房地产估价报告.doc

房地产估价报告评估项目名称：昆明市春城慧谷住宅抵押评估报告u 委托方：陈女士u 估价方：财务管理第3评估小组u 估价人员：u 估价作业日期：u 估价报告编号：目 录一、致委托方函1二、估价师声明1三、估价的假设和限制条件2（一）估价的假设条件2（二）估价的限制条件3四、房地产估价结果报告4（一）委托方4（二）估价方4（三）估价对象概况4（四）估价目的5（五）估价时点5（六）价值定义5（七）估价依据6（八）估价原则6（九）估价方法7（十）估价结果7（十一）估价人员8（十二）估价作业日期8（十三）估价报告应用的有效期8五、房地产估计技术报告8（一）个别因素分析8（二）区域因素分析9（三）最高最佳使用分析10（四） 估价方法选用10（五）估价测算过程10（六） 最终估价结果确定14六、附件15（一）位置图15（二）住宅外观图15（三）室内图16昆明市春城慧谷某住宅评估报告一、致委托方函陈女士：受贵方的委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于昆明市高新区春城慧谷住宅进行市场价值评估，估价时点：2013年11月17日。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和国有关法律、法规以及房地产估计规范和房地产抵押估价指导意见，利用委托方提供的相关资料，经过现场查勘和市场调查，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：单价：7277元/总价: 713146元(大写:柒拾壹万叁仟壹佰肆拾陆元整)若要了解本次评估的评估测算过程,需认真阅读本评估报告的全部内容。财管6班第三评估小组2013年11月17日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估计报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设条件和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，我们建议：合理使用评估价值；定期或者在住房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。注册房地产估价师（签章）： 财管6班第三评估小组2013年11月17日三、估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件1、市场上的买卖双方均属自愿，并且双方有足够的市场信息。2、有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑物业性质和市场行情，进行议价，不考虑特殊买家的额外出价。3、该物业估价对象可以在公开市场上自由转让，并且在此期间估价对象价值将保持稳定。4、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。5、评估价值是在估价对象及附属设施未设立过任何抵押、担保的假设条件下成立。（二）估价的限制条件1、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。2、未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然力和其他不可抗力对估价结论的影响，也未考虑一般法定有限受偿权对估价结论的影响，再次提醒报告使用者注意。4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。6、由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关系，我们均以业主提供的有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。7、我们仅对物业进行一般性察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。 8、我们仅对特别法定优先偿款进行调查，调查均依据委托方提供的资料，由于受工作权限的限制，我们未对其真实性和合法性进行确认。财管6班第三评估小组2013年11月17日四、房地产估价结果报告（一）委托方姓名：陈女士地址：云南省昆明市高新区春城慧谷小区某住宅（二）估价方单位：财管6班评估小组地址：云南省昆明市高新区商院路1号电话三）估价对象概况1、权属状况:估价对象为云南省昆明市高新区春城慧谷，根据委托人提供的相关权益资料，房屋所有权证号为：昆明市房权证字第 77 号，房屋所有权人为陈女士，设计用途为抵押。2、物业状况：区 位东面拥有丰富的教育资源，师大商学院，高新一小等，治安环境较好。南面交通便捷，分布有几家中型超市，方面居民购物。西面西邻三环路，交通方便。北面分布有一家太极武馆，是居民尤其是老年人健身的好去处；其次，还有医院，居民就医很方便；同时，有几家超市，购物便利。估价对象法定用途：住宅实际用途：住宅估价对象建成年代：20世纪90年代结构类型：砖混结构估价对象所在幢的情况及外饰面：涂料室内装修情况项目墙面地面顶面门窗户门窗套客厅乳胶漆实木地板乳胶漆无铝合金无餐厅乳胶漆地砖铝塑扣板无无无主卧室乳胶漆实木地板乳胶漆实木门铝合金窗木门套次卧室乳胶漆实木地板乳胶漆实木门铝合金窗木门套厨房墙砖地砖乳胶漆实木门铝合金窗无卫生间墙砖地砖铝塑扣板实木门铝合金窗无（四）估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。（五）估价时点2013年11月17日（六）价值定义本报告的估价结果是指房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。本报告估价结果未扣除处分抵押房地产的费用以及应缴纳的税款等一般优先受偿款。（七）估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国担保法；4、中华人民共和国国家标准房地产估价规范；5、房地产抵押估价指导意见；6、房屋所有权证；7、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；8、估价对象现场勘察记录；9、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；10、本估价机构掌握的房地产相关资料。（八）估价原则 本估价报告在遵循客观、公正、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。最高最佳使用原则：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用必须符合4个标准：（1）法律上许可，（2）技术上可能，（3）经济上可行，（4）价值最大化。