济宁嘉祥盛隆城市综合体项目规划建议.ppt

济宁市天娇房地产,天娇地产谨呈,嘉祥盛隆项目规划建议报告,前言,区域借势与融合 这就需要我们认清区域价值、竞争环境及可借资源，并加以合理运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。 确定发展方向 本项目产品形态丰富，各产品之间既相互促进，又相互制约。如何保证物业均衡发展，是项目能否成功开发的关键，而其中的难点又在于商业产品的发展策略及价值体现，这需要一个系统思维的过程。 销售与招商的节奏把控 销售为重，招商先行，产市场所需，以招商带动销售，事项资金的良好循环。 本次项目提案时间较为仓促，且信息获取量有限，对产品研究难以做到全面准确，如有偏颇之处，敬请海涵。,目录,大环境篇,项目概况篇,规划建议篇,定位建议篇,大环境篇,| 大环境篇 |,地理位置 经济发展 国家政策 市场竞争,1 区域位置: 嘉祥县是中国古代”四大圣贤”之一曾子的故里,属济宁市辖, 嘉祥县位于山东省西南部,隶属济宁市，东连济宁市任城区；南毗大蒜之乡金乡县；西临巨野县、郓城县；北与梁山县。以郓城新河为界,东北隔梁济运河与汶上县隔河相望。 2 基本概况：嘉祥县总面积968平方公里,总人口808735人,耕地面积86.6万亩,辖8镇7乡。手套产业和石雕产业是其支柱产业，每年举办的手套展示会和石雕艺术节，吸引了大量外来人士。,嘉祥概况,大环境篇,城区现分为城区和开发区。城区集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心。 2010年全年实现地区总产值160亿元，增长16.2，全社会固定资产投资102亿元，增长30.1，社会消费品零售总额52亿元，地方财政收入6.3亿元。 嘉祥县2011年政府工作报告,经济发展,大环境篇,国家政策,大环境篇,提高一套房、第二套房首付及利率 商业贷款禁止购房 大城市限购 房产税 公积金贷款 频繁加息 商业地产不受限制,要点提示,宏观楼市解读,市局判断： 政府调控政策加码，2011年1月14日上调商业银行存款准备金率0.5个百分点，4月再次上调0.25个百点，银行流动性减少，信贷政策继续限制投资需求，二套房贷款成本加大，还款压力增大，市场进入僵持角力阶段； 百姓购房心理预期受影响，投资和投机弱化，刚性需求和改善性需求比重大幅提升。 2011年房地产市场竞争关键是客源，客户渠道优势是取得竞争主动权的核心。 4、商业地产则完全不受政策的影响，有望成为游资出口，迎来“商业地产的春天”,国家政策,大环境篇,新春伊始，国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作2011年的房产调控拉开了帷幕。,国家政策,大环境篇,行情回顾,2008年楼市由于宏观政策的调控，需求受到抑制，成交量为减少，环比大幅缩水。2009年楼市回暖后成交呈现报复性增加，超过07年的水平。 2010年又是一个调控年，但是楼市无论是在成交量和成交价格方面都出现增幅，未受到调控的影响 虽然受到调控，相比08年的冷淡，2010年楼市坚挺。,后市预判,供需关系转变，短期内价格趋稳并可能出现结构性下调 2011年1-3月份，调控已初见成效，北京等一线城市，价格开始出现下浮波动，同时成交量下跌；但三、四线城市波动不大，仍是稳中有升；,宏观楼市解读,政策影响分析,大环境,严控“用银行的钱炒房” 一次性付款将是多次置业者的付款趋势 投资房产的门槛大大提高 贷款投资的回报大大降低,商业地产则不受影响,第3套：禁止贷款（限购）,第2套：1.1 标准利率，首付50% （禁公积金和商业贷款）,第1套：利率优惠取消，首付30% （禁止异地贷款）,梯度层层调控,大环境,政策影响分析,项目篇,项目概况篇,项目的区域位置 区域商业简析 区域主要个案参考,区位,项目概况,本案处在嘉祥县建设路与获麟路交界处，属区域中心商圈位置，周边商业配套成熟，人气旺盛，但近期中央华府、冠亚上城等近在咫尺的项目纷纷面世，且与本案产品形态类似，抢占客户资源。,项目概况,鸟瞰图,项目概况,前期规划指标,4栋18高层层；5栋12层小高层,项目概况,区域市调简要,迎风路的餐饮分为低档餐饮和高档餐饮。 低档餐饮主要分布在嘉祥美食城内，里面的商铺一般在60左右，租金从10000-20000元都有，而且每个月每个店都有180-260元的摊位费。（租价0.67元/天.平，售价约5500元/平米） 顾客：周边卖衣服或路过的人，还有学生、民工等，店主抱怨租金太高且每年都在涨 。,餐饮,中档餐饮主要分布在迎风北路与演武路，一般300-500左右，一层大厅，二层是单间，租金每年3万元左右， 消费群都是周边的人与身边的朋友。其中巧媳妇、金典肥牛生意较好，因为巧媳妇饭菜物美价廉，服务好。金典肥牛装修豪华，是一个大型的酒店，共600左右，消费群体都是事业单位，有钱人士，其他店生意平平。,演武路的餐饮基本是小型餐馆与火锅店，每家租金每年基本都在4万-6万元，面积基本是150-200，部分小店40左右的租金都能达到3万，生意好的店铺，店主有另开店铺的打算。 消费群体都是周边居住者与周边单位的人，客流量较多，但停车不方便。经营此行业的本地人与外地人的比例为7:1。,项目概况,区域市调简要,建设路与获麟街的餐饮不多，中心西街的餐饮基本都是低档餐饮，面积30-50，租金2万左右。这条街属于老居民区，租金便宜，客流量少。 中心东街也是以小型餐饮为主，面积30-60，租金2万-3万左右，大部分店主反映租金高，每年都在涨，挣的钱再还租金所剩的钱寥寥无几，部分店主都不愿在继续经营，租金太高不挣钱。,餐饮,化妆品 总体缺少品牌化妆品店。现有的主要分布在中心街，譬如面积60，一层