上海曹安路某房地产项目市场报告.doc

上海曹安路项目市场调研报告上海大通物业顾问有限公司2007年4月三个思考： 酒店业的刚性要求是什么？ 曹安大商圈的酒店业为何繁荣？ 星级酒店存在于曹安大商圈为何重要？目 录一、 酒店业介绍1、酒店业简介2、上海酒店业发展概况3、上海酒店业的市场前景二、 曹安商圈概况1、区域位置2、交通3、区域商业4、未来规划三、 曹安商圈的酒店业1、总体水平1.1、市场供应1.2、总体特点1.3、分布情况2、产品特征2.1、来源和规划2.2、服务项目2.3、市场趋势3、市场表现3.1、市场份额3.2、经营模式3.3、客源情况3.4、房价与入住率四、 结论1、关于三个思考的结论2、总体结论一、酒店业介绍1、酒店业简介酒店是商务，旅游，休闲等产业的重大支柱之一，在日常生活中起着重要的地位和作用。 第一，酒店是向旅游者提供服务的基地。旅游者在异地旅游时，需要一定的设施和服务以解决食宿等问题，酒店是满足这些需求的场所。第二，酒店是人们进行社交活动和商务的重要场所。酒店是文化、科学、技术交流和社会交往的主要场所。许多重要的会议、仪式、讲座、新闻发布会、企业的产品促销会等，大都在饭店举行。第三，酒店是获取和增加收入的主要渠道。首先，酒店是各种产品的直接消费者。其次，酒店客人的购买能力较强。经营得当的酒店则可成为所在地或城市的综合性高消费场所。结论：从以上三点我们可以得出酒店的支撑要素1、酒店生存需要有良好交通的支撑。2、酒店生存需要有良好的商业，商务环境支撑。3、酒店生存需要有不同人的群支撑。有了良好的交通再加上商务，商业环境的支撑自然会吸引不同的人群，酒店业才能赖以生存。2、上海酒店业发展概况上海酒店市场在1998-2000年陷入低谷，2001年APEC会议以来逐步复苏(图1)。尽管2003年受“非典”影响，入住率一度下滑了十个百分点，但“非典”之后的2004年呈现强劲反弹态势，旺季时候高星级酒店甚至出了“一房难求”的局面，2004年平均出租率达到73%。2005更是超过75%，3星级以上的酒店数量也在稳步增加（图2），因此可以看到上海酒店行业的高景气度来自旺盛的需求。图1图23、上海酒店业的市场前景2.1、影响酒店业发展的因素 宏观经济发展对酒店业产生的影响随着上海市经济的持续发展，GDP总值（国民生产总值）连续15年保持两位数增长，而经济强劲的增长态势为酒店业的发展创造成了良好的宏观环境基础（图3）。图3 旅游业的发展对酒店业产生的影响伴随国民经济的快速增长，居民收入也在大幅提高。可支配收入增加，就意味着消费需要“升级”。对“奢侈”产品和服务的需求，被激发，更需要被满足。旅游，就是典型的消费升级需求，国内以及国外来沪旅游人数逐年增长，加之世博会和奥运会商机，未来对于酒店住宿业的需求也必然加大。2001-2005年上海国内旅游人次快速增长，虽然2003年由于“非典”影响，国内来沪旅游人数一度呈现负增长，但的随后的2004年国内来沪旅游人数恢复到了6346万人次，2005年为6805万人（图4）。 图4 城市影响力的提升对酒店业产生的影响得益于经济的强劲发展，上海的国际影响力日益增强，一方面，吸引了越来越多的境外人士来沪旅游（图5），另一方面，也使得诸多大型国际会议、国际展览接二连三的在上海举行。统计数据显示，2006年在上海举办的国际展览会共计318个，居全国所有大中城市之首，伴随而来的商务洽谈人次快速增长。这些境地外人士来沪的平均逗留时间为3.5天，对于酒店的需求也在日益增长。图52.2、发展前景预测随着上海经济的持续高速发展，人民收入的不断增高，作为消费升级的典型代表旅游，必将进入发展的“快车道”。而上海，更可以期待持续的国内来沪旅游热潮，加上世博会，F1，网球大师赛等项目都持续吸引着大量来沪参观旅游的群众。 图6二、 曹安大商圈概况 1、区域位置曹安大商圈位于嘉定、闵行、长宁、普陀两区交界处，其核心区域约2平方公里，是上海最密集的居住区之一，周边住户在50万以上（图7）。