住宅测算模型

开发项目指标开发项目指标 项目开发指标：项目开发指标：模型测算参数设置 测算起始时间：2006可销售量销售单价：元 测算周期：4年经济住宅（平方米）95,6203200 总占地面积(平方米）：总占地面积(平方米）：82000商品住宅（平方米）40,9804000 总建筑面积(平方米）：总建筑面积(平方米）：190000商业配套（平方米）21,4005500 地上建筑面积(平方米)：164000车位（个）70040000 其中住宅面积（平方米）136600土地费用 配套公建(平方米)：6000 非配套公建(平方米)：21400 地下建筑面积(平方米)：26000 地下 车位(个)：700贴现率 6.00% 模型测算结果 财务内部收益率(IRR):财务内部收益率(IRR):7%转让费8910 财务净现值(NPV )万元财务净现值(NPV )万元298.3392车位销售率50% 预计利润:万元预计利润:万元2442.0189 总投资利润率总投资利润率4.83% 成本利润率成本利润率4.23% 东坝集团造纸公司项目成本测算东坝集团造纸公司项目成本测算 序号序号费用项目费用项目计算标准计算标准投资/收益投资/收益 单方成本单方成本（元/平方米） 备注备注 1经济技术指标经济技术指标 建设用地面积82000 总建筑面积190000 建筑面积（地上） 164000 其中经济住宅面积95,620 商品住宅面积40,980 配套公建 6000 含托幼2000平方米 商业配套 21400 地下建筑26000车位按700个估 2 2土地取得费用土地取得费用 11575609609 转让费8910 地价款1827不含车库 契税地价款473 基础设施建设费160元/平方米765减半征收 3 3建安工程费建安工程费 28540 15021502 经济住宅1440元/平方米13769 商品住宅1440元/平方米5901 这里假定事先已确定 30部分。 商业配套 1500元/平方米3210 幼儿园1200元/平方米720 地下建筑1900元/平方米4940车位按700个估 4 4前期工程费前期工程费 11011101 5858 市场调研及策划费根据市场价格估算50 规划设计费造价的2%571 勘察费2元/平米38 竣工图费规划设计费的1057 标底编制费造价0.3%86 招投标管理费中标价0.05%14 监理费造价1%285 5 5 基础及配套设施费基础及配套设施费 81278127 428428 红线内管线90元/平方米1710 红线外管线233元/平方米4431 东坝集团造纸公司项目成本测算东坝集团造纸公司项目成本测算 序号序号费用项目费用项目计算标准计算标准投资/收益投资/收益 单方成本单方成本（元/平方米） 备注备注 小区配电室150万元/座450约6万平方米/座 垃圾楼60万元/座60 中水处理系统10元/平方米190 燃气调压站80万元/座80 壁挂炉5800元/户*1400户812 小区道路120元/道路平米197按用地面积计算 小区园林景观12元/平方米197按地上面积计算 6 6不可预见费不可预见费2项5项之和的2.5%12341234 6565 7 7总投资总投资2项6项之和5057750577 26622662 8 8管理费管理费2项5项之和的2.512341234 6565 9 9财务费用财务费用 7项8项之和的3.5% 18131813 9595 1010可售面积可售面积 经济住宅95,620 商品住宅40,980 商业配套21400 车位(个)700 1111销售收入销售收入60160 经济住宅320030598 销售率100 商品住宅400016392 商业配套550011770 销售率100 车位400001400 销售率50，使用权 1212销售费用销售费用 756756 4040 代理费（含）广告费 经济适用房按不计，商品 住宅及商业按照2.5计 704按销售收入计算 测绘费2*1.36元/平方米52 按总建筑面积计算 1313税费税费销售收入的5.55%33393339 176176 1414项目总成本项目总成本7项+8项+9项+12项+13项 577185771830383038 1515预计利润预计利润11项-14项24422442 129129 1616总投资利润率总投资利润率15项/7项4.83%4.83% 1717成本利润率成本利润率15项/14项4.23%4.23% 注：本测算是在诸多情况不明朗的前提下进行估算，按照保守、谨慎的原则进行。 按可售建筑面积158000平方米（不含地下）计算，单方成本价为3653元/平方米；按地上、地下全部建筑面积190000平方米计 算，单方成本价为3037元/平方米。 由于我公司仅分得利润的70，即1709万 元，因此实际总投资利润率为3.38，成 本利润率为2.96。 