经管公司运营方案.doc

目 录第一部分 公司简介第二部分 财务情况介绍第三部分 经营管理现状第四部分 市场现状第五部分 政府的优惠措施第六部分 经营管理计划一、招商计划二、物业管理计划三、市场培育计划第七部分 项目经济效益评价 一、经营收入分析二、财务评价第八部分 前景展望第一部分 公司简介齐河齐齐发经营管理有限公司创建于2003年10月24日 ，注册资本金700万元，公司实际投资控制人：澳门中信管理有限公司，投资总额为6956万元人民币；其中杨同利为6608.2万元人民币，占95%，郭本德为347.8万元人民币，占5%，以上两人为澳门中信管理有限公司委托投资，资金全部由澳门中信投资有限公司投资，注册地址为：山东齐河经济开发区；经营范围为：物业管理；代租代售业务；销售汽车、电动车机配件；装饰材料；五金交电；五金建材；纺织品；儿童文具；陶瓷制品；玩具；百货；会议展览。公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设企管部、财务部、物业部、招商部、营销部、保安部，在册职工98人。公司目前无银行贷款及负债，全部是自有资金投资。总经理1人副总经理1人副总经理1人企管部4人保安部30人物业部12人营销部5人招商部40人财务部3人董事会各部门岗位职责：企管部职责一、负责建立、健全、完善企管部及公司有关的规章制度、工作流程并组织实施；负责公司各类文件，档案的存档、管理、备份、保密； 二、负责公司办公用品的采购统计、发放、使用登记、保管和维护工作；三、负责公司传真机、复印机、打印机、固定电话、公司购置的小灵通和手机、电脑等办公用品的管理和使用工作。四、负责公司员工膳食、客户用餐、外来人员招待及公司会议等后勤服务工作；五、负责公司各部门办公室的调整和管理；六、分管公司的物业管理工作；七、负责公司员工手机费、小灵通费、固定电话费、差旅费、文件、签呈等需董事长审批的文稿传承工作；八、负责公司车辆的调度、管理、维修、保养、月度报表的上报及对司机进行交通安全教育工作；九、负责公司的仓库及仓库人员的管理；固定资产的盘点及办公用品消耗的定期统计、上报工作；十、负责公司人力资源、人员调整，员工入职、离职手续及劳动保险的办理；十一、负责对公司员工工作的质量检查和绩效考核工作；十二、负责公司外部事务的协调工作；十三、负责各种信息的搜集、整理、上报，协助领导做好公司的规划；十四、组织安排公司的各种文体和旅游活动；十五、协助、配合公司领导及其他部门工作，完成上级领导交办的其他工作和任务。保安部职责一、遵守国家的宪法、法律、法规，执行公司的各种规章制度，严格执行护卫人员工作手册的有关规定。二、服从管理，听从指挥，尊重领导，团结队友，廉洁奉公，勤俭节约同心协力解决困难。三、严守公司和保安部机密，自觉维护公司的利益和声誉，关心公司的发展，主动提出合理建议。四、衣冠整洁，精神饱满，举止大方，待人热情，耐心周到，使用文明用语。爱护公物及公共设施，自觉维护和保持环境卫生。五、熟悉本区域住户人员情况和人员进出的基本规律，认真做好防火，防盗，防抢劫工作。六、熟悉本区域人员情况，上岗时要认真检查各设备设施，发现违反管理规定的行为要敢于制止。七、熟悉本岗位的任务和工作程序，做好来人来访登记，物品出入登记及车辆出入登记。 八、熟悉区内消防器材的安装位置，掌握各种器材使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。九、积极参加公司和本部门组织的会议、培训和训练任务。积极向住户宣传遵纪守法和治安防范知识。十、如遇突发事件须无条件服从领导的指挥，调配和安排，按照分工，勇往直前，扑危险，保护小区的人身和财产安全。十一、认真完成领导交办的其他任务。财务部职责一、 贯彻执行国家财经政策和会计制度，完成上级交办的各项任务；二、组织做好会计核算和监督，建立健全收入稽核制度；三、建立健全固定资产管理制度，组织资产清查工作。