徽韵文化创业园-小版.doc

徽韵文化创业园项目策划书 “徽韵”文化创业园 1 徽韵文化创业园规划用地徽韵文化创业园规划用地 “徽韵”文化创业园 2 “徽韵”文化创业园 3 前前 言言 牡丹亭作者汤显祖曾说“一生言痴绝处，无梦到徽州“。千百年来，得 山水气候，极天地大观，古徽派以文风昌盛、才俊辈出而著称于世。特别是明 清之际，徽商崛起，更促进了区域文化的发展。 “连科三殿撰，十里四翰林”，徽派文化内涵丰富，在各个层面、各个领域都 形成了独特的流派和风格。如新安理学、徽派朴学、新安医学、新安画派、徽 派版画、徽派篆刻、徽剧、徽商、徽派建筑、徽菜、等等，无不独树一帜、源 远流长，形成徽派文化特有的风格和传统，也派生出灿若繁星的人文古迹。是 中华民族优秀传统文化百花园中的一朵奇葩！ 其中，徽式建筑集聚了徽文化的精髓，成为世界文化和自然遗产：如徽州古 民居-古老水系的神奇和合理的风水学应用；古徽派牌坊、古祠堂、古建园林、 古代老街更是传统文化宋明理学的物化精髓，有“中国天然摄影棚“之美誉； “徽韵”文化创业园的建立，将为首都增添一抹浓重的文化色彩。当你在徽文 化博物馆欣赏着徽文化的博大精深，当你在充满徽文化的会所办公，当你在文 化广场听着最具地方特色的徽派古老戏曲-黄梅戏，当你在商业街体味徽派人 家的民俗风情，感受徽派文化的博大精深与古朴情结！何等惬意。 “徽韵”文化创业园 4 目目 录录 前前 言言3 第一篇第一篇 项目概况项目概况.6 一、天时 “徽韵”文化创业园开发的趋势背景6 （一）世界旅游进入休闲时代6 （二）高度个性化酒店风行7 二、人和“徽韵”文化创业园开发的文化基础.12 三、成功案例13 第二篇第二篇 分析篇分析篇.15 开发思路分析15 （一）高档会所（馆）开发模式15 （二）文化博物馆模式17 （三）泛博物馆模式18 第三篇第三篇 定位篇定位篇.21 一、总体定位21 二、市场定位21 三、功能定位21 四、形象定位22 第四篇第四篇 规划篇规划篇.23 一、项目整体规划思路23 二、项目产业提升思路23 三、项目分部示意图24 四、功能区划25 “徽韵”文化创业园 5 （一）徽剧文化博物馆25 （二）商务休闲区26 （三）休闲娱乐区29 第五篇第五篇 财务篇财务篇.33 一、产品的组合设计33 二、收益模式34 三、投资估算34 （一） 投资估算依据 34 （二）建设投资确定35 建设项目投资估算表37 项目收益估算表39 “徽韵”文化创业园 6 第第一一篇篇 项项目目概概况况 本项目西临占地 74 万平方米的大型郊野公园常营公园，东侧为叠泉乡 村俱乐部，此为距离北京市区最近的标准 18 洞高尔夫球场，南面是正在建设中 的地铁六号线，北侧为机场第二高速。本项目是一个以徽文化为主题，集文物 展示、文化宣传、高端商务活动为一体的特色园区。规划占地面积约十二万平 方米，预计 2013 年开始动工，预计工期为 2-3 年。 本项目以徽文化宣传为立足点，结合现代高端商务活动，着力打造符合国 际旅游文化发展的特色园区。我们将全力把该项目打造成一张美丽的城市文化 名片，为首都增添一抹浓重的文化色彩。 一、 天时 “徽韵 ”文化创业园 开发 的趋势背景 （一） 世界旅游进入休闲时代 根据世界旅游组织的研究成果，当一个国家的国民收入超过 1000 美元的时 候，开始产生观光旅游。国民收入突破 3000 美元的时候，开始产生休闲旅游。 旅游的形态表现为观光旅游+休闲旅游的复合状态。人均收入突破 5000 美元的 时候，旅游进入体验旅游阶段，表现为观光+休闲度假+体验旅游的复合。 旅游发展阶段与旅游发展阶段与 GDPGDP 发展关系发展关系 “徽韵”文化创业园 7 每一个旅游发展阶段都对酒店产品有着不同的需求，也就出现不同类型的 酒店产品。