2010年房价必跌的40个理由.doc

2009年房价必跌的40个理由(转) （房民警醒一帖灵） 房市是个大讲堂，是个大游戏园，是个大利益场。利益方为了达到各种赚钱目的，先发表各种奇谈怪论，忽悠大众的脑袋，后组织各种游戏，忽悠百姓 的口袋。“错误言论”使你先“把自己卖了”，然后“帮人家数钱”，再“帮人家去忽悠别人”。为了不摔交，为了少吃亏，我们都有必要“杀一下”自己的“头脑 病毒”，并加装一个“防火墙”。 1.高价房奴把“致富”的种子全吃掉了，到六十几岁将租房居住。愿意当高价房奴的越来越少。驳“通膨不断，按揭才买得起住房，有钱再买就永远买不起。”的错误观点。 为了国家未来和个人发展，我们应该提倡“先创业先投资再买房”。提高今后的收入是硬道理。今后更高的收入才能让你有尊严而幸福地生活。反正没 有“土地所有权”，迷恋“土地使用权”还不如追求“资金收益权”来得实际。二代“工作骨干”被美国老太太按揭买房的故事害惨了。失去了学生年代的理想和梦 想,把买房当作人生的第一理想，生活的第一追求，奋斗的第一目标，成功的第一标志。把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上，作为“经济脊梁”的中产整天 为还贷而赖活着，永远为人打工，对事业开创没有兴趣，缺乏资金,中国经济还有多少活力和后劲呢？外国人喜欢“当老板”，中国人喜欢“当房奴”，落后面貌怎 么改变？ 企业产品销售困难的主要原因在于内需不振。内需不振的主要原因在于高房价。许多人把买房当作消费的第一需求，这是畸形的，排他的。一套房就吃 掉一个家庭二代人的节余。每月都是月光族，哪有能力去消费呢？为了还债，不得不节衣缩食，不敢每周逛街，不敢打的，不敢更新电器，不敢买好衣服，不敢买好 化妆品，不敢会友“喝一下”，长途电话不敢多说话，不敢跳槽，害怕失业，害怕收入减少，害怕生病。 在错误观点的引导下，许多人把买房当作压倒一切的需求。没有买房，可以租房。如果买房搞得没钱吃饭了，搞坏身体就得不偿失。如果买房亏损搞得 夫妻反目，谈何幸福。如果买房搞得小孩没钱深造，就因小失大。如果买房在大跌时变成负翁，就要流落街头。如果买房搞得家人生大病没钱治，就要流落地狱。 “高价房奴”睁开眼先想到月供。每天先为银行打工半天。有的“高价房奴”为了买房啃四老40万元，但那是应付看病和养老的钱，最终要拿钱到医院去还。还完按揭，接着还“啃老钱”。在高房价、高负债、高脑压下，辛劳忙碌，忧心忡忡，终其一生，幸福感在哪里？ 35年后，住房过剩，“要求我拆迁”可能变为“我要求拆迁”。高楼房每户只占有不到10平米的土地，补偿使用权的拆迁费很少。30岁+35 年=65岁你需要再花钱买一次房，但你老了，钱不够，借贷也还不起，只好用拆迁费去租房。虽然使用权有70年，35年后你可能已是“无房户”了。高价房奴 主动伸长脖子让人宰真窝囊，活得太累，繁忙一生，两手空空。 可以在低价位骗人去当房奴，但在高价位就难以骗人去当房奴。可以骗有效刚需去当房奴，但无法骗还不起高月供的人去当房奴。可以短期骗人去当房奴，但难以长期骗人去当房奴。所以，刚需是不断在减少的，住房终将严重过剩。 2.白领在高价时买房是笨人理财，15年后还是白领的水准。即使“当租奴”也强于“当房奴”。驳“在通膨中房产增值快，投资买房可以致富”的错误言论。 我国富人中多数人的初始自有资金在1万元以下。凭着每年20以上的投资收益率而致富。如果社会上连10的年投资收益率的机会都不存在，经 济就无法发展了。所以，你没有找到10的机会，只能说明你笨人。2008年初买新房90平米时，首付、税费、装修和家具家电合计支出现金50 万*1.1*1.1*1.1（15次方）=50万*4.18=15年里付出现金成本为209万。另外在银行按揭50万+50万*每年付息 0.063*15年=15年里付出按揭成本为97万。209+97=这套住房15年里总成本为306万元。如果15年里租房，3万*15年*涨价系数 1.5=合计租金68万。306万68万=15年里为了一句“我有房”三个字，就破费了238万元的“面子钱”。15年里总成本306万元/100平 米=到最后每平米实际花了3.06万元/15年后房子0.7成新=15年后该地段新房价格要涨到每平米4.37万，你才保本。从黄金20年只涨1倍 看，15年的通货膨胀难以超过4.37倍。说明：买入已高估的房子保值不了，增值不了。说明：如果你白领买房投资，15年后你还是白领的水准。 不想当富人的人才会把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上，甘心一辈子为人打工，从此与发大财再也无缘分。“打工皇帝”唐骏10年来一直租 房。他这样算账：买这套房要花2500万元，2500万元的年投资回报是500万元，年租金只要144万元，租房住相当于每年多赚了356万元。说明，即 使“当租奴”也强于“当房奴”。 3.今后20年，我国通货膨胀率可能低增长，房价创不出新高的可能性是存在的。驳“30年来地价房价涨幅惊人，说明今后通货膨胀率和房价也会高增长。”的错误观点。 为何有许多人买房产做长期投资呢？因为他们有十分强烈的感性认识：改革开放（1978年12月）以来的30年里，以沿海二线城市E市为例，大 约地说：猪肉由0.8元涨到14元，18倍。大米由0.14元涨到2.3元，16倍。全市年平均工资由400元涨到22000元，55倍。