《成本法市场法》PPT课件.ppt

第二章 资产评估的基本方法,Page 2,目 录,第一节 成本法,Page 4,一、成本法,（一）成本法的概念,成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。它的基本思路是重建或重置被评估资产。,Page 5,二、成本法的基本计算公式及其各项指标 的计算,基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗 重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本综合成新率,成本法因素解析,Page 7,1、重置成本是什么？,重置成本是资产的现行再取得成本，即以现行市场技术条件，取得被评估资产一样或类似的全新资产耗费的合理必要的费用、资金成本和利润。重置成本主要分为复原重置成本和更新重置成本两种。,Page 8,辨析,相同点：均采用现行价格计算。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。,对同一项评估资产，请问复原重置成本和更新重置成本孰低,Page 9,2、资产的实体性贬值,资产的实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。通俗讲法就是用旧了。,Page 10,是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过现行技术进步的同类资产的运营成本的超支额。,3、资产功能性贬值,Page 11,4、资产的经济性贬值,是指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。,宏观经济环境,环保政策,地理位置,国家产业政策,Page 12,重置成本估算方法,1、重置核算法 它是利用成本核算的原理，以现行市价为基础，根据重新取得资产所需的费用项目逐项计算然后累加得到的资产的重置成本。 重置成本直接成本+间接成本 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。,Page 13,什么是直接成本？,直接成本为直接构成资产重置成本的支出部分。如购买资产的价格、安装调试费、运杂费、税费及其他必要费用，自建资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等。,Page 14,间接成本,间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、设计费、工程监理费、保险费等，因为它不能一一对应到具体某台设备上，是为整个项目发生的，需要按一定的比例分配计入。 例如：安装工程管理人员费、工程设计制图费、培训费等,Page 15,计算公式,直接成本=买价+运杂费+直接材料费+直接人工费 +安装调试费+其他直接费用 间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率 = 人工成本总额成本分配率 = 工作量（按工日或工时）单位价格/工日或工时 成本分配率=间接成本额/人工成本额*100%,Page 16,例题,重置购建设备一台，原购买价为45000元。现行市场价格为每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备的重置成本为：,Page 17,如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，我们该怎么办呢？,Page 18,功能价值法,基本思路：寻找一个与被评估资产相同或类似的资产为参照物，根据参照物资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本的一种方法，此方法的前提是被评估资产的价值和生产能力成线性关系或指数关系，且与参照物只是生产能力大小的差异。,Page 19,1、生产能力比例法 待评估资产 参照物的 待评估资产 参照物的 的重置成本 =重置成本 的生产能力 生产能力,Page 20,例题,某重置全新的一台机器设备价格为5万，年产量为5000件。待估资产的年产量为4000件。如果该种设备的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为多少？,Page 21,例题,被评估设备年生产能力为100万件，所选参照物的生产能力120万件，其他条件与评估对象相同，已知参照物三年前的价格为40万元，三年中该类设备的价格指数更别比前一年上升了20%，使该类设备的价格与生产能力之间成线性关系，则被评估设备重置成本等于多少？,Page 22,规模经济效益指数法,1、什么是规模经济. 规模经济指随生产能力的扩大，使单位成本下降的趋势 。 例如：某酒店有100个员工，每人工资为1000元，这100名员工的最大服务能力为2000个客人。 请问若酒店入住1000名客人，在不考虑其他费用的情况下，请问每名客人的服务成本为多少？ 若酒店入住1900名客人时的情况呢？ 若酒店入住3000名客人对企业呢？,Page 23,规模经济的产生,1、专业化，从亚当斯密的著作开始，人们认识到分工可以提高效率。规模越大的企业，其分工也必然是更详细的； 2、学习效应，随着产量的增加，工人可以使熟练程度增加，提供效率； 3、可以有效地承担研发费用等； 4、运输、采购原材料等方面存在的经济性； 5、价格谈判上的强势地位。,Page 24,规模经济指数法的计算公式,当评估资产的价值和生产能力不呈线性关系而成指数关系，这种情况在实际中比较普遍，即设备的价格与功能之间是同方向变化，但不是同比例变化， 可采用此方法。 式中的x即为规模经济效益指数，取值范围为04-1，具体数值因行业、资产类型不同而不同，在设备估价中这一数据一般在0.6-0.7。 规模经济指数是一个经验数据，可以根据不同行业、不同设备进行测算，在实际的设备评估中，也可以查阅有关参数手册，获得规模经济效益指数值。,Page 25,补充关于公式中的x相关问题,评估某一设备时，在该类设备中选取两个典型设备A和B，然后根据公式 求得,Page 26,如果既无法获得处于全新状态的被评估资产的现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物的现行市价,Page 27,（三）物价指数法,是利用与评估资产相关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（通常是会计的账面价值）调整为重置成本的一种方法。