目前我国的国民收入在东部发达地区突破 3000 美元，部分城市（如 上海、广东、北京等）还突破了 6000 美元。因此，对旅游地产市场提出了挑战。 旅游发展阶段和酒店定位关系旅游发展阶段和酒店定位关系 发展阶段收入阶段酒店类型面对客群特点举例 观光旅游 1000 美 元以上 宾馆、招待 所 旅游观光 团队 满足基本的需要， 房间多。基本配套。 锦江之星、如 家 休闲旅游 3000 美 元以上 度假酒店 城市休闲 度假 需要高尔夫、温泉 等配套休闲娱乐设 施 高尔夫酒店、 醉温泉等 体验旅游 5000 美 元以上 个性化酒店 高端商务 客户 个性化的设计，加 特色餐饮、SPA 等。 悦榕庄、阿曼 酒店 （二） 高度个性化酒店风行 “徽韵”文化创业园 8 HIP 酒店是行业内继 BoutiqueHotels（精品酒店）之后新崛起的酒店类别， 其原意为“Highly lndividual Property”，被译为“具高度个性的物业”，以极富 个性和风格的设计和极强的定制化私密性服务而闻名遐尔，室内设计和空间规 划充满创意，与 Boutique Hotels 的温和典雅装修风格也大有不同。 Hip 最早起源于巴厘岛的 AMANRESORTS 酒店集团，在上个世纪的 90 年代， 在整个欧美的发达国家日益兴起，而且它非常具有风格的酒店，非常讲究室内 设计，讲究空间创意。而此种酒店通常都是小规模的，二三十个房间，收费方 面一点也不便宜，却渐渐蔚为潮流，受到很多客户欢迎。 目前在世界范围内知名 HIP 的就是同在新加坡的悦榕庄和安曼酒店管理集 团。目前这两大酒店管理都进入了我国著名的旅游地，取得了骄人的市场业绩。 Hip 最突出的特点就是不拘泥于某些特定的模式和标准，完全以市场需求 为原则，以自身条件为基础，采取“目标市场设计”的办法，以一种创新、讲 究的专业设计，很有文化品位的产品定位打造了一种不流于世俗的高端产品。 其室内设计及整体环境充满创意。它强调“艺术、品味、风格、尖端、潮流、 创意、引领”等诸多具有主观引领意味的行事趋向。 在服务方面，不是商务酒店那一套标准化星级制度，反而更注重于人与人 之间的亲密感受，真正要做到宾至如归的要求。而商务酒店始终都有那种办公 出差、过客的感觉，对要求悠闲、放松、度假的旅游人士，总会显得格格不入。 相比较而言，Hip Hotel 给人的感觉就要更加亲和了，让客户能够放松，体验轻 松人生。 “徽韵”文化创业园 9 1、丽江悦榕庄、丽江悦榕庄据说是中国最美最贵度假酒店据说是中国最美最贵度假酒店 丽江悦榕庄，躺在大床上往外看，入眼的是波光荡漾的泳池，远处是白雪 皑皑的高山衬着蓝天。 这个被媒体喻为目前“中国最贵的度假酒店”并没有让记者和旅客感到 “奢华到令人窒息”，相反让旅客体会最深的是“轻松和浪漫”。丽江悦榕庄 几乎达到了目前国内度假村的“金字塔顶”，位于滇西北的丽江悦榕庄倚傍在 风景迷人的玉龙雪山脚下，拥有独一无二的高原风光和少数民族风情。 丽江悦榕庄的特色在于其建筑风格、所处地理位置既沿袭了悦榕营造优雅 浪漫的度假风格，但整体建筑风格又非常地方化，建造伊始就按照丽江城市规 划要求把丽江古城的建筑风格融会贯通其中，而内部则是五星级的现代化酒店 设施。五十五栋纳西式的别墅均朝东北向，每位佳宾在房间的床上均可欣赏到 位于海拔五千六百公尺的玉龙雪山山顶。令人钦羡的大自然景观全部收集于丽 江悦榕庄宽敞的别墅里，宽敞空间里包括室外温水按摩浴池或私人泳池。其建 筑体均采用当地特有建材兴建而成，例如五彩石及纳西灰砖。 悦榕庄酒店的庭院悦榕庄酒店的庭院 悦榕庄的客厅悦榕庄的客厅 “徽韵”文化创业园 10 丽江悦榕庄酒店客房丽江悦榕庄酒店客房 丽江悦榕庄酒店丽江悦榕庄酒店 SPASPA 2、北京安缦颐和园酒店、北京安缦颐和园酒店-低调含蓄的低调含蓄的“如家如家”酒店酒店 酒店所在的地方属颐和园，过去一直闲置着。