房租涨200倍 以上，房价有的由不到100元涨到1万元，折合成同材质，涨了50倍以上，土地一亩由几千元涨到几百万，涨了500倍以上。许多人没有看到30年的涨价全 景，只看到一二十年或近几年来的涨价片段。因为没有认真调查分析，不少人因此产生了“眼看着房价涨了许多倍，说明钞票贬值太多了，说明投资房产永远能跑赢 通货膨胀。”的错误观点。 就象19年来股市从100点涨到6124点，至少几年内不可能再创新高了，但是，人们大多对房价只有感性认识，没有理性思考，一时还很难从一 种思维惯性中解脱出来。他们只看到表面的现象，没有考虑到当时土地、房屋等资源处于“无市场，不许交易，极其低价”的不正常状态，没有考虑到旧中国的底子 一穷二白，建国后实行半供给性半福利性分配的计划经济和搞阶级斗争耽误经济生产，生活水平很低。30年前，奖金取消，县长的月工资只有几十元，国家主席的 工资只有300多元，95的人钱袋里的现金在1000元以下。很明显，改革开放前后正治经济环境天差地别。以很特殊的“非商品化的革命年代的价格”为基 数统计出来的增长率是很怪异的，很不可思议的。就象你毕业前年劳动收入为500元，毕业2年后5万元，怎么能以此100倍来预测未来2年后至少增长5倍 呢？如果以30年来的地价房价增长率作为参照物和依据来预测今后的通货膨胀率和房价，必然在深重的通货膨胀恐惧感之下得出错误的荒谬的结论。然后用来指导 房产投资，必然走入歧途，导致失败。 大多数人没有注意到，20年来，国际通货膨胀率很低。纸货币和老货币黄金是个连通管。如果20年来国际通货膨胀率很高，即纸货币大贬值，那么 老货币黄金就会大涨价。实际呢，1988年黄金平均价436.77美元/盎司，2008年8月10日收盘价是800多美元/盎司，20年才涨1倍。美元对 人民币曾有十几年在8.2一带徘徊，也说明国际通货膨胀率不高。 我国原来的地价房价等资源和工资被低估得离奇，必须逐步与国际接轨，才导致各种价格都一涨再涨。30年来，有的土地涨价500倍以上，已经超 涨了；有的房价已涨价50倍以上，不但与国际接轨了，按房价收入比已经是美国的4倍了；通货膨胀10倍以上，该涨已经涨了，欠的债该还的已经还了，以后当 然就相对稳定了。今后20年，我国通货膨胀率可能低增长，可能开征物业税、遗产税，土地价可能下跌，房价创不出新高的可能性是存在的，而不是有人依据30 年来的飞涨而预测今后20年通货膨胀率和房价可能增长几倍那样。当君子兰炒高100倍时，就不是跌不跌的问题，而是跌多少的问题了。就象股市6124点， 傻瓜买了，理由是“股票是能涨几十倍的好东东”；智者卖了，理由是“已经涨几十倍了，回落风险很大”。你25岁之前个头长高1.4米，如果以此来预测26 岁以后至少再长高0.4米，多么可笑啊。房市成熟了，土地价成熟了，税收制度成熟了，而你的头脑还不成熟的话，就等着吃亏了。 4.严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，导致中后期大跌过头。驳“房产永远是保值增值，抗通膨的最佳投资品”和“通货膨胀之下，拿现金不如持有房产。”的错误观点。 “介入点位”的高低决定投资的成败。前几年房价在每平米3000元的低位时，拿现金不如持有房子，因为房子可能大涨上去。当2007年秋房价 在每平米12000元的高位时，持有房子不如拿现金，因为房子可能大跌下来。价值低估的投资品才能保值增值。当普耳茶炒高10倍时，一定会随着猪肉由10 元上涨到14元而再次上涨吗？在6000点还买股票当然是要吃亏的。 “介入时机”的早晚决定投资的成败。保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就 会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人，1996年买楼54平米*每平米8.333万=450万港币。当时所有香港人都认为香港 人多地少，又是国际金融中心之一，房价绝对不会降。1997年金融危机爆发，房价一路下滑，在2003年非典时，这套房跌至150万。2008年2月涨到 300万了。12年里不包括利息，净亏损150万。日本炒房者被“房产永远是保值增值，抗通膨的最佳投资品”的理论害惨了，已经套牢17年还没有解套呢。 越南的炒房说明：“严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，严重透支未来，导致中后期大跌过头。” 5.通膨带来的涨价占总涨价的比重很小，“炒民生”不会长久，所以想在通货膨胀中长期获利难以实现。驳“通货膨胀是永远的，所以房价永远上涨”的错误观点。 6年前，E市每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在卖12000元。总涨价 9000元。但是，通膨所增加的土地外成本不超过700元/总涨价9000元=通膨带来的涨价只占总涨价的8。即使今后几年里通货膨胀率达到不可想象的 1倍，通膨带来的涨价也只占总涨价的16，影响很小。股票2007年11月上到6124点，2008年8月19日低见2284点，跌幅达62.7。说 明通货膨胀虽然会一时促涨，却不能保证“投机价”长期高高在上不下跌。 投机炒作才是房价大涨的主要原因：第一成本的土地是在炒作和竞拍中飞涨的，房价是在捂盘加炒作中哄抬上去的，“红包”的膨胀是在投机炒作中水涨船高的，连税收也是姑息养奸后借口打击投机炒作而增加上去的。 炒房者想在通货膨胀中获利难以实现。