这是因为同一样资产在不同的时期，因为社会经济的发展，通货膨胀、市场供求等原因而导致价格的变动，被评估资产的历史账面价值不能准确反映评估基准日时的真实价值，所以我们利用价格变动水平的统计指数将其进行调整为评估日的价格水平。,Page 28,（1）定基物价指数 （2）环比物价指数,Page 29,什么是定基价格指数,定基价格指数是指在一定时期内对比基期固定不变的价格指数。通常以某一年为基期来计算。以百分数表示。其特点是无论计算期如何变动，其基期固定不变。编制定基价格指数的目的在于观察物价变动长期趋势及其规律。,Page 30,假设某项资产从2000年到2005年代价格分别为a0、a1、a2、a3、a4、a5，那么20012005年该资产的定基价格指数为（以2000年的价格为基期） 2001年相对于2000年价格的变化： a1/ a0 2002年相对与2000年价格的变化： a2 /a0 以此类推2003年、2004年、2005年相对于2000年的价格变化分别为： a3 / a0、 a4 / a0、 a5 / a0。,Page 31,什么是环比价格指数,环比物价指数又称“连比物价指数”。环比物价指数主要是反映物价逐期的变化情况。是各时期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指数。同上月对比计算的指数，叫月距环比指数；同上季对比计算的指数，叫季距环比指数；同上年对比计算的指数，叫年距环比指数。,Page 32,例题,某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为 160%。求被估资产的重置成本。,Page 33,例题 2,一被估资产历史成本（账面价值）为20万，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数为：1993年为11.7%，1994年为17%,1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则该资产1997年的重置成本为多少？,Page 34,选择重置核算法和价格指数法应 注意的事项,重置核算法既考虑了价格的因素，又考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素 价格指数法估算时只考虑了价格变动的因素，因而确定是复原重置成本,Page 35,统计分析法（点面推算法）,当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 （4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本某类资产原始成本K,Page 36,例题,评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。求该类通用设备的总重置成本？,Page 37,巩固练习,1、成本法涉及的基本要素包括（ ） A 资产的重置成本 B 资产的有形损耗 C 资产的功能性贬值 D 资产的经济性贬值 E 资产的获利年限 2、复原重置成本与更新重置成本相比较，采用相同标准的是( ) A 价格水平 B 材料消耗 C 设计水平 D 规模和技术 3、用物价指数法估算的重置成是（） A 复原重置成本 B 更新重置成本 C 可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本 D 都不是的,Page 38,2、资产的有形损耗（实体性贬值）,资产的实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。通俗讲法就是用旧了。,Page 39,1、观察法 被估资产的有形损耗重置成本（1成新率） 2、使用年限法 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率,有形损耗率,计量方法,Page 40,名义和实际使用年限,资产的实体贬值实际上是与资产的使用负荷程度相关，所以这里要使用实际已使用年限。 截止评估日资产累计实际利用时间 资产利用率= 截止评估日资产累计法定利用时间 累计实际利用时间可以从生产部门的生产工时登记表中获得，法定利用时间可以通过资产的法定工作年限计算得来。,Page 41,实际已使 名义已使 资产 用年限 = 用年限 利用率 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限,Page 42,例题,某资产于1985年2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。请计算该资产的资产利用率？实际使用年限为多少？,Page 43,总结,使用年限法是一种应用较为广泛的评估方法，在资产评估的实际工作中，评估人员还可以利用使用年限法的原理，根据被评估资产的工作量、行驶里程等指标计算出评估资产的实体贬值率。,Page 44,（三）修复费用法,修复费用法是假设被估资产所发生的实体性损耗是可以补偿的，则设备的实体性贬值就等于修复实体性损耗所发生的费用。一般是通过修理或更换损坏的部分。 可补偿性损耗-修复费用法 不可补偿性损耗-使用年限法,Page 45,例题： 一台数控折边机，重置成本为150万，已使用了两年，其经济使用寿命约20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用约16.5万元，其他部分工作正常。请确定该机器实体性贬值和贬值率大约为多少？ 提示：该设备存在可修复性损耗和不可修复性损耗，数控系统损坏是可修复性损耗，可用修复费用法计算其贬值，贬值额等于机器的修复费用约16.5万元。,Page 46,3、资产功能性贬值,是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过现行技术进步的同类资产的运营成本的超支额。,Page 47,三、功能性贬值的估算,基本思路： 估算功能性贬值主要是将被评估资产同功能性更好的新技术资产进行比较分析，比如资产的效用、生产加工能力、功耗、物耗、能耗等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，以此确定功能性贬值额。 