房地产营销策划现存的问题及对策.docx

11肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁芄袀羀膀莆蚃袆腿蒈衿螂艿薁蚂肀芈芀蒄羆芇莃蚀羂芆薅蒃袈芅芅螈螄芄莇薁肃芃葿螆罿芃薂蕿袅莂芁螅螁莁莄薈聿莀蒆螃肅荿蚈薆羁莈莈袁袇羅蒀蚄螃羄薂袀肂羃节蚂羈肂莄袈袄肁蒇蚁螀肁虿蒄腿肀荿蝿肅聿蒁薂羁肈薃螇袆肇芃薀螂肆莅螆肁膅蒈薈羇膅薀螄袃膄艿薇衿膃蒂袂螅膂薄蚅肄膁 房地产营销策划现存的问题及对策目录目录1摘要2关键字2正文房地产营销策划的含义2房地产营销策划存在的主要问题3提升房地产营销策划的对策6总结9参考文献10【摘要】：近年来，我国房地产业蓬勃发展，各种营销理念和营销手法推陈出新，但随着房地产行业进入微利时代，各房地产公司逐鹿申城，楼市风云，瞬息万变。激烈的竞争，严峻的考验，使房地产开发商将营销策划视为企业经营和运作的生命线。尽管房地产营销策划经过几年的探索，开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销策划的价值，但许多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内涵，在房地产开发实践中未能最大限度地发挥房地产营销策划的作用。纵观现今楼市营销策划，许多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销策划的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性正确的认识房地产营销策划的含义，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。本文从房地产营销策划的内涵入手，通过分析我国房地产市场营销策划过程中存在的问题，提出了提高房地产营销策划水平的一些建议。【关键词】：房地产营销策划问题对策【正文】：一、房地产营销策划的含义房地产市场营销策划是指运用整合营销概念, 从市场调研预测开始，对产品、观念、设计、环境、区位、户型、主题定位、企划创意、广告策划，案场包装设计、销售管理等方面对开发建设项目进行整合。它是在市场调研基础上，深入探析潜在消费者需求基础上，进行市场细分、目标市场选择，并对整个项目进行产品、客户和形象定位，通过消费者的需求满足使开发商获得利益的过程。当代房地产营销策划的合理内涵有:一是房地产市场营销策划是在房地产领域内运用整合营销的概念进行科学规范策划行为的活动; 二是房地产营销策划是在市场调研和预测的基础上进行 STP 战略的构建;三是房地产营销策划活动的营销主线是主题定位，灵魂是企划创意;四是房地产营销策划要综合运用各种策划手段;五是房地产营销策划要具有明确的目的性。二、房地产营销策划存在的主要问题1.市场调研不足，市场预测不准确凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的，而是以大量的真实准确的市场信息为依据。而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研，据此帮助企业进行市场定位，进一步了解同行业状况，分析竞争对手，窥探市场需求等情况。孙子兵法有云：“知己知彼，方能百战不殆。”正是对此最好的诠释。然而，纵观现今房地产业，许多房地产开发商缺乏广泛而有深度的市场调研，脱离实际，使得营销策划成为空中楼阁，经不起时间的推敲和市场的考验。其问题主要表现为：首先，市调资料不全面，欠准确，不能形成有效的基础资料；其次，市调目标模糊，主旨不清楚，导致资料的筛选、分析、使用没有重点；再次，调查方式单一，缺乏相互印证；最后，在抽样方案的制定上，样本规模较小，缺乏代表性；抽样单位、抽样类型的确定带有很大的随意性；在此基础上的市场预测失真，导致了结果与实际的差距。2.目标市场不明，市场定位模糊在同类产品市场上，同一细分市场的顾客需求有较多的共同性，但下一层级的子细分因素则会有很多的差异，因此，许多房地产决策者在进行营销策划的过程中，太过于强调对市场细分母变量的分析，而没有在子细分变量里实现差异化的营销策划，在目标市场的选择上，没有充分评价细分市场结构、企业目标、资源情况下，盲目的进入目标市场选择阶段，从而会导致市场总供求失衡。调查显示，在大多数的房地产营销策划报告中，对消费者的描述必然充斥着这样的字眼：“中高收入的成功人士”、“注重生活品质”、“自住和投资兼有”等等千篇一律的套话。不少的房地产开发商、策划者将自己的目标消费群笼统定位高档消费者，盲目兴建高档产品。随着人民生活水平的提高，消费者对高档住宅的需求虽在逐步增长，但由于消费者群体社会地位、收入水平和文化素养的差异，其需求也会表现出多层次性的特点。