酒店由一系列院舍组成，因 此酒店设计特别保留中国建筑特色，融合颐和园传统风格，弥漫淡淡优雅。 安缦颐和的建筑风格非常中式，也非常安缦居式低调含蓄。酒店入口既没 有明显标记名字，酒店内也没餐厅、酒吧等指示路牌。这就是安缦居 向来的作风，强调家的概念。安缦颐和共有 51 个房间，最小的房型为客房和 四合院客房，最大的房型为套房，套房也分三个等级。其中最大的一套为皇家 套房，占据了整个独立的四合院，正房为主卧室和浴室，设有独立式铜铁裹身 的浴缸，宛若一件上佳的工艺品。房内还设有私人的水疗空间，让客人能随时 进行各种水疗服务和按摩，甚至还为水疗师设计了边门，就为了确保不打扰客 人的隐私。左右侧的厢房则为私人宴会厅和办公室，客人要在里面开一个小型 聚会也不困难。 “徽韵”文化创业园 11 安缦颐和园酒店设计风格安缦颐和园酒店设计风格 “徽韵”文化创业园 12 二、人和 “徽韵 ”文化创业园 开发的文化基础 1、文化方面、文化方面 徽文化的内涵十分丰富。徽 州人在文化领域里建树、创造了许多流派，这些流派几乎 涉及当时文化的各个领域，并且都以自己的特色在全国产生极大影响。 徽剧京剧的源头。徽剧是徽派艺人在明清时期吸收弋阳腔和西秦腔等 的基础上，经过衍变形成的，到清代中期，徽剧风靡全国，已经形成了一个唱、 念做、打并重的完美剧种。 “四大徽班”由扬州进京，把徽剧推向顶峰。清道光至咸丰年间，徽班为 适合北京人的口味，逐渐结合北京语音演唱，向京腔衍变。徽剧的二黄调同汉 剧的西皮调结合，最终产生京剧。京剧不仅继承了徽剧声腔，而且从剧本、脸 谱到舞台表演艺术，乃至伴奏音乐，都秉承了徽剧的传统。因此，有人说“徽徽 剧乃京剧之母剧乃京剧之母”。 黄梅戏旧称黄梅调或采茶戏，与京剧、越剧、评剧 、豫剧并称中国五大剧种。黄梅 戏唱腔淳朴流畅，以明快抒情见长，具有丰富的表现力；黄梅戏的表演质朴细致，以真实 活泼著称。一曲天仙配让黄梅戏流行于大江南北，在海外亦有较高声誉。在北京， 黄梅戏拥有众多的戏迷，是北京人最喜欢的地方剧种之一，但每年为数不多的 黄梅戏文艺演出远远不能满足首都百姓的观看需求。 2、建筑和饮食方面、建筑和饮食方面 徽文化在北京源远流长，很受欢迎，徽菜和徽式建筑也不例外。徽菜是中国 八大菜系之一，仅北京城就有 29 家安徽菜馆。如：绣江南、宣徽府、悦都大酒 店中餐厅、徽君府大酒楼、恩方徽菜食府、安徽土菜、京汇通商务会馆安徽餐 厅、俏徽南、万丰泰雅酒楼、徽园海鲜、徽菜酒楼、徽乡人家、黄山徽菜馆等 等。建筑方面较为有名的徽菜馆就是有璟阁，他的建筑更是别具一格，那是用 大的玻璃窗罩着的古老的徽派建筑，更增加了徽文化的气息。 “徽韵”文化创业园 13 三、成功案例 有璟阁隐藏在北京工人体育场东南角一幢安静的两层小楼内，现代派西式 风格的白色外墙和落地玻璃窗往往会误导客人的想象。进入八米高的餐厅中堂， 高大的牌楼、暗黄色水杉立柱、纷繁精美的木雕斗拱，还有间或大摇大摆飞进 飞出的麻雀，经常让初次造访的客人大呼“不可思议”。 有璟阁餐厅：两千平米安徽老宅改装而来有璟阁餐厅：两千平米安徽老宅改装而来 有璟阁餐厅外观，巨大的现代钢结构建筑有璟阁餐厅外观，巨大的现代钢结构建筑 把整座安徽故宅搬进北京把整座安徽故宅搬进北京 有璟阁外表看是一个包含徽派建筑特色的现代钢结构建筑，黛瓦白墙，看 上去很干净，进得门内却是一个古色古香具有 220 年历史的古老建筑。这座老 房子原来是属于清朝景德镇一位师爷。有璟阁的主人出资购买后从千里之外的 安徽运回北京,将中国传统徽宅用现代建筑语言将其包容。 2003 年 10 月，打算 开餐厅的张皓铭买下了这幢被完全拆散后从江西婺源千里迢迢运回北京的老宅 子。