因为通货膨胀只是房价大涨的次要原因，而引起房价大涨的投机炒作这一主要原因属于“炒民生”。规律强于 人，民意高如山，社会必进步。正府的最大职责是“为百姓说话，为百姓做事”，它可能做得不够却不会一点也不做。各国历史都表明“炒民生”不能长久。 6.不是通膨引起房涨，而是房涨引起通膨。控制通膨必须先降房价。驳猪八戒倒打一把的“通膨引起房涨”的错误观点。 通货膨胀严重。2008年前7个月，居民消费价格总水平同比上涨都超过6%。通货膨胀就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”，就是实物增加不多而钱增加很多。 任玉岭任北海市副市.长时亲历泡沫破裂。他说：通货膨胀有热钱，升值、次贷、石油粮食涨价等外因，但主要原因还是在国内，主要矛盾在房地产。 房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子，是这次通货膨胀的牵引机和“助推器。1994年，北海市的物价上涨高达43%，就是由房价大涨引起的。 热钱，升值、次贷、石油粮食涨价等外因即使是第一重要的因素，房价大涨也是第二重要的因素。强调别人的错误更大，就能减轻自己的责任吗？ 很明显，不是通货膨胀促使房价上涨，而是房价大涨带动物价上涨，加剧通货膨胀。理由是：从涨幅上看，房价严重虚高，已经远远偏离通货膨胀促使 房价上涨的轨道。本来30万的房子，6年里被炒高到120万。6年里人民币不可能扩张4倍。从时间上看，房涨早于肉涨粮涨。从资金总量上看，某市2年成交 房子10万套*平均每套涨价40万=资金多出400亿。物价怎会不涨！在变态的房价下，民众不得不提前透支今后几十年的收入买房，今后几十年才印的钞票也 印出来了,货币就膨胀了。从外在表现上看，地价房价大涨后，企业的用地用房和人工成本大增，出厂价就提高了。失地农民以前供粮供菜,现在反而要向社会购 买，农产品就涨价了。 牵牛要牵牛鼻子，打蛇要打七寸。通货膨胀和物价上涨会破坏整个经济体系，不得不治理。管不住房价这个“带头大哥”，就别想管住大家，大家就涨价不断。最终，大倌为了江山，中小倌为了交椅，不得不调控，不得不强迫“带头大哥”（房价）带头降价。 7.正府有很强控制力，通货膨胀可能严重但不会极其严重。驳“通膨不断，有钱后再买就永远买不起。”和“一旦有恶性通膨，就永远买不起。”的错误观点。 正府有很强控制力，面对严重的后果，会采取措施控制通货膨胀，所以不会出现极其严重的情况。2008年6月，广义货币M2虽然突破了18.04%，但存款准备金率提到17.5%，说明货币发行没有失控。 没有必要恐惧于通膨。目前，中等收入以上而且按揭15年才买得起房，如果他们将资金用于创业用于投资15年，在一般情况下收益会跑赢通货膨 胀，你最终可能成为富人。如果你反驳说：“创业和投资已经难以跑赢通货膨胀了。”我不相信社会已经这样，更不可能总是这样。假如社会真的这样，高房价就是 建立在沙滩上的摇摇欲坠的高楼，恐惧的不应该是旁观的你，而是套在里面的炒房者。 如果通膨极其严重，如果房价再上涨，房价涨带动物价涨，物价涨导致加工资，加工资导致出厂价上涨，恶性循环就破坏了经济整体，国民经济就垮 了，社会就难以稳定了。如果通膨极其严重，房价再上涨，科技人员的收入不如炒房的老太，哪有心思干事业？如果通膨极其严重，房价再上涨，买房比国外困难了 好几倍，留学生怎敢回国？落后就难以统一。假如真的象炒房者说的那样出现了极其严重的通膨，就有许多企业倒闭或半倒闭，许多老板会卖房去救急，许多中产无 钱供房而卖房，许多人失业或收入大减，吃饭堪忧，怎能顾得上买房，卖者很多而买者很少，房价必大跌！ 8.资金流向投资“洼地”导致房地产利润逐步接近社会平均利润，买便宜货的机会终将到来。驳“盖房应该高利润”的错误观点。 连通管“一边水高一边水低”的短期状况出现了。在“世界工厂”千辛万苦做出口，为就业做贡献，年利润率只有2，甚至亏损的情况下，开发商和 炒房者获得了数以十倍的年利润率。“风景这边独好”对千行万业产生了非常严重的“吸血效应”。有的人辞退工人，卖厂买房。千商万贾聚集房市，千钱万币蜂拥 而入。于是，一家欢乐百家愁，一湖水灾百湖旱，一家垄断百家争，一碗美味百人抢；于是，“倒厂风波”来势凶猛，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒 临倒闭。银行（树枝）和房地产公司（树叶）都不会先死，要当心的是制造业（树头）会先死。各行各业是一个食物链，正府在行业上再“胳膊往里拐”，再不“一 碗水端平”，最终就会得了一税丢百税，如果第一产业垮了，“皮之不存，毛之焉附？”最终就会一损百损，一了百了，最终就会成千上万的人失业，社会难以稳 定，最终就会搬起石头砸自己的官位，所以，连通管“一边水高一边水低”的状况是“兔子的尾巴长不了”。 连通管的水终将流平。“人往高处走，水往低处流。”资本具有追逐高利润的本性，暴利就象千香万艳的“花粉”，必然引来千蜂万蝶。大家都目睹过 “暴利洼地”被“移山填海”的“张艺谋式”壮观景象：从千军万马制造家电到降价比赛；从千村万山种果树到挥泪砍果树；从千家万户买股票赚大钱到八成人亏 钱。大家都去追逐暴利，都去填充投资“洼地”，就象连通管的水终将流平，必然导致房地产业利润逐步接近社会平均利润。栽果树比种稻子好赚，大家都去种，不 久，千车万担的“柑橘”就烂在树上了，价格就降下来了。大家都去盖房炒房，就象大家都去种果树，必然导致住房过剩。结果是盛极而衰，房价成千上万元地往下 掉，结果是大众买便宜货的机会终将到来。 