苏州劳动路金色家园项目营销推广方案.pptVIP

vanke金色家园项目 2007年营销计划方案 目 录 【1】市场情况 【2】客户情况 2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 从板块看项目： 西环路西园路板块 三香路干将路板块 玉山路板块 劳动路胥江板块 解放西路板块 南门板块 主力市场 参与市场 从板块看项目： 板块名称代表个案重要程度 主力市场 劳动路胥江板块胥江华庭，云庭重要 新区玉山路板块国际公馆，保利雅苑重要 三香路干将路板块 宝石御景苑，金都名苑， 新港名仕花园 重要 参与市场 解放西路板块新康新城，金帝城市别墅次要 西环路西园路板块中天品园次要 南门板块水城丽都，领秀江南次要 苏州中心城区06年供销： 苏州中心城区06年供销： 1、06年1-11月，苏州中心城区住宅供应量为72.6万方 2、06年1-11月，苏州中心城区住宅销售量为90.1万方 3、06年1-11月，苏州中心城区住宅供销比为0.8：1 市场正呈现供小于求的态势 劳动路胥江板块三香路干将路板块新区玉山路板块西环西园路板块 区位 劳动路沿线和胥江之间 东到盘门路西到西环路 三香路干将路沿线东至阊胥路 西到西环路 玉山路和滨河路交叉口 京杭运河淮海街之间 西园路西环路交叉 口 配套 目前板块内居住档次低 ，高尚的生活配套很少 ，周边无知名学校医院 ，劳动路东段环境较西 段差，板块交通发达 成熟的居住板块。苏州政府所 在地，各种配套很发达的板块 。有家乐福、体育中心商圈、 附二院等。日常生活便利，体 育休闲娱乐设施发达，教育配 套齐全 各种生活配套设施主要 依靠新区中心板块和三 香路家乐福，生活较便 利，本身无任何配套 日常生活配套齐全 ，交通便利，板块 内缺乏高档配套， 居住环境一般，人 文环境优越 产品 区域内项目均为普通高 层，小高层公寓产品， 目前无多层产品，无高 档产品 区域内项目现有产品为普通高 层和小高层，占有很好的地理 位置，价格较高，但楼盘品质 一般 板块在售项目产品均为 高层和小高层，中档产 品 目前在售仅有中天 品园多层和少量小 高层产品 价格水平 普通高层公寓5700- 5800元/ 普通高层公寓6800-7000元/ 普通高层公寓5700- 6000元/ 普通多层6500元/ 代表楼盘云庭宝石御景苑，国际公馆，保利雅苑中天品园 将要上市楼 盘 万科劳动路项目，云庭 最后两幢高层 金都名苑2期，新港名仕花园 苏地2005-b-28地块 国际公馆3期中天品园2期 07年预计供 应量（估） 云庭高层1.8万 万科项目12万方(多层4 万) 金都名苑5万方 新港名仕花园6万方 国际公馆4万方 保利雅苑2万方 中天品园多层3万方 小高层2.5万方 07年以后供 应量 万科项目 高层15.3万方 多层+花园洋房7.7万 高层小高层17.6万方小高层高层6万方 小高层2.5万方 多层5.5万方 别墅1.8万方 邻近板块比较： 劳动路胥江板块沿革： 劳动路胥江板块原来多为老工厂及城乡结合部无地队， 居住氛围较差，随着道路设施及城市规划逐步改善，近年来 居住氛围已经有所提高。 但区域内至今无高档住宅区出现 主力市场未来利好因素： 由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经 发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内 不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中 有如下规划： 在劳动路胥江板块有以下规划或在建中项目： 1、万科项目地块东拟建道路与三香路相连缩短了到中心区的距离 2、万科项目地块东规划学校 3、劳动路改造项目实施中 4、劳动路高架引桥项目投入使用 5、胥江河、运河沿岸将建成几十米宽的“水岸走廊”和“商业观光街” 2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 主力市场未来利好因素： 由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经 发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内 不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中 有如下规划： 1、万科项目地块东 拟建道路与三香路相 连缩短了到中心区的 距离 主力市场未来利好因素： 