独立的玻璃屋，里面“完整地罩着”“大老远运来的徽派老宅骨架”。仔 细看去，雕梁画栋，“流苏铁饰”，隆重而“雅致”。 “徽韵”文化创业园 14 古今中外的融合文化古今中外的融合文化 融合，这是有璟阁的主题，这里的美食走的是：多元化烹调，风格化表 现形式，不讲中西分别，只求美味极致的路线。建筑和装饰风格也不例外。大 概是为了更好的诠释“包容”这个概念，喜好收藏当代艺术品的餐厅主人还特 地在餐厅中摆放了两件体现古典与现代相互融合的当代艺术品。中堂伫立的是 从香港买回来价值 80 万港币的一件法国雕塑充满金属感的女机器人拥抱着 一位木刻的英武持剑骑士。 有璟阁的功能性空间划分得非常清楚。上下两层的古建筑部均为中式包间， 屏风、盆景、水墨画点缀其中，情调古香古色。东面延伸出一片开放餐区，吧 台、舒适的沙发、宽大的落地玻璃窗又是完全西式 lounge 的感觉。除此之外， 餐厅还有一个临湖而建的室外露天餐区。蓝白相间的太阳伞，绿色的湖水一只 悠闲的八哥单脚站立在鸟笼之中。在夏日的傍晚，这里应该是恋人喜好的约会 场所。 高端的市场定位高端的市场定位 如今在京城时尚圈中，有璟阁被喻为“北京城里的名利场”的代名词。 香港周大福 2005 主题时尚 PARTY、英国金融时报发刊纪念、LV 美洲杯庆 典等活动都曾经在这里举行，喜欢来就餐的明星、商界名流们络绎不绝。由于 二楼是餐厅合伙人之一黄燎原的现在画廊，许多艺术展览酒会也都顺理成章地 在楼下开幕。方力钧、王广义、张晓刚等大名鼎鼎的艺术家，也都是有璟阁餐 厅里的熟客。 “徽韵”文化创业园 15 第第二二篇篇 分分析析篇篇 开发思路 分析 旅游开发项目总的来说可以有以下三种模式: （一） 高档 会所 （馆） 开发模式 此种开发模式的优点：盈利收益较快。 缺点：但相对来说，纯会所的开发模式单一，文化底蕴欠缺，但是仅仅依 靠单纯的徽式建筑无法全面展现徽文化的丰富内涵及深厚的历史底蕴。 位于上海的撷古组合位于上海的撷古组合 1877 会所是会所是目前国内以徽文化为主题的高端会所代表 之一，经营之初即获得了巨大的成功。 例：上海顶级私人会所例：上海顶级私人会所撷古组合撷古组合 1877 会所会所 1877 会所，是沪上知名收藏家、艺术家、商人李建忠的私人会所，它是上 海顶级私人会所之一。 穿过黔香阁虹桥店，几步曲径之路，就看到一座徽派建筑，牵动着来者的 怀古幽思，这幢房子也是李建忠从安徽收来的。据原来的房主说，这幢楼建于 1877 年，即光绪二年，于是 1877 就被用作会所的名字，保留了岁月的痕迹。 宅子的原名叫“飞英楼”，建在瞿州上方地区，据说名噪一时的陈亮学派曾在这 里讲学会友。 “徽韵”文化创业园 16 18771877 会所环境和室内摆设会所环境和室内摆设 翠竹掩映的“1877”会所门外，一座唐代的六棱佛塔端庄而清朗，佛塔上的 经文虽略有斑驳，但那股精气神却超然地绵延久远。“长廊芭蕉听雨声，雅室瀚 墨溢香气”，书法大家周慧在来过后题写了这副对联；书画篆刻名家韩天衡则专 为“1877”冶制了一方“撷古堂印”；比 1877 年份更久远的，是在这座会所里的上 百件的古董收藏，大到完整的佛像，小到一块玉佩，还有各种石雕、木雕、砖 雕在这里，珍品古董并不是在玻璃匣里供着的，主人似乎不经意地放置着， 只待有心人来鉴赏、把玩。 上海 1877 顶级私人会所，客户群体只限于位于“金字塔尖”的人群。它的经 营理念很简单：只为最高端的人群提供最高端的服务，从而获得超乎寻常的收 益。要想进入这个私人会所，必须具备两个条件：巨额的财富和高尚的社会地 “徽韵”文化创业园 17 位，两者缺一不可。会所本身则用高昂的入会费用和苛刻的审核措施来保证客 户的“纯粹性”。