许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异，不顾当地经济及实力和居民的承受能力，甚至毫不顾及企业自身的资源条件，没有明确的目标，不进行科学的市场定位，盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房，最终导致诸多楼盘滞销，而适应广大中低收入家庭的经济住房却十分短缺。3.产品卖点把握不准，痴迷炒作和轰动效应一个开发项目，往往卖点很多，规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。然而，许多的开发商和“策划大师们”通常将一系列的卖点罗列，以推销自己的产品。这种方式不但缺乏对客户细分的研究，更对产品的细分不够，因而达不到预期的目标。比如房型，仅仅粗浅地按房间数分类，不过是“自立一房”、“温馨两房”、“满巢三房”之类。实际上，不同的目标客户群要求的居住功能不同，对房屋内厨、书房、餐厅等各组件的有无和布局要求都不一样。如对卖点把握不准，很难满足消费者的要求。与此同时，当前，房地产界炒作之风盛行。开发商和“策划大师们”热衷于概念炒作，以概念制造“卖点”。从市场营销的角度来看，“概念”可以作为与竞争者相区别的符号系统，在传播中具有高度的识别性和心理冲击力。很遗憾，不少房地产开发商一味地想制造轰动效应，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽视了消费者实际需求。在房地产市场竞争日益激烈的今天，入座房地产企业仅仅追求炒作，那么很难长远发展。一个品牌一个产品要想长期稳定的占领市场,不仅要有知名度还要有美誉度。必须同时创造知名度和美誉度,轰动事件方有可能转化成长久效益。4.广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨在信息时代，广告是最有力的传播工具，房产广告当然也能体现最基本的告知作用，好的广告能提升品牌，提高品牌美誉度，但有没有人会单纯因为广告，因为好创意产生的美好印象，而盲目购买房地产这种特殊的商品。在房地产营销的后期策划任务当中，广告宣传策划是其工作重点。虚假广告往往将消费者拉入陷阱：客户通过广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。这些陷阱主要表现在：（1）广告制作精美但缺乏内涵。新形势下，面临市场竞争，广告商与开发商可谓绞尽脑汁，不少广告制作非常精美，突出特色，但是却毫无说服力。精美、有创意、标新立异，这些都代替不了信息性强、可信、令人难忘等带来的影响力。（2）在广告中或者住宅销售时做出不切实际的承诺。开发商在广告宣传时，通常声称自己的产品如何舒适、价格低廉等，并且销售人员在销售时，为了促成销售，甚至不顾公司的声誉，会对客户作出虚假的承诺。由此导致一些问题的产生，失去客户的信任。5.营销策划的“经验论”，企划创意缺新意不少房地产策划人员往往坚持把过往项目的成功经验，照搬照套到新项目的营销策划中。他们忽视营销基础理论的研究和项目信息的调查与分析，以经验型运作居多。事实上，房地产项目区域性极强，不同区域的购房需求有很大区别，生搬硬套个别项目的成功策划模式，往往会产生南辕北辙的效果。另一方面，“经验论”也会使不少策划人忽视市场信息的挖掘，不注重丰富自己的理论素养，缺乏研究市场、获取信息、加工创新的能力和手段，必然会制约房地产营销策划水平的再提高。房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新项目推出后的3-6个月时间，就有可能被跟随者复制。如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮之后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。而如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。6.即使策划比较新奇，但往往缺乏论证新颖奇特的策划创意,固然能吸引公众的关注,但更关键的是要让公众积极响应和参与活动,而这要靠活动细节的策划和活动整体策划的论证。遗憾的是,在形形色色的策划案例中，总是连片累牍的介绍创意是如何新奇而使策划获得多么大的成功,一味片面的强调创意的新颖奇特。追求新奇缺乏论证的主要表现在:（1）只注意了物质层面的新奇与新鲜,忽视了心理层面上的沟通与理解。（2）对策划执行过程中的可能出现的问题估计过于简单,缺乏全面系统得思想准备和组织准备，往往导致现场混乱或为达到真正目的。（3）费用预算简单粗糙,结果与预算相差甚远。由于策划没有细化,方案没有论证,所以费用预算也无法细化,无法精确预算，往往费用超支。7.网络营销手段成为潮流，但缺乏有效评估体系随着互联网的广泛应用，网络已经运用到房地产营销的每一个环节，从土地出让的网络信息宣传到房地产产品最终网上签约备案登记，都离不开网络的贡献。