扬州市幸福华庭竟标中标稿.doc

目 录前 言1第一章 全国房地产市场概况1. 我国房地产市场整体概况2. 近几年长三角房地产市场发展势态3. 典型城市房地产现状第二章 扬州市综合概况及分析8 一. 扬州市人文历史概况8 二. 扬州市经济发展状况调查分析1.2004年扬州市经济发展概况102.2005年上半年城市居民收入现状103.2004-2005年固定资产投资114. 2005年扬州市经济近期发展势态15. 扬州市政府经济适用房发展状况6. 扬州市居民生活水平状况分析197. 房改深化与居民住房消费力20 三. 扬州市城市总体规划现状分析 四. 国家宏观经济政策对扬州房地产市场影响浅析161. 121号文件对扬州房地产业的影响162. “8.31大限”土地政策对扬州未来房价的影响173. 10.29央行调息对扬州房地产消费市场的影响174. “新国八条”政策出台与实施概况5. 扬州市6.1增收营业税政策实施概况6. 人民币升值对房地产市场的影响第三章 扬州房地产市场概况调查分析19 一. 2004年扬州市房地产业发展形势211. 2004年全年市区土地供应概况212. 2004年扬州住宅供地总况223. 2004年扬州房地产市场整体供应情况调查294. 2005年整体市场需求预测 二. 2005年扬州市房地产市场态势351. 2005年上半年市区土地供应出让概况352. 2005年扬州房地产供地总况363. 2005年扬州市房地产市场供求总况394. 市区新盘供应情况调查5. 扬州近期房地产市场热点调查分析 三. 2005年扬州市区各城区在售楼盘调查 421. 西城区在售楼盘422. 东区在售楼盘423. 北区在售楼盘434. 南区在售楼盘435. 中心城区在售楼盘44 四. 西区房地产市场521. 西城区最近两年房地产消费总况532. 西城区近期热点动态533. 西城区与扬州其它区相比主要优势分析54第四章 扬州房地产市场主体消费需求分析64 一. 扬州最近三年住房消费实况及需求实况641. 客户的年龄构成652. 客户从事职业653. 客户受教育情况664. 客户个人月收入情况675. 客户购买房产所选区域686. 客户购买房产面积情况697. 客户贷款额708. 客户贷款年数71 二. 扬州居民位未来住房消费的趋向预测721. 扬州主体消费群722. 年购房量仍将持续增加723. 房价稳中有升724. 付款方式735. 未来三年内热销型住宅736. 住房消费观念改变747. 消费区域趋向74第五章 扬州别墅市场分析561、 扬州别墅市场的发展现状2、 年扬州别墅市场发展展望3、 扬州别墅物业的特点561. 开发规模562. 外形风格563. 造型格局564. 园林景观与配套设施575. 户型面积及功能设置576. 销售价格57i. 现售项目的共性与优势58ii. 扬州别墅物业用地出让情况iii. 扬州别墅物业普遍存在的不足59 三. 扬州部分现售别墅分析60i. 扬州部分在售别墅户型及面积调查分析60ii. 扬州别墅物业总结分析62iii. 市场调查在售别墅价格统计分析62第六章 幸福华庭项目概况分析75 一. 部分可比性项目分析75 二. 幸福华庭基本概况84 三. 项目优势、劣势、机会点和存在威胁分析881. 竞争优势分析882. 竞争劣势分析893. 机会点分析894. 威胁点分析90第一章 全国房地产市场概况1.我国房地产市场整体概况目前我国房地产市场，在抑制需求、增加供给、调整市场结构三管齐下的有保有压政策调控下，房地产价格增幅有了明显的反映。国民经济平稳较快增长，上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，比去年同期低0.2个百分点；市场价格上涨比较温和，上半年居民消费价格总水平上涨2.3%，低于去年同期3.6%的水平，继续处于温和上涨的状态；固定资产投资增长相对平稳，上半年在城镇固定资产投资中，房地产开发投资增长23.5%，比去年同期回落5.2个百分点。