商业步行街策划及经营创新

精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 1 / 37 商业步行街策划及经营创新 商业步行街策划及经营创新作者：佚名 时间： 2008览量： 一、商业步行街的发展特点 商业步行街发源于中国 ,唐代时期 ,长安就有着名的商业街 :东市和西市。到了宋代 ,清明上河图就是典型的商业街 ,到了近代和现代 ,我国商业街发展落后于法国等西方国家。 从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店 ,形成店铺格局 ,在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期 ,实际上随着商业街的发展 ,有 些地方形成小的商业中心。第四个时期 ,大型商业街的出现。第五个时期 ,是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后 ,实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期使六十年代 ,商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期 ,商业步行街增加 物中心 ,出现购物、文化娱乐、休闲、精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 2 / 37 展示等趋势 ,商业步行街开始在各国获的大发展。 是城市繁荣的象征 ,是城市运营的点睛之笔。 重振原有商业中心 ,带动城市新一轮发 展 塑造新的城市中心 ,没有大型商业步行街 ,新城区就无法形成城市的中心。上海徐家汇的开发改造非常成功 ,拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心 ,并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区 ,其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动 ,楼价从 3000元上升到 8000元 ,迅速成为新城区。 步行街对城市商业结构更新 ,改变了单一购物结构 ,通过发展旅游文化等多种功能 ,提升了城市生活品质。 强化城市中心的价值和凝聚力 ,改变城市空心化的格局 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 3 / 37 步行街对城市文化影响较大 ,它是对 都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁 ,它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展 ,因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。 国际一流的商业步行街具有特征 : )硬件设施一流 ,包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。 2)它应该是多功能的 ,比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。 3)商业步行街管理水平应该是一流的 ,不仅要具备普通的商业物业管理功能 ,而且在步行街整体形象宣传方面 ,公共服务与商业服务水准方面也应 该使一流的。 4)世界着名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 4 / 37 法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街 ,它的发展印证了上述特征 ,香榭丽舍大街建于 1670 年 ,西起戴高乐星形广场的凯旋门 ,东至矩形协和广场 ,街道全长 1800米 ,宽120 米 ,中间车行道可并行 10 辆汽车。爱丽舍大街是法国最繁华的街道 ,是法国繁荣富裕的象征。这条大街将巴黎所有的名胜古迹 ,如东边的波旁宫、卢浮宫、市政大厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门 ,联系在一起了。大街的改造工程是于 1991 年 5 月正式开始的 ,整个工程耗资达亿法郎 ,改造后增加了地下 停车位 ,交通更加方便。 香榭丽舍大街是巴黎之魂 ,大街的东半部分是 700 米长的林荫大道 ,两侧绿树成行 ,郁郁葱葱 ,如诗如画。成群结队的飞鸽在草坪中悠然散步 ,是闹市中不可多得的是一块清幽之处。 爱丽舍大街西段长约 1180 米 ,是商家云集之地 ,不太长的街道两旁布满了法国和世界各地的大公司、大银行、航空公司、电影院、高档商店和餐馆。在这条街上 ,仅电影院和电影发行公司就有 50多家 ,着名的有 高蒙 、 巴黎 、 乔汉五世 等。这里每天都有法国和世界的最新影片上映。这里报刊杂志社众多 ,巴黎竞赛画报、她、致敬、 联盟、雷精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 5 / 37 次等 30多家在这里落户安家。 世界各大公司争相把这里作为向世界展示自己实力的窗口。雷诺 、 白茹 、 雪铁龙 、 奔驰 、 菲亚特 等欧洲名牌汽车公司在这里设立汽车展销大厅 ;日本的 索尼 、 精工 等名牌公司在此开设专卖店 ;法航、俄航等众多航空公司在这里开设了售票处 ;高档的时装店、皮鞋店、首饰店、箱包店、香水店鳞次栉比 ;夜总会、歌舞厅、咖啡屋星罗棋布 ;巴黎三大夜总会之一的 丽多 就设在这里。这一切加上凯旋门和协和广场吸引了各 商业步行街策划及经营创新作者：佚名 时间： 2008览量：国的游客。 流浪音乐家 、 街头画家 、 街头艺人 ,也为这条大街增添了异样的情调。 