龙虾文化美食城项目可行性研究报告.doc

文化美食城项目可行性研究报告 目 录第一章 总 论11. 项目概述12. 建设单位基本情况23. 可行性研究报告编制依据及研究范围34. 主要技术与经济指标65. 可行性研究结论7第二章 项目建设背景、必要性与意义91. 项目建设行业背景92. 区域经济发展背景113. 项目建设的意义12第三章 市场分析、预测与对策151. 区域经济发展与规划152. 项目竞争力分析223. 市场风险分析与防范对策24第四章 建设地点及建设条件251. 项目建设区概况252. 项目建设条件分析26第五章 工程规划技术方案301. 指导思想与设计原则302. 建设任务和规模303. 总体布局314. 项目建设内容及标准325. 环境影响评价53第六章 项目组织与管理551. 组织机构与职能划分552. 项目管理模式与经营措施55第七章 项目实施进度安排561. 项目实施各阶段进度安排建议562. 项目实施进度计划表56第八章 工程招标方案58第九章 投资估算与资金筹措601. 投资估算602. 投资计划与资金筹措62第十章 财务分析与评价631. 财务评价依据632. 盈利能力分析633. 财务评价结论65第十一章 贷款风险评估671. 概况672. 申请贷款的种类、金额、期限、用途683. 抵押物及其估价684. 投资筹资评价695. 抵押贷款风险的评估696. 贷款偿还能力的评估69十二章 结论与建议701. 结论702. 建议70潜江龙虾文化美食城项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称2、承办单位3、承办单位基本情况二、报告编制单位编制单位：#邦臣工程咨询有限公司法人代表：#证书编号：#发证机关：国家发展和改革委员会三、项目提出的理由与过程#市“十二五”规划纲要指出：加快推进餐饮、娱乐行业提档升级，促进规范化、产业化发展，注重餐饮品牌建设，培育一批影响较大、带动性较强的餐饮品牌。支持特色商业步行街、特色美食街等重点项目建设。因此，在#兴建“小龙虾文化美食城”已势在必行。 四、可行性研究的依据及范围1、可行性研究的依据1）#市城市总体规划（2008-2020年）2）#市土地利用总体规划（2006-2020年）3）#市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要4）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参考（第三版）；5）工业与民用建筑可行性研究深度要求；6）各专业技术规范；7）建设单位提供的各项基础资料。2、可行性研究的范围依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。五、项目概况1、项目拟建地点本项目位于#市园林办事处，章华东路以东，城南河以西，北距马家台五组农民公寓220米，南起紫月路。2、项目建设内容与规模本项目总占地面积150亩,主要建设龙虾美食一条街、龙虾技术经济交流培训基地、龙虾文化广场及配套设施等。包括：龙虾美食一条街项目，占地面积57830。其中，建龙虾美食店100家，占地20000，建筑面积24000；街道硬化，总面积29100。龙虾技术经济交流培训基地项目，总占地7000。其中，建龙虾技术经济交流培训大楼，占地2000，建设面积20000；建停车场及路面硬化，面积2000；购置电梯、空调、车辆等设备10台套；购置房间常用设施若干套。龙虾文化广场及配套设施项目，占地21860。其中，建设主体文化广场，包括露天舞池、音乐喷泉、龙虾雕塑群等主体工程，建筑面积8000；建游泳馆1座，建筑面积1500；建网球场8个，建筑面积5360；建停车场1000，道路硬化2000。建设围墙、大门；场地绿化30730。3、项目总投资及资金来源本项目总投资为22161.5万元,其中，企业自筹8161.5万元，占总投资的36.8%；银行贷款14000万元，占总投资的63.2%。六、研究结论按照国家产业结构调整指导目录（2011年本）的规定，本项目属于允许类项目。该项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的完善和城市面貌形象的提升。本项目税前利润总额2917.54万元，税后利润总额1954.75万元,可上缴税金1051.01万元。项目税前投资回收期（不含2年建设期）为6.29年，税后投资回收期（不含2年建设期）为8.82年。本项目对安置失地农民就业、增加农民收入具有重大意义，可以提供700个左右的就业岗位,能够带动当地三产业快速发展,能够较好地改善商业业态,提升城市品位。从以上分析可知该项目经济效益、社会效益显著，项目是可行的。项目的主要经济技术指标如下：序号名 称单位数量1总投资万元22161.882固定资产投资万元19824.823项目资本金万元7371.084营业收入（经营期平均）万元5189.175营业税金及附加（经营期平均）万元87.636总成本费用（经营期平均）万元1835.667利润总额（经营期平均）万元2917.548所得税（经营期平均）万元962.799税后利润（经营期平均）万元1954.7510销售利润率%56.22%11投资利润率%13.16%12财务内部收益率（所得税前）%13.49%13财务净现值（所得税前）万元8205.0014投资回收期（所得税前,不含建设期）年6.2915投资回收期（所得税后,不含建设期）年8.8216资本金收益率%10.67%17资产负债率（经营期第1期）%56.82%18利息备付率（偿还期内平均）4.8919偿债备付率（偿还期内平均）0.5420总投资收益率%13.86%21项目资本金净利润率%26.52%第二章 项目建设背景和必要性一、项目建设背景 二、项目建设必要性1、促进失地农民就业、增加农民收入的需要。