从我国整个房地产市场来看，主要表现出以下特点：4、 我国房地产出现了开发投资热，投资结构发生了很大变化5、 我国房地产市场需求高速增长，需求结构发生了很大变化6、 我国房地产出现了快速增长的势头，供应结构发生了很大变化从土地政策看，2005年我国仍会实行适度从紧的土地供应政策，土地价格不会出现明显的下降。因此，房价出现大幅下跌的可能性不大；由于我国土地价格与房价呈正相关系，因此我国政府虽然无法直接调控房地产价格，但可以通过适当调控土地价格，比如增加土地供应量，控制土地基准价、标的价来实现对房价的间接调控，2005年将仍是如此；建筑成本不断上升也是影响住房价格的重要因素。据测算，2004年建材成本上升导致2005年房屋造价每平米上涨100元左右。分析可见：从整个宏观大环境来看，我国房地产市场在政府的宏观调控下，会稳步健康的发展，2005年我国的房地产价格依然会保持一定的增长。2.近几年长三角房地产市场发展势态长三角腾飞，房地产业是引擎未来经济一体化的长三角已逐渐成为中国经济腾飞的重要引擎，“打造世界第六大都市群”已成为江浙沪的共同目标。房地产市场开发在近年来长三角的经济发展中显得尤为重要。目前长三角房地产业在全国经济中的地位举足轻重，长三角房地产投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值21%，反映出长三角区域的房地产业发展对当地乃至全国经济起到了重要的推动作用。长三角经济腾飞带来的一个直接后果就是土地价格上升较快，加上城市改造导致的住房需求增加，推动了长三角区域内房价的不断走高。2004年长三角地价上涨幅度较大，增长率达到6.9%，其中商业、住宅、工业用地的地价增长率分别为7.33%、12.16%、2.24%，均大于全国各类用地平均增长率，其中住宅用地地价增长明显。有专家认为，尽管长三角房价涨幅较大，但远未达到饱和程度。有迹象表明， 最近几年，长三角地区的房地产发展异常迅速，吸引了国内国际的眼光，使得长三角地区成了房地产商的“兵家必争之地”。近些年海外基金纷纷涌入长三角地产市场，国内地产“大鳄”也纷纷瞄准了长三角，市场蕴藏着巨大投资潜力。因此有不少专家坚持看多，甚至认为上海世博会之前，房价仍会翻两番。2003年，长三角地区的GDP占全国GDP的比重将近四分之一，实际利用（到位）外资占全国利用外资总量的三分之一，创造了24.5%的财政收入，28.5%的进出口额。与此同时，长三角地区房地产投资额对GDP的贡献度达到2.9%，几乎是全国房地产投资额度对GDP贡献度1.5%的两倍，实现全社会固定资产投资突破1万亿元，达到10588亿元，同比增长38.8%，占全国的比重达到19.2%，比2002年提高了1.5个百分点，增幅高于全国平均水平12.1个百分点。2004年，长三角地区15个城市全社会固定资产投资完成5876.35亿元，同比增长29.5%，苏州以790.58亿元列上海（1396.23亿元）之后居第二位。长三角地区的15个城市全社会固定资产投资高于全国平均水平（全国固定资产投资增长28.6%）0.9个百分点。2005年长三角房地产市场理性回归从宏观经济发展来看， 沪杭近年来一直充当全国房地产价格领跑者的角色。但今年五月份七部委关于稳定房价的意见出台后，上海和杭州两市便出现了高价房交易“空量”现象，房价普遍出现下降现象，这无疑对当前的房地产市场具有信号意义。在楼市调控的“组合拳”下，长三角房地产市场显露出一些新迹象：短期投资者纷纷出场、买方市场格局逐渐确立、租房市场开始回暖，住房定价体系出现松动。在上海、杭州、南京等房地产市场的热点区域，二手房市场抛售与转租互现、短期投资者开始退场。分析总结：长三角发达的经济实力将推动该区域的房地产市场在2005年以及未来若干年还将继续保持快速发展的势头，同时该区域房地产的发展有是推动区域发展的主要动力之一。但在国家宏观政策调控下，房价上涨将日渐趋向平稳。