9.价值规律比人强。只要有信心，有耐心，就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。驳“房子价高有理，不可能便宜”的错误观点。 经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律，投资市场每几年就有一次从量变到质变的转折点。房地产是商品，它就一定会符合商品的运行规 律。从历史来看，盛极而衰，物极必反，过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时，价格升高到4元。大家少买了，正府调控 了，获利多使得种植量增多了，然后价格就自然下降到2元了。 价值规律威力无比。开发商残酷无情，炒房者兴风作浪,扰乱了房市的正常秩序，使价格严重偏离价值轴心。不要强调我国“有特色”，只要是人，贪 心和恐惧都是一样的，一样是“孙猴子逃不出如来佛的手心”。在牛市里，高估时车水马龙，人们神差般地贪心地追高再追高；在熊市里，低估时门可罗雀，人们鬼 使般地恐惧地抛售再抛售。于是，价值规律比人强，房价里的大部分水分就被挤掉了，价格就接近价值轴心了。 价格以价值为轴心，围绕价值上下波动。严重违背价值规律是不可能长久的，只要有信心，有耐心，就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。那 么，价值轴心在哪里呢？6年前，二线的H市房价在价值轴心下边，每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合 理收益。现在竟然卖到1.2万元。“价值轴心可能是7000元”（涨4000）。通膨所增加的土地外成本不超过700元。土地是全民所有，许多行业的利润 小于5%，美国开发商只有5%的利润，所以土地、税费、开发商收益和红包成本共增加3300元，市场就给足面子了。 价值轴心7000元是可能见到的，这是各方都能接受的较合理的买点。因为对价值规律的神意各有领会，市场是不断波动的，价格取舍因人因时因地 各异，买点的计算还有多种（房价收入比、房价租金比、波浪理论。市盈率、对比收益率等），买点有多个，所以你可以综合分析，纠偏修正后做出自己的价格判断 和买卖决策。 10.住房的相对过剩是“生产无计划性”和激烈的市场竞争的必然产物。驳“盖房量跟不上需求量”的错误观点。 “生产无计划性”是市场经济所固有的。20多年前，中学老师说：“西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对 过剩。产品堆满仓库，穷人却买不起，资本家宁可将牛奶倒进大海里，也不低价卖给穷人。”我们的房市，将要展现的基本上就是这样的景象。 从整体上看，社会生产是无计划的，无序的。管理部门在其中有利益牵连，不但未能给以及时有效的计划性引导，反而以过度的放贷、火热的土地竞拍 和大肆的舆论煽风加剧了“生产无计划性”和市场竞争。于是，市场经济所固有的“生产无计划性”和激烈的市场竞争终于导致了生产相对过剩。 上帝欲其亡,令其先疯狂。大陆人具有“制造过剩产品”的超强本领。开发商认为住房在许多年里是稀缺品，所以，在赚得钵满盆满之后，不计高负债 率的后果，四处借贷，不断扩大再生产。由于金钱具有逐利性，各路资金不断流向超额利润的房地产，黑钱来了，灰钱来了，红钱（红包）来了，白钱（干净钱为 白，存银行是白白让别人用）来了，许多公司和企业的“生命钱”来了，甚至社保“救命钱”也敢来。由于不是高科技，有地就是“草头王”，可以“空手套白 狼”，于是“18路军”都来盖房，工地遍地开花，商品住房、限价商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、小产权房象雨后春笋到处冒出来，供给以每年2 万、3万、5万套的加速度在增加。 因为不涨就没人追买，开发商每批都提价，近几年总房价每年以10万、20万、40万元的加速度上涨，需求者以每年10万、20万、40万人的 加速度被赶出市场。“趋势”形成了，供给量不断趋大（/），有效需求（）不断趋小。左侧“状态”时供小于求，发展到右侧“状态”时，就变为供大于 求。 已经进入买方市场。市场的获利回吐和买力重新积蓄，需要几年的痛苦煎熬。由于建设周期长和土地不开发2年后会被无偿收回，过剩了还在不断推出 新盘。于是，生产相对过剩呈现不断恶化的趋势。开发商把购房者逼到了无路可退的墙角，心有余而钱不够。开发商是有路可退的，如果不肯退让（大降价），结果 是：去年牛市高价，今年有价无市，明年熊市低价。 11.盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，必然是：囤积量X刚需量y。驳“刚需很大，供不应求”和“富人钱很多，再多也被买走”的错误观点。 炒房者为何一边以价格来“低头承认”可出租房过剩，一边“大言不惭”地说房子供不应求？因为他们高估了人的主观能动性，只见开发商及其支持者的力量大，不见客观规律力量更大。高估了刚需的购买力，只见刚需人多，不知刚需钱少。 “刚需很大，再多的房子也供不应求。”是自欺欺人的疯话。盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，而非富人钱太少、太胆小、太谨慎和太理 智，所以必然是：囤积量X刚需量y。