它们招募会员的方式称为“会员邀请制”，即只有通过原有会员的 介绍并通过理事会审查才能批准入会。这种方式可以保证会员的身份和品位相 近，形成固有团体。因此，能够进入顶级会所的人可以说既富又贵。 豪华的享 受并不是顶级会所吸引会员的根本所在，在会所成员看来，顶级会所的魅力和 价值，体现在它是一个身份的象征，它拥有一个非常高端的会员团体，并由此 形成了一个能量巨大的交际圈，可以为其带来许多商业机会。 （二）文化 博物馆模式 此种开发模式的优点：文化内涵浓，文化底蕴足。 缺点：此种模式开发模式较为单一，收益主要靠旅游门票收入和藏品展示 收益，盈利需要长期培养，投资回收需要一个漫长的过程。另外，项目地距离 市中心及其他旅游景点稍远，单纯的博物馆或主题乐园模式无法与其他旅游景 点组合线路，游客量将不足。 例：中国紫檀博物馆例：中国紫檀博物馆 中国紫檀博物馆是中国首家规模最大，集收藏研究、陈列展示紫檀艺术 （馆内有紫檀藏品近千件）、鉴赏中国传统古典家具为一体的专题类民办博物 馆。紫檀博物馆建筑整体呈现出浓郁的民族传统风格。 紫檀博物馆还开启了私人博物馆率先进入旅游业的先河。开馆以来接待了 来自世界各地的游人及各国政要，成为北京市对外开放及文化交流的重要场所。 为了让更多的人认识了解中国民族文化，紫檀博物馆还将自己的馆藏珍品运到 美国、韩国等国家展出，并参加了 2005 年在日本举办的世界博览会。 “徽韵”文化创业园 18 中国紫檀博物馆展厅面积 9569 平方米。设有中央大厅、陈列厅、会议厅、 贵宾厅、多功能厅及临时展厅等，在这里您可以欣赏到：陈丽华馆长积数十年 珍藏的明清家具陈列展示；有近 30 年来陈丽华馆长精心指导制作的传统家具 精品展示；有佛教文化艺术品展示；有传统家具材料、造型、结构展示；雕刻 工艺展示；另外在这里你还可以领略到微缩的中国古建筑景观：故宫的角楼， 紫禁城御花园中的千秋亭与万春亭，尽显皇家气派；山西五台山龙泉寺牌坊， 320 条蛟龙姿态各异，精湛的圆雕、浮雕、透雕，世所罕见；古色古香的北京 四合院，翘入云天的山西飞云楼这些传递着东方情韵的艺术珍品，皆由珍 贵的紫檀木演绎而成。 （三）泛博物馆模 式 泛博物馆模式就是我们所倡导的“博物馆+会馆+酒店+各种文化参与性体验 活动” 开发模式。这种模式不仅规避了纯会馆模式开发模式的单一，文化内涵 较差的问题，也规避了单纯博物馆模式的盈利较慢的缺陷。多元的开发模式通 过“博物馆+会馆+酒店+各种文化参与性体验活动”不仅收益快，更能全面吸引 消费者。目前，北京的晋商博物馆就是以泛博物馆模式进行经营，取得了巨大 的成功。但是，北京市尚无以徽文化为主题的泛博物馆园区。 “徽韵”文化创业园 19 例：北京晋商博物馆例：北京晋商博物馆 北京晋商博物馆位于朝阳区四惠桥东侧。南临通惠河，西面近邻 CBD 国 际商务区及国贸中心。交通便利，位置优越。馆舍全部为仿古建筑，主体建筑 面积约 3 万平方米，内设 10 个基本陈列厅。建筑群落总面积约 20 万平方米。 该馆是北京市重点规划的 100 余座博物馆之一，是目前世界上规模最大、馆藏 最为丰富的晋商专题博物馆。现有藏品 40000 余件，涵盖账册、信函、文稿、 票证、印章、钞版、票版、广告、包装、牌匾、货币、衡器、量具、算具、交 通运输工具、神佛礼器、日用器具等众多门类。这些藏品倾注了多位资深收藏 家近 30 年的心血与财力，几乎囊括了现存可移动晋商遗物中的绝大部分珍品。 北京晋商博物馆将是一处集文化、旅游、商务、娱乐等多种功能于一体的 大型现代化中和性建筑群落。除博物馆主体馆舍外，还设有会馆、商务楼、古 代风情商业街等附属单元。其中，晋商国际会馆是一个专门举行发布会、酒会、 讲座和沙龙的地方。 