2014年第一季度主城区市场报告.doc

为您我做到 四川中原市场研究中心/2014/04/102014年第一季度主城区市场报告四川中原物业顾问有限公司市场研究中心目 录第一部分 房地产投资环境21.1城市建设动态31.2城市道路交通建设动态41.3行业动态41.4政策解读5第二部分 土地市场62.1主城区土地供需情况72.2各行政区土地供需情况102.3各方位土地供需情况122.4本季度主城区开发商拿地top5142.5主城区土地市场总结15第三部分 住宅市场173.1主城区商品住宅供需情况173.2各行政区商品住宅供需情况183.3各方位商品住宅供需情况193.4主城区各建筑类型商品住宅成交情况193.5主城区各面积段商品住宅成交情况203.6主城区销售项目排行top10203.7主城区开发商商品住宅销售面积排行top10213.8主城区开发商商品住宅销售金额排行top10213.9总结与预测22第一部分房地产投资环境1. 城市规划及建设情况1.1城市建设动态l 2013年成都市CPI累计上涨3.1% 物价总体温和可控国家统计局成都调查队发布2013年成都市CPI（居民消费价格指数）走势分析时表示，去年成都市CPI累计上涨3.1%，涨幅较上年同期扩大0.1个百分点，低于3.5%的全年调控目标，物价总体温和可控。“2014年成都市CPI仍将延续前低后高、温和上涨的走势，全年CPI涨幅预计将在2.8%至3.2%的区间内”，国家统计局成都调查队表示，综合宏观、微观影响价格运行的因素，预计成都市今年特别是上半年通货膨胀压力不大，总指数将保持温和运行。l 园区招商提速 超200亿资本投向新川创新科技园当前，成都高新区正按照“现代化园区”、“高端化园区”、“创新型园区”及“服务型园区”的目标，全力以赴推进新川创新科技园的规划、建设和全球招商工作。正在建设的新川创新科技园，已经引起海内外产业界的瞩目并带来海量的投资来自成都高新区的最新数据显示，截至2013年12月，有超过200亿元的海内外投资正瞄准新川创新科技园。据成都高新区介绍，新川创新科技园也是天府新城的三大核心区之一。高新天府新城由站南组团、大源组团和中和组团构成，总规划面积73平方公里。预计2017年，高新天府新城将基本建成；2020年，随着中和组团内的新川创新科技园建成，高新天府新城将全面成型。l 郫县将打造50万以上人口卫星城 未来价值惊人在新一轮成都市域城镇体系规划中，郫县被确定为成都七个卫星城之一，将成为拥有50万以上人口，在配套服务标准和基础设施设置上，将推进市级医疗、教育、文化、体育等资源的完善，逐步实现和中心城区市级公共服务一体化，构建15分钟城市公服圈。从随后召开的郫县十七届人大三次会议上获悉，今年郫县计划投资340亿元大力推动成都西门口卫星城建设，将全面加快东南部新城、北部新城、望丛文化园“三大板块”开发建设。有业内人士表示，随着郫县大刀阔斧的建设，望丛新城即望丛文化园未来将有惊人的价值。l 今年四川新建10万套公租房 完成城镇基础设施投资1200亿省住建厅厅长何健在发言时介绍，5年前，我省人口100万以上的大城市只有成都一个，目前城市建成区常住人口规模100万以上的城市已有4个，新增了绵阳、南充、泸州。预计2013 年全省城镇化率提高1.6个百分点。2014年，我省计划完成城镇基础设施投资1200亿元，完成国家下达的1126公里污水管网建设和55个供水排涝项目建设。2014年我省将新建公租房10万套，启动危旧房棚户区改造40万户，建设农村住房50万户，继续将今年竣工公租房的30%供应给农民工。1.2城市道路交通建设动态l 成都首条有轨电车线路已开工 能载300人跑天府新区成都首条有轨电车落户天府新区，目前线路已经开工，工期约18个月。2014年上半年，首批电车将少量在新津下线。建设方透露，首列有轨电车将连接新津多个片区，直通天府新区，它将是西南地区首条有轨电车。首条现代有轨电车示范线项目R1线总投资24.5亿元，线路全长约22.3公里，起于五津镇龙王渡小区，沿新普路通往成绵乐新津南，串联新津老城区和天府新区新津分区。