国家对长三角房地产市场定下的三个基调是：总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。3.典型城市房地产现状上海，作为中国楼市的“晴雨表”，在系列房产新政陆续出台的几个月里，无论是上海本地媒体，还是外地媒体，对上海楼市的现状与走势一直是仁者见仁，智者见智，使得普通购房者疑窦丛生，“天天在说房价在跌，什么时候能跌到买的起，目前楼市到底是怎样的情况？”1.新盘成交持续萎缩政策效力在4月开始渐显。机构数据显示，4月全市住宅类商品房成交面积为142万平方米，比上月减少了82万平方米；住宅成交量为11900套，较上月减少9691套。数据表明，市场需求有较大萎缩，房地产新政对楼市的规范已有所体现，上海房产交易市场开始回归理性。其中内环以内、内外环之间以及外环以外的三个区域的销售面积计算，浦东、松江、嘉定位列三甲，分别为38万平方米、21万平方米、18万平方米。与上月相比闵行退出了前三位的排名，该区域受三月政策调控等方面影响，投资客有所减少，更有多数因无法得到银行贷款的外地投资者纷纷退房，加之新推房源的减少，促使4月销售面积缩小近半。进入5月，本应是房地产销售的旺季，然5月全市住宅类商品房成交面积78万平方米，比上月减少了64万平方米；住宅成交量为6696套，较上月减少了5204套。其中外环线以外区域成为住宅销售的“主角”，成交面积41万平方米，成交量为3454套。数据表明，成交量继续萎缩，观望成为市场的“主旋律”，买卖双方都放慢了各自的脚步，新开盘项目定价趋向保守，部分区域出现了价格松动。投机性买家疯狂出逃，实力投资者转做长线，“由售转租”的现象屡见不鲜，部分自住型购房者开始待合理价位进场。2.房价：有涨、有跌、有屏住不动对于普通购房者最为关心的“房价是否会继续下跌”。其实，房子有中高档之分、区域之分，价格也相差悬殊，如果把不同区域不同价位的房子简单地平均下来，均价好像是跌了，就整个楼市而言，房价是有涨、有跌、有屏住不动。自4月中旬开始，部分楼盘出现降价现象，降幅一般在1000元/平方米左右。随后，在不到一周的时间内，“房价下跌”已经如流行病一样，迅速从外环以外的“偏远”地区蔓延至中环线附近。市中心区域新开楼盘价格多数为维持本来价格，开发商对于市中心的地段优势还是有相当的信心。但随着后期市中心新房的放量，房源将骤然充裕，在销售不佳的背景下，市中心新房的积压量将越来越多。 在买方市场形成、房价处于波动型盘整的形势下，杨浦区域内的楼盘价格不降反升实属特例。如5月初开盘的“吉联大厦”项目，均价12500元/平方米，较前期上涨了1500元，因其面积小、性价比较高，开盘后售出33套，在冷淡的市场背景下，已属不易。3.中介机构全线亏损有数据显示，沪上某知名房产中介在今年3月取得了4000万元的营业额，4月锐减至1400万元，5月仅收入600万元，月度亏损近千万元。从4月份开始，因政策的突然转向，几乎使上海的房产中介公司全面陷入惨淡的经营状况。业内人士指出，房产中介相比开发商而言，其利润单薄、资金不甚充足，加之前期的盲目扩张，对风险抵御的能力很低，中介行业极可能面临新一轮的大“洗牌”。4.楼市买卖双方心态各异一直价格上扬、交易火爆的上海楼市，经过几个月的宏观调控后，从总体上看，买卖双方原先的信心市场受到很大冲击，代之而来的是向理性市场回归，主要表现为：往年的5、6月间，作为购房消费的旺季，除了大大小小的房展会，许多开发商也会选择在这期间开盘。然而如今，许多开发商都放弃了原本的开盘计划，将目光转向后几个月的市场。有开发商表示，上海仍有大量自住性需求的购房者，从他们的心理预期和实际承受力来判断，其所能忍受的观望期不会太长。购房者买涨不买跌的心理，降价也无助于销售，步入等等看再说。但面对销售的萎缩，部分新开楼盘价格的走低已是事实，市场持续的胶着的状态让一些中小开发商们成了“热锅上的蚂蚁”，降价回笼资金成为唯一的选择。同样熬不住的还有资金链已出现问题的投资客。