“30的人却拥有70的钱”，“70的人只拥有30的钱”，这是铁的事实，所以必然是：囤积量X刚需量 y。刚需量y取值5万套，得“X5万套”。刚需量y取值500万套，得“X500万套”。所表示的意思都是“供大于求”。 “富人钱很多，再多的房子也被买走了”是炒家必败的“证言”。如果刚需量小，炒房者就会因为无人接手而被套牢，所以99的炒房者在买人时都 坚信刚需量y很大。看看网上的讨论就知道这种想法的盖房炒房者很多，富人的钱象山一样的多，所以，囤积量X要大于刚需量y（比如每年5万套）很容易。囤积 量X已经大大超过今后的刚需y了，富人却还在高估刚需y，还在买入，买入，再买入。就象养大虾，物以稀为贵，一斤卖30元，特好赚钱，大家头脑就发烧，就 大养特养。你市场需求10汽车，大家就会冲动地盲目地种出13车。市场需求增大到100车，就会养出130车。最后就会过剩，过剩，再过剩。 总之，供给必然过剩，供给已经大量的过剩。大量的过剩必然导致（象砍果树那样的）熊市来临！ 12.认清“投资投机房属于供给”的本质，房市供大于求的真面目就暴露了。驳“自住性买量大，投资投机性买量小。”和“供给多少，就被需求吃掉多少。”的错误观点。 投资投机者在房市扮演主角是不争的事实。“将投资投机房归类于需求”是尚未被识破的骗局。投资投机者的买入不是自住，是为了高卖而获利，所以 买入后就转化为供给了。这种供给是间接的供给，潜在的供给，未来的供给，所以大家都错误地把“投资投机者买入量很大”理解为“需求很大”。比如，2006 年开盘10万套，自住购房者买走4万套，投资投机者买走6万套，大家都说“供给10万套，被10万个需求都吃掉了”。其实，揭开投资投机房的“供给本 质”，将其归类于供给后，房市供给（10万套）大于需求（4万套）就清楚了。 经过重新划分，供给增加到5块：“开发商的供给”，“正府的供给”，“投资投机需求所转化的二手房供给”，“单位自建房供给”，“小产权房供给”。 开发商推高房价,需求日益减少,最终作茧自缚。“更新改善性需求”和“拆迁需求”一换一，总量不变。需要在几年内买自住房且买得起的才是有效 刚需。有效刚需只剩1种：“准富人有效刚需”（经济能力接近富人的）。想买自住房的低收入者和一般的中产已经被挤出市场。面对高不可攀的房价，只能观望。 老居民没有私房的基本上是低收入者，在等正策房。新移民也基本上是低收入者。春节一过，火车站和汽车站人山人海，里面有几个买得起百万的房子呢？购买力不 是无限的，房价上涨到“中等收入家庭月供还不起”就是突破极限了，房价就会下跌了。新房总价120万，因为按揭已收紧，需要首付50万，需要按揭70万。 加上贷款利息，需要还贷130万/20年=每年需要还贷6.5万/还贷占收入0.5=家庭年收入13万的才买得起。很明显，房价已经闯入“准富人区”了。 准富人大多有房。几年前只需首付15万，不得不买的中产和家长为毕业生买结婚房的都轻松地买了，没有买的是少数。一种是错过低价机会已经买不起了。一种是 基于先投资再买房的想法而推迟。由于近3年股价涨幅大于房价，所以现有首付50万、家庭年收入13万的准富人，大多是“有钱用于投资股票的中产阶层”。 2008年，其中成功逃顶的是高手，当然看得懂房市还在顶部；其中没逃顶的遇到股市大跌六成，套住无法行动。 有效刚需是真正的需求，基本的需求。房价最终由有效刚需决定。由于钱袋（物质）决定有效刚需（思想），所以，更准确地说，有效刚需的钱袋决定 房价。炒房者必须通过卖给有效刚需才能达到赢利目的，所以有效刚需的消费能力决定炒房者的最终命运。有效刚需们的钱袋子已撑不起高房价。有效刚需啊，你到 底在哪里？满世界去找，以刀相逼也出不来足够多的刚需！ 13.驳“我国人口特多，土地奇缺，不断增值。”的错误观点。日本的人均土地更少，地价房价照样连跌17年。 房子在30多年后就是一堆垃圾，所以炒房其实是在炒土地。问题在于：土地少是真话，土地奇缺是假话，奇缺使土地不断增值更是假话了。 土地供给短缺的谎话很容易识破。论刚需性，论稀缺性，论不可再生性，土地都比不上石油，而石油价不也历经了多次大跌。土地不但是可再生的，盖 了拆，拆了再盖；而且可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。旧城旧村里大多是矮房子，拆迁改造后建高楼，总体上还可以放大1.5倍。1500 万人的大城市是由1000万人的大城市发展而来的。1000万人的城市再来500万人，放大1.5倍，土地不外扩也不缺。 30年来，有的地价涨了500倍以上，已经涨过头了，已经要回调了。许多人还认为奇货可居，所以到处在晒地皮。2007年底，开发商囤地约10亿平方米，足够开发4年。 土地稀缺，房价就大炒有理吗？难道米价因为土地稀缺也大炒有理了？春节前后的火车票是不是也因为稀缺就大炒有理了？土地真的能不断上涨吗？上 帝让不听话的人疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。日本人口密度是每平方公里339人，我国是130人，东今更有发展潜力，地价照样连跌17年，跌幅 60。 14.计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有五七套房。驳“人多房缺”的错误观点。 社会发达后，晚婚和独生蔚然成风。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些结婚需求已基本释放完毕，刚需 大降。你我接到的结婚请贴上的主人大多是独生孩。