管好货币资金和其他流动资产，检查资金管理，确保资金安全；四、负责大市场电动车的成本核算、销售情况统计；五、负责大市场小百货的成本核算、销售情况统计；六、负责将要开业的超市商品的成本核算统计；七、对所进货物在价格、数量上进行监督，所到货物是否与所付款相符；八、为公司和上级领导的工作提供财务数据；负责公司财务部的各种报表编制工作；九、根据公司财务部规划要求，制定信息统计年度工作计划；十、根据公司运营情况，组织各种数据的统计与整理工作；十一、负责各种内部和外部报表的编制、审核、分析及报送工作，确保数据的真实性和准确性；十二、负责现金支票的收入保管、签发支付工作；十三、严格按照公司的财务制度报销结算公司各项费用并编制相关凭证；十四、及时准确编制记账凭证并逐笔登记总账及明细账，定期上缴各种完整的原始凭证；十五、及时与银行定期对账。招商部职责一、 在公司分管副总经理领导下开展工作；二、 负责规划大市场经营区域，形成合理、规范的经营格局;三、 负责制定大市场招商目标和招商计划;四、 负责客户资源、市场价格的调查和招商方案的策划、实施；五、 负责接待客户咨询，处理客户投诉；六、 负责收集招商客户的信息，并建立完整的客户资源档案；七、 负责办理商铺房出租合同的签订手续；八、 负责客户商铺房改造装饰装修的报建工作；九、负责大市场招商的广告策划及实施工作；十、及时完成公司领导临时交办的其它工作。物业部职责一、负责贯彻公司领导指示，做好上下联络沟通工作，及时向领导反映情况、反馈信息；二、根据领导意图和公司发展战略，负责起草年度工作计划、年度工作总结和其他重要文稿，协助公司规划研究；根据公司年度计划制定月、季、年培训计划，按计划实施培训并进行考核，对考核内容进行存档。三、负责物业日常行政事务管理，制定并逐步完善各类行政管理制度，管好办公秩序和环境卫生；四、负责公司的质量管理，制定质量管理文件，实施质量管理的监督、检查和考核；五、负责物业人事管理，做好公司员工考勤、绩效考核，配合领导做好员工工资、培训、人员调配、年度考核等工作；六、组织安排物业办公会议，或会同有关部门筹备公司其他会议及有关重要活动，做好会议记录和整理会议纪要，根据需要按会议决定发文；七、负责物业来往信函的收发、登记、传阅、批示，做好公文的拟订、审核、印刷、传递、催办和检查，及文书档案资料的归档立卷管理的工作；八、负责公司保密工作和法律事务，妥善保管和正确适用公司印章和介绍信；九、负责公司对外联络、协调，做好公司来宾的接待和安排工作；十、不定期检查大市场员工宿舍制度落实情况，查看员工宿舍是否有违反纪律者；十一、检查相关人员对行政大厅的服务及协调情况；十二、查看购物免费班车宣传及运营情况；十三、检查仓库库存物资及环境、设施管理；十四、随着市场发展，根据客户需要开辟新的客货运线路；十五、完成公司领导交办的其他工作。营销部职责一、负责市场的营销策划；二、负责市场的广告策划、广告宣传；三、负责组织、实施市场的各重大营销活动；四、负责卖场、超市工作人员的培训；五、负责经营商户的综合培训；六、负责卖场的行政管理；七、负责超市的行政管理；八、负责50公里内免费送货政策的制定及执行；九、完成公司领导交办的其他工作。作为具有独立法人资格，具有一定运作大型批发市场经验的经营管理有限公司，以搞活、繁荣市场为己任；以将市场建立成为仓储中心、销售基地及国际采购中心、国际商贸业广告中心、国际会展中心、电子信息中心、客货运物流运输中心为目标；以满足客户需求为中心，紧贴市场，为客户提供24小时的个性化服务。如客户需要，可代客户联系相关生产企业将所购房屋进行出租；也可对商户介绍新的合作伙伴，增加新的销售品种，拓展新的销售渠道，搭建共同致富的金桥。经营管理公司对齐齐发大市场实行统一管理、统一形象、统一推广、统一服务、统一促销、统一规则、统一配送，力求投资者赚钱，经营者赢利，采购商满意。