东坝集团造纸公司项目成本测算东坝集团造纸公司项目成本测算 序号序号费用项目费用项目计算标准计算标准投资/收益投资/收益 单方成本单方成本（元/平方米） 备注备注 3653.0620953037.809532 东坝集团造纸公司项目成本测算东坝集团造纸公司项目成本测算 东坝集团造纸公司项目成本测算东坝集团造纸公司项目成本测算 1709 3.38% 2.96% 东坝集团造纸公司项目成本测算东坝集团造纸公司项目成本测算 资金使用计划资金使用计划 单价总计2005200620072008 2 土地取得费用土地取得费用60911575 60.00%30.00%10.00% 3 建安工程费建安工程费00%40.00%30.00% 4 前期工程费前期工程费 58110125.00%35.00%30.00%10.00% 5 基础及配套设施费基础及配套设施费428 812720.00%50.00%30.00% 小计小计49343 6 不可预见费不可预见费2项5项之和的2% 123415.00%30.00%40.00%15.00% 7 建设总投资建设总投资2项6项之和 5057750577 8 管理费管理费2项5项之和的2.51234123410.00%35.00%45.00% 10.00% 9财务费用 财务费用 7项8项之和的4% 2072 10.00%35.00%45.00%10.00% 开发成本总计开发成本总计5771857718 11销售收入销售收入6016060160 12销售费用销售费用 756 代理费 704 测绘费 按总销面积计算，每 平米1.36元 52 13税费税费销售收入的5.55%3339 年度使用比例 销售计划销售计划 2006年2007年2008年 1111销售收入销售收入60160 经济住宅 3200元/平方米3059840.00%60.00%0.00% 商品住宅4000元/平方米 1639210.00%40.00%40.00% 商业配套 5500元/平米 1177040.00%40.00% 车位400001400 30%40% 按照项目推介书，“本项目在竣工前的所 有资金投入均在居民办理入住手续同时实 现资金回笼”，势必加大资金压力。 拿到开工证支付20 销售计划销售计划 2009年 0.00% 10.00% 20.00% 30% 按照项目推介书，“本项目在竣工前的所 有资金投入均在居民办理入住手续同时实 现资金回笼”，势必加大资金压力。 现金流估计现金流估计 单位：万元人民币 序号序号项目年份 项目年份 总计总计20052006200720082009 1现金流入 现金流入 经济住宅30598122391835900 商品住宅163921639655765571639 商业配套 11770470847082354 车位 1400420560420 现金收入小计 60160 1387930044118254413 2现金流出现金流出 土地取得费用1157569453473 1157.50400 建安工程费2854008562.12 11416.168562.120 前期工程费1101275.2961 385.4145 330.3553 110.11840 基础及配套设施费812701625.324063.32437.980 不可预见费1234185.0371 370.0742 493.4322 185.03710 建设总投资5057700000 管理费1234123.3581 431.7532 555.1113 123.35810 财务费用2072207.2415 725.3454 932.5869 207.24150 销售代理费 2.5%704 163.3736465.2104281.6299.83 销售测绘费52302200 税费 5.55%3339770.2601 1667.433 656.2764 244.9326 现金流出小计579777736165362110312564345 净现金流量(7736)(2658)8941(739)4068 累计现金流(7736)(10394)(1453)(2192)1877 财务内部收益率(IRR):财务内部收益率(IRR):7% 财务净现值(NPV 6%)财务净现值(NPV 6%)￥298.34 投资回收期(PBP):投资回收期(PBP):4.54 现金流估计现金流估计 30598 16392 11770 1400 60160 0 11575 28540 1101 8127 1234 50577 1234 2072 1010 52 3339 58284 转让费用 财务净现值土地费用变动率NPV的变动率 61700-227.49%-100.50% 5755042150.26%-3.52% 5750042660.17%-2.36% 5745043170.09%-1.19% normal574004369 573504420-0.09%1.17% 573004471-0.17%2.33% 572504522-0.26%3.50% 售价 财务净现值售价变动率NPV的变动率 7000134597.69%208.06% 665070962.31%62.42% 660061871.54%41.61% 655052780.77%20.81% 65004369 64503460-0.77%-20.81% 64002551-1.54%-41.61% 63501642-2.31%-62.42% 6250-175-3.10%-105.06% 情景分析 悲观正常乐观 售价6250650069000 转让费用575505740057300 NPV-329436911743 住宅总成本138606 住宅总成本138606 住宅可售面积240000 正常售价6800 平衡价格5775 平衡销量203832 假定商业和车库的成本和收益相 抵，卖