1988年全国出生人口2457万人，2000年下降到1379万人。12年下降了43.9。根据全 国教育事业发展统计公报，2007年与1996年相比，全国小学招生人数，从2524.66万人下降到1736.07万人，减少31.2。目前，去世 的主要人群是战争时期出生的。再过20年，去世的主要人群是建国后和平时期出生的（80后的父辈等），数量大增。这是一个不可逆转的“住房由一般过剩发展 到严重过剩”的过程,表现为“趋势”。“老人身后腾出住房数”越来越多（/），“结婚购房数”（）越来越少。发展到右侧“状态”时，“老人身后腾出 住房数”大于“结婚购房数”,占到刚需一大半的“结婚刚需”就被抵消掉了。 在老居民里，2008年2岁的张小强和李小花，在25年后买1新房后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许 多“80后”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。二套以上的家庭很多。25年后，父母还在世但55岁上下了。爷爷奶奶和外公外婆的房子先后要拆迁 了。有二种可能：一是被看空者说对了，那时房价低，但出于“祖产不可减少”的传统观念，留5套是可能的。二是被看多者说对了，当时房价不低，由于80后的 子辈正是中青年，有几份房租，还有拆迁费，就会七套还是七套，少则5套。二种可能的最终结果都是严重过剩。 从人口结构来看，房价的下跌趋势将是长期的，不可逆转的。人口减少导致房子越来越过剩。大城市闲置房将随处可见。那时，住房因为闲置和过时而 丧失了使用价值；因为无人接手而丧失了投资价值和投机价值；因为过剩而丧失了炒地价值和拆迁价值。只是一堆钢筋水泥，能值几个钱？ 15.大城市的住房，不管是静态还是动态都是大量过剩。驳“大城市缺住房，房价还要上涨十几年”的错误观点。 把水杯里的石块（已有人入住的房子）拿出来，水杯里剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了。看静态，我可以大声地说：“今天，总人口 1000万以上的所有大城市，睡在室外的小于1000人，说明99.99的人住在房子里；尚未住人的挂牌待售房、闲置房和在建房总数大于10万套。” （例如深圳，闲置房数以万套，2008年8月挂牌待售房5万套，三年计划新建9.71万套社会保障性房，商品房在建和计划建的大于9.71万套）。今后 50年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话。由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩， 永远的过剩！不然，请你告诉我，哪个大城市，在今后哪一天，不应该说出这一句话？在今后哪一天，挂牌待售房、闲置房和在建房总数不是大于10万套？ 在二线的E市，总人口1000万。300万人租房/6人=目前有人居住的可出租房50万套+闲置房、挂牌待售房、在建房等12万套+“六年里新增闲置房”6万套=“六年后可售将可售房总数”68万套。 为何“六年后可售将可售房”没有减少反而增加了？有效刚需少了，供给却日益增多。因为钱好赚，大家都在八仙过海，各显神通，大干快上，快马加鞭。因为技术含量低，房子是比汽车更容易大量制造的商品。容易制造就容易过剩。 做长期投资，在20年里，要历经许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税。在20年里，谁敢保证不发生金融危机、经济衰退或房熊市？在 20年里，面临环境污染和地震、洪水、火灾等天灾的威胁。10种风险让你遇到一种，就亏大了。E市的炒房者是在“住房稀缺，奇货可居，先出租，待高价而 沽”的错误理念指导下大量囤积住房的。每一种被炒作过的产品都逃脱不了从“短缺炒高”走向“过剩价落”的宿命。平日里，风平浪静，大家都不急于卖出。一旦 大风险到来，买者因为恐惧，“每年自住性刚需购买”5万套就减为1万套。持有人发生信心危机，68万套潜在的供给就象“笼中虎”上街，就象堤坝崩溃而洪水 奔涌而出，就象股市的“大小非”，卖盘汹涌，竞相杀价，夺路而逃。68条狼抢吃1块肉。就要看谁跑得早，看谁跑得快，看谁杀价杀得狠了。 16.目前超低的房租投资回报，是“可出租房”已经严重过剩的铁证。驳“房租会不断上涨”的错误观点。 买房投资是“先赚房租后赚涨价”。因为房价不涨了，收益只有租金了。目前，房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房花120万/70年= 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电/10年=每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.3万。租金3万-1.7-0.5-0.3=一套 100平米新房一年的“租金实际收益”0.5万元。125万房资银行五年期利息率0.0587=一年利息有7.6万。0.5/7.6=15分之1。说明 投资回报低得“别人我不告诉他。” 总房价125万元/每年租金3万元=房价租金比为42，即42年回本，即市盈率42。2008年8月，沪深股市不少绩优股的市盈率在15倍以下，足见房市风险之大。房价再涨一倍就是84年回本。怎么可能！ 投资回报为何会超低？当然是可出租房严重过剩造成的。谁不知闲置房很多？