开发商可以通过自己的网站加强网络的宣传，让意向顾客随时了解公司的动态及产品信息，了解产品促销活动等。但是，目前有些房地产企业开发网络营销手段，存在一定的盲目性，企业缺乏有效评估网络营销活动的手段，没有相应的监控机制评估网络营销的效果，企业不能单纯地将浏览人数简单地作为可靠的评估指标。三、提升房地产营销策划的对策（一）注重市场分析，加强市场调研从房地产营销的实际来看，花 10 分的力气作产品，往往需要花90 分的力气去卖楼、造势、炒作。而花90 分的力气好好地做好前期市场调研工作，做出真正符合市场需要的产品，往往只需要花 10 分的力气就能成功顺利销售。营销重在做好前期的市场研究，所谓不打无把握之仗，说的就是这个道理。前期市场调研，必须从消费者的实际出发，注重当地文化理念，重视消费者对产品户型、价格、产品质量的要求，将消费者的需求调查清楚，不能凭主观臆断，脱离实际。市场分析不准确，往往会造成楼盘积压，销售不畅。房地产企业应该做到：以市场需求为导向，根据实际需求量来决定市场供给情况；在可行性研究的同时进行房地产营销策划贯穿全程营销策划的理念；认清房地产市场形势，不盲目跟风开发；要准确细分市场，开发市场上受消费者欢迎的空隙市场产品；制定严谨的市场调查流程，科学、全面地进行市场调查分析。（二）明确目标市场，科学市场细分和定位目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节，也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代，消费者需求层次的多样化，房产开发商更应明确其目标市场，进行科学的市场定位。可以说每一个地产项目、乃至每一套房子都是绝不同的，面积、格局、楼层、景观以及针对细分市场都存在与生俱来的差异性。因此，房产企业应当全面与充分的认识市场需求的差异，从消费者实际购买力与需求出发，企业自身特点出发。市场细分是对消费者需求的异中求同，实质是对具有相同偏好的聚合。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据程度的不同，分为同质偏好、分散偏好和集群偏好。市场细分变量根据地理因素、人口标准、心理标准、购买行为有不同的方法。这就要求在母细分变量基础上还要进行差异化的细分。（三）实事求是，诚信、实效是根本，树立品牌意识策划者应根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目，往往卖点很多，规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。因而策划者及房产开发商应根据自身产品的特点选取最能打动消费者的卖点。在房地产营销策划的运作中，策划人应做到实事求是。树立品牌意识，通过品牌竞争优胜劣汰，培育住宅品牌、名企，具有样板效应带领整个住宅产业健康发展；可运用市场整合原理，促进合作与兼并，形成强势品牌，推动住宅产业向规范化、集约化、市场化、有序化发展。同时，实施住宅品牌战略有利于充实住宅商品的内涵，增加住宅商品的高附加值。（四）注重广告品质，重视广告创意广告是把“双刃剑”。广告做得很好，消费者会有很高的预期，而一旦产品出了一点问题，也很容易遭到集体抗议，产生许多负面后果。广告最重要是要有针对性，广告媒介的选择不能陷入套路，更不能误以为广告是万能的。事实上，有许多传播渠道可以代替广告。对于面向低收入人群的中低端项目，价格是更好的传播方式，如果房地产商肯把楼盘的价格降低一点，客户便会蜂拥而来，口碑的传播效果决不输给广告，而成本可能会比广告低。在高端产品的营销策划中，口碑同样可以作为重要的传播渠道，取得理想的传播效应。要想有好的广告效应，首先要根据预算费用、目标对象、楼盘特征为基础选择传播媒体；另外在时间上、广告量和广告发布地区上的节奏，也需要安排多种结构形式；出发点都是客户的需求；在对事件的把握上，也要根据不同的销售时期进行调整；在宣传上要诚信宣传，在表现形式上可以有艺术的扩大，往往时效性比艺术性本身更重要；另外还要注重挖掘广告的延展度；激发人们的发散思维。（五）科学艺术相结合，创意设计精、新、妙房地产企划创意是对主题定位抽象渲染的过程，以达到让目标客户更好的认识、认同项目，并产生购买冲动。而一个优秀的应具备的要素有：注意力、识别力、可信性、愉悦性和需求性。这就要求树立以科学为经，以艺术为纬，把企划创意的诉求通过艺术化的方式进行表达，在经纬线的制约下，形成的企划创意既切合实际，又具有美感，能在受众心中留下深刻而美好的印象。这也要求整个企划创意贴近消费者，围绕主题，具有时效性，让思想和物质的独创性相结合，让创意设计精巧、新颖、妙趣可心。（六）明确营销策划的职能范围，策划方案符合实际营销策划，属于市场营销学当中营销要素的整合策划。房地产产品首要的特征是其异质性，因此，针对不同房地产产品，其营销策划方案自然是各种要素的不同组合过程，房地产项目的营销策划必须忠实于房地产项目本身所占有的资源，必须忠实于这些资源的排列组和相对应的市场定位和细分市场，不能脱离实际。