房地产问题提问解答汇总.doc

提问解答问题一：地下室消防工程做车位，没有产权，可做车位出租使用权，地下室消防工程是作为一个成本对象单列还是不单列，如果单列，地下室成本太高，如果不单列，账面上显示不出资产项。请给点建议。房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所，产权归企业所有、出租车位使用权收费的，属于营利性质。应当单独核算其成本，按建造开发产品进行处理。对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复（国税函200583号）规定：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久所有权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税。中华人民共和国合同法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”而对于超过20年的车库销售使用权这种特殊经营行为，中华人民共和国合同法规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”营业税暂行条例实施细则规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”所以对于无产权的车位销售，不论是以成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，都应在收到销售收入时按“服务业-租赁业”计算缴纳营业税。问题二：有个房地产项目涉及拆迁异地还建，拆迁补偿款及异地安置成本计入土地征用费用，这个过程产生哪些税？ 1、拆迁异地还建涉及营业税及附加：在房地产开发过程中，在征用土地和购置土地使用权时，对原住户实行拆迁补偿。若采用的补偿方式是以开发的房屋予以补偿，补偿的面积与拆迁面积基本相等，就是所谓的“拆一还一”。对于这部分用于补偿的开发产品涉及营业税及附加。如何计征营业税呢？国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅小区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已缴纳营业税的，不再征收营业税。”由于营业税政策规定没有内外资之分，所以，对于内资企业来说，房地产企业用于拆迁补偿的开发产品，同样要按照税法规定以成本价计征营业税。以成本价计征营业税时，成本价如何确定就需要考虑成本价的组成问题。对于一般的开发产品来说，成本价包括土地成本和建造成本的成本价，但是对于拆迁补偿的开发产品，因开发企业是将建造好的房屋与原住户的土地置换，成本价不应该包含土地成本。对超出拆迁建筑面积的部分，则应按营业税暂行条例实施细则第二十条规定确定计税营业额。即：第一，可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第二，可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第三，按公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）。2、拆迁补偿款及异地建安成本计入土地征用费用涉及企业所得税：开发成本的构成项目土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。3、 还涉及到土地增值税：根据关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第六条的规定，处理方法如下。开发企业采取异地安置，若异地安置的房屋属于企业自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算出金额，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。例如，某房地产公司有甲和乙两个项目，用乙项目建好的房屋50套，安置甲项目所占地的原来的住户，也就是说用乙项目的房屋安置甲的“回迁户”。按照“国税发2006187号”文件这50套房屋的“视同销售价格是3000万元，甲项目安置”回迁户“确认的拆迁补偿费是3000万元。 问题三：拆迁涉及契税，安置房建设还房涉及视同销售的营业税及附加，同时缴契税，是否正确？ 1、安置房建设还房（开发回迁安置用房）涉及视同销售不动产的营业税及附加还涉及企业所得税（1）需要交纳营业税关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告【国家税务总局公告 2014年第2号】 现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部 国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。特此公告。国家税务总局2014年1月8日关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告的解读【国家税务总局办公厅 2014年01月15日】一、本公告出台的背景近期，部分地区税务机关反映，有纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权，请总局明确上述纳税人无偿转让回迁安置房所有权的行为是否缴纳营业税以及如何确定计税依据问题。二、为什么对纳税人无偿转让回迁安置房所有权的行为征收营业税按照营业税条例细则第五条规定，单位将不动产无偿赠送其他单位或个人的行为，应视同销售不动产征收营业税。因此，纳税人向他人无偿转让回迁安置房所有权的行为，应视同销售不动产征收营业税。三、如何确定计税依据按照营业税条例细则第二十条规定，纳税人发生细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按规定顺序确定营业额。回迁安置房与商品房性质不同，不宜按照同地段商品房市场价进行核定，应按照营业税条例细则第二十条第（三）款规定，以工程成本加利润的方式予以核定；同时，由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非该纳税人承担，实质上该地块的土地使用权不属于该纳税人，因此，核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本。注：第（三）款按下列公式核定：组成计税价格=营业成本或者工程成本(1成本利润率)（1-营业税税率）（2）还需要交纳企业所得税（房地产开发企业销售收入的确认）房地产企业发生将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%。（武汉市执行15%）销售收入=开发成本(115%)（1-5%）2、契税如何缴纳根据财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）规定，国有土地使用权出让，其契税计税价格为承受人为取得土地使用权而支付的全部经济利益。（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（3）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。(已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税)（4）对承受国有土地使用权所支付的土地出让金计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。土地使用者将土地所有权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。（5）土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。问题四：集团内部关联企业的融资互相拆借，所涉及的营业税和企业所得税如何计征？ 