超低的房租投资回报，是可出租房已经严重过剩的铁证。拒不承认，只能证明：你的贪心已经使你失去了理智和判断力。 17.六年后大城市将有几十万套“可出租房”闲置,租价成了房市长期降价的发动机。驳“闲置房不多，最终会被消化掉”的错误观点。 对E市的预测,“六年后可出租房总数”=“目前有人居住的可出租房”50万套+“目前尚未住人的可出租房”5万套+“六年里新增闲置房”6万套=61万套。 “六年后有人居住的可出租房”=“目前有人居住的可出租房”50万套+“六年里新移民增加租房”6万套（三十六万人）+“六年里租房结婚等原 因净增租房”2万套“六年里现租民由租转买搬出而净减租房”10万套-“六年里现租民由租转住廉租房搬出而净减租房”6万套=42万套。 “六年后可出租房总数”61万套“六年后有人居住的可出租房”42万套=“六年后尚未住人的可出租房”19万套/“六年后可出租房总数”61万套=“六年后可出租房总体过剩率”为31。这是讲原理，讲趋势，是大概的数字。从中发现的问题有： “租民搬出人数”较多。“拥有私房率”和“住廉租房比例”逐年提高是一个必然的趋势，所以“租民搬出人数”较多。近几年建造了大量的新房，开 发商不可能倒到海里去，不可能留着自己住，只有卖不出的价，没有卖不出的房，所以“由租转买搬出租房”的很多，有10万套。正策房欠帐十几年，“大补 欠”。“由租转住廉租房搬出租房”的很多，有6万套。合计16万套。 “租民接班人”相对较少。经济大势困难，倒闭和内迁的企业不少，闹民工荒，城市化放缓，“新移民增加租房”较少，只有6万套。 “租民搬出人数”大于“租民接班人数”，于是“可出租房过剩率”逐年增高。从总量上说，现住民99.99的人住在房子里，“尚未有人入住的 房子”（包括闲置的和新建的）就是为新移民准备的。新移民绝大多数是租民，所以基本上是为“新增租房人口”准备的。“六年后尚未住人的可出租房”19万 套*6人=闲置出租房够114万人租用。买方市场越来越明显，租价不得不降价并形成趋势。买房投资投机既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，就会纷纷卖 出，房价就走低了，所以说，租价成了房市长期降价的发动机。 18.几年后，只有较新的住房才租得出去，目前的大多数“可出租房”因为闲置将丧失价值。驳“房子不怕闲置，放得越久越值钱”的错误观点。 六年后，新建的房子是智能化、新材料、新工艺、新外形，新格局，新装修。六年以后，最近几年建的房子与当时的新房相形见绌，越住越没面子；房子设施破旧，越住越不方便，就象你5年前买的电脑一样已经过时了。 现在房子紧俏，是宝贝，老房子也能租出去。对E市预测,“六年后可出租房总体过剩率”为31，只有较新的住房才租得出去。没有谁喜欢旧东西。一代人比一代人更会享受和更爱面子。到那时，因为“年纪较大”和“色衰”，“近几年建造的可出租房过剩率”可能接近40。 “可出租房”过剩不可怕，可怕的是未来不断升高的趋势。E市,“六年后可出租房总体过剩率”31，“十年后可出租房总体过剩率”35。然 后，“近几年建造的可出租房过剩率”可能55，大量闲置，无人问津。大多数被迫退出租房市场，要卖出价太低，等拆迁还要一二十年，成了“弃之不舍，食之 无味”的鸡肋。于是，租价将在“竞嫁”中一路走低，房价被租价“牵着鼻子往泥塘里走”。 19.高端产品都要走不断降价的扩销之路。“卖房扩销”很象高考招生，分批录取，越后面越低价。驳“房子象老酒，放得越久越值钱”的错误观点。 社会生产力在不断发展，任何高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的扩销之路。开发商也将要走“卖房扩销”之路。你不信？你看“手机扩 销”：20年前只有1的人用得起手机，现在60以上的人在使用，一二万元降到几百元。你看“汽车扩销”，35年前连省长儿子家也基本没有私家汽车，现 在呢？ 假设，某市每年盖5万套商品房。见大顶价的2007年，“首付能力40万元以上准客户圈”有30万人，前5万人买得起120万，开发商就一套 卖120万。第2年，圈里有27万人（减5万，增2万），前5万人买得起100万，就卖100万。第3年圈里有24万人（减5万，增2万），前5万人买得 起80万，就卖80万。 “卖房扩销”象高考招生，从高分往低分，分批录取。“准客户圈”的总人数每年在减少，较有钱的先买先走了，留下来的“准客户”消费层次越来越 低，价格就不得不每年降低。圈里的人很少之后，开发商的目光就只好投向标准较低的新圈（“首付能力20万元以上准客户圈”）了。30年前高考录取率在 10以下，现在60以上。所以收入较低者可能有熬到买得起的那一天。但是，你的投资房（就象汽车一样）存放的时间越长越不值钱，就象清华北大来招你不 走，本二你也不走，“过了这个村就没有这个店”，等待你的只有本三。 20.房价收入比奇高，大众不堪重负。驳“今后，工资不断提高，房价还会再涨。”的错误观点。 国际通行的房价收入比是3到6倍，按揭月供不超过家庭月收入的30。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。1998年国W院在有 关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。说明我国正府对国际标准是认可的。E市新房平均价1万元*90平米/H市平均家庭收入6万 （公布数的2.5倍）=2007年底E市的房价收入比为15。