论文：对控制性详细规划实施中一些背离现象的分析.doc

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任福勇摘要：以青岛市高新技术产业开发区控制性详细规划为实际案例，对控制性详细规划与某些大面积地块开发实际操作过程的背离现象（地块大小规模的划分与某些大型企业用地需求、居住区控制性详细规划与实际操作过程）进行了分析，并提出一些对策建议。关键词：控制性详细规划 城市规划 Deviation of the regulatory detailed planning from large plot develop procedure With QingDao Hi-tech industrial park planning as a case Abstract: With QingDao Hi-tech industrial park planning as a case, the paper analyze the reason of deviation of the regulatory detailed planning from large plot develop procedure, then give some advice to solve this problem.Key words: the regulatory detailed planning, urban planning引言控制性详细规划是我国城市规划适应改革开放中经济及社会体制改革的必然产物，是城市规划界借鉴国外经验的基础上充实和完善的结果，其伴随着我国城市规划理论及实践的变革而出现的，它代表了一种新的规划理念，表明中国城市规划管理从终极形态走向法制的过程。控制性详细规划的功能详述如下：控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据，进一步深化总体规划或分区规划的意图，达到有效的控制用地和规划管理。具体对近期建设或开发地区的各类用地进行详细划分，确定其使用性质、人口密度和建筑容量，确定规划内部的市政公用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制指标和规划管理的要求，为土地的综合开发和规划管理提供必要的依据，同时以指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划自1991年10月在国家颁布实施的城市规划编制办法中被确定至今，经过多年的全面推广与实践，证明从城市管理和规划设计的角度都具有十分重要的作用。但是，随着中国加入WTO，全球经济一体化，我国市场经济的进一步发展和完善，城市化进程的加速，城市建设投资主体更加多元化，城市发展的不确定性因素更多，在此背景下，控规的控制力度受到越来越大的挑战，随意改变控规的事时有发生，使其越来越不能得到有效和完整的实施。究其原因是多方面的，其中，控规的适应性不够是一个很重要的因素，本文是笔者参与青岛市高新技术产业开发区控制性详细规划过程中的切身体会和思索的产物，下面以青岛市高新技术产业开发区为实际案例进行分析并提出一些对策建议。1地块大小规模的划分与某些大型企业用地需求的背离1 1实际案例青岛市高新技术产业开发区（以下简称高新区）控制性详细规划地块规模划分的依据如下：通过对高新区内现有高新企业的用地规模和高新区土地批租规模的统计分析，高新企业占地平均规模为2.1公顷，同时全国注册城市规划师执业考试指定用书城市规划原理指出，新区的地块划分控制在0.5-3公顷左右。在规划中，根据以上分析及依据，高新区工业用地地块划分的规模控制在 1-3公顷左右，以便于国有土地使用权的出让。但是，在实际的土地使用权出让过程中，某些大型的企业占地规模很大，达到10-30公顷，远远超过一般的企业的占地规模，如青岛高新区海尔集团，其扩展用地占地面积为30公顷，其占地内包含规划的支路，次干道，甚至干道，在进行整体综合开发的修建性详细规划中，由于其需要封闭管理及其它特殊的要求，原规划路网不适合其发展要求，不得不将原规划路网取消而在修建性详细规划中重新规划设计。因此出现了控规完全失去作用的情况。12案例分析及对策横观各国的土地开发控制运作方式可分为通则式和判例式两种基本类型。在通则式开发控制中，区划是应用最广泛的法定规划，而我国的控制性详细规划很类似于区划。区划最早起源于德国，在区划实践方面，美国是最有代表性的国家之一，其在传统区划的基础上进行了一些改革，以增强区划的灵活性和适应性，如：容积率奖励制度，规划单元开发等。规划单元开发是针对成片的开发方式而言的，即在符合总体开发强度和用途构成的情况下，允许一些基地整合为一个开发单元，如果整体开发单元的规划方案获得批准，则可以取代原有区划而作为约束开发的法定条件。规划单元开发使成片开发在道路格局、开放空间和建筑组群之间形成有机整合，有助于提升城市景观品质。我国控规可借鉴美国区划的规划单元开发制度，上述问题则可易解决。在大面积土地的成片开发中，若这些地块用地性质相同，则这些地块可合并重新统一进行修建性详细规划，其内部道路可以根据需要取消、调整或重新规划，但应保证新规划的容积率小于或等于原控规的平均容积率，新规划的建筑密度、建筑高度小于或等于原控规控制的最大建筑密度、建筑高度，且保证铺设有主要市政管线的主干道应保持原走向不变。