晋商博物馆展品晋商博物馆展品 晋商博物馆文化馆晋商博物馆文化馆 “徽韵”文化创业园 20 晋商博物馆商务楼晋商博物馆商务楼 晋商博物馆文艺演出晋商博物馆文艺演出 “徽韵”文化创业园 21 第第三三篇篇 定定位位篇篇 一、 总体定位 “徽韵”将打造全国首家以徽文化建筑、文艺为主题的泛博物馆式的 创业园。 “徽韵”将以丰富的徽派文化为内涵，开发建设北京最具文化内涵的会馆， 最具个性化的酒店，最具特色的博物馆。以别具一格的文化和内涵占据高端接 待的龙头。以徽式建筑、传统徽文化为载体，除建设徽文化博物馆这个主体外， 还将建设休闲会所、精品酒店、商务楼、徽文化风情商业街、徽文化博物馆等 板块单元。在提供给个人独特的文化体验感受徽文化的魅力的同时，改变以往 博物馆的状态，打造一个可看、可赏、可玩、可居的徽文化博物馆！ 二、 市场 定位 基础市场：以首都北京高端商务人群，跨国公司总部的商务休闲、商务交 流为市场基础，使徽韵文化创业园成为北京高端商务人群休闲度假和企业商务 宴请谈判的首选去处。 二级市场：以京津冀为核心的整个泛渤海经济圈； 辐射市场：全国市场，以北京这个政治、文化中心为平台面向全国，以高 端商务休闲、徽文化集结及再现等商务、文化、休闲元素吸引全国消费者。 三、 功能 定位 以保护、复原、再现传统徽文化为核心指导理念，通过古老徽式建筑，特 色的徽文化文艺和艺术品，传统的徽菜及江南生活方式为手段，建设高档商务 企业会馆、精品酒店、徽文化风情商业街、徽文化博物馆，打造北京地区高端 个性化商务休闲基地。 “徽韵”文化创业园 22 四、 形象定位 “北京徽文化商务休闲体验中心”； “徽文化深度商务休闲体验基地”； “中国首座徽文化泛博物馆” 徽韵文化创业园建成后将是一处集文化、商务、旅游、娱乐等多种功能于 一体的大型现代化综合性徽创业园。以徽文化建筑为载体建设休闲会所、精品 酒店、商务楼、徽文化风情商业街、徽文化博物馆等板块单元，打造全国首家 特色文化园区。 “徽韵”文化创业园 23 第第四四篇篇 规规划划篇篇 一、项目整体 规划思路 “徽韵”泛博物馆整体项目分为保护区、休闲娱乐区、商务休闲区、商业 街区等四大板块。项目的功能区按照“动静分开、高低隔离”原则，将公共区 域和私密酒店、住宅及会所分割，打造良好的高档私密空间。其区划如下： 二、项目产业提升思路 泛博物馆概念提升项目整体品味和价值，整个项目都是开发式、体验式、 互动式的博物馆。 保护区：徽文化博物馆 商务休闲区： 徽商国际会馆、 企业或个人 休闲会馆 休闲娱乐区：徽式精品 酒店、餐厅、 文化广场、 休闲中心、 商业古街区： 百工坊、徽 文化民俗专营 市场 徽文化时 尚休闲体 验中心 “徽韵”文化创业园 24 三、项目分部示意图 “徽韵”将通过各种造景手段和道路分割手段，把项目的功能区按照“动 静分开、高低隔离”原则，巧妙分布，合理布局。将公共区域，如徽文化博物 馆、商业古街等项目和和私人区域，如私密酒店、商业会所分割，进入道路也 可以相互区分，充分打造良好的高档私密空间。大致规划如下： 泛 博 物 馆 镶建于 街区内 的文物 及仿古 交易 静态，但 馆藏古文 物丰富， 可观 文物嵌 于会所、 会馆中 通过文化、 民俗体验 深刻感受 动感体验博物馆神秘高端博物馆 长期体验博物馆 互动博物馆 “徽韵”文化创业园 25 四、功能 区划 （一） 徽剧文化博物馆 徽文化博物馆将建成为全国最大的徽文化主题博物馆，通过各种徽文化代 表收藏物品的展现徽文化物质文明和精神的发展，如徽派版画、徽派篆刻、徽 派雕刻、徽派盆景、徽派漆器、徽派竹编、文房四宝、徽商、徽派戏曲、徽派 文献、徽派文书、徽派建筑、徽派村落、徽派民俗等所有徽文化的代表等，全 面展现和宣扬徽文化。 