在市场硬环境建设上，在齐齐发大市场和齐河县城内计划投资及管理六个独立核算的企业，经营领域涉及：歌舞厅、餐厅、超市、百货、美食街、快餐店。目前已开业有宏图大酒店（齐河）有限公司及齐河名豪歌舞厅有限公司。其他超市、百货、美食街、快餐店四个企业也将相继开始营业运转。澳门中信管理有限公司并将根据整个市场的运转情况，计划在一年内再增加投资，齐河齐齐发大市场经营管理有限公司投资总额达到5000万元人民币，拟在齐齐发大市场投资建设影院、洗浴城、宾馆、酒店、网吧，以适应来市场经营采购的中外人士不同层次的消费需求。第二部分 财务情况介绍齐齐发大市场一期一段自建成投入使用初期，由于业态定位不准、交通不便，招商效果不明显，企业处于亏损状态，2006年年底，澳门中信管理有限公司加大了投资力度，投资总金额为6956万元，具体为投入资金2000万元与经营户合作经营电动车，月回报1.5%，即30万元/月；投资200万给齐河润通汽车销售服务有限公司用于扩大经营，年回报20%，投资4291万元用于购买房产：县医药综合楼面积2366，价值946.4万元；A1、A2、A3、A4、B1、B2、B3、B4二层（宏图酒楼和名豪KTV）共计9556，价值3344.6万元；用于流动资产214万元（包括现金、应收款、其他应收款、存货）和长期待摊资产251万。由于公司调整了经营战略，加大了固定资产投资，终于扭亏为赢，各项收入（含租金、市场营销推广费、物业管理费、电动车合作经营利润等）稳步提高，经营业绩明显上升，具体财务数据如下：一、2006年财务状况：全年主营业务收入294万元、主营业务成本198万元、主营业务利润81万，固定资产总额为4291.30万元；二、2007年财务状况：全年主营业务收入1694万元、主营业务成本1238万元、主营业务利润371万元、固定资产总额为4291.30万元。第三部分 经营管理现状齐河齐齐发大市场经营管理公司经营管理着由山东齐齐发大市场房地产开发有限公司开发建设的建筑面积50万的物业。其中一段共有29栋房屋，已交付使用的有27栋，5号、6号商贸楼正在建设中；二段共有21栋房屋，已全部交付使用；三段共有27栋房屋，已交付使用的有24栋，57号、58号、67号商贸楼正在建设中。为了尽快启动和繁荣市场，扩大企业的收益渠道，提高企业效益，自2007年开始，公司采取以下措施:一、调整了整个项目商业业态。根据齐河目前的商业网点少、消费水平低及商业辐射能力弱的特点，项目定位由单一的专业化市场调整为一站式、多功能、综合性、批零兼营的现代化商贸城；业态定位为八大城区，即：机动车及配件城、建材家居城、轻纺城、食品城、小商品城、五金机电城、电子数码城、餐饮娱乐城，其中一期一段以机动车、电动车、食品、小商品为主；商业经营模式由单一的个体经营调整为合作式经营、超市式经营、卖场式经营、个体经营等多种经营形式。1、合作式经营：电动车超市的开业及迅速火爆，就是合作经营的典范。电动车作为一种新兴的节能环保型代步工具，在山东省内具有很大的发展前景。经管公司抓住这一锲机，首先公司派出10组工作人员分赴全国各地联系、考察、洽谈电动车的经销工作，共获得53个品牌的代理权。在品牌经营管理上形式多样化，其中9个品牌由厂家直接铺货，为增强厂家的经营信心，减轻经营压力，在互惠互利的前提下，经管公司按照首次铺货数量总价值的50%支付给厂家，由厂家派员直接经营，自负盈亏；其他44个品牌，经管公司公开发布合作邀请，按照筛选了20个经济实力强、社会声誉好的人员承包经营，自负盈亏，公司根据合作人首次采购电动车的实际数量及总金额，按照20%-50%的比例先行垫付货款，并按垫付货款的1.5%按月收取回报。2、超市式经营：经管公司规划出9号、11号、13号、15号楼作为自营超市，拟建成为“现代大型综合购物中心”，采用“统一采购，统一配送、统一定价、统一核算、统一结算、统一宣传、统一营销”的经营机制；以专业客户和零售客户为主要目标客户群体，以“一站式购足”为服务目标。