替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相近或相近的房地产。估价时点原则： 要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。真实性原则：真实性原则要求评估工作实事求是，尊重科学；评估工作必须以实际材料为基础，得出实际结果，并且评估人员必须实事求是地把评估结果提供给报告使用者。公平性原则：公平性原则要求评估机构和评估人员坚持公平公正的立场、，不偏向任何一方，以中立的第三方身份客观评估。简易性原则：简易性原则要求资产评估工作在达到相应准确要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时间，提高资产评估的效率。（九）估价方法房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先授偿款。估价对象市场价值根据估价对象的实际情况，本次估价采用市场比较法评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终准确、客观地确定估价对象在估价时点时的公开市场价值作为估价结果。（十）估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素分析，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：单价：7277 元/总价: 713146元(大写: 柒拾壹万叁仟壹佰肆拾陆元整 )（十一）估价人员（十二）估价作业日期2013年10月1日至2013年12月9日（十三）估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自完成估价之日起原则上为一年（即：2013年12月9日至2014年12月9日）。但是市场状况变化很大时或超出报告有效期时，需要重新评估。注册房地产估价师（签章）： 估价助理（签字）：财管6班第三评估小组2013年11月17日五、房地产估计技术报告（一）个别因素分析春城慧谷位于高新区丽阳星城对面。项目净用地1000多亩，是一个配套齐全的大型住宅楼盘。项目一期位于整个地块的东南面，紧邻丽阳星城三期工程，项目用地210亩，有3000多户，其中针对回迁安置的小一期是81亩，小一期开发由南向北推进，这部分主要客户群为回迁安置房、团购客户，小一期住宅建筑面积地上23万平方米，地下面积36000平方米。共有车位1160个，地上有130个，地下有1030个。春城慧谷小区绿化率高达40%以上，采用“水”元素作为景观的主题，形成一个山水合一的纯自然生活空间。 作为昆明市高新区与五华区北的第一大高档住宅小区，小区从生活的各个方面为您考虑入微。小区有大型中心商业街区2万4千多平方米（地下面积9000平方米；地上15000平方米）、临街商铺有4800多平方米、地下大型农贸市场和大型超市等商业配套。同时小区会所还考虑配备各类球馆、棋牌室、小型影院等休闲娱乐项目，有效的提升业主的生活娱乐水平。在教育配套方面，和昆明市第三幼儿园正式签约，以及在二期中将配备有重点小学等，使您的孩子享受到最好的教育资源。 春城慧谷小区的楼层是从18层到26层不等，建筑以点式与折板式相结合，户型从45平米到160平米，装修状况为简装公寓，也有楼低跃层与楼顶跃层。其中主力户型为110平米-130平米。（二）区域因素分析昆明市南达中越边境515千米，西抵中缅边境760千米，西南至中老边境792千米，自古就是东南亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽。现全省公路通车里程达164559千米，昆曼国际公路、昆缅国际公路；铁路网络东连沿海，南下东南亚，西抵大理，北上四川，还有泛亚、昆阳、昆玉等多条铁路支线连成网片。昆明机场是我国六大航空港之一，已开通包括通往曼谷、新加坡、河内、仰光等地的国际、国内和地区航线100多条；凸现了昆明的区位优势，为昆明市加强与东盟各国城市交往，加速社会经济的发展创造了良好条件。在长期发展过程中，昆明作为南北文化、东西文化的交融之地，积淀了深厚的文化底蕴，成为国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一。这种文化优势必将在新形势下发挥出更大的活力。昆明市现已建成区近180平方公里，城市人口245万人，到2020年前，建成的现代新昆明容纳450万人口、占地460平方公里，由东、南、西、北城区等组成。高新片区和五华泛亚新区距离城市二环都非常近，且片区本身的发展空间比较大，从商业配套上来说，区位本身就有一些高品质的产业作为支撑，它的商业就拥有了很好的发展条件，比如酒店餐饮、写字楼区，还有包括休闲娱乐、商务餐饮这样的需求，都会形成一个大的环境。如此看来，高新片区和五华泛亚新区发展前景是非常大的，也可以说是活力无穷的。其优质的区域经济发展实力、四通八达的交通优势致使泛亚科技新区具备改造城市的能力，同时在住建部首次公布了首批90个国家智慧城市试点名单，五华区泛亚科技新区位列榜首。由此，昆明泛亚科技新区已吸引了绿地、联想等企业进入。率先落地泛亚科技新区的联想集团将在新区开发联想科技城项目，联想将携旗下IT、地产、现代服务等五大核心子公司及200家国际企业，创建包括总部基地、科技金融中心以新城产业力量聚集大量高素质人才，形成了产业与人口不断升级的良性循环，从而带动城市的可持续健康发展，开启昆明城市新生活。（三）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。根据委估房产所处区位及房产物业特征，估价人员认为保持现状为最高最佳使用。（四） 估价方法选用根据房地产估价规范，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为主要估价方法”。估价对象为住宅用房，在本市房地产市场上于估价对象类似的物业交易实例较多，因此本估价报告采用市场法评估。（五）估价测算过程1、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择四个与估价对象处于同一供求范围内，并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价格。