二、国内商业步行街的发展水平与存在问题 国内商业步行街道发展经历三个阶段 加强交通管理 ,吸引顾客 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 6 / 37 体现对步行者的关怀 成为社区活动中心 国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区 ,后来将机动车道路改建为步行道 ,其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。 由于先天不足 ,后天改造水平有限 ,国内商业步行街普遍存在如下问题 : 、经营序 列矛盾。 2、商业利润下滑。 3、商业功能单一 ,文化休闲功能不强。 4、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。 5、交通系统滞后 ,内外部交通组织不畅。 北方步行街以北京王府井为代表 ,不断进行升级与完精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 7 / 37 善 ,2002 年 5 月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的目标和措施。 为适应经济全球化和科技的高速发展 ,以及电子商务的普及应用 ,王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。 单一购物的初级化市场 ,向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。 传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整 ,商业占 30餐饮企业占 20休闲、娱乐、酒店、服务等占 30 府井要融入世界经济大潮中 ,引进跨国公司、世界知名品牌 ,国际管理集团 ,使王府井成为引领时尚潮流展示世界名品的舞台。 彻 以人为本 的原则 ,综合运用多种手段 ,创造轻松舒适的步行街购物氛围 ,构建体现 人文关怀 的城市景观与生态环境。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 8 / 37 设与互联网相通的电子触摸屏 、自动化停车诱导系统、现代化自动停车场 ,将王府井与世界紧紧相连。 深圳步行街的发展独具特点 ,深圳第一商圈是深圳东门 ,东门老街的历史可以上溯到 300 多年前的明末清初 ,它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。由于深圳违法建筑过多 ,农民房建设杂乱无序 ,交通拥挤 ,导致东门形象不佳。 东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来。 1998年 ,深圳市东门步行街改造工程正式启动 ,1999 年 10 月 1 日完工。东门步行街改造工程进展顺利 ,市、区政府共投资亿元 ,完成了一期工程 ,江泽民总书记等党 和国家领导人亲临东门视察 ,给予了较高的评价。 东门步行街改造措施 : 、改造交通设施 ,设置步行通道 ,禁止机动车辆通行 ,交通改造分两期 ,一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等 16条精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 9 / 37 市政道路的改造 ,改造范围内各街道沿街立面以及公共照明工程、引导标识系统、街头小景建设等。二期工程主要包括公交换乘中心、步行街天棚等 ,二期改造投资亿元 ,已于 2000年完成。 2、拆除违法建筑 ,改造部分建筑设施 拆除了影响施工进程的各类违法建筑群 ,共 14500平方米 ,解放路改造完成地下管网施工 ;改造总面积达 14500 平 方米的风貌街 3、注重文化设施建设 东门老街的标志性主题雕塑是分布于三个广场入口处的青铜大钟 ,分别代表 1992 年、 1997 年和未来时代 ,钟上铭刻相关文字 ,周围各设一组真人大小的青铜人物雕像 ,表现与1992年、 1997年相关的生活场景。 东门商业步行街区改造后取得预期目标 ,取得良好效果。改造后东门商业步行街区的日客流量达 30万人次 ,节假日更高达 50 至 60 万人次 ,年营业额 40元。街区处处洋溢着浓郁的岭南建筑风情 ,文化活动频繁 ,经济文化两相辉映 ,是精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 10 / 37 深圳的形象代表之一。 东门步行街等改造工程依旧存在 不如人意之处 : 、出入步行街的公共交通依旧拥挤 ,步行街周边两条道路狭窄导致交通拥挤。 2、改造后步行街的有一定文化特色 ,但是文化特色不突出 ,文化品味不高。 &业步行街策划及经营创新作者：佚名 时间： 2008览量： p; 3、建筑物过于密集 ,通透性不好 ,绿地与绿色太少。 4、步行街内经营者素质与国外着名步行街相比差距太多 ,对东门步行街形象提升产生不利影响。 5、步行街管理管理水平有提高 ,但是整体形象没有升级 ,步行街形象宣传推广有待加强。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 11 / 37 东门步行街未来发展战 略的意见 、决心拆除全部违法建筑 ,流出空地 ,增加绿地。 2、运用城市经营理论 ,不仅将东门市政建设相关内容向企业开放 ,而且通过政府政策调节 ,鼓励企业拆除成片低矮老式建筑 ,集中建设高层建筑 ,多留出绿地 ,增加通透性。 3、改革完善步行街管理体系 ,提高准入门栏 ,将低素质经营者淘汰出东门 ,让优秀的经营者近来 ,提升东门形象。 4、加大交通治理力度与道路改造力度 ,拓宽美化周边道路。 