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北京居民小区建设项目成本控制研究摘要：房地产建设项目的成本控制对于节约成本，实现房地产开发企业利润最大化具有重要意义。本文分析了当前我国房地产项目成本管理的现状，简述了房地产建设项目成本控制的原则。以北京居民小区建设项目成本控制为实例进行分析，从建设项目的前期开发阶段、建筑设计阶段、项目实施阶段及竣工验收阶段等角度对北京居民小区建设项目的成本控制提出了建议。 作文 关键词：居民小区 房地产 成本控制 近年来，随着我国经济的快速发展，城市化进程的不断加快，我国房地产业迎来了前所未有的发展契机，在一定的环境下，房地产开发的利润丰厚。中国指数研究院于2010年7月12日在北京发布了中国房地产指数系统百城价格指数。针对十大城市的调查数据显示，6月份十大城市平均价格整体上涨了61.72%。其中，北京涨幅最大，同比涨幅近80%， 杭州、南京、深圳、天津、重庆增幅也超过50%。从价格水平来看，十大城市平均价格为15411元/平米。其中，北京，上海，深圳，杭州的平均价格超过20000元/平米。鉴于此，许多房地产商对于房地产项目开发的成本控制的相关问题没有足够的重视，或者有控制成本的想法但是没有行之有效的办法和措施。随着一系列国家宏观调控政策的出台，房地产的市场竞争变得日益激烈。在这种市场环境下，对房地产项目开发的成本进行合理有效控制逐渐变为房地产商关注的重大问题。 一、我国房地产项目成本控制的现状 据媒体报道：2009年中国GDP达到335353亿元，同比增长 8.7%，而这8.7%的增长中至少有0.6-0.7个百分点是直接来自于房地产，其对经济的拉动效应可见一斑。房地产行业影响上下游多个行业的需求，确实是一个与经济关联度很大的行业，它的健康发展直接影响到经济的健康发展。虽然最近几年我国的房地产产业在飞速发展，但是总体来看，我国的房地产业的发展还不够成熟，还存在许多亟待完善和改进的地方，尤其在成本控制方面还存在许多问题。 简历大全 1.房地产开发项目的成本控制缺乏科学性 一些房地产开发企业对于房地产项目的成本管理缺乏科学的方法和科学的管理手段。对于开发项目的成本核算通常只在在项目结算时才进行。这样做在财务上虽然具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理过程中的诸多问题。特别是对于长期持续开发、大规模滚动开发的房地产企业而言，这种缺乏科学性的成本管理模式在开发过程中难以反映出开发项目的真实成本。 2.房地产开发项目成本控制缺乏全面性 当前许多房地产开发企业把开发项目的成本控制看作是简单的价格控制行为，如对可研费、规划设计费、建安工程费、基础设施费中的绿化与环境工程费等的控制。一般的作法是在价格谈判或结算环节进行一律压价。从表面上看，项目的开发成本似乎被降低或被控制住了，但是，由于这种简单的压价行为使得项目开发过程中出现节省不该节省的费用等情况，造成项目在决策、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，并且在后期的施工和销售过程中不断地暴露出来，最后会导致开发企业被迫在开发过程中不断地去堵塞成本漏洞，得不偿失。 3.房地产开发项目成本控制制度缺乏监督性和激励性 许多房地产开发企业现行成本控制制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。房地产开发的周期通常较长、并且涉及成本范围较广，而开发企业成本管理制度的某些局限性及不合理性，使得在成本控制制度的执行过程中，缺乏比较合理有效的成本监督机制和方法，导致成本控制制度无法真正的在项目开发过程中加以实施。 4.房地产开发项目成本控制的思维存在滞后性 一般而言，房地产开发企业在经营管理中保持比较陈旧的思维模式：重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策。他们通常以开发规模（如开发总面积、年开工面积、年销售总额等）等作为衡量一个开发企业实力的主要指标，而忽视其中能产生效益的规模及效益指标，这就造成了开发成本控制的思维存在滞后性。 二、房地产建设项目成本控制的原则 1.设计为重点的全过程成本控制的原则 由于项目建设全过程都在不同程度地影响着整个项目的成本费用，所以项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。而大量的项目数据推算结果表明，对项目成本影响最大的阶段是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为65-80；在初步设计阶段，影响项目成本的可能性为30-65；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5-25；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5-10。很明显地，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。所以对于项目建设成本控制而言，既要贯穿于项目开发建设的全部过程，又要把重点放在项目设计及设计前的策划阶段。 2.主动控制为主的原则 传统的控制都是建立在偏差纠正基础上，算是一种“反馈”型的控制。反馈控制最大的问题是由偏差造成的损失已经存在，而纠偏的时间越长，这种损失就越大。自上世纪70年代开始，人们逐步将系统和控制论的研究成果应用于管理控制理论后，不再满足于这种事后的反馈控制，提出了事前预防。即是通过预测来估计事件可能存在的偏差，由事先采取的对策和措施来预防偏差的出现，以此来把项目成本损失降低到最低限度。 3.技术与经济相结合的原则 鉴于项目的开发建设过程所涉及到的一切因素都在直接或间接的影响着项目的成本，所以要有效的控制项目的开发成本，必须从组织、技术、经济、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施进行有效的控制。组织措施主要指项目开发建设的组织机构、管理和经营机制、岗位责任、纪律和制度等；技术措施主要包括技术方案、工艺方案、设备和材料选择、设计方案、规划方案的制定等；经济措施主要包括经济指标、经营形式、财务管理和经济核算等；合同措施主要包括用签订合同的方式来明确各单位的权利和义务，制约参与建设的各方严格按照合同的要求履行自己的权利和义务等。只有将这些组织、技术、经济等有效的结合起来，才是从本本意义上的全面多角度的降低和控制项目开发成本。 三、北京居民小区建设项目成本控制实证分析 北京的房地产项目开发在全国大城市中具有典型性和代表性（图），本文以北京居 作文 民小区的建设项目为实例，阐述项目成本管理及控制的这些理论和方法如何在实际工作中运用。通过理论和实际相结合，使我们对房地产项目的成本控制理论有更为深刻的理解。 论 加强成本控制管理是企业推进成本发展战略的基础，同时也是企业进入成本竞争时代的竞争利器。在当前的房地产市场环境下，作为房地产开发企业，应采取有效的成本管理措施，控制好项目成本，稳定城市小区等商品房的售价，满足广大消费者的购房需求。这不但是企业自身生存和发展的需要，也是房地产开发企业义不容辞的社会责任。只有合理开发出符合广大消费者实际购买力的产品，才能把潜在需求转变为有效需求，激活房地产的需求市场，使开发企业有更广阔的生存环境，保障我国的房地产业健康持续的发展。 参考文献： 马 都:房地产项目成本控制M. 北京: 中国建筑工业出版社，2008 尹贻林: 工程造价计价与控制M.北京：中国计划出版社，2003 何伯森: 国际工程合同与合同管理M.，北京：中国建筑工业出版社，2009 刘正山:房地产投资分析M. 大连：东北财经大学出版社，2004 唐 著： 建筑工程施工项目成本管理M. 北京：机械工业出版社，2002 李达照: 浅谈房地产开发项目管理的成本控制J. 四川建材，2006（2）：25-29 思想汇报 王玉红： 房地产开发企业会计M. 东北财经大学出版社，2003 乔志敏： 房地产价格研究M. 经济管理出版社，2002 刘允延： 建设工程项目成本管理M. 机械工业出版社，2003 梁世连： 工程项目管理学M. 东北财经大学出版社，2001 刘佑清： 浅谈房地产开发项目的成本控制M. 北京：铁道建筑出版社，