15/收入的0.5用于买房=一家人干30年只能买到只有使用权没有装修的毛坯房。22 岁+30年=为房子需工作到52岁。而50岁后老板就不肯聘用。再涨50是22岁+45年=为房子需工作到67岁！在不健全的社会保障下，要保证还贷期 间不失业不生病，不然就可能因为断供而被银行收走房子。 2005年，米国一顾问公司据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。我国大城市的房价收入比几乎都大于12,存在地产危机谁说不是？ 开发商不是“为穷人盖房”（小虾在2006年就买不起了），不是“为白领盖房”（小鱼在2007年买不起了），也不是“为富人盖房”（大鱼在 2005年就有N套了，手里还有钱但不买了，因为没了小虾小鱼这些剥削对象，再买就是“为自己买套牢房”）。任志强们是在“为自己盖闲置房”。刚性需求将 在房价上涨中被消灭干净。竭泽而鱼后，渔夫也完蛋了。 21.高房价使人才外流，后患无穷，误国不浅。为了科技救国，房价必降。驳“房市繁荣说明我国经济实力增强了，生活水平提高了。”的错误观点。 2007年，美国的GDP是我国的20.3倍。按美国商务部公布的数据，2008年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元。每套 21.6万美元*汇率7=每套151万人民币元/每套的建筑面积相当于200平米=可能每平米在7550人民币元左右，而且他们的房子是有土地所有权和装 修过和带家具家电的。2007年秋，在二线城市E市，用7550只能买到三等地段的只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。美国的人均收入是中国的一二 十倍，美国的医疗教育养老体系比我们好多了。我们是第三世界国家的收入，房子却是发达国家的价格。就这么低的房价，人家都次贷危机了，房价都下跌了!我们 靠几十个错误言论还能硬撑多久呢？ 大城市里各行各业的精英的创业梦大多被废在了房子上。2008年3月5日，全国正协委员、清华大学校长、中科院院士顾秉林表示很担忧青年教师 的住房问题：“现在买不起房的不仅仅是低收入家庭，现在高校青年教师的收入与房价差距太大，根本买不起房。”“我现在很担忧这个，这样下去会导致青年人才 流失。” 从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数，假如房价再涨一倍的话，房价收入比为30/收入的0.5用于买房=留学生回国后干60年只能买 到只有70年土地使用权且没有装修的大套的毛坯房。在房价收入比为6的某发达国家/收入的0.5用于买房=一家人干12年就可买到有土地权并已装修的大套 的新房。那么有几人愿意回国效力？难道大家都不懂房价持续不断上涨的后果：农村综合痛苦指数比城里高，有点本事的，有点文凭的，有点钱的都要进城，结果到 处是“老幼村”、“穷人村”。如果房价再涨一倍的话，大陆买一大套房子需60年，在台弯只需15年上下，如何加快祖国统一的步伐？ 总之，炒高房价不符合衡量改革正确与否的“三个标准”，不利于发展社会主义社会的生产力，不利于增强社会主义国家的综合国力，不利于提高人民的生活水平。房价再上涨对国家来说，得不偿失，后患无穷，误国不浅。为了救国，房价必降。房价与国际接轨是大势所趋，历史必然。 22.汇率可能先升后贬，房价奇高，热钱只出不进。驳“人民币对美升值，对内贬值，热钱大量流入，房价必涨。”的错误观点。 中国目前经济的表象与日本“失去的10年”之前状况有许多相似：米元弱势是一种“多印钱以吃钱”的剥削手段。米国大幅减息，大印米元，逼人民 币对米元升值，从而将更多的米元赶进我国。米元必需兑换成人民币才能流通，于是我国不得不对应地加印人民币，所以热钱泛滥。人家减息而我国加息的话，会导 致更多的米元流入。无法加息，于是通胀难控，经济恶化，进退两难、苦无良方,如果房价继续上涨，就会引狼入室、火上浇油。 赌人民币升值的热钱不可能只进不出，撤退是迟早的事，大进之后是大出。人民币不可能一直升值，升值之后是贬值。炒高股价房价是为了高抛赚差价，大涨之后是大跌。十几年前热钱就是这样玩日本的。 热钱是玩过日本、泰国和越南的老手。一线城市的房价收入比是美国的4倍以上，难道热钱不懂高位应该逃顶，是高唱死了也不卖的呆头鹅？房市可能几个月也变现不了，难道新热钱是傻瓜，不知套牢万般苦，还要往里冲？新热钱不肯买，老热钱要卖，所以房价必跌。 23.正府并非无所不能，不能随心所欲。“正策多变”必然导致房价上下大波动。驳“正府说了算，要涨就涨。”和“正府获利多，对房价下跌不会不管。”的错误观点。 客观规律不以人的意志为转移。珠峰再高也有头。树再大也有顶。房价股价象海水，有潮起必有潮落。房价股价象荡秋千，有时高有时低，荡得越高， 回落的惯性就越大。正府是上帝，也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。面对客观规律的惩罚，正府所能做的只是尽可能地降低对经济的伤害。正府能随 心所欲的话，地震为何不能预报？正府无所不能的话，腐败、污染就不见了。 在管理经济中，正府管理有个老毛病叫“正策多变”，病症是“打摆子”。运用市场手段来管理时，“一放就乱”。比如股市由998点大涨到 6124点，股票鸡犬升天。房市也一样，热气腾腾，牛气冲天！“一乱就管”，运用管理手段来调控，收紧银根，不断加税。“一管就死”，比如股