图72、交通曹安大商圈周边拥有沪宁、沪嘉、中环线、外环线、204国道以及312国道曹安路段等，规划中还有两条轨道交通线13号、14号经过该商圈，是上海城区与江浙经济联系的门户要冲，交通体系四通八达（图8）。联动东西：东连上海市区商务CBD，西傍慧创国际生产性服务业聚集区；衔接南北：北抵桃浦西北物流园区，南达虹桥交通枢纽港；延伸沪宁：曹安路金三角核心区沿沪宁高速，312国道向江浙腹地便捷延伸；广域辐射：商务圈服务功能向内地广域，并通过海空方式辐射海外。 图83、区域商业曹安商圈的定位是与嘉定区重点发展板块以及上海西部发展板块规划结合在一起的，是上海商业“十一五”期间重点发展的商业新中心之一，其核心区域规划由9个专业市场地块组成统一体，既相互独立又相互补充，通过过街天桥和底层步行系统形成有序的商业格局，将于2007年前建成，实现约100万平方米营业面积，年商贸总额预计达130亿元。同时曹安商圈可对全市和长三角地区30多个中心城市发挥人流、物流、商流辐射作用。4、未来规划根据规划，未来曹安大商圈将形成以曹安路沿线8公里长、20平方公里区域的商贸走廊，到2010年形成集商业、物流、商务办公、会展等多种功能于一体的商贸区。未来重点发展区域将沿着曹安路商业走廊主轴，以及南北两侧的次轴，整合原本有些分散的商业经营模式，进一步提升其商业档次。在西延伸段上重点发展办公板块和靠近江桥镇的物流板块，从而实现把商业、物流、办公三者结合。三、 曹安大商圈的酒店业1、总体水平1.1、市场供应目前曹安大商圈及其周边辐射地区的住宿业市场上，共有现代意义上的经济型及星经酒店16家，房间总数2469间，其中经济型酒店9家，房间总数为1209间，3星级酒店3家，4星级酒店4家具，房间总数分别为587家和673家，平均每家为156间。表一：曹安大商圈及其周边辐射地区酒店供应表编号酒店名称地 址星 级房 间 数1港鸿大酒店普陀区武宁路501号4星2252江苏饭店普陀区武宁路888号3星2213广西宾馆普陀区中宁路176号经济型1274胜利大酒店普陀区中宁路176号4星2365锦江之星中山北路店普陀区中山北路2701弄1号经济型1446意家人普陀区金沙江路1818号经济型2107好心情宾馆普陀区金沙江路1408号经济型278莫泰168大渡河路店大渡河路1122号经济型2219上石大酒店普陀区杏山路5号3星7410清水湾大酒店普陀区凯旋北路1305号4星21211上海爱八酒店梅岭南路395号经济型10012梅园酒店梅川路1249号经济型11413上海御丰花园大酒店曹安路1978号4星18014上海宝燕商务酒店祁连山路2025梅川路口经济型4115上海曹安登江宾馆定边路119号近曹安路经济型4516金沙江大酒店金沙江路801号3星292表11.2、总体特点目前，曹安大商圈及其周边辐射地区酒店业的发展呈现以下几种特点： 一是经济型酒店占据市场主力，并处于较为高速的成长期； 二是本土品牌占据较大的市场份额； 三是市场扩张方式以直接投资为主；1.3、分布情况目前，曹安大商圈及其周边辐射地区酒店分布具有明显的地段特征，分布点主要有三大块，一是武宁板块，二是长风曹杨板块，三是丰庄板块，其中武宁板块6家，长风曹杨板块7家，丰庄板块3家（图9）图92、产品特征2.1、来源和规划目前，曹安大商圈及其周边辐射地区内，现有经济型及星级酒店当中属于酒店改造的比例为44%，而新建物业为56%，这说明了酒店业的良性发展对改善原有行业资产质量、盘活原有资产、提升社会资源使用效率所起的重要推动作用。调查中发现，各酒店主流店态的主体规模、大堂、餐厅面积差距较大，当然，这种差距不排除由大部分物业为酒店改造而带来的先天性差异，但在客房这一核心产品上差距较小，有较强的趋同性。2.2、服务项目在调查中发现，公共休息区域、公共卫生间、停车场、中央消防系统、电梯、电视、电话、分体空调、室内卫生间、24小时热水已成为区域内所有酒店店都配置的基本设施，能提供正餐服务的单店比例为69%（表2）。在核心需求得到满足的前提下，商务服务和自助服务设施的提供比例较高。但在提供的具体设施设备性能和服务品质上，不同的酒店表现不尽相同。