由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经 发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内 不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中 有如下规划： 2、万科项目地块东 规划学校 主力市场未来利好因素： 由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经 发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内 不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中 有如下规划： 3、劳动路改造项目 实施中 主力市场未来利好因素： 由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经 发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内 不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中 有如下规划： 4、劳动路高架引桥 (西起索山桥跨过西 环路东至劳动西路) 项目投入使用 主力市场未来利好因素： 由于我们认定的主力市场除了劳动路胥江板块外其他板块目前已经 发展到较为成熟的阶段，处于苏州城市附中心的地位，因此近期内 不会有重大的发展规划，目前劳动路胥江板块在近期的城市发展中 有如下规划： 5、胥江河沿岸将建 成几十米宽的“水岸 走廊”和“商业观光街 ” 板块名称项目名称楼盘形态预计上市时间体量 主力市场 劳动路胥江板块云庭3期高层07年第二季度 1.8万方 新区玉山路板块国际公馆3期高层，小高层07年第二季度4万方 三香路干将路板块 金都名苑2期小高层07年第一季度5万方 新港名仕小高层，高层07年第二季度 9.4万方 参与市场 解放西路板块金帝城市别墅3期小高层07年第二季度6万方 西环路西园路板块中天品园2期多层，小高层，联排07年初9.8万方 南门板块鼎欣南门项目高层07年3月15万方 分板块07年上市项目： 主力市场06年供应成交情况： 项目价格 (元/m2) 80-100100-120120-130130-140140-160160-180180以上合计 供应 需求 供应 需求 供应 需求 供应 需求 供应 需求 供应 需求 供应 需求 供应 需求 保利雅苑 5800- 6000 201151/7152/127115295215 宝石御景 苑 6950- 7050 1514131113/1011019224/184357256 云庭 5300- 5800 423916011110778157/51/329236 胥江华庭 5600- 5800 /3030/1414/434847 总计258204321254178130130122922417833121029 754 n80-140平方米面积段内均有较大量的供应和成交，其中以80-120平方米为主。 n整体片区的成交率较高，总体都在80%左右 2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 从2006年全年成交情况来看，主力竞争市场的成交价格均在 7000元/平方米以下，劳动路胥江板块由于区域环境较差导致 板块内成交价格不超过5800元/平方米，与本案项目拟定的入 市价格有很大的价差。 07年，主力竞争市场上有较大量高品质的高层，小高层（新 港名仕，金都名苑）上市，届时我们的高层产品将与这些高 层，小高层形成正面竞争，由于地段环境的差异，我们的高 层产品将面临较大的竞争压力，而同期市场上无多层产品推 出，面临市场空白点，我们的多层产品较为乐观。 关注项目：云庭 案名云庭 地址劳动路以南，西环路以东 与本案地块隔劳动路相对 总建面7.3万方 容积率2.8 产品形态8幢高层产品 二期开盘2006-9 成交均价5800元/平方米 项目诉求1、便捷的交通条件：小区门口新建 高架引桥，出小区就能上高架。 2、未来规划：劳动路胥江板块列入 了城市规划设计，目前正在改造，将 打造商业，居住，休闲一体化的中心 生活区，板块升值潜力大。 3、中央台地景观：半地下车库集中 在小区中央，车库顶部1.1万方绿化 形成大规模的中央台地绿化景观。 