l 天府新区“三纵一横”再完善 红星路南延线贯通作为天府新区“三纵一横”的重要组成部分，红星路南延线建成后，将进一步缩短天府新区各地时空距离。红星路南延线起于双流高新界，途经华阳、万安、兴隆、永兴，止于第二绕城高速公路，全长18.9公里，道路红线宽60米。作为城市快速路，红星路南延线共有双向10车道，设计时速为60公里。道路完全竣工通车后，将节省进出城时间至少20分钟！l 成都2.5环正式冠名中环路 3年后将成新商圈介于成都二环路和三环路之间的五城区和高新区的21条道路，连通为准环状道路，被市民俗称2.5环，现在正式冠名“中环路”，已经成了城中心。1.3行业动态l 再增一个创意产业园 珠宝全产业链扎根金牛区去年12月，中国（西部）国际珠宝中心正式落户金牛区蜀西路。在日前举行的项目发展研讨会上，中国（西部）国际珠宝中心计划围绕本中心打造一个配套项目中国（西部）珠宝产业创意园，承担研发、人才培训、员工生活区等功能。预计2014年10月，中国（西部）国际珠宝中心开业后，全川规模最大的珠宝展中国西部国际珠宝展就将璀璨开幕。以后，各类珠宝展、珠宝行业年会、珠宝产业论坛、珠宝拍卖会等盛会也将相继落户该区域，再加上相关行业博览会，如婚博会、西博会分会场、省级旅游定点场所等软实力的支持，该区域将成为四川乃至整个西部地区独一无二的珠宝产业发展高地。l 2013成都楼市销售爆红 房企跨进百亿级时代据2013成都楼市销售排行榜显示，蓝光备案金额112.94亿元，保利备案金额104.62亿元。蓝光、保利双双进入“百亿俱乐部”，形成毋庸置疑的第一梯队。记者分析发现，2013备案销售总金额前20强合计832.46亿元，蓝光和保利两家企业斩获217.56亿元，占总额的26.13%。从榜单公布的业绩来看，这两家企业的业绩总和（217.56亿元）比前10强后5名房企的成交金额总（188.2亿元）总和还多29.36亿元。l 2014成都开业商场大牌云集1月14日，成都国际金融中心IFS正式开业；1月18日，成都伊藤开出的首家郊外店温江店开业；1月19日，九眼桥时尚购物中心阳光新业中心开业。仅1月份，成都开业的商场就有三家，事实上，这只是一个开始。据不完全统计，远洋太古里、铁狮门晶融汇、华置广场THE ONE购物中心、新光三越、鹏瑞利青羊广场、鹏瑞利东站广场、东方希望天祥广场、凯德天府、雄飞中心、龙湖时代天街1期、苏宁广场城市奥特莱斯、蓝光空港韩国城等商场也将于2014年投入运营。l 阿玛尼进军中国房地产 首个住宅项目落户成都阿玛尼集团近日宣布，旗下阿玛尼室内设计工作室将携手中国门里集团，在四川省成都市设计并打造住宅项目阿玛尼艺术公寓，这也是阿玛尼在中国落地的首个房地产项目。据了解，阿玛尼艺术公寓位于成都中心地段，毗邻锦江及市区主要商业和娱乐中心，与望江楼公园隔江相望。以两栋222米的超高层建筑为主体，地面共计65层，每个公寓单位都将配套阿玛尼家具系列产品，整体突出阿玛尼品牌美学感与舒适性。1.4政策解读l “单独二胎”政策在四川正式实施十八届三中全会提出，坚持计划生育基本国策，启动实施“单独二胎”政策。2014年3月四川省第十二届人大常委会第八次会议表决通过四川省人口与计划生育条例修正案，“单独两孩”政策在四川正式实施。解读：“单独二胎”政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加，三大需求中改善型需求最为直接，其次是学区房。因此，受益于家庭结构的变化，对大户型的需求或有一定增长，而子女的教育也会产生对学区房的需求。对于房地产业最为重要的人口因素影响是净人口增长率，当前房地产业近十年的快速发展很大程度上得益于70-90年代的第二、三波婴儿潮，期间家庭数目的形成和增加带来了巨大的住房需求。“单独二胎”政策的放开，未来受益于人口红利的增加，长期来看会产生新增的房地产需求。总的来说，“单独二胎”政策的放开，短期内对房地产市场造成的影响主要来自于家庭结构变化和子女教育产生的需求。长期来看，主要受益于人口增长产生的新增购房需求。