编号酒店名称星 级主要服务房间数1港鸿大酒店4星基本服务 + 餐厅、会议展示厅、桑拿2252江苏饭店3星基本服务 + 中西餐厅、多功能会议厅、舞厅、豪华KTV包房、棋牌室、健身房2213广西宾馆经济型基本服务 + 餐厅1274胜利大酒店4星基本服务 + 餐厅、会议厅2365锦江之星中山北路店经济型基本服务1446意家人经济型基本服务 + 餐厅2107好心情宾馆经济型基本服务278莫泰168大渡河路店经济型基本服务 + 餐厅2219上石大酒店3星基本服务 + 餐厅、会议室、酒巴7410清水湾大酒店4星基本服务 + 中西餐厅，酒吧、咖啡厅、会务中心、洗衣服务、音乐茶座、KTV包房、桑拿、健身房、桌球室、棋牌室、乒乓房、商务办公房21211上海爱八酒店经济型基本服务 + 中、小型会议室10012梅园酒店经济型基本服务11413上海御丰花园大酒店4星基本服务 + 中西餐厅、会议厅、健身室18014上海宝燕商务酒店经济型基本服务 + 餐厅4115上海曹安登江宾馆经济型基本服务4516金沙江大酒店3星基本服务+ 餐厅、会议厅、商场、美容中心、咖啡厅、娱乐2922.3、市场趋势通过调查区域内酒店经营者对各项选址标准重要性的排列次序表明（表3），经营者关注的重点是区位，同时对于直接影响到投资额度的日益高涨的物业价格也给予了较高的关注，并且酒店的产品与服务质量受到了更多经营者的关注，这也反映了酒店经营者的日益成熟，酒店业的竞争已从单纯的产品和技术层面提升到了支持系统和管理体系的竞争层面上。1、区位要求 邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路； 商务氛围； 区域规划及经济发展前景； 客源保证；2、投资额度及方式 自建或租赁物业的投资额度； 特许经营、租赁、共同投资；3、竞争状况同行业竞争对手的情况，包括对手的类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、酒店特色及服务对象的阶层等；4、建筑要求独栋，周边有停车场5、面积租期建筑面积30006000平方米，基本使用年限10年以上；表33、市场表现3.1、市场份额目前，曹安大商圈及其周边辐射地区中经济型酒店是酒店市场上的供应主力，3星级以上酒店只有6家，经济型酒店的比例占到了63%（图10）, 锦江之星、莫泰等相继入驻该区域，而随着曹安大商圈及其周边辐射地区影响力的不断加深和扩大，不排除在未来其它连锁酒店品牌的进一步抢滩入驻。图103.2、经营模式经济型酒店作为曹安大商圈及其周边辐射地区的供应主力，在经营方式上以连锁经营方式为主，而剩余的星级饭店全部为自主品牌、自主经营（表4）。经济型酒店的连锁经营模式，既是市场驱动的必然选择，同时，也为下一阶段以品牌特许为车轮的高速扩张预留了空间。而随着合适物业的竞价成本的日益增高和资源日益稀缺，为那些自身拥有物业的潜在加盟商提供了涉足酒店业的契机。编号酒店名称星 级经营方式1港鸿大酒店4星自主品牌、自主经营2江苏饭店3星自主品牌、自主经营3广西宾馆经济型连锁经营4胜利大酒店4星自主品牌、自主经营5锦江之星中山北路店经济型连锁经营6意家人经济型连锁经营7好心情宾馆经济型连锁经营8莫泰168大渡河路店经济型连锁经营9上石大酒店3星自主品牌、自主经营10清水湾大酒店4星自主品牌、自主经营11上海爱八酒店经济型连锁经营12梅园酒店经济型自主品牌、自主经营13上海御丰花园大酒店4星自主品牌、自主经营14上海宝燕商务酒店经济型自主品牌、自主经营15上海曹安登江宾馆经济型自主品牌、自主经营16金沙江大酒店3星自主品牌、自主经营3.3、客源情况根据调查显示，目前曹安大商圈及其周边辐射地区的酒店客源中有62%左右的为商务散客，而随着曹安大商圈的发展，该比例还有较大的上升空间，同时，随着自助游和休闲市场的升温，休闲度假散客的比例也有望提升（图11）。图11同时调查中发现，区域内经济型酒店中92%的客源为国内客人，8%为入境客人，而星级酒店的境外客源的比例为15%左右（图12、13），要略高于经济型酒店，同时调查结果还显示，区域内酒店客源的平均逗留天数为1.92天，因此现阶段这样的客源结构给了区域内酒店极大的发展机遇。