2、推进新型城市化建设，完善城市功能的需要。3、规范城市管理，创建文明城市的需要。4、促进产业链延伸，支持甲壳素产业发展的需要。第三章 市场分析一、#市经济发展概况 二、#市城市总体规划2020年，市域人口规模达到118万人，城镇化水平达到63%，市域城镇人口总量为74.3万人。城镇化推进战略：工商并举、中心带动。城镇化空间发展战略：中心集中化，结构优化，带状集聚。大力发展中心城区重点培育城区中心职能，加强其作为整个#市域城镇体系中首位城市的凝聚力以及江汉平原地区中心城市的辐射能力。3、 #小龙虾餐饮文化市场分析四、#小龙技术培训市场分析4、 第四章 场地选择、建设条件一、 建设地点二、 建设条件1、地形、地貌、地表、地震及其他配套条件#市地处东经1123111259，北纬30093035。位于湖北省西南边陲，江汉平原腹地。东邻仙桃市，西靠江陵县，南接监利县，北隔汉江与天门市相望。2、工程地质及水文工程地质。该项目位于长江、汉江冲积湖江汉平原中部，属软土沉积土。3、气候条件项目建设地属于北亚热带湿润性季风气候。四季分明，夏热冬寒，热量、雨量比较充足，无霜期较长。但降水的时空分布不均匀，容易出现旱象和渍涝。4、交通条件#市东通武汉，南连监利，西邻荆州，北接荆门，隔汉水与天门相望，沪（上海）蓉（成都）高速公路与318国道以及正在建设的沪蓉高速铁路横贯全境。内河航运四季畅通，在流经市境的汉江边建有泽口、红旗两个港口，年吞吐能力达300万吨。本项目位于#市园林办事处，交通便捷。5、水、电、气、电视、网络、气等条件本项目建设用水水源由#市自来水公司供应。本项目建设用电量增加，项目单位已与供电公司达成供电协议。广播电视已覆盖项目所在区域。光纤已敷设至该项目区域。天然气主管线已敷设至该区域。6、项目所在地园林办事处基本情况园林办事处是#市委、市政府所在地，辛亥革命元老李书诚、中共一大代表李汉俊诞生于此。辖区面积41平方公里，耕地1.4万亩，辖8个行政村，19个社区居委会，总人口20.2万，其中农业人口2.2万人，城市人口18万人。2008年至今，在全市目标管理考核中取得了“三连冠”的良好成绩。2010年全口径财政收入3.52亿元，一般预算收入7282万元。8、其他条件选址处的勘测资料表明，本项目不会压覆矿产和文物，地表未见需保护的文化遗产。项目选址在平原地带，远离分洪区；同时，项目所在地地势较低部分已有完善的排防涝系统，可以确保在暴雨暴雪等天气不会发生渍水灾害。本项目没有截断或占有路桥等建筑，因而不会妨害交通运输。建筑的高度已经过核准，不会影响航空或军事行动。第五章 主要建设规模和内容一、龙虾美食一条街二、龙虾技术经济交流培训基地 三、龙虾文化广场及配套设施四、围墙、大门及其他绿化设施第六章 专业技术方案一、规划设计原则 二、总平面设计1、总体布局2、交通组织3、绿化景观设计4、消防设计三、建筑设计1、平面设计本项目的平面设计见平面布置图2、造型设计3、竖向设计及消防疏散四、结构设计 五、给排水设计 六、消防设计七、电气设计 八、弱电设计2、保安监控系统（SAS）3、有线电视系统和卫星电视接收系统4、电话通讯系统5、大屏显示及多媒体查询系统6、多功能会议系统7、计算机网络系统8、一卡通系统九、动力设计第十一章 研究结论和建议一、结论1、按照国家产业结构调整指导目录（2011年本）的规定，本项目属于允许类项目，可以建设。2、该项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整,能够带动三产业快速发展,能够较好地改善商业业态,提升城市品位。3、本项目税前利润总额2917.54万元，税后利润总额1954.75万元,可上缴税金1051.01万元。项目税前投资回收期（不含2年建设期）为6.29年，税后投资回收期（不含2年建设期）为8.82年，项目经济效益可观。4、本项目对安置失地农民就业、增加农民收入具有重大意义，可以提供700个左右的就业岗位。5、从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。从以上分析可知，该项目经济效益、社会效益显著，项目是可行的。 目 录第一章 总 论4一、项目名称及承办单位4二、报告编制单位4三、项目提出的理由与过程5四、可行性研究的依据及范围6五、项目概况6六、研究结论7第二章 项目建设背景和必要性10一、项目建设背景10二、项目建设必要性11第三章 市场分析13一、#市经济发展概况13二、#市城市总体规划14三、#小龙虾餐饮市场分析15第四章 场地选择、建设条件17一、 建设地点17二、 建设条件17第五章 主要建设规模和内容22一、龙虾美食一条街22二、龙虾技术经济交流培训基地22三、龙虾文化广场及配套设施23四、围墙、大门及其他绿化设施24第六章 专业技术方案25一、规划设计原则25二、总平面设计25三、建筑设计26四、结构设计27五、给排水设计28六、消防设计30七、电气设计30八、弱电设计32九、