主要功能主要功能 “徽韵”核心所在，以“深度文化旅游”为主题，宣传展示 徽文化 开发项目开发项目 徽文化博物馆 开发要点开发要点 突出徽文化特点，传播宣扬徽文化 可按年代或是类别分类展示 经营模式经营模式 开发商单独经营 “徽韵”文化创业园 26 徽式版画徽式版画 徽式木雕徽式木雕 （二） 商务休闲区 商务休闲区将通过复原的各式徽式庭院建设独栋商业会所、俱乐部、企业 会私人会所。创造具备良好文化氛围的办公、商务、休闲环境，营造尊贵、典 雅的商务环境。 主要功能主要功能 通过复原的徽式建筑，对文物进行的保护，同时作为徽商国 际会馆、俱乐部和跨国企业休闲中心。 开发项目开发项目徽商国际会馆、俱乐部、企业或私人休闲会所 开发要点开发要点 打造商务洽谈、办公的良好条件，提供相对私密环境， 低密度开发 打造尊贵、典雅的风范，追逐“文化品位，高端商务” 的氛围。 建筑和布局要充满“徽风古韵”，但又现代化。 经营模式经营模式宣传策划，对外招商 “徽韵”文化创业园 27 “ “徽韵徽韵” ”商业会所商业会所 “徽韵”文化创业园 28 “徽韵”文化创业园 29 （三）休闲娱乐区 休闲娱乐区主要建设徽式精品酒店、徽菜餐厅、徽文化广场和休闲中心项 目。通过这些项目的建设，使”徽韵”文化创业园功能齐全，档次提升。 徽式精品酒店：通过复原各式徽式建筑，打造私密性强、文化内涵高、 奢华优雅的精品酒店。房间布置装饰要充分体现徽文化。独栋别墅式精品酒店 是休闲娱乐区域的品质核心。很多项目的独栋别墅功能泛化，带院落的别墅成 为酒店项目的新宠。高档客户和团队客户入住别墅酒店的比例在逐渐提高。 徽菜餐厅：每一个细节都是徽文化的体现：房间的装饰、摆设、纯正的 徽菜、服务人员传统的服饰，无不让你体验徽文化的魅力。 文化广场：建设徽剧院和黄梅戏剧院 “徽韵”文化创业园 30 休闲中心：开设高档休闲场馆：温泉 SPA、KTV 等 主要功能主要功能打造高端徽文化休闲体验中心 开发项目开发项目徽式精品酒店、徽菜餐厅、文化广场、休闲中心 开发要点开发要点 重点注重项目的品牌效益 档次要符合本项目的定位 经营模式经营模式自我经营或是宣传策划，对外招商 高档高档” ”徽韵徽韵” ”酒店酒店 “徽韵”文化创业园 31 “徽韵”文化创业园 32 “徽韵”文化创业园 33 第第五五篇篇 财财务务篇篇 一、 产品的 组合 设计 作为任何项目开发，都要获得利益，本项目充分考虑市场的接受程度，设 计出丰富的产品谱系，在确定合理的投放次序上，规避市场风险，才能取得开 发成功。初步规划出以下的产品类型，供参考： “ “徽韵徽韵” ”文化创业园产品初步建议表文化创业园产品初步建议表 区域区域项目项目占地规模占地规模产品及特点产品及特点备注备注 徽文化博物徽文化博物 馆馆 徽剧文化 博文馆 4000 根据展品主题不同和建 筑的大小、特色，分为 2-4 个主题展馆。 作为旅游开发的 重点，自我经营 藏书楼藏书楼博物馆 2000 藏书、藏经自我经营 精品酒店 2000 依照独立的徽式建筑设 计迷你独栋别墅酒店。 自我经营 徽菜餐厅 2000 建设 1-2 个风味餐厅或 酒吧 自我经营休闲娱乐区休闲娱乐区 文化广场 2000 开设徽剧和黄梅戏的文 化馆 自我经营 “徽韵”文化创业园 34 休闲中心 2000 开设温泉 SPA 中心和 KTV 娱乐中心 自我经营 徽派古宅 5000 面积在 10001500之 间。 招商 住宅区住宅区 四合院 5000 面积在 10001500招商 徽商国际 会所 4000 商业会所建议建大。配 套会议设施。 自我经营 商务休闲区商务休闲区 企业或个 人会所 5000 充分体现休闲和徽文化建议持有招租。 二、收益模式 根据”徽韵”文化创业园多元的开发模式，其收益来源也是多元化的。总 的来说，可以分为以下三种： 1、 经营收益。经营收益是”徽韵”文化创业园三大收益之一。