一期 二期 三期 2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 关注项目：云庭 云庭三期规划： 目前云庭剩余两幢高层产品未推出（上图所示），共1.8万方，预计将在07年第二季 度与本案同期推向市场，产品与前两期相比变化不大，届时其价格将会有一定的上扬 。 云庭1-11月成交情况 100%162合计 2%3175.273-3-2 3%4144.643-2-2 14%23133.01-138.583-2-1 40%65118.87-127.123-2-1 14%23105.33-109.862-2-1 27%4497.43-101.562-2-1 比例户数面积房型 云庭2期面积配比 关注项目：中天品园 一一 期期 关注项目：中天品园 案名中天品园 地址西园路以南，西环路以东 总建面12万方 容积率1.2 产品形态多层5-6层，小高层9层，排屋 成交均价公寓6500元/平方米 项目诉求 1、优越的地理环境：小区临近西 环路交通便利，临近石路商业中 心，可享受便捷的商业配套，临 近西园，留园，寒山寺拥有得天 独厚的历史人文环境。 2、地块规划：1.2的容积率，多 层，排屋低密度社区，市区内的 稀缺产品。 一一 期期 关注项目：中天品园 类型房型面积户数比例 多层 2-2-192-933422% 2-2-1106-11185% 2-2-2114.4611% 3-2-1124.0521% 3-2-2120-1358656% 3-2-2140-15053% 小高层 3-2-2142-15096% 4-2-2169.5475% 4-2-2181-18721% 合计154100% 居住区域市区和新区临近区域 工作区域市区和新区临近区域 购房目的主要为自住，两房有少量投资客 两房客源 小太阳家庭，新婚家庭 年收入7-8万 三房客源望子成龙家庭，年收入10-12万 品园一期面积配比 销售概况 中天品园一期于06年11月18日开盘， 首推七幢多层和一个单元的小高层， 多层产品主力为3房120-135平米户型 ，小高层主力为3房142-150平米户型 ，品园因其市区内的稀缺地段而较受 关注，开盘当天多层92平米的两房和 120-130平米的三房去化迅速，而小 高层产品因为面积偏大，导致销售情 况不理想。 品园一期客源概况 关注项目：新港名仕 案名新港名仕花园 地址三香路以南，桐泾南路以东 总建面9.4万方 容积率2 产品形态6幢小高层，6幢高层 开盘时间07年第二季度 成交均价6500-7000 主力面积3房 135平方米 产品诉求1、优越的地段环境：三香路是苏 州市中心城区主干道，该项目紧 邻三香路，交通便利，各种配套 十分齐全，为市区内的稀缺地块 ，升值潜力巨大 2、良好的规划设计：小高层和高 层由南往北，从低到高布置，通 透性良好，苏州本地的大型开发 商新港集团投资开发，对一些老 客户有较大的吸引力 关注项目：保利雅苑 案名保利雅苑 地址新区玉山路以北，滨河路西 总建面4万方（354户） 容积率2.07 产品形态4幢高层产品，目前沿路两幢在 售 成交均价公寓6000元/平方米 项目诉求1、高档的定位：保利集团进军 苏州的第一个项目，产品定位 高档，依靠社区档次和楼盘品 质吸引客户 2、优越的位置：既能享受新区 中心的高档配套，有能拥有玉 山路的宁静生活，两者兼得 楼层房型 面积 （平方米） 供应 户数 比例 16 3/2/2124-13810129% 2/2/194-10225371% 总计354100% 面积配比 简要小结： 整体区域内目前都没有高档楼盘在售，打造精品楼 盘一方面打造万科在苏州的品牌，有利于销售，另 一方面是把握了市场高档楼盘的空白点。 06年云庭、金河国际成交客户分析 居住区域分析： 新区市区园区 吴中 区 本市其 它区域 上海本省外省港台其它合计 累计组数25778231416114155919100695 累计比例37.0%11.2%3.3%2.0%2.3%16.4%2.2%8.5%2.7%14.4%100% 金河国际客源居住区域分析 云庭客源居住区域分析 云庭客源主要为区域客，目前居住区域在市区的居多（来自盘胥路东胥江路两侧的 老新村，以及三香路劳动路之间老新村的客户），新区次之（以竹园路两侧居民居 多），吴中区、相城区和工业园区的客源很少，外地客户几乎没有。 区域客占了很大的比例，其次是来自上海和其他地区的投资客。 工作区域分析： 新区市区园区 吴中 区 本市其 它区域 上海本省外省港台其它合计 累计组 数 2908910819122850198695 累计比 例 41.7%12.8%1.4%1.2%2.7%17.6%1.2%7.2%0.1%14.1%100% 金河国际客源工作区域分析 云庭客源工作区域分析 劳动路胥江板块无大型企业单位，云庭客户工作区域沿桐泾路和南环路分布较多， 在新区中小企业工作的有一部分，另外少量在吴中木渎工作，其他区域很少。 