三、商业步行街的整体运营策划 化定位、发展规划 理念设计是商业步行街策划的灵魂 ,理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上 ,步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新 ,兼顾历史特点 ,更重要的是精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 12 / 37 有利于未来发展。 商业步行街是城市形象的代表 ,是城市的名片。 洋流的形成有许多原因 ,主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系 ,但洋流流动的方向和风向一致 ,在北半球向右偏 ,南半球向左偏。 世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。从经济地理角度分析 、洋流流畅区资源 流通过速 ,难以停留累积 ,成为鱼类迁徙的路径 ,无其它特殊条件很难形成资源聚集 ,如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源 ,那么会吸引鱼类聚集。 2、反之 ,洋流回旋使大量生物滞留 ,回旋区内食物丰富 ,吸引鱼类 ;由此产生食物链 ,对各种物种产生吸引 ,从而形成资源富饶区域如 :渔场、海底矿藏。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 13 / 37 可见回旋使资源和生物聚集。 洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值 ,上海新天地就是一个比较成功的案例。 上海新天地广场由香港瑞安集团投资开发 ,占地约三万平方米 ,座落在市中心太仓路上 ,位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间 ,毗邻中共一大会址。它以上海独特的石库门建筑旧区和上海历史文化风貌为基础 ,以中西融合、新旧结合为基调 ,将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体 ,改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化等多功能休闲步行街区 ,形成一个具有传统和现代文化特色的都市旅游景点。 石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门 ,仿佛时光倒流 ,宛如置身于 20世纪 20年代。但是 ,每座建筑内部则按照 21 世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做 ,成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧。该建筑群保留 了上海传统特色的里弄 ,增加了回旋余地。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 14 / 37 上海新天地广场为了制造 渔场 气氛 ,吸引一批名流投资文化娱乐项目这片谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的 东方魅力餐饮娱乐中心 是明星文化结合餐饮的创意 ,那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所 ;台湾着名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅 ,将使游客置身于七彩水晶宫中用餐 ;法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往 ;日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝 ;巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演。 新天地在经营管理上 ,注重文化活动引导 ,通过人气聚集财富。国际模特儿大 赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、着名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动 ,纷纷选择在上海新天地登场亮相。 该项目投资 14亿元 ,建筑成本达到每平方米 2 万元。从投资角度看 ,造价过高 ,但是它带动周边地产升值。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 15 / 37 商业步行街管理机构的最重要职责是提出发展战略 ,制定好发展规划 ,规划好整个步行 商业步行街策划及经营创新作者：佚名 时间： 2008览量：街的商业业态布局 ,根据功能定位合理组织商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例 ,运用城市经营理论 ,运用市场手段 ,执行建筑规划 ,组织社会力量建设商业步行街。 商业街的具体管理工作如下 : 物业服务交通秩序步行街的外立面、整个建筑风格的把握业态方面根据顾客需求进行整体比例调整。 四、商业步行街发展的规律 大型商业步行街 上海南京路步行街是中国步行街发展的历史缩影 ,南京路从1851 年开始建设 ,1863 年成为英国与美国的租界 ,形成很多精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 16 / 37 具有英美特色的建筑 ,建筑用料讲究 ,经过 100多年的考验建筑质量经过修缮改造依旧完好。南京路四大公司的崛起标志中国民族工商业的新发展 ,四大公司新兴公司、大兴 公司等成为今日中百一店、华联商厦、食品一店和服装公司。 