作为一度在房地产市场中最为活跃的人群，在房贷收紧和税收调控下，怎样尽快将房子脱手成为他们现阶段考虑最多的问题。与此同时，一些投资客也选择了由售转租或者转为中长线投资。有投资客表示，楼市不比股市，房子总归有人需要，6.1前能卖出，价格可以商量，6.1后再卖，价格也许就没那么便宜了。然而购房者对开发商的降价以及投资客的抛售似乎并不“买帐”，除部分有迫切住房需求者外，多数有意向的购房者认为在政策预期与市场走向尚不明朗的情况下，钱在自己的口袋中最为安全。深圳，进入7月各项严控房价的细则陆续实施，新政策对深圳楼市的影响正在显现。 1.房价还在涨 经历6月前的二手房产抛盘热潮后，大限一过，房产税增加，二手楼市成交量急剧萎缩。一些小型地产中介公司关门大吉，税收杠杆作用明显。 而在一手楼市场，房价受新政策的影响并不大，根据国土部门网上公布的数据计算，5月份深圳共售出住宅7137套，销售金额达47.5亿元，均价为每平方米6820元。特区内福田和南山两区房价上涨幅度均在4左右。而据宝安房地产交易中心的数字，今年1至6月宝安商品房住宅成交面积为120.72万平方米，较2004年上半年增长了36.25；住宅成交均价为每平方米4857元，较2004年上半年上涨了25.12。 深圳市房地产研究中心负责人王锋博士表示，1至5月深圳住宅价格上涨，主要原因是特区外城市化进程加快，导致我市住宅需求大幅度向关外转移。目前，特区外商品住宅销售已占全市的50。而特区外房价今年来大幅上涨，导致了我市房价总体水平的上扬。 但随着新政策的颁布，市场观望气氛渐趋浓厚。中原地产深港研究中心总监张伟表示，“市场各方处于僵持状态，发展商与消费者都按兵不动。” 2.土地继续紧缩 有业界人士称，导致深圳房价继续上涨的主要原因是土地供应吃紧。 日前，深圳市国土资源和房产管理局公布了2005年度土地供应计划。今年深圳全市计划供应土地面积1269万平方米，94的供应土地在特区外。商品住宅用地今年控制在80万平方米，仅占供应总量的6，并且全部位于特区外，今年特区内不再供应新的商品房用地。 据业界分析，深圳紧缩土地供应的政策，还会长期继续下去。因为发展商手里还囤积相当数量的土地，而且，深圳土地使用效率也不高。据称，房地产业比深圳发达许多的香港用了50年的时间，共开发了200平方公里的土地，而深圳只用了20年的时间，就开发了500平方公里的土地。 杭州,出现楼市四种新现象一个楼盘的房号曾经可以卖到数万元，但现在楼盘或许开盘一星期销售数字却仍在原地徘徊。一度牛气冲天的杭州楼市，目前有一些现象值得关注。现象之一：楼市行情低迷，观望气氛浓厚。 6月 8日，杭州透明售房网上数据显示，杭州 8城区当日销售总套数为 30套，与前一周的数据相比，有 58个楼盘成交数据没有改变，另外 2个楼盘可售套数增多，而大多数有成交信息的楼盘，一周成交只有 1套。新的房产税收政策实行以来，很多人都抱着再等等的态度，所以行情更冷了。另一方面，房价并没有出现明显下跌迹象，很是令人费解。用观望来形容目前杭州楼市是最贴切的一个词。现象之二：房产中介纷纷歇业。近日，开在杭州河坊街某小区两家二手房中介关门了。杭州二手房交易量自 4月份以来一直持续下降，特别是 6月份以来，很多中介公司业务量同比跌了 50，业务员一个月做不成一张单子的情况比比皆是，而很多中小中介公司不堪忍受高昂的店铺租金，纷纷关门。业内人士分析说，如果行情再继续冷淡两三个月，估计很大一批中小中介公司将要关门。现象之三：买房者用于自住。近日杭州主城区看房直通车开出，看房客们算是看清了目前杭州楼市的真实情况：目前杭城新开楼盘，买房者全是用于自住。据某楼盘售楼小姐介绍， 6月 3日开盘当天，有近 30人预约登记。登记显示，这些买家有半数准备一次性付款，有不少人首付准备超过五成。这些买家称，买房子是准备自住的。从目前的情况来看，七部门的“房产新政”矛头直指楼市投资客。