，导致其车位拥有者回家看到车位被占引起的投诉问题，以及部分业主直接封堵车位出口，导致的道路不通和外来车辆无法开走的问题。在地下停车场的荧光路标标识，有一部分已经损坏而不在发光导致有些搬进来的部分业主迷路问题，在一期地下车库，其路标引导牌上面只有楼栋标识而没有车位号标识，导致的部分业主回家找不到自己车位而引发的问题。4 针对万科金域蓝湾存在的问题的解决对策4.1 明确车位权属关系万科金域蓝湾的地下车库车位都是开始有开发商所有，后来出售给了业主自己所有，也就是说其所有权归业主。但是通过笔者对其他小区，特别是稍微早期的住宅小区的走访发现，其车位权属问题依然存在很多纠纷，例如；去年九月份某媒体报道的在某地的XX小区，就其车库车位到底归谁所有而引发的纠纷，导致大部分业主拒交管理费，甚至出现大闹物业办公室的现象。不仅如此还有一些本来就没有配备车库的小区，后来由于车辆的增加不得已在没有植被的地面规划的停车位，引发的业主为了争夺停车权利而大打出手的状况。这种事情的发生归根结底，其实就是该车位归谁所有，怎么管理，管理收费是否合理的问题，要怎么解决甚至预防此类问题的诞生呢？笔者认为，在老旧小区没有配备地下停车场的时候，针对地面临时划分的停车位应该记性不定期的车位摇号，让每个有需要的业主都有机会享受停车的权利，对车位配比不够的小区而言，在开始交付使用，也就是业主验房的时候就要告知其真实情况，把车位全部出售，这样车位的权属问题就显得非常明确了，而车位到底归谁岁有的问题也就引刃而解。4.2 公布管理方式、引导业主遵守4.2.1 规定停车区域，明确处理措施 万科金域蓝湾针对地下停车场乱停乱放，占道停车甚至堵塞消防通道时有发生的问题，采取了一系列的处理措施，最常见的比如有：打电话联系业主，叫业主移车，而联系不上的业主，只能给车辆上锁（也就是锁车）等待业主在用车的时候主动联系物业，开锁的同时告知业主此处不能停车，并且在开锁的时候引导业主正确的停放车辆，避免乱停乱放而产生的擦挂，堵路问题而引发投诉。就其他老旧小区，中小型物业公司来说，针对业主乱停乱放的现象，部分现象是投诉无门没有相关负责人，还有就是收费不管理。部分小区甚至出现了暴力移车、以及个别业主故意划车的现象。那么我们应该如何处理此类问题的发生，就此而言除了上述方法之外，我们可以树立明确的标牌，指示乱停、乱放的车主改在社么地方泊车。而且在可以明确看到的地方公示乱停的处理措施，比如说此处不能停车，请将您的爱车停往何处，否则就会联系交警拖车等。相信此类处理方式会得到业主的认可。4.2.2 临停区域严禁占用人行通道 地面临时停车的业主大部分是没有车位的业主，而没有车位直接导致了这一部分业主在很大一部分时间里，回家了车却没地方停。然而在有了临时停车位之后，却有一部分停车的业主再临车车库停满之后，占用人行通道停车的事件屡屡发生，在万科金域蓝湾小区，临时停车场地虽然配备了专人引导业主停车，但是在停车高峰期，还是有部分业主占用行人通道的现象，那么针对此类现象我们是不是可以才临停车辆出入口设置一块提示牌，在车位已满的时候可以把牌子挂出来，这样不仅可以节约人力成本而且还使得进出的车主可以明确的看到，自己的车辆进入之后有没有车位可用。 4.2.3 明确路标、清晰行车方向 停车场道路，尤其是地下车库道路，路段之间的转角度一般都是九十度急转，还有道路的并线，在地下车库来说一直都比较常见。道路上设置的限停石墩这种比较低矮且颜色比较深的路障，不容易被司机发现。万科金域蓝湾急转道路较多，并且有的路面在正常行车道路之内，设置了较多的限停桩、限停石墩。金域蓝湾的地下车库道路，可以在急转弯前的道路上画清转向标志，以及在拐角处设立会车让行标牌。针对较多地石墩可以用，荧光或者反光性能好的警示牌，以及警戒线来代替，这样就可以减少因视角盲区而造成的碰撞事件的减少。万科金域蓝湾地下停车场，道路较多，分布比较密切以及一二期之间的通行比较偏僻，而导致的业主迷路问题，可以在道路上标明道牌此路段前方是哪儿，以杜绝此类事情的发生。