今日南京路成为中华商业第一街 ,它是中国面向世界的一个窗口 ,南京路划分为三部分 ,充分考虑了理念设计与实际功能的协调 : 海上情怀 ,保留了大部分二三十年代的建筑。 主要是南京路商业步行街 ,定位叫作都市时尚。 明日之约 ,重点发展文化休闲 ,吸引年青人消费。 南京路的优势 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 17 / 37 支撑南京路优势的条件 第一 ,悠久的历史第二 ,独特的风景第三 ,有多种业态 ,同种业态不多 ,避免恶性同质化竞争 第四 ,有知名的品牌第五 ,有完善的基础设施第六 ,有一个科学的管理机构 南京路定位是五大功能 :购物、旅游、商务、展示和文化。南京路也存在明显缺点 ,过于笔直 ,缺乏回旋余地 ,业态组合也不完成合理 ,因此出现人气旺、销售额下降局面。 现代商业街的灵魂是它的文化内涵 ,南京路有 150年的历史 ,是民族商业的发祥地 ,也是英美租界所在地 ,南京路是重要的爱国主义教育基地。 南京路的管理在国内位于前列 ,非常注重整体形象的推广 ,推出了文化风情线 ,每逢周末都有文化演出 。举办大型国际艺术节 ,丰富了居民与外地游客的文化生活。南京路附近有上海书城 ,规模大 ,图书品种比深圳书城齐全。上海书城主体建筑风格宏伟、典雅 ,透出浓郁的书香气息 ,总营业面积万余精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 18 / 37 平方米 ,是上海有史以来第一家超大型零售书店 ,它是上海主要的文化活动中心之一。 社区商业步行街 与大型商业步行街不同 ,社区商业步行街的客户群是固定的 ,其规模要与社区人口数字相匹配。 四季花城商业步行街是一个比较成功的实例 ,四季花城商业街的主题是引进欧洲式的小镇商铺形式 ,创开放式商场先河。以个性特色商铺为主 ,为小区内居民创 造悠闲雅致的消费环境。目前已吸引了华润万方超市、民润超市、中国银行、海尔空调专卖、雅兰布艺、音像店、茶艺坊、书吧、纯净水、美容美发等近三十户商家在此经营。 图 6 四季花城驶入口道路及两侧就是商业步行街 四季花城园内还设有休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、中心广场等休闲娱乐场所。会所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大厅、棋牌室、室内羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娱乐休闲设施。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 19 / 37 购物休闲娱乐一体化 ,商业步行街与会所能完美结合 ,步行街成为整个花园的风景线 ,这就是四季花城的特色。 的室内商业步行街 室内商业步行街具有特殊效用 室内步行街能够提供良好而舒适的小环境 ,使消费者不再受自然气候的困扰 ,随时享受舒适的消费过程。 在传统商业淡季 ,室内步行街对消费者具有强大吸引力。 室内步行街扩展了步行街的商业空间 ,在一定程度上满足步行街对体量的要求。 以深圳海岸购物广场室内步行街为例 ,进行创新策划 让顾客得到充分休息。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 20 / 37 个主题区域。 方便不同业态之间的转换。 五、张家界商业 步行街的咨询服务案例 张家界山水天下旅游城位于张家界市大庸西路 ,建筑用地面积 地块 11127平方米 业步行街策划及经营创新作者：佚名 时间： 2008览量： 749+9628=14377 平方米 合计建筑占地面积 =40899平方米。 项目策划原则 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 21 / 37 后面地形低的特点 ,在建筑策划上考虑错层布置原则。 方便客户 上下 ,提高住宅档次。 能够有效引导客户消费。 0%以上 ,按照优秀住宅小区高起点规划。 表 2 两个方案投出产出数据对比 商业总面积市场对象投资额利润回报租金收入 方案 14万平方米外地游客 6600万元实际销售面积万平方米 ,利润 4400万元 1500 万元 方案 24 万平方米 +万平方米理性减少旅游商场面积 ,增加本地顾客的商场面积。外地游客 +本地客户 9800万元实际销售精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 22 / 37 面积万平方米 ,利润 6200万元 1300万元 下面具 体介绍两个方案优缺点 旅游商场方案 1 ,2楼全部作为旅游商场 ,3楼以上为住宅区 2楼建筑面积为 70% 2 40899=57258平方米 ,设定实用率为70%,指商业铺位可以发售面积。 实际发售面积为 57258 70%=4 万平方米 建议布局如下 : 二楼 一楼 投资估算表 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 23 / 37 表 3 建筑工程、装饰与营销成本 工程项目及名称建筑面积经济指标投资估算 建安工程 57258平方米 803元 /平方米万元 70 8 8 7 舞台工程舞台设备与装 饰 200万元 建筑装修分区分三个档次装修公共部分 1200万元 营销费用以客户营销活动为主 203 万元 广告及招商费用 400万元 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 24 / 37 合计费用 6600万元 预计售价计算如下 : 项目名称面积数销售单价小计 一楼高档商业铺位 5000平方米 6000 元 /平方米 3000 万元 一楼中档商业铺位 10000平方米 5000元 /平方米 5000万元 一楼铺位销售合计 8000万元 二楼铺位 1 万平方米 3000元 /平方米 3000万元 合计亿元 预计一楼铺位能够销售万平方米 ,二楼铺位只能销售一半情况 ,其他万平方米出租 ,出 租收入每年 1500万元。 