投资一套住宅，从建设交房到做“三证”，再到规避营业税闲放两年，起码需要四五年的时间，其间投资客的首付再加上按揭支付，就是一笔不小的开支。除此之外，还要征收差额所得税。最为关键的是，如果购房者都这样看空，房价涨幅极有可能大幅下调，那么投资房产的投资客们，恐怕就真的要和股民一样“套牢”了。看来，七部门的“房产新政”确实击退了楼市的投资客。现象之四：房地产公司投资方向转向。 6月 7日，在杭州市整形医院百分之百国有产权转让竞价会上，共有 3家公司参与竞价，其中两家是房地产开发公司，虽然这两家公司都最终与杭州市整形医院擦肩而过，但业内人士认为，这说明在继宾馆、饭店之后，医院也开始成为房地产公司眼中的投资项目，而且当下房地产公司“多条腿走路”的趋势也越来越明显。专家认为，随着房地产市场发展逐渐深入，房地产行业不再是“只赚不赔”的，为了规避风险，开发商选择“两条腿”甚至“多条腿走路”，显然是一个新的发展趋势。分析结论:从这些房地产领头的城市的最近房地产市场来看,整个房地产市场大环境普遍不容乐观,虽然暂时对一些二类城市来说,并未出现类似情况,但是它对这些二类城市具有一定的参考性以及带来一定的影响和启示。启示：1、合理控制房价2、加强宏观调控3、控制土地放量第二章 扬州市综合概况及分析一扬州市人文历史概况扬州，是中国的历史文化名城，具有2480多年的历史，在古籍中被定为华夏九州之一。扬州历史文化底蕴深厚，源远流长，古来备受文人骚客所喜爱和歌颂，如我们所熟悉的李白、杜牧等著名唐诗人都曾先后为扬州题写过赞美或与扬州相关的不朽诗句。扬州地处江苏中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河。是长江三角洲一颗璀璨的明珠，一座融入上海经济圈、南京都市圈、连接苏南经济板块的滨江近海的新兴工商城市。扬州现设广陵、维扬、邗江3个区，辖江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇和9个街道办事处。全市总面积6600多平方公里，市区总面积970余平方公里，全市总人口450万，其中市区人口110万人（实际户籍人口约60万）。现辖区域在东经119度01分（仪征市移居、青山一线）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮阴交界。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3 公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。 扬州全市共有36个民族，汉族占总数的99.67%。少数民族中，回族人口最多，占少数民族人口总数的73%。高邮市菱塘回族乡是江苏省唯一的少数民族乡。扬州物风景优美，钟灵毓秀，人杰地灵。她既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多少年来吸引了大量的中外游客。著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区，何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位。扬州是国务院首批公布的24座历史文化名城之一。多年来，连续获得了“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”、“全国创建文明城市工作先进市”、“全国科教兴市先进城市”、“全国社会治安综合治理先进城市”、“全国双拥模范城市”、“全国生态建设示范城市”和“全国信息化建设试点城市”等多项称号。在扬州未来的发展战略上，江泽民题写了“把扬州建设成为古代文化与现代文明交相辉映的名城”，指明了建设扬州的方向和目标。启示：扬州是一个历史文化名城，因此我们如何利用这一点把我们扬州的房地产开发与扬州的历史文化相结合，是我们当前需要考虑和解决的问题。