第二部分土地市场2. 主城区土地市场概况2.1主城区土地供需情况2014年一季度主城区土地供应面积为876.29亩，环比减少26.83%，同比增长10.57%；成交面积为807.41亩，环比减少29.88%，同比增长6.21%。本季度主城区土地供需持续下滑，一方面由于一季度处于房地产市场传统淡季，政府推地明显减少；另一方面由于金融环境的影响以及对市场预期的降低，开发商放缓拿地节奏。但本季度主城区土地市场的供需比起去年同期仍然有所增长，这是自2013年下半年以来土地市场热况的延续，不过热度已经明显降低，平均溢价率为23%，说明开发商逐渐回归理性。图1：主城区土地净用地面积供需走势数据来源：中原数据库2.1.1主城区土地可建面积供需情况2014年一季度主城区土地供应可建面积205.79万平方米，环比减少35.29%，同比增长15.99%；成交面积189.26万平方米，环比减少37.01%，环比增长13.00%。图2：主城区土地可建面积供需走势数据来源：中原数据库2.1.2主城区土地住宅可建面积供需情况2014年一季度主城区供应土地住宅部分可建面积99.13万平方米，环比减少33.75%，同比增长22.79%；成交85.90万平方米，环比减少38.99%，同比增长6.40%。图3：主城区土地住宅可建面积供需走势数据来源：中原数据库2.1.3主城区土地商业可建面积供需情况2014年一季度主城区供应土地商业部分可建面积104.71万平方米，环比减少37.81%，同比增长8.29%；成交101.41万平方米，环比减少36.48%，同比增长16.90%。图4：主城区土地商业可建面积供需走势数据来源：中原数据库2.1.4主城区地块供需情况2014年一季度主城区土地供应宗数16宗，成交15宗，1宗由于报名人数不足而流拍。供需宗数较上季度明显减少，预计下季度供应地块宗数或保持平稳。图5：主城区地块宗数供需走势 数据来源：中原数据库2.1.5主城区土地成交楼面价情况2014年一季度主城区土地成交楼面价为3710元/平方米，环比减少28.15%，同比下滑5.26%。地价下滑一方面是由于出让地块中以挂牌成交的比例上升，另一方面是由于地块的区位条件相对上季度的还是有所落差，同时也有开发商拿地态度趋于理性的影响。图6：主城区土地成交楼面价走势数据来源：中原数据库2.2各行政区土地供需情况2014年一季度成都市主城区土地供需以锦江区居首，供需均为304.92亩；紧随其后的为武侯区，供需均为266.16亩；成华区供需垫底，仅为17.00亩；青羊区流拍现象严重，仅成交7.66亩。图7：2014年一季度各行政区土地供需概况 数据来源：中原数据库2.2.1各行政区土地可建面积供需情况2014年一季度各城区土地可建面积供需中，锦江区供需皆高居榜首，供应89.91万平方米，成交89.91万平方米；成华区供需均显低迷，供应5.02万平方米，成交5.02万平方米。图8：2014年一季度各行政区土地可建面积供需概况 数据来源：中原数据库2.2.2各行政区住宅用地可建面积供需情况2014年一季度锦江区住宅用地可建面积供需均居首位，供应34.12万平方米，成交34.12万平方米；武侯区供需两端均为28.89万平方米，供需量居于次位；成华区无住宅用地供需。图9：2014年一季度各行政区住宅用地可建面积供需概况数据来源：中原数据库2.2.3各行政区商业用地可建面积供需情况2014年一季度各城区商业用地供需中，依旧以锦江区居首，供应55.79万平方米，成交55.79万平方米。成华区、金牛区和青羊区的商业用地供需较低，均在几万平方米左右。图10：2014年一季度各行政区商业用地可建面积供需概况数据来源：中原数据库2.2.4各行政区地块供需情况2014年一季度武侯区以供应7宗土地居于各行政区之首，所供地块全部成交。其余各区供需差别不大，仅青羊区流拍土地一宗。图11：2014年一季度各行政区商业用地可建面积供需概况数据来源：中原数据库2.3各方位土地供需情况2014年一季度城南土地市场最为活跃，供应426.37亩，成交426.37亩；其次为城东区域，供需均为321.92亩；城西区域出现土地流拍迹象；城北区域土地市场沉寂。