4.3管理系统升级4.3.1 车场系统与收费系统关联车场系统作为一个独立的门禁系统而存在，其权限的开通与收费系统没有直接关联，而收费系统却采用了全新的全国性统一服务系统，这就导致物业车辆管理费用没有缴纳的情况下依然可以使用车场权限，进入地下车库，让业主产生不用缴纳费用的侥幸心里。此类现象可以把车场管理系统并入物业收费系统，也就是说业主缴纳多少车位管理费用他的权限就可以自动开通，这样不仅节约了服务人员手动开通权限所需要的时间，而且节约了人力成本。此系统升级之后就像某网吧的网络管理系统，只有当你的帐号，也就是业主的车场门禁卡上有钱的时候（具体的金额以规定的每月多少管理费用来算），门禁才会自动开启。这样既方便了管理同时也会促使也很足主动缴纳费用。4.3.2 引导登记、系统更新 说到车位出租，不光是万科金域蓝湾小区，甚至于成都周边车位已经出售给业主的小区都会有这样的现象发生，那么我们怎么去杜绝此类事情的发生能呢？笔者认为以下几点可行。首先，交付验收的时候，也就是业主在验收车位的时候，都有物业前期的介入人员在场，我们可以提高与销售人员的沟通，让他们在业主购买车位之后适当的给予提示，针对以后车位出租的情况，让其在物业服务中心进行系统更新，登记备查，相信在讲清楚利害关系的时候有大部分业主会接受此类做法的。其次，针对已经交付使用多年，但是在前期交付过程中并没有次动作的，我们可以前台收费的时候，遇到车位承租人来缴纳费用的，可以在车位台长里面予以备注，表明情况，不至于在员工更新的时候出现错乱与模糊不清的状况。最后，针对极少数的系统里面现有的，不清楚到底谁是使用人的车为，可以核对其房屋产权进行入户与业主进行详细沟通，了解具体情况然后对系统的清理。但是最重要的一点还是对每个相关系统的不定期更新。4.4 签订合同、明确权责4.4.1 借鉴先进经验 向先进者学习，已经成为一种社会潮流，在时代高速发展的今天，大数字时代，经济高速公路的发展已经不可阻挡，我们祖国的力士告诉我们：固步自封、停滞不前已经不再适应当今社会，作为物业管理企业，尤其是作为一个服务行业，学习一个国家的先进管理经验是必不可少的，例如：海尔企业学习美国的管理经验，最终取得了突破性的进展。 在物业管理刚刚起步的中国，其现在还处于探索发展时期，就车库、停车场、地下车位的管理，我们还停留在初始阶段，就合同而言，依然还是依附在房屋管理合同里面的一小部分，就笔者查阅相关资料得知，在世界头号经济大国的美国，他们的车位管理已经不再是依附关系，而是相对立的物业车位管理合同里面详细的约定了相关的权责利益关系。所以笔者认为我们针对我国住宅小区现阶段的相关实际情况，适当的借鉴其先进的管理模式是很有必要的。4.4.2抓住机会敢于创新 在适当的时候抓住机会，根据相关的法规与业主沟通改革管理方式，重新签订管理合同明确权责划分。务业服务合同都有一定的年限性，那么在一届物业服务合同到期之后我们重新签订合同的时候，是可以进行适当的改革，抓住机会把车位管理方面独立提出来，拟定车位管理合同重新划分权责，这样既可以避免由于车辆纠纷而导致的业主不缴物业管理费用，还可以避免车位纠纷产生之后没有相关规定可以约束。 为避免此过程中出现的不被业主接受的现象，我们可以在前期做好宣传，给业主进行适当的引导，讲清楚厉害关系，提前拟定独立的车位管理合同让业主知晓，并且委托业主委员会召开业主代表会议进行审核，让业主投票表决，这样业主不仅行使了自己的权利，而且突出了物业工作的透明度，因为在现阶段有很多业主具有很强的专业性，不缺乏业主中含有法律专家，物业行业业内人士，所以我们物业工作的严谨性必须做到位。5人性化管理在车辆管理中必要性文章开头就提出了人性化管理在车辆管理中的可行性，那么到底在现实小区里面，就车位管理过程中，遵守规定严厉执行还是适当的突出人性化管理呢？通过笔者六个月的实习观察所得，在万科金域蓝湾小区，就停车场管理过程中，由于管理的严谨性而产生的投诉问题比较常见，例如：2014年9月份，某业主晚上回家进入停车场的时候，没有携带车场门禁卡，我们的秩序维护员帮忙开门，但是在资料核实的时候，业主突然大吵