二扬州市经济发展状况调查分析1.2004年扬州市经济发展概况一、综合实力综合实力显著提升。近年来随着扩大投入、调整结构所形成的积极效应得到释放，全市国民经济继续沿着“十五”以来逐年提升的增长轨道平稳运行。初步统计，全市实现生产总值788.13亿元，年增量140.91亿元，按可比价格计算增长14.7%，比上年提高1.3个百分点。按户籍人口计算的人均地区生产总值突破2000美元，达2100美元，这是继2002年达1500美元后又一次新的跃升，综合实力再迈新平台。结构调整取得实效。2004年全市实现一产增加值79.79亿元，按可比价格计算，比上年增长6%；二产增加值419.87亿元，增长17.3%,其中,工业增加值366.64亿元,增长18%；三产增加值288.47亿元，增长13.5%。全市积极适应国家宏观调控政策要求，坚持以提高国民经济整体素质和产业竞争力为目标，顺应国际产业调整趋势，以先进制造业和现代服务业为发展重点，努力促进区域生产力的合理布局和产业结构的优化升级。全市三次产业的比重结构由上年的10.8:51.4:37.8调整为10.1:53.3:36.6，第二、第三产业对GDP增长的贡献率分别达62.1%和30.9%。工业经济贡献率54%。经济运行质量大幅提高。针对宏观调控以来经济社会发展中出现的新情况和新问题，全市坚持以改善运行环境、培植发展后劲为重点，努力求得速度与效益、规模与结构、经济与环境的统筹协调发展，全市经济效益和运行质量保持了稳步提高态势。2004年，规模以上工业经济效益综合指数比上年提高7个百分点。财政收入占GDP比重在近年来逐步上升的基础上继续提高，2004年达到11.9%,比上年提高0.6个百分点。开发开放明显加快。实施经省批准的扬州市沿江开发详细规划，全年沿江开发基础设施建设投入64.8亿元。沿江高等级公路京杭大运河以西段建成通车，以东段开工建设。扬州港3万吨多用途码头建成并投入使用，江都港区1号码头正式对外开放。热电、供水、污水处理、防洪排涝及海关直通点等项目开工建设，部分已建成。5个省级开发区和一批园区产业集聚初具规模。扬州开发区以项目为抓手加速发展，川奇光电、中集专用车和汽车零部件等项目先后投产；扬州化学工业园区东西向主干道基本建成，台湾大连化工、江苏优士化学等项目相继落户。沿江农业综合开发区成为全省示范区。全年沿江地区协议注册外资、注册外资实际到帐、外资企业税收分别占全市总额的90%、90.1%和75.9%。2004年经济社会发展中存在的主要困难和问题是：粮食价格上涨较快，全年居民消费价格指数突破调控目标，低收入群体的生活保障存在一定困难；工业集聚度不高，产业优势尚未形成；电力、土地、资金、人才等要素制约加大，经济增长方式转换不快；区域发展不平衡，县域经济发展的支撑力不强；就业结构性矛盾依然存在，社会稳定工作有待进一步加强等二、农林牧渔业农业结构调整稳步推进。全年粮食总产204.97万吨，增产24.84万吨,比上年增长13.8%；棉花总产1.04万吨，下降1%；油料总产13.71万吨， 增长9.2%。全市肉类总产量29.5万吨，下降2.7%；水产品产量32万吨，比上年增长13.9%。全年实现农业总产值159.31亿元，现价增长14.5%。其中，农业产值65.53亿元，增长21.8%；林业产值4.14亿元，增长22.12%；牧业产值38.02亿元，增长9.0%；渔业产值44.33亿元，增长9.45%;农业服务业产值7.29亿元,增长11.47%。农业产业化经营继续发展。农业质量标准体系建设全面启动，特色农业、生态农业和高效经济作物发展较快，建成无公害农产品、绿色食品、有机食品生产基地192万亩，确认“三品”品牌277个。全市35家市级重点龙头企业实现销售收入75.6亿元、利税2.75亿元，增幅均为21.9%。农业生产条件持续改善。水利工程建设进一步加强，农业物质装备水平提高，年末全市农业机械总动力179.44万千瓦，比上年末增长1.4%。农村经济在改革中平稳发展。