目前开展的第一阶段营业面积为6000万平方米，员工及厂商导购人员共200人，将于2008年3月15日试营业，5月1日正式开业。超市坚持多业态经营，多功能便利型服务，向顾客提供粮油、和副食调味品、时尚休闲食品、烟酒糖茶、营养饮料、保健品、洗涤化妆品、家用百货等万余种商品，基本满足家庭生活和居家用品的需要；低成本、低价位、高品质的商品及方便购物，服务百姓，可以使顾客享受一站式购物服务。 在经营策略上，为最大限度降低商品进货成本和流转费用，超市与全国许多知名厂家和供应商建立了长期稳定的业务关系，以优良的品质、优惠的价格，能让顾客得到实实在在的利益。 目前超市已逐步建立起一套比较完整的计算机信息管理系统。采用先进的计算机技术、网络技术、实现了门店前后台之间，总部和门店、配送中心之间物流信息的共享与交换。总部通过POS系统对各门店商品进销存信息进行控制，实现信息流、物流、单据流和资金流的高度统一；并在单品管理、进价核算、采购订货、物流配送、商品销售、财务管理等全过程实现了流程规范化、操作标准化、计算机信息网络化。3、出租式经营：经管公司将一段面积一万七千多平米（其中商铺12735.03平米、办公及商住房4321.38平米），对外以出租形式经营，共计租赁105户，每月租金收入35万多元，具体出租面积如下：一期一段出租式经营面积统计表第五部分 政府优惠措施 齐河县委县政府十分重视齐齐发大市场的全面启动和后续的稳定和繁荣，多次召开专题会议研究、协调、解决大市场建设、运营中的各种问题，新年伊始，齐河县委、县政府于2008年1月14日就齐齐发大市场的启动、稳定和繁荣召开专项工作会议，县委书记、县人大常委会主任翟长生指出：“齐齐发大市场的成功启动和运营，是齐河服务济南，融入省会的主要突破口之一，是全县60万人民的共同事业，事关全县经济发展的大局，县委、县政府各部门、各单位要进一步统一思想、统一认识、统一协调、全力配合。”2007年8月25日，县委书记、县人大常委会主任翟长生主持召开了县委专题会议，下发了（2007）第五次中共齐河县委专题会议纪要，内容摘要如下：1、要在政策、服务和营造人气上做文章，形成人流、物流；2、要扎口式管理，未经许可，各有关职能部门不准到大市场收费、检查、营造良好的经营环境。3、采取优惠政策启动大市场，对入住经营户4年内免收工商管理费，税收地方留成部分全部返还。县委县政府的政策是十分优惠的，大大降低了经营商户的经营成本，为商户的资本积累、资本扩张提供了坚实的物质保障；各大市场创造了一个和谐、稳定、安全的经营环境。第六部分 经营管理计划一、招商计划2008年是齐齐发大市场一、二、三段全面启动的一年，经管公司紧紧围绕着“所有工作向招商、商场开业倾斜”的工作中心，确定了2008年为“招商年”，制定了2008年度的工作计划，主要内容如下：1、一段：商户入住率：2008年3月底前入住20%，4月底前入住40%，5月底前入住80%并开业。2、二段：商户入住率，2008年4月份前10%，5月底前入住20%，6月底前入住40%，7月底前入住60%，8月底前入住80%并开业。3、三段：商户入住率:2008年5月份前10%，6月份前20%，7月底前40%，8月底前60%， 9月前80%并营业。为确保这一计划的实现，经管公司制定了一系列的工作、管理等措施，主要内容如下：（一）引进一流的市场运营团队，现代企业的竞争就是人才的竞争，为此公司不惜重金，先后从东方家园、光彩大市场等多个全国一流的专业批发市场聘请具有多年专业操作市场经验的人才，十几为中高层管理人才加盟齐齐发，把他们成功的经验结合齐齐发的实际，科学合理的对市场区域进行定位和业态划分，从而明确了招商的方向和任务（二）科学合理的专业规划。