包括徽文 化博物馆的经营收入，精品酒店的经营收入，徽菜餐厅的经营收入，文化广场 各项演出收入，休闲中心经营收入。 2、 租赁收益。此项收益也是休闲小镇的主要收入。主要是商业会所或俱 乐部，企业或个人休闲会所租赁收入。 3、 开发收益。此项收益主要是商业街百工坊徽式徽文化民俗街各项商铺 的一次性招商收益。 三、 投资估算 （一） 投资估算依据 “徽韵”文化创业园 35 本项目依照国家发改委和建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数 （第三版），并参考投资项目可行性研究指南中的有关要求和委托方提 供的有关资料进行编制。 项目总投资包括：建筑安装工程费用、设备工器具购置费、工程建设其他 费用、预备费部分组成。本方案对建设方案进行了投资估算，并进行了汇总。 详见附表。 （二） 建设 投资确定 1、建筑工程费 建设投资中的建筑工程估算指标应按北京市建筑造价指标及有关规定进行 估算。 2、设备购置及安装费用 设备购置费用估算以国内设备现行出厂价为依据，该项费用包含设备运输 费并计算安装费用。 3、建设工程其他费用 包括土地使权费、前期咨询编制费、工程勘察费、工程设计费、竣工图编 制费、工程建设监理费、招标代理服务费、招投标交易服务费、建设单位管理 费、工程环境影响报告表费等，参照相应标准计取。 （1）工程项目勘察设计费根据国家计委、建设部关于发布工程勘察设 计收费管理规定的通知(计价格200210 号规定计算。 （2） 前期咨询报告编制费按 计价格1999第 1283 号及有关的行业咨询 费标准计算。 （3）工程监理费按发改价1992价费字 479 号文计取。 （4）工程招标代理服务费参照计价格20021980 号文计取。 “徽韵”文化创业园 36 （5）环保评估费按计价格2002125 号计取。 （6）工程保险费按照工程建设估算资金千分之三计取。 （7）建设单位管理费按财政部颁发的财建2002394 号财政部关于印发 基本建设财务管理规定的通知计算。 4、预备费 基本预备费为按建筑安装工程费用、设备购置费和工程建设其他费用的 8%。 5、建设总投资 工程建设总投资约为 3.1 亿元。其中：建筑安装工程及设备工器具购置费 为 6045 万元、徽剧文化博物馆、藏书楼 4400 万元、休闲娱乐区 5200 万元、住 宅 5400 万元、商务休闲区 7200 万元、基础设施 1350 万元），工程建设其他费 用 695 万元、预备费（仅含基本预备费）625.2 万元。详见表 “徽韵”文化创业园 37 建设项目投资估算表 单位单位 建筑面建筑面 积或占积或占 地面积地面积 （） 单价单价 （元（元/ / 平米）平米） 投资额投资额 （万元）（万元）备注备注 工程工程及设备及设备合计合计 6045.0 1 1 藏书楼藏书楼 20001000.02000.0 包括环境打造 2 2 徽剧文化博物馆徽剧文化博物馆 40006000.0 2400.0 包括环境打造 徽剧文化徽剧文化 博物馆博物馆 4400.0 1 1 精品酒店精品酒店 20005000.0 1000.0 包括环境打造 2 2 徽菜餐厅徽菜餐厅 20005000.0 1000.0 包括环境打造 3 3 文化广场文化广场 20005000.0 1000.0 包括环境打造 4 4 休闲中心休闲中心 20006000.0 1200.0 包括环境打造 休闲娱乐休闲娱乐 区区 5200.0 1 1 徽徽文化住宅文化住宅 50004000.0 2000.0 包括环境打造 2 2 四合院四合院 50004800.0 2400.0 包括环境打造 住宅区住宅区 5400.0 1 1 商业会所或俱乐部商业会所或俱乐部 40008000.0 3200.0 包括环境打造 2