继续深化农村税费改革，落实水稻直补、水稻良种补贴和购买农机补贴的政策，全市农民减负增收2.1亿元,人均68元。农村土地流转进一步规范，土地承包经营权流转面积51.3万亩，占农户承包耕地面积的16%。农技推广服务体系改革深入推进。落实基本农田保护措施，复垦新增耕地2万亩，全市实现了耕地占补平衡。全年农村县外劳务输出55万人，比上年增加6.6万人。农村呈现出粮食增产、农业增效、农民增收、农村稳定的良好局面。三、工业工业经济提速增效。2004年，全市坚定工业第一方略不动摇，坚持走新型工业化道路，以深化改革为动力，强力推进企业改制和战略重组；以加快发展为目标，工业增速明显提升，经济效益显著改善。全年实现全部工业总产值1599.2亿元，增长29.8%。其中，规模以上工业完成产值1129.6亿元，增长34.7%；完成增加值324.8亿元,可比价增长23%,比上年提高5.5个百分点,在全省位次由上年第11位前移至第6位；实现产品销售收入1046.5亿元,增长33.3%;实现利税83.4亿元、利润40.4亿元,分别增长31.2%和44.8%。各项改革全面推进，体制机制转换加快。全市95%以上的县（市、区）属国有、集体企业完成改制，公有股本的比重进一步下降。市直基本完成105家工业、商贸流通企业改革，调整劳动关系和妥善安置职工3.36万人，11家长期亏损的国有、集体企业破产终结。举办了公有资产重组招商洽谈会。市直冶金机械、建筑机械等16家重点企业战略重组取得积极进展，涉及资产近100亿元。宝胜科创、琼花高科成功上市。市直近90家生产经营型事业单位转企改制工作基本结束。全年全社会用电量72.92亿千瓦时, 增长15.4%;其中,工业用电量54.69亿千瓦时，增长16.7%。四、城市建设2004年城市重大基础设施建设成效明显。宁启铁路扬州段开通运行；润扬长江公路大桥及其北接线进入后期完善阶段；西北绕城高速公路、淮江公路路面改造工程、沿江高等级公路一期工程建成通车；扬州港3万吨多用途码头建成投入使用，4号泊位正在施工；江都港区1号码头正式对外开放；扬州二电厂二期、扬州发电厂发电供热机组扩建工程进展顺利；南水北调工程加快推进。城市面貌再现新姿。2004年我市坚持以美化城市形象、拓展城市空间、提升城市品味、增强城市功能为目标，紧紧围绕建设最适宜人居和创业的现代城市要求，不断推进城市化和现代化进程，实现了产业结构、城乡结构和区域结构调整的互动并进。城市建设力度再创新高，市区新、改建道路25条、56公里，整治河道8条、16公里，新增绿化面积160万平方米；相继建成了扬州火车站站前广场、蜀岗西峰生态公园、新城西区中心公园、曲江公园和漕河绿化风光带等。“城中村”、“城中厂”改造有序推进。城市环境综合整治又创佳绩，喜获“中国人居环境奖”，成为省内首个全国最佳人居城市。五、交通和邮电业交通运输基础设施建设继续加快，综合运输能力进一步增强。全年共完成公路客运量7413万人次，客运周转量46.64亿人公里，分别比上年增长7.7%和7.6%；完成公路货运量4197万吨，货运周转量25.05亿吨公里，分别比上年增长5.5%和5.2%；完成水路客运量17万人次，客运周转量362万人公里，分别持平和下降1.6%；完成水路货运量1317万吨，货运周转量33.88亿吨公里，分别增长3.5%和2.6%。全市港口货物吞吐量2256.4万吨，增长27.6%。邮政、电信业务总量持续快速增长。全年邮电通讯业实现业务收入22.6亿元,增长15%。公用通信能力进一步提高，全年净增电话用户21.11万户，达到166.86万户。其中，新增小灵通18.22万户，达到35.48万户。无线市话、宽带等电信业务快速扩张。六、国内贸易和市场物价流通业态不断创新，消费品市场稳中趋升。全市实现社会消费品零售总额228.01亿元，增长15.2%，增幅比上年快2.7个百分点。其中批发零售贸易业192.17亿元，增长13.9%；餐饮业31.4亿元，增长30.8%。