第种功能性贬值-超额投资成本 第种功能性贬值-超额运营成本,Page 48,工作步骤,1、将被评估资产的年运营成本与功能相同当性能更好的新资产的年运营成本进行比较，一般主要体现在工资费用、材料能源消耗、产品质量等方面。 2、确定净超额运营成本，为两者年运营成本的差额且扣除所得税的净额。 3、估计被评估资产的剩余寿命。 4、以适当的折现率将被评估资产在剩余年限内每年的超额运营成本折现，折现值之和为被评估资产的功能性损耗的价值。,Page 49,例题,评估某种机器设备，技术先进的设备比被评估设备生产效率高，节约工资费用，评估基准日为2006年1月1日，资产剩余使用年限为5年，折现率为10%。有关资料如下：,Page 50,请注意： 功能性贬值的比较因素除了生产效率影响工资成本超额支出以外，还可对原材料的消耗、能源的消耗以及产品质量等指标对比，进行分析求得资产的功能性标志,Page 51,功能性贬值还可能造成被评估资产的投资成本超过参照物得到投资成本，所以我们还可通过测算超额投资成本进行估算资产的功能性贬值。 功能性 复原 更新 贬值 = 重置成本 - 重置成本,Page 52,四、资产的经济性贬值的估算,（一）基本思路 经济性贬值主要是因为产品滞销而导致产能过剩，资产闲置造成的资产价值不能够充分实现，所以一般我们用直接计算法来估算。 （二）计算方法 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性 资产年收益 所得税 贬值 = 损失额 1- 税率 （P/A,r,n）,Page 53,巩固练习,某企业产品设计生产能力为10万台，每台市场售价为1500元，现因市场竞争加剧，如完成10万台产量，每台市场售价需降至1400元。据测算，该产品寿命周期还有3年，折现率为10%。试计算经济贬值额为多少？（所得税率为25%）,Page 54,因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量,X - 规模经济效益指数 一般在0.60.7,Page 55,例题,某被估生产线的设计能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右，根据上述条件，该生产线的经济性贬值率为多少？（该被估资产适用的规模经济效益指数为0.6）,Page 56,三、对重置成本法的评价,1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。,Page 57,综合练习,评估对象为某企业2000年购进的一条生产线，账面原值为200万元，2003年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%。专业人员勘察估算认为，该资产还能使用6年。有知目前市场上已出现功能更先进的资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成收益损失额每年为20万元（该企业所得税率为25%，假定折现率为10%）。请根据上述材料，采用成本法对该资产价值进行评估.,Page 58,第二节 市场比较法,一、什么是市场比较法 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，比较被评估资产与参照资产之间的异同，并据此对参照资产的价格进行调整，从而得到被评估资产的价值的评估方法。 比较法是根据什么评估原则？,均衡价值论,Page 59,二、市场法的基本前提,1、要有一个活跃的公开交易市场 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到 （1）参照物与评估对象在功能、用途、性能上相同或相似 （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。 （3）评估基准日和参照物的交易时间要接近,Page 60,比较法的工作程序,（一）选择评估参照物 1、资产的功能 2、资产的外观、结构、役龄和规格型号、资产建造或制造工艺水平。 3、市场条件。参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。 4、交易条件。包括交易批量、交易动机、交易时间等。 选择参照物数量应该在三个以上。,Page 61,（二）评估对象与参照物之间选择比较因素,时间因素,地域因素,功能因素,交易因素,Page 62,（三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异。 （五）综合分析确定评估结果,Page 63,三、市场法的评估方法,（一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。,Page 64,1、功能价值类比法,（1）资产价值与其功能呈线性关系时 资产 参照物 评估对象生产能力 评估价值 = 成交价格 X 参照物生产能力 （2）资产价值与其功能呈指数关系时 资产 参照物 评估对象生产能力 x 评估价值 = 成交价格 X 参照物生产能力,Page 65,例题,被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照物的市场价格为10万元，根据有关经验，该设备的生产能力与资产的价值之间呈线性关系，请为被评估资产的价值接近于多少？,Page 66,例题,被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值为多少？,Page 67,2、价格指数法,（1）计算方法 资产评 参照物资产 评估基准日资产定基价格指数 估价值 = 交易价格 参照物交易日资产定基价格指数 参照物资产 参照物交易日至评估基准日 = 交易价格 各期环比价格指数乘积 该方法一般适用于评估对象与参照物之间存在交易时间差异的情况，且时间不能过长。,Page 68,例题,被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上张辽2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于多少？,Page 69,3、成新率价格调整法,资产 参照物 评估对象成新率 评估价值= 成交价格