图12 图133.4、房价与入住率编号酒店名称面积房价1港鸿大酒店标准双人房：12m2 高级双人房：14m2标准单人房：12m2 高级单人房：14m2标准双人房：440元/天 高级双人房：520元/天标准单人房：440元/天 高级单人房：540元/天2江苏饭店标准间： 1 m2单人间： 14m2标准间：398元/天单人间：398元/天3广西宾馆标准间：12 m2普通单人间：10m2豪华单人间：14m2标准间：168元/天普通单人间：138元/天豪华单人间：228元/天4胜利大酒店标准间：15m2单人间：15m2标准间：468元/天单人间：468元/天5锦江之星中山北路店标准间：12 m2单人间：9 m2标准间：219元/天单人间：199元/天6意家人标准间：12 m2 单人间：12m2商务房：20 m2 三人房：18 m2商务套房：25 m2标准间：178元/天 单人间：158元/天商务房：218元/天 三人房：198元/天商务套房：288元/天7好心情宾馆标准间：12- 14m2单人间：10-12 m2标准间：138-168元/天单人间：118-138元/天8莫泰168大渡河路店标准间：12 m2 单人间：12 m2商务间：14 m2 家庭房：16 m2标准间：198元/天 单人间：218-228元/天商务间：248元/天 家庭房：278元/天9上石大酒店普通标准间：12 m2 普通单人间：12 m2豪华标准间：14 m2 豪华单人间：14m2普通标准间：238元/天 普通单人间：238元/天豪华标准间：268元/天 豪华单人间：268元/天10清水湾大酒店高级双人房：30 m2 豪华双人房：35 m2高级单人房：29 m2 豪华单人房：35 m2套房：50 m2高级双人房：300元/天 豪华双人房：350元/天高级单人房：400元/天 豪华单人房：600元/天套房：1200元/天11上海爱八酒店标准房: 20 m2 床房: 20 m2商务大床房：25 m2标准房:178元/天 大床房:160元/天商务大床房178元/天12梅园酒店大床房:25 m2 标准房:25 m2 三人房:30 m2 套房:30 m2 大床房:175元/天 标准房(a):160元/天标准房(b):140元/天 三人房:169元/天套房:240元/天13上海御丰花园大酒店标准房：18 m2 商务房：25 m2湖景房：25 m2 行政房：25 m2行政景观房：25 m2 行政套房：30 m2标准房:250元/天 商务房：290元/天湖景房：345元/天 行政房：335元/天行政景观房：420元/天 行政套房：860元/天14上海宝燕商务酒店标准房:20 m2 大床房:23 m2标准房:190元/天 大床房:230元/天15上海曹安登江宾馆标准房（a）：20 m2 标准房（b）：20 m2套房：25 m2标准房（a）：118元/天 标准房（b）：133元/天套房：200元/天16金沙江大酒店标准房：18m2 单人房：18 m2套房：25 m2 豪华套房：30 m2 标准房：365元/天 单人房：415元/天套房：616元/天 豪华套房：816元/天目前，区域内经济型酒店平均房价为185元，3星级酒店平均房价为400元，4星级酒店的平均房价为483元（图14），从目前市场情况来看，经济型酒店的价格变动幅度要小于星级酒店市场的价格变动幅度。图14通过调查显示，2007年一季度曹安大商圈及其周边辐射地区内的酒店中，经济型酒店的平均出租率为72%，而星级酒店相对数量较少，入住率方面要略高于经济型酒店，入住率达78%。从此次调查数据来看，2007年一季度区域内经济型酒店的平均Revpar（RevPAR是Revenue Per Available Room的缩写，是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入，用实际平均房价乘以出租率即可）为133元，3星级和4星级酒店平均Revpar分别为312元和377元，可见