城市实现消费品零售总额161.8亿元，增长16.2%；农村实现消费品零售总额66.2亿元，增长12.7%。市场物价温和上升。全年居民消费价格指数为103.9%，比上年上升3.9%；商品零售价格指数为102.9%，比上年上升2.9%。其中，食品类价格上升10.1%；衣着类下降1.7%；家庭设备用品类下降2%；居住类上升2.2%；娱乐文化教育上升0.2%；医疗保健上升0.3%；交通和通讯上升0.5%。七、招商引资、对外贸易和旅游利用外资持续攀升。全市新批外资项目330项，比上年增加38项；协议注册外资1000万美元以上新批项目55个，比上年增加29个；协议注册外资额16.41亿美元，比上年增长72.4%;注册外资实际到帐额8.14亿美元，增长69.3%,比2001年翻3番。项目平均规模由2003年的322万美元提高到493万美元。民营经济彰显活力。全市民营企业在政策鼓励、政府引导、部门扶持、社会支持的良好氛围中，自主创业热情高涨，经营规模和发展速度连年跨上新台阶。民营经济已成为牵引全市经济快速增长的重要力量。2004年，全市新增私营企业6118户，新增个体工商户2.58万户,分别增长13.9%和1.7%;规模以上私营工业完成产值537.92亿元,增长34.2%;私营个体经济完成投资117.01亿元,增长63.2%;实现社会消费品零售总额124.33亿元,增长14.7%；实现增加值301.85亿元,增长19.5%,比全市GDP增幅快4.8个百分点,占全市GDP比重为38.3%,比上年提高1.5个百分点。对外贸易持速增长。2004年全市进出口总额24.18亿美元，增长19.5%，其中出口总额13.5亿美元，增长25.4%。完成外经营额8562万美元，增长29%。自营生产企业和外商投资企业分别出口2.91亿美元和7.87亿美元,分别增长44.3%和24.1%,占全市出口额的79.8%,成为推动出口增长的主要力量。旅游业发展加快。全年接待国内外旅游者922.3万人次，增长25%；实现旅游业总收入78亿元，增长25%。其中，接待国内旅游者903.5万人次，增长24.6%；实现国内旅游收入67.8亿元，增长16.9%。接待入境旅游者18.8万人次，增长45.7%;旅游外汇收入1.09亿美元,增长91%。八、财政、金融和保险业财政收入再上新台阶。2004年，全市完成财政总收入93.89亿元，同口径增长28.8%，比2001年增长1.3倍;一般预算收入38.14亿元,增长36.7%。财政总支出65.85亿元,增长27.2%，其中一般预算支出49.27亿元,增长22.6%。金融业务稳步发展。年末金融机构各项存款余额839.7亿元，比年初增加119.1亿元。其中，储蓄存款余额522.8亿元，比年初增加73.7亿元。各项贷款余额470.7亿元，比年初增加53.1亿元。其中，个人消费贷款49.93亿元，比年初增加14.2亿元。全年实现保费总收入23.75亿元，下降2%。九、科学技术和教育科技进步与人才引进步伐加快。全年组织实施省级以上科技项目381项，增长1.8倍；实施省级以上火炬、星火计划项目77项，其中国家级26项；培育国家级重点新产品、省级高新技术产品132个，省级以上高新技术企业20家;11个市级信息化示范工程进展顺利。全年引进高校毕业生3000人;市开发区设立了留学人员创业园。基础教育、职业教育持续发展，高等教育规模有所扩大。年内完成了市职大（电大）新校区二期工程。教育信息化提前实现省“十五”目标。农村中小学布局调整和“三新一亮”工程实施到位。初中毕业升学率92.28%,高考录取率79%,同比分别提高3.62和1个百分点。十、文化、卫生、体育事业文化、卫生、体育事业又有新发展。完成了扬州博物馆、中国雕版印刷博物馆主体建筑、汉墓博物馆一号墓维修工程。承办了第21届中国戏剧“梅花奖”颁奖晚会、“同一首歌走进扬州”等活动。加大了文化市场整顿力度。加强公共卫生体系建设，建成市公共卫生应急指挥中心、中心血站、苏北医院门（急）诊楼等设施。残疾人康复中心投入使