营销策划工作重要研究消费者的需求、引导消费者需求，进而满足消费者需求。特别是在房地产广告宣传策划中应做到：1.从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；2.做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；3.立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。（七）提高网络营销技术，并建立相应的评估体系网上广告是网络营销的最基本形式，网络平台作为一种新的信息传播媒体, 像电视广告一样可以开展营销活动。目前，大多数开发商都采用了相关的媒体进行房地产信息的网络宣传，建立企业网站是企业上网宣传的有效途径，另外，部分媒体的跟踪报道也是房地产产品网络营销的渠道。但是至于网络信息传播的有效性性究竟有多大，则没有明确的评估方法。因此，有必要创建相应的评估体系，对房地产网络营销效果进行评价，提高网络宣传的目的性和有效性。（八）提倡房地产企业之间的合作营销新形势下，市场竞争激烈，开发商为了获得更大的市场份额而开展各种竞争，其中有些是非理性竞争，如相互杀价等。当各种竞争压力使之难以支撑时，开发商就会多方寻求释放压力的途径，而寻求合作就是开发商减压的一个有效途径。房地产开发商之间通过合作营销，可以获得多赢的局面，节约资源，提高整体的运行效率，增加宣传效果，促进房地产产品销售。例如中山秀山片区，该区域环境优美，非常幽静，但交通不便，于是该地段的几家开发商通过努力，在政府的支持下，道路修建通畅，并将引进公交线路，以带动该地段的商品房销售。又如合生创展集团刚进入广州房地产市场时，与有名的珠江实业公司合作，待时机成熟后，才推出自己的品牌，顺利地实施了品牌营销战略。（九）加强专业培训，提高策划人员素质加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过组织定期培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，吸取经验。房地产营销策划需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种概念运用到营销策划的工作过程中去，才能做好房地产营销策划工作。四、总结总的来讲，目前房地产市场的一个显著特点是:营销策划能力在企业竞争中的作用越来越重要,房地产企业越来越重视对楼盘的包装和宣传策划,言必称“营销”;而从房地产营销策划的实践看,各种营销理念粉墨登场,如品牌营销、生态住宅等,各种营销手法层出不穷,例如“形象代言人”、“集束广告投放”等,虽然种种营销战略、企划方案往往初看新颖、富有创意,在市场上也确实营造了浩大的声势,但结果是除少数热销楼盘切准市场的脉搏,一时独领风骚外,众多房产商是吃力不讨好,巨额的广告投入和迅猛的促销让利都拉不动疲软的市场需求,开发商、代理商策划商都只能对曾被视为“救命稻草”的营销策划感到莫名的困惑。目前情况来说，“整合营销”与“全程营销”已是我国房地产营销策划的大势所趋。有鉴于此,房地产营销策划应具备全局性的营销观念，进行“整合营销”、“全程营销”，使企业在竞争中脱颖而出，成为商战中的佼佼者。参考文献：1李春.房地产营销策划研究.中国优秀硕士学位论文全文数据库.2007年04期2武银燕.浅析房地产营销策划及策略.中国有色建设.2008年01期3彭杏芳.新形势下房地产营销策划研究.中国商界.2010年01期4黄文峰.论房地产在新形势下的营销策略.企业家天地（理论版）.2008年02期5王志红.房地产营销策划的创新观念.现代经济信息.2008年04期6徐芳琳.营销策划与广告策划的整合.决策与信息（财经观察）.2008年06期7陈雪冰.我国房地产发展现状问题以及策略研究.科技信息(科学教研).2007年33期8王馨.浅析房地产营销策划的问题及对策.现代商业.2009年06期9成红巧、刘作君.房地产营销策划现存的问题及对策探析.商场现代化.2009年29期10向小玲.房地产市场营销策划现存的问题及对策探析.科技信息.2011年14期 肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈蚂螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂蚄肈莇蚇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅螇膁蒀莈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螆螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肁荿薁羅芄薄羀羄莆蒇袆羃蒈