图12：2014年一季度各方位土地供需概况数据来源：中原数据库2.3.1各方位土地可建面积供需情况2014年一季度城东区域土地可建面积供需量均雄踞榜首，供应可建面积94.93万平方米，成交可建面积94.93万平方米；城南区域亦不甘落后，供需均为78.32万平方米。图13：2014年一季度各方位土地可建面积供需概况数据来源：中原数据库2.3.2各方位商住可建面积成交情况2013年一季度城东区域住宅成交可建面积34.12万平方米，商业可建面积成交60.81万平方米，商业成交量均居各方位之首。城南区域住宅成交可建面积45.51万平方米，住宅成交量均居各方位之首，商业可建面积成交30.86万平方米。图14：2014年一季度各方位商住可建面积成交概况数据来源：中原数据库2.3.3各方位地块供需情况2014年一季度城南区域以供应8宗地块，成交8宗地块，高居各方位供需的首位。其次为城西区域，供应4宗，成交3宗，流拍一宗。图15：2014年一季度各方位地块供需概况数据来源：中原数据库2.4本季度主城区开发商拿地top52.4.1本季度主城区开发商拿地可建面积排行2014年一季度成都市主城区成交的地块中，建面地王为一宗位于锦江区三圣乡板块的商住用地，该地块占地253.19亩，可建面积为76.80万平方米，住宅与商业占比分别为28.22万平方米和48.58万平方米，被成都本土房企华熙拿下，将依托成都东村打造为国际艺术城。图15：2014年一季度主城区开发商拿地可建面积排行数据来源：中原数据库2.4.2本季度主城区开发商拿地总金额排行2014年一季度成都市主城区成交的地块中，总价地王被北京金隅大成以10.28亿元拿下，该地块位于武侯区顺江板块，包含商业用地、二类住宅用地、图书展览馆用地，总体量达到22.60万平方米。图16：2014年一季度主城区开发商拿地总金额排行数据来源：中原数据库2.5主城区土地市场总结l 土地供需走淡 房企理性回归2014年一季度主城区土地供应面积为876.29亩，环比减少26.83%，同比增长10.57%；成交面积为807.41亩，环比减少29.88%，同比增长6.21%。本季度主城区土地供需持续下滑，一方面由于一季度处于房地产市场传统淡季，政府推地明显减少；另一方面由于金融环境的影响以及对市场预期的降低，开发商放缓拿地节奏。但本季度主城区土地市场的供需比起去年同期仍然有所增长，这是自2013年下半年以来土地市场热况的延续，不过热度已经明显降低，平均溢价率为23%，说明开发商逐渐回归理性。l 土地市场步入观察期 本土中小房企唱主角目前成都市的年度土地供应计划还没有出台，一季度的土地市场表现尚可，但是住宅市场已有冷风袭来，两者荣辱与共、休戚相关。如2013年的土地市场，迎来“小阳春”与“红五月”的住宅市场供需两旺，土地市场也如同被泼了热油一样滚烫非常，地王频出、地价攀升。而现今的住宅市场，降价风潮波动非常，开发商有极大的可能以价换量，市场或进入一个盘整期，土地市场将无可避免的受到波及。再加上信贷环境的影响，开发商资金链十分紧张，大肆购地的情形将大大减少，购地态度以谨慎理性为主。故后期的土地市场，或进入一个观察期，政府将十分关注房地产市场，对供地进行不断的调整试水，开发商亦会对地块的获取斟酌再三，资金链相对缓和本土的中小型房企或成为土地市场主力。第三部分商品住宅市场3.主城区商品住宅市场概况3.1主城区商品住宅供需情况2014年1季度主城区商品住宅供应183.02万平方米，环比下降13.4%，同比下降29.83%；成交217.56万平方米，环比下降21.79%，同比下降18.09%；供需比为0.84。本季度开初市场就呈现出缓慢降温的迹象，而入二月市场因春节假期的影响跌至冰点；三月“阳春”初始，市场暖阳回春。本季度商品住宅市场可谓是：与13年火爆市场挥手告别，同“市场化”楼市握手言和。本年度市场形势明显不同去年，政策环境和金融信贷环境相差甚远，同时在去年需求过度释放的情况下，今年市场将或与火爆无缘。