根据征管法实施细则（国务院令第362号）第五十四条的规定，纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：(二)融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率。根据国家税务总局关于印发的通知（国税函发1995156号）第十条的规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。另外，根据中华人民共和国企业所得税法（主席令第63号）第四十一条的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得的，税务机关有权按照合理方法调整。各关联方之间应该按照独立公平的原则实施交易，不能以转移定价等非正常的手段来实现避税，出借方按取得的利息收入计征企业所得税。无偿出借资金的，按同期同类贷款利率计算利息收入。因此，关联企业之间的资金划拨，如果没有按独立企业之间的往来正常收取利息，税务部门有权调整营业税税额，并合理调整企业所得税应纳税所得额。问题五：希望对(2014)2号公告回迁房营业税的解读，武汉市回迁房的营业税如何计征？ 开发回迁安置用房，既要缴纳营业税，又要缴纳企业所得税1、需要交纳营业税关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告【国家税务总局公告 2014年第2号】现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部 国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。特此公告。国家税务总局2014年1月8日关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告的解读【国家税务总局办公厅 2014年01月15日】一、本公告出台的背景近期，部分地区税务机关反映，有纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权，请总局明确上述纳税人无偿转让回迁安置房所有权的行为是否缴纳营业税以及如何确定计税依据问题。二、为什么对纳税人无偿转让回迁安置房所有权的行为征收营业税按照营业税条例细则第五条规定，单位将不动产无偿赠送其他单位或个人的行为，应视同销售不动产征收营业税。因此，纳税人向他人无偿转让回迁安置房所有权的行为，应视同销售不动产征收营业税。三、如何确定计税依据按照营业税条例细则第二十条规定，纳税人发生细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按规定顺序确定营业额。回迁安置房与商品房性质不同，不宜按照同地段商品房市场价进行核定，应按照营业税条例细则第二十条第（三）款规定，以工程成本加利润的方式予以核定；同时，由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非该纳税人承担，实质上该地块的土地使用权不属于该纳税人，因此，核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本。注：第（三）款按下列公式核定：组成计税价格=营业成本或者工程成本(1成本利润率)（1-营业税税率）2、还需要交纳企业所得税（房地产开发企业销售收入的确认）房地产企业发生将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%。（武汉市执行15%）销售收入=开发成本(115%)（1-5%）问题六：我公司租用土地中心的地块建造活动板房，后因土地中心要将此地块另用，城投公司拆迁我公司的活动板房给予拆迁补偿款，请问我司收到的补偿款对城投公司是需要开具收据还是发票？如果是发票，会是何种性质的发票？ 收到城投公司拆迁贵公司的活动板房给予拆迁补偿款，不需要开具发票。贵公司只要出具及加盖单位公章的收款收据就可以了。问题七:工地上发生的员工伙食费用无法提供发票，这样的情况提供清单或就餐明细表等就餐明细表等原始凭证是否能够税前列支？（参会单位：湖北汇通天地置业有限公司）工地上发生的员工伙食费用应该计入“应付福利费”。问题八：房地产企业自购电梯，电梯公司是生产企业，然后另外一家电梯安装公司进行安装，应分别取得何种票据？如果是电梯销售企业，那么取得的票据有何区别，安装公司开票有何区别吗？ 销售电梯的企业开据增值税专用发票，安装电梯的企业开据营业税发票，如果是既销售又安装电梯的企业则一并开据增值税专用发票。问题九：2009年31号文房地产开发企业公共配套设施的如何解决？ 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发200931号) 对公共配套设施的税务处理规定如下：房地产企业在开发区域内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理。属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。可以作为税前扣除。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。问题十：A公司为一家房地产公司（此公司有一块土地未开发），A公司以股权转让形式把整个公司转让给B公司，A公司是否需要按照（2000）687号文交纳土地增值税？ 关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复(国税函2000687号) 广西壮族自治区地方税务局: 你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示 (桂地税报200032 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 %的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。国税函2000687号文已明确：“应按土地增值税的规定征税”。此外，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让给所投资、联营的企业时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定：从2006年3月2日起，对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业将上述房地产再转让，都要征收土地增值税。问题十一：存量房税务新政策简介存量房税收政策见图表：房屋性质税 种 分 类营业税及附征（5.6%全额或差额计算征收）个人所得税（按全额1.5%或按所得额20%计算征收）土地增值税（按全额5-6%计算征收）印 花 税产权转移书据（按转让合同金额万分之五计征，纳税人：转让双方）权利许可证照（每件5元，纳税人：持有人）二手房产满5年（含5年）的普通住房01.5或20%（并且是家庭唯一住房的免征）00每件5元满5年（含5年）的非普通住房5.60%（按差额征收）1.5或20%（并且是家庭唯一住房的免征）00每件5元未满5年的住房5.60%（按全额征收）1.5或20%00每件5元非住房5.60%（按差额征收）1.5%或20%6%万分之五每件5元赠与房产直系亲属赠与房产000万分之五每件5元非直系亲属赠与房产视同二手房转让20%0万分之五每件5元受赠房产再转让视同二手房转让20%视同二手房转让视同二手房转让每件5元其他房产继承房产000万分之五（纳税人：受赠方）每件5元离婚分割房产000万分之五每件5元备注：1、个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些房都称为二手房。2、普通住宅认定标准：（1）、单套建筑面积在140平方米以下；（2）、住宅小区建筑容积率在1.0以上；（3）、中心城区：总价不超过140万元(含140万元)；其他远城区：总价不超过90万元(含90万元)。（武房发2011198号）。3、五年时限界定：个人购买住房以取得的房产证或契税完税证明上注明的契约（合同）成立日期作为其购买房屋的时间，或以产权处档案馆开据的证明为依据，按孰先原则办理。