根据齐齐发大市场所处的地理位置和区域，将市场定位为：一站式、多功能、综合型的批发市场，变原来的一类批发市场为二类批发市场，将原来几次从浙江或厂家招商为主变为以找本地批发代理商大户和济南、德州、淄博、聊城批发代理商为主，同时招外省厂家为辅的战略，新招商户由于销售网络比较健全，能立足大市场经营，确保招一户、生存一户、壮大一户。经过全面的调研结合当地的实际，将一、二、三段业态定位为： 一段：机动车及配件城、糖酒副食城、小商品城、电子数码城、餐饮娱乐城；二段：轻纺城、机动车及配件城；三段：建材城、五金机电城；由于山东省为酒类文化大省，将糖酒副食、土特产、规划在一段，即确保五月底开业计划的实现，又增强了齐河县60万人民信心，实践证明这一划分是非常正确的，为了消除前期招商失败的负面影响，将原先轻纺户安置在二段（B1B4、3041号楼，共817间商铺，面积60233.88平米）；将原先五金户安排在三段（45#、47#、49#、51#、53#共205间商铺，面积25467.48平米），确保市场的稳定；（三）目前糖酒副食土特产的招商进展情况 1、区域划分：一段A3、A4、14、16、17、18、19、21、23； 2、近几个月先后有116户预定或签订了租赁合同，租赁面积为4万多平方米（说明：租赁户直接与购房户签订租赁合同，我公司从中搭桥作为免费中介服务），具体入住品牌如下：17号楼：101-102号商铺代理品牌为兰陵、陈香；103-104号商铺代理百事可乐、杏花村、第一泉啤酒； 106和108号商铺代理济南趵突泉、北冰洋啤酒、德州中普、四川温州系列白酒；105和107号商铺代理景阳冈；135136号商铺经营各种酒水等 138140号商铺代理银鹭花生奶、口福豆油、泸州头曲等品牌； 19栋楼： 101 104号商铺代理二锅头、东北金粮液酒、四川绵竹酒业等品牌；105108号商铺代理扳倒井；139140号商铺代理华东酒水、苹果树、全兴大曲； 21栋楼： 101102号商铺经营十芴园、九珍、玉林香等品牌酱菜和调味品； 103106号商铺代理康师傅系列产品；135136号商铺为和盛粮油批发；137138号商铺为海洋调味品批发；139 140号商铺代理泰山特曲、三孔啤酒等品牌；23栋楼：101102号商铺代理青岛、崂山；103104号商铺代理白象方便面、伊利牛奶；105108号商铺代理古贝春；A3号楼：101-106号商铺代理祝啊特赛、黑土地、青岛、趵突泉、红糖、白糖、伊利等；107-116号商铺为花冠酒业集团齐河总代理；A4号楼：101-108号商铺为张弓酒齐河总代理；109-114号商铺为衡水老白干总代理、玉皇阁总代理、河岔口系列总代理；等等；所有商铺相对应的二楼均为经营户的办公用房，三楼为住宿用房，4月份经营户将开始入住，5月份正式营业，入住时经营户与经管公司签订物业管理服务协议，缴纳物业管理费2.5元/平米/月和市场营销推广费2元/平米/月，并签订仓库租赁合同和市场营销免费送货协议。3、为了确保经营户的稳定和招商工作的顺利进行，公司出台了一系列的招商政策： 除了5000平米棉麻仓库免费让经营户使用外，又在大市场西头新建临时仓库10000多平方米，以解决入住经销商户的需要，让他们安心经营。 由于新招经营户都是批发户，属于批量采购，公司又推出了以大市场为中心50公里免费送货政策，大大降低了经营户的经营成本，确保经营户有钱赚，从而达到安商、稳商的目的，确保市场的繁荣。由于招商工作的顺利开展，齐河县80%糖酒、副食、土特产批发大户都已入住，为本着把一个行业做大、做强、增强竞争力的原则，将原先一期一段定位为小百货的12、14、16、18、A4号楼的増划为糖酒副食、土特产区，招商部又派出四个招商小组，分赴济南、德州、淄博、聊城进行招商，济南七里堡、段店已有一批经营户前来市场洽谈，表示愿意入住。目前招商工作正在进行中，相信不久的将来，他们都会加入大市场，从而真正达到立足本地资源，引进外地资源，扩大竞争优势的目的，成为山东省最有影响力的糖酒、副食、土特产的批发集散地。