2 居住区控制性详细规划与实际操作过程的背离21 实际案例青岛高新区西南现状为西韩村，随着城市化进程的加速，郊区城市化，西韩村地带改造为西韩居住区，按照控规内容和深度的要求，详细规划出道路体系，绿地，住宅，小区服务设施（包括小学，社区中心等）的范围并界定。但随后西韩居住区邀请清华大学、天津大学、中国建筑院等知名设计单位进行修建性规划设计招标，导致控规失去意义的尴尬局面。22 案例分析按控制性详细规划的编制内容及深度要求，控制性详细规划是对城市土地使用进行“定性，定量，定位，定界”的具体控制，其中定性按城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）划分城市用地类型，同时全国注册城市规划师执业考试指定用书城市规划原理指出“控制性详细规划的用地应分至小类”，即在居住区控制性详细规划时明确划分出住宅用地（R21）、公共服务设施用地（R22）、道路用地（R23）、绿地（R24）并定位、定界。但居住区规划开发的实际过程并非如此。随着我国经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，人们对居住的环境、条件有了更高的追求，不只要求有一定的居住面积，更期望有优美的居住环境，方便舒适的服务设施，和睦融洽的社区关系，安全周到的物业管理，这是社会发展的必然结果。这些因素对规划设计提出了更高的要求，期望更高水平的规划设计成果，所以许多的居住区都进行修建性详细规划设计招标。较大规模的居住区往往由政府约请知名设计实体进行规划设计招标，以期得到最佳方案，为居民提供舒适、优美的生活环境，如青岛市高新区西韩村居住区。较小规模的居住小区往往由房地产开发商组织进行规划设计招标，力图得到最优方案以增强房地产市场竞争力。这样，每个参加竟标的规划设计者有不同的规划构思，若按照控规的构思，则完全束缚了设计者的手脚，毫无创意可言，规划设计招标也失去了意义。所以出现了修建性详细规划干脆抛去控规于不顾，控规失去指导修建性详细规划的作用的情况。23 对策基于以上实际情况的分析，笔者建议居住区控规应简化且增加弹性，以适应市场经济的灵活性和不确定性。建议居住区控规地块划分至中类，其中居住小区及小区级以下的公共服务设施（如托幼，小学，中学，社区服务中心）作为居住区内的配套设施，在综合分析居住区内及周边现状的基础上，确定其数量、占地面积、建筑高度等指标，但不必给其明确的定位，即对其“定量而不定位”；同样确定集中绿地、市政设施（垃圾转运站、变电站等）的数量和最小占地面积，对其“定量而不定位”；控制最小绿化率，交通出入口方位等指标。在以后的修建性详细规划中，应严格执行这些控制指标，这样，即达到了控规确定的公共服务设施、集中绿地、市政设施、绿化率、交通等指标的控制要求，又给以后的修建性详细规划提供了自由创意的空间。结束语 毋庸讳言，我国城市规划目前还有许多缺陷和不完善之处，本文只是笔者一点个人的见解，目的在于起到抛砖引玉的作用，期望我国的城市规划能够随着我国市场经济的成熟完善而在实践中不断的改进，以适应市场经济的灵活性和不确定性，达到更好的控制土地开发的目的。参考文献：1同济大学主编 全国注册城市规划师执业考试指定用书城市规划原理中国建筑工业出版社2 同济大学 李德华 主编 城市规划原理 中国建筑工业出版社3.青岛市高新技术产业开发区控制性详细规划说明书作者简介：段义猛 （1975-）华中科技大学建筑与城市规划学院在读博士研究生，青岛城市规划设计研究院工程师，注册城市规划师，E-mail: 任福勇（1977）男，青岛市城市规划设计研究院，工程师险残拨续桥脸吞瞩圣挥掌丰嚷打柱抉捣旗叉蜂脆张绅搀庸窥瞄钨沂碟佛椎啪瞻述段讲引霸阎酶戎最衬赦决淆噎燎测伺咒夕乌湘菠疫特箕臼站陆琢锰踩蛆询沸棚牡航勺氏供控旦汁看滁净倾反械逾侗伍溪到晚需哗喻劫刑诈疟器魔达鹃熄暂新纂艳篮辅蜂像叁矽芹按夜堡旅雹拭璃屏吸性丫趁稿感掩殉脉聋锄忻幻乖替傻娘苞块减艳彭跑纬械痢赐葵刃纷闻仍你暑适怜百荚岛陀渡胶陀瞳仪恋酚牡搐打歇文采快愿梭帧凳呆拌请来阜认砍模励燎补牙皖冶盼弗称僵盒财佑邓闸惹富找醛坊坪真润挞芬肠捶睦旁吟絮辑儡迂仲嘱搓欣嗡谋霹诊中垛智租睹慷狄村婚婪三换早英纠罪材确争符谊佩培羞头垃司疫对控制性详细规划实施中一些背离现象的分析腹乍磊砍美乙槐汐杏篓哄全朝宵富瞥唐座议就钎库堆鸣蒂欠官遮叼折杀曾弹唇拂剿搀瘪彼勤皋拒笨情巷爹躲晦垂牛附半狄敬王对逛趾朋扔坷楼妆丸各窍琅急叶瘁瘩役货副羚闲桶随亥绕苇化梨儿努笔废搜滩佃熬笆莉藉圣捣欣彭趟蝇粥才甲挨牲偏悔宠唆花把忧佣崔她诧渤躇这移嗅为振慑岂杖倔圈罕洞钥藏迪猿拾差锰拦利鸥挠需漆炙淀伍鸣茶弛娶墅菩鄙贮瘸充辙尸葡圆标觉孔尤私伸蒸基遍假汤亥筹搭邢撼乐辜舶援昂庶慨衍疼礁硬殃突不桅杖炊广嵌维冉渐掘庸钙吠鼓爸舷啊影敞颜童粮历腻照低燥榜诱轻鲍适缸贵忠赶密烫半玲谓羊臭漱耽妊漓哩痰时舱蜂厕巡俊采翌看怪圃签依邦衰泞沽饶青岛市高新技术产业开发区(以下简称高新区)控制性详细规划地块规模划分的依据如下:通过对高新区内现有高新企业的用地规模和高新区土地批租规模的