2、选择可比实例可比实例估价对象表估价对象（春城慧谷）鼎易天城中天花园西府景园朝花曦拾用地性质住宅住宅住宅住宅住宅成交价（元/平方米）61226500721785007425位置海源北路海源北路高新区科发路五华区 人民西路730号高新区科发路建筑面积（平方米）9890979098户型设计三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅装修毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯总层数/结构26层/混合33层/混合18层/混合33层/混合15层/混合所在楼层13层16层10层14层11层交易日期2013/072013/072013/072013/07付款方式按揭按揭按揭按揭交易情况正常正常正常正常3、确定可比实例修正系数的依据：交易情况中，交易情况正常，对估价对象不作调整；交易日期以08年4月为100，根据市场平均涨幅，对估价对象作出相应调整；房地状况修正从：区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、等），实物状况（包括面积大小、新旧程度、房屋户型、装修、楼层等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对四个可比实例进行综合评分如下表房产实例综合评分表鼎易天城中天花园西府景园朝花曦拾评价评分评价评分评价评分评价评分交易情况正常100正常100正常100正常100交易日期2013年7月1002013年7月1002013年7月1002013年7月100房地状况稍差97稍差98稍好106稍好103附表附表房地状况系数调查表调整项目鼎易天城中天花园西府景园朝花曦拾状况系数状况系数状况系数状况系数个 别 因 素结构混合0混合0混合0相似0采光稍差-2稍差-2稍好2稍好2装修相似0相似0相似0相似0户型布相似0相似0稍差-1相似0楼层16层310层-314层111层-2成新八成五1七成五-1八成五1八成0物管相似0相似0相似0相似0小区环境相似0稍好2稍好2相似0面积稍差-2稍好2稍差-2相似0朝向南北-2南北-2南北-1南北-1地势相似0相似0相似0相似0合计-2-42-1区 域 因 素公共配套设施相似0相似0稍差-1稍好1交通因素相似0相似0相似0相似0小区周边环境稍好1稍好2稍好2稍好1商业繁华程度稍好2相似0稍好2稍好1绿化相似0稍好1稍好2相似0街道条件相似0稍差-1稍好2相似0自然条件相似0相似0相似0相似0社会条件相似0相似0相似0相似0污染状况相似0相似0稍好1相似0距离市中心相似0相似0相似0相似0合计3-283根据对四个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正：房产实例成交价格修正表可比实例鼎易天城中天花园西府景园朝花曦拾成交单价（元/）6500721785007425交易状况修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100100/100个别因素修正100/98100/96100/102100/99区域因素修正100/103100/98100/108100/103比准价格（元/）6439767177167282运用算术平均法，求出估价对象的比准价格为：(6439+7671+7716+7282)/4=7277(元/平方米)（六） 最终估价结果确定 根据估价目的及估价对象的特点，结合市场状况，经综合测算，最终确定估价对象于估价时点在完好状态下的评价格为： 单价：7277 元/ 总价: 7277 元/98 =713146元(大写: 柒拾壹万叁仟壹佰肆拾陆元整 ) 注册房地产估价师(签章):估价助理(签字):审核人员:财管6班第三评估小组2013年11月17日六、附件（一）位置图（二）住宅外观图（三）室内图下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利： 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票(金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销_ 元人民币。 六、聘方的义务： 1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。 2.对受聘方提供必要的工作条件。 3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。 4.按时支付受聘方的报酬。 七、受聘方的义务： 1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。 2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。 3.按期完成工作任务，保证工作质量。 4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。 5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。 八、合同的变更、解除和终止： 1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。 2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。 3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同： a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。 b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。 4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同： a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。 b 、聘方未按时支付受聘方报酬。 九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。 十、仲裁： 当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。 本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。 聘方(签章)_ 受聘方(签章)_ 签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本 卖方：_(简称甲方) 身份证号码：_ 买方：_(简称乙方) 身份证号码：_ 根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_平方米。(详见土地房屋权证第_号)。 第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总