随着一期一、二、三段的开业和二期100多万平方米建设和投入使用，建成后的齐齐发大市场将具备六大功能、七大管理特色、八大业态：1、六大功能：仓储融资中心、销售基地及国际采购中心、国际商贸业广告中心、国际会展中心、电子信息中心、客货运物流运输中心；2、七大管理特色：统一形象、统一推广、统一促销、统一配送、统一服务、统一规划、统一管理；3、八大业态：机动车及配件城、建材城、轻纺城、糖酒副食城、小商品城、五金机电城、电子数码城、餐饮娱乐城。二、物业管理计划 1、房屋交付计划：一期一段已全部验收并交付使用；一期二段计划于2008年4月30日前全部验收并交付使用；一期三段计划于2008年7月31前全部验收并交付使用。所有在建部分计划于2008年10月31日前验收并交付使用。 2、物业管理费收缴计划：齐齐发大市场所有房屋的物业管理费一律按照2.5元/平方米/月的标准收取；为了市场的培育及稳定商户经营，凡租赁商铺的，免收半年的物业管理费。3、健全保安、保洁、维修队伍，实行标准化管理，让入住商户“放心、舒心、安心”经营。三、市场培育计划市场的培育、经营商户综合素质的提高；大市场知名度、经营商品的宣传等，对一个市场的稳定和繁荣非常关键，经管公司成立营销部，配备专业人才、购置专业设备，专职从事大市场的营销推广、营销培训、免费送货等工作。具体计划如下：1、2008年1月，主办“齐齐发之春春节文艺晚会”2、2008年2月-3月，主办“迎新春、送温暖，福遍齐河”大型招商推广活动；3、2008年4月，主办“国际车展”即“香车美女摄影大赛”；4、2008年5月，主办“绿色齐河商业高端论坛”；5、2008年6月，组建物流管理部，主办“客运、免费送货车运营仪式”；6、2008年7月，主办一期一段盛大开业仪式；7、2008年8月，主办“变坐商为行商”商业营销技巧培训；8、2008年9月，主办“齐齐发首届商品交易会”9、2008年10月，主办一期二段盛大开业仪式；10、2008年11月，主办“你发、我发、齐齐发运动会”11、2008年12月，主办“购物齐齐发，欢乐抽大奖”、筹备“齐齐发大市场全面开业庆典仪式” 第七部分 项目经济效益评价 经管公司的主营收入为以下几方面：房租、市场营销推广费、投资回报、物业管理费等；主要费用为以下几个方面：人员工资及福利、办公费用、环卫绿化费用、固定资产折旧、返租费用等。 一、经营收入分析 根据经管公司主营收入的特点，如何增收节支，主要采取以下措施： 1、加大招商力度，提高入住率； 2、加大营销宣传及推广，提升商品交易额，力争经营者100%盈利，采购商100%满意； 3、完善功能配套，营造和谐的经营环境，如公交、客运、物流、金融系统等一应俱全； 4、建立健全安防系统，营造安心舒心的经营环境。 只要做到以上几点，市场才能稳定繁荣，房屋的租金才会上涨，企业的收入才会稳步上升。 经营收入预测，见表（经营收入测算表）2008年经营收入测算表（万元）项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月租金4049.669.283.991.3110.1131.6146.9161.9175.9187.4191.3物业管理费12.515.521.727.830.638.34549.858.66271.677.7营销推广费44444444.87.89.71114.9投资回报303030303030303030303030合计86.599.1124.9145.7155.9182.4210.6231.5258.3277.6300313.9总计:2386.42009年经营收入测算表(万元)项目1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月租金191.3208.1215.2 223.9228.8242.5255.8257.5275.4283291.12