而在“市场化”基调的今年，尤其是对金融制度的改革，银行信贷政策的收紧，致使开发商以走量为第一要务；而也致使市场热度分化加剧，刚需稳步回升，高端被迫降价走量。图17：主城区住宅供需概况数据来源：中原数据库3.1.1主城区商品住宅成交情况2014年1季度主城区商品住宅成交22888套，环比下降21.73%，同比下降17.21%。本季度主城区商品住宅成交量震荡下行，主要原因在于市场处于销售淡季，同时在银行信贷收紧和房贷利率上浮的影响下降价楼盘屡屡出现，加重了置业者的观望情绪。预计后市市场将转势回升，但市场整体形势将明显低于去年市场。图18：主城区商品住宅成交套数走势数据来源：中原数据库3.2各行政区商品住宅供需情况2014年1季度高新区供应居首，成华区成交夺冠。其中，高新区供应面积62.88万平方米，环比上涨10.01%；成交面积56.05万平方米，环比下降28.29%；成华区供需双双回落，供应面积37.24万平方米，环比下降44.87%；成交56.8万平方米，环比下降25.88%；金牛区供需持续低位，供应面积20.88万平方米，环比上涨46.42%；成交15.02万平方米，环比下降7.63%。图19：各行政区商品住宅供需概况数据来源：中原数据库3.3各方位商品住宅供需情况2014年1季度城南、城北供不应求；其余各方位供应充足。其中，城南供需居首，供应面积61.56万平方米，环比下降5.37%；成交面积71.93万平方米，环比下降23.35%。城东供需量紧随其后，供应面积58.69万平方米，环比下降25.84%；成交面积56.03万平方米，环比下降26.24%。城中成交低迷，供应面积14.85万平方米，环比下降23.92%；成交面积6.22万平方米，环比下降26.58%。图20：各方位商品住宅供需概况（各方位成交数据部分缺失仅供参考）数据来源：中原数据库3.4主城区各建筑类型商品住宅成交情况2014年1季度主城区高层住宅成交量雄踞榜首，成交16307套，成交占比达71.25%，成为市场的绝对主流；中高层住宅成交量位居其次，成交4133套，成交占比为18.06%。图21：主城区各建筑类型商品住宅成交概况数据来源：中原数据库3.5主城区各面积段商品住宅成交情况2014年1季度刚需户型依然占据市场的主导地位。其中，70-90户型成交一支独秀，成交量达10994套，占比达48.03%；成交居于次位的是50-70面积段的产品，成交3167套，成交占比为13.84%；90-110面积段产品成交谨慎其后，成交3164套，成交占比为13.82%。图22：主城区各面积段商品住宅成交概况数据来源：中原数据库3.6主城区销售项目排行top102014年1季度主城区商品住宅项目销售冠军是绿地中心，该项目本季度热销479套，成交面积达4.2万平方米。项目推售户型以89、77的套三、套二户型为主。客户来源以城东客群居多，多为青中年人群。项目位于城东的热销区域，且凭借自身配套和绿地中心为卖点依然受到不少置业者青睐。图23：主城区销售项目排行概况数据来源：中原数据库3.7主城区开发商商品住宅销售面积排行top102014年1季度主城区开发商商品住宅销售面积冠军被蓝光地产摘得，其销售面积达11.05万平方米，销售套数1509套。蓝光作为四川的本土房企，在成都市场占有相当大的市场份额，近年来一直走“快建快销”运营模式。目前在售项目有13个，推出的COCO系列，如：COCO金沙、COCO国际、均主打小户型，以60-80平方米的套三户型设计、较高的赠送率、低售价、低总价契合了成都刚需为主的市场大势并大获成功，而后入市的项目也基本延续了COCO系的产品路线。图24：主城区开发商商品住宅销售面积排行概况数据来源：中原数据库3.8主城区开发商商品住宅销售金额排行top102014年1季度主城区开发商商品住宅销售金额冠军为蓝光地产，其销售金额达10.83亿元，高于次位的保利地产3.5亿元。对于成都刚需为主的市场特性而言，蓝光地产一直走小户型、总价低的产品路线，以赠送面积大，户型布局合理等优点赢得置业者的青睐，这也是蓝光地产