方案 1 特点 : 住宅面积较大 ,商业面积控制在 4 万平方米。预计销售收入精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 25 / 37 为亿元 ,投资为 6600 万元 ,预计赢利 4400万元。 一年内完成铺位销售投资回报最为理想 ,因此 ,前期策划与 商业步行街策划及经营创新作者：佚名 时间： 2008览量：营销策划需要重点投入策划经费与人力 ,降低项目营销风险。 方案 1 缺点 : 整体经济效益受到限制。住宅与商业餐饮娱乐之间存在矛盾 ,二楼娱乐场所噪音影响居民区。采用 1、 2 楼全部是商业铺位的形式 ,娱乐部分创新受到 空间限制 ,整体商业档次受到局限。 只考虑旅游市场和旅游客户 ,没有考虑本地居民商业消费 ,存在旅游淡季风险经营和旅游商业铺位供应量过大风险。 方案 2 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 26 / 37 地块 三层以上为住宅 , 层购物中心设计。旅游商业铺位与四层 物中心通过风景走廊连接为一体。 实际建筑面积计算如下 : 7798平方米 方米 70% 2 26522=37140 平方米 可以发售商业面积为 37140 70%万平方米 k 地块四层楼 4 万平方 米策划 主题定位 :张家界 光和休闲娱乐商业中心 业态选择 : 第一业态 ,家俱、家居 ; 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 27 / 37 第二业态 :时装、百货、精品店 ; 第三业态 :演艺、康乐、风俗文化、特产、运动用品、各地名吃、特色品牌店。 通过规划安排和强有力和经营整合 ,三种业态有机统一 ,共同组成一个有着巨大感召力的购物、休闲娱乐购物中心。 商业 筑面积为 4 万平方米 ,共建四层 ,容积率为 ,每层面积为 1 万平方米 ,停车场面积 1000平方米。 功能规划 : 四层作为文化休闲区 ,具有引导人流的重要作用。 、多功能演艺大厅 :面积为 1500 平方米能够容纳 1000 人规模。舞台面积为 300平方米。功能为 :会议、文化演出 ,大型宴会 ,电影放映。 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 28 / 37 、特色饮食广场 :湖南特色餐厅规划面积为 2000 平方米 ,中华美食广场 1000 平方米 ,西餐厅 300 平方米 ,特色酒吧区800平方米。 、卡拉 总会规划面积 1800平方米 , 健康养生服务 2000 平方米。 三层女性时尚消费特区 : 休闲女装、职业女装、时尚女装 6000平方米 ; 精品化妆品 2000 平方米 ; 美容美发规划 500平方米 ; 女性时尚摄影室 300平方米。 二层儿童用品世界 : 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 29 / 37 儿童用品世界 5000平方米 , 男装 3000平方米。 引进麦当劳 ,肯德基各占地 500平方米 , 儿童娱乐城 1000 平方米 包括儿童溜冰场等项目。 一层旅游用品市场 : 小型超市为 3000 平方米 , 7000平方米旅游用品专业市场。 方案 2 投入产出分析 表 4 方案 2 投资估算表 工程项目及名称建筑面积经济指标投资估算 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 30 / 37 2 楼商 业铺位建安工程 37140平方米 803元 /平方米 3000 70 8 8 7 000元 /平方米 4000 舞台工程舞台设备与装饰 200 建筑装修分区分三个档次装修公共部分 2000 营销费用以客户营销活动为主 200 广告及招商费用 400 商业步行街策划及经营创新作者：佚名 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 31 / 37 时间： 2008览量：合计投资 9800万元 方案 2 产出预计 住宅区 1、 2 楼旅游商业铺位万平方米 表 5 产出计算表 项目名称面积数销售单价小计 一楼高档商业铺位 3000平方米 6000 元 /平方米 1800 一楼中档商业铺位 8000平方米 5000 元 /平方米 4000 一楼低档铺位 2000 平方米 4000元 /平方米 800 一楼铺位销售合计 6600 二楼铺位 1 万平方米 3000元 /平方米 3000 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 32 / 37 合计 9600万元 预计二楼 3000 平方米用于出租 ,每年租金收入预计为3000*1000=300 万元。 4 层 餐饮 5000 平方米可以采用出售方式 ,休闲娱乐会所自行经营。 1 层商场采用出售方式 ,建议在设计方案上一层商业面积争取达到 1万平方米 ,其中出售面积占 90000平方米 ,围绕电梯公共出入口一楼留自己出租用。 2、 4 楼出售一半 ,其中一半以及 3 楼全部自行经营。 确保销售价格的关键有两点 :果二层在第二年销售价格具有 1000 元以上的上升空间 ,根据商业房地产经验 ,2 层以上楼层在第二年以后销售取得最佳经济回报。 销售收入计算 :一层 9000平方米 *5000元 =4500 万元 精品文档 2016 全新精品资料 全程指导写作 独家原创 33 / 37 二层 3000平方米 *3000元 =900万元 四层 5000平方米 *2000元 =1000 万元 销售面积万 预计理想销售收入 6400万元 出租收入 :一层 1000 平方米 1400元 =140万元 二层 7000 1000=7