以在区域内工作的客源为住，其次是在上海和市区工作的客户。 需求面积分析： 云庭客源需求面积房型分析 二房三房四房复式一房商铺 累计组数503356281339125 累计比例39.0%27.6%21.8%2.6%7.1%1.9% 金河国际需求户型分析（来人分析） 从06年云庭的供销情况来看，100平方米左右的两房和125平方米左右 的三房产品都较受关注，全年销售率均在70%以上，其中100平方米 以下的两房已经基本售磬 从06年供销情况来看，客户的面积段关注点集中在两房和三房产品， 其中两房产品除了有一定量的年轻的企业高层购买外也有一部分的投 资需求。 购房目的 自住和投资的客户各占到了一半的比例。但目前的形势来看，投资客源不 会达到这么高的比例。 自住投资均可 累计组数274271150 累计比例39.4%39.0%21.6% 金河国际购房目的分析 云庭客户购房目的分析 绝大部分客户购房目的为自住，只在云庭所开的76平方米的一房中有很少量的客户 用来投资。 年龄构成 客户年龄31-50岁之间占了绝大多数，其中31-40岁客户占了一半以上。 20-30岁31-40岁41-50岁51-60岁60岁以上合计 累计组数109356206204695 累计比例15.7%51.2%29.6%2.9%0.6%100% 金河国际客户年龄分析 云庭客源客户年龄分析 客户年龄25-40岁之间占了绝大多数，相对金河得客户较年轻。 职业职位 外资企业国企单位公务员私营业主有海外亲属外籍人士其他合计 累计组数149846530917611695 累计比例21.4%12.1%9.4%44.5%0.1%10.9%1.6%100% 董事或合伙人总经理 专业技术 人员 部门主管公司职员其他合计 累计组数257161551346127695 累计比例37.0%23.2%7.9%19.3%8.8%3.9%100% 金河国际客户职业职位统计 云庭客户职业职位 云庭客户主要由新区或市区的中小企业工作的中层管理人员和一些大中型公司公司 职员组成。 主要客户为私营业董事或合伙人，以及大型企业经理及部门主管。 客户地图 干将路南到南环路区域客 新区客源 全市广泛客源 2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 客户地图 客户居住区域具体区域 1级客户干将路南到南环路区域客源 盘胥路以西劳动路沿线(姑香新苑，象牙新 村，彩虹，三香等小区) 盘胥路西胥江路沿线(胥江新村及周边小区) 盘胥路西解放路沿线(解放新村，西环新村 等) 2级客户新区客源玉山路以南竹园路沿线小区居多 广泛客户 全市投资客，自住客，对万 科品牌有喜好的客户 / 客户居住区域 客户地图 政府、附二院、 及学校客源 老新村及 学校客源 老新村客源 高档写字楼客源 新 区 大 型 工 厂 企 业 客 源 三香路沿线企业公 司，事业单位客源 客户地图 客户工作区域 三香路市政府公务员，附二院医生，电大职大学校教师 新区中心高档写字楼客源，新区大型工厂企业客源 干将路写字楼上众多企业，公司，事业单位的职员 2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 我们通过对客户的整体特征研究、讨论，以客户的购买驱动为主要参考，同时关注客 户的选择侧重点，人群特征等多种表现因素将客户分为四大群体 首次置业婚房 追求居住品质 自住投资皆可 改善居住环境 附近区域工作的年轻人，收入较高 在苏州有固定居所，但房子已经很陈旧，而且子女成长需 求更大面积的房子 高收入人群，一方面为改善目前居住条件，另一方面再做 一次置业保值 经济实力强，有多次置业经验，追求一流的居住品质和生 活品位 客户描述 类型区分 客户群物理属性分析 首次置业婚房自住投资皆可改善居住环境追求居住品质 年龄27-30岁为主30-35岁为主 35-40岁为主35-45岁为主 职业 大型国企、外企政府部门，大型企 业为主 私营，大型企业， 医院、学校、政府 部门 市区（尤其是 沧浪区）、新 区企业及私营 业 职位企业技术人员或 中层管理人员 政府公务员，以及 大型企业的中层管 理人员 政府公务员、企业 中高管、私营业主 、医院学校领导 企业部门主管 以上级别人群 ，以及私营业 主 家庭收入 年收入12-15万 左右 年收入15-20万为主 年收入20-25万左右 年收入25万以 上 家庭结构青年之家青年之家或小太阳 家庭 后小太阳家庭为主 后小太阳、孩 子三代为主 客户描述