4、直系亲属是指，配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。（财税200978号文）5、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，税收征收标准视同直系亲属赠与房产行为。（财税200978号文）6、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。（财税200978号文）7、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。（财税200978号文）8、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（财税字1999278号）9、从2011年元月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（财税【2011】12号）10、纳税人能够提供完整、准确的房屋原值及相关税费凭证的，可凭原购房合同发票等有效凭证，经税务机关审核后按转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的差额按20%征收个人所得税；纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的按住房转让收入的1.5%核定征收个人所得税（国税发2006108号）。 问题十二：政策性搬迁取得的收入在新政策下如何支出，补偿支出无发票怎么处理？（参会单位：湖北三鼎房地产开发有限公司）1、搬迁收入根据国家税务总局关于发布的公告（国家税务总局公告2012年第40号）第二章第五条:企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。第六条:企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具体包括：（一）对被征用资产价值的补偿；（二）因搬迁、安置而给予的补偿；（三）对停产停业形成的损失而给予的补偿；（四）资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；（五）其他补偿收入。第七条:企业搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入。企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。2、搬迁支出根据企业政策性搬迁所得税管理办法（国家税务总局公告2012年第40号）第三章，企业政策性搬迁的搬迁支出是这样规定的：企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。搬迁费用支出，是指企业搬迁期间所发生的各项费用，包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用。资产处置支出，是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。企业由于搬迁而报废的资产，如无转让价值，其净值作为企业的资产处置支出。因此，临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用以及处置固定资产发生的费用对应的发票（如运费、安装费等）才能作为搬迁支出，来抵减所得税。 企业搬迁收支清算见附件附件:中华人民共和国企业政策性搬迁清算损益表政策性搬迁期间： 年 月 日至 年 月 日纳税人名称：纳税人识别号： 金额单位： 元（列至角分） 类别行次项目金额搬迁收入1对被征用资产价值的补偿2因搬迁、安置而给予的补偿3对停产停业形成的损失而给予的补偿4资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款5搬迁资产处置收入6其他搬迁收入7搬迁收入合计（1+2+3+4+5+6）搬迁支出8安置职工实际发生的费用9停工期间支付给职工的工资及福利费10临时存放搬迁资产而发生的费用11各类资产搬迁安装费用12资产处置支出13其他搬迁支出14搬迁支出合计（8+9+10+11+12+13）搬迁所得（或损失）15搬迁所得（或损失）（7-14）纳税人盖章：经办人签字：申报日期： 年 月 日代理申报中介机构盖章：经办人签字及执业证件号码：代理申报日期： 年 月 日主管税务机关受理专用章：受理人签字：受理日期： 年 月 日问题十三：企业取得土地时与政府签订协议，在另一块土地仍然属于政府的土地上建还建房。那么建成后，房地产开发企业应将还建房视同销售缴纳营业税及附加税呢？还是将还建房成本作为取得土地的代价缴纳契税并将造价及契税计入土地成本？ 该房地产开发企业建还建房的支出实际上属于取得土地的代价。一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税、企业所得税和契税的处理。 1、营业税的处理 国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（国税函2007768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。 （1）纳税义务发生时间 房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。 （2）计税依据 根据营业税暂行条例、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）、国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复（国税函1998771号）及国税函2007768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形。 根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）和营业税暂行条例的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 对超出拆迁建筑面积的部分，则应按营业税暂行条例实施细则第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）。 2、土地增值税的处理 国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知（国税函2010220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 3、企业所得税的处理 企业所得税法实施条例第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 （3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据企业债务重组业务所得税处理办法（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。4、 契税的处理 根据财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税【2004】134号）和省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知（鄂地税发【2010】176号）有关规定，出让国有土地使用权，契税计税依据为承受人为取得该土地使用权所支付的全部经济利益。承受人在签订国有土地使用权出让合同之后单独支付的拆迁补偿费，应列入契税计税依据，照章征收契税。其缴纳的契税按照土地增值税的相关规定，可以计入土地成本，作为扣除金额。问题十四：“开发间接费用”下“营销设施建造费”应如何界定？ 根据关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）文，计入开发间接费用核算的营销设施建造费用根据不同情况按照如下原则进行处理：房地产开发企业营销设施建造分如下四种情况：1、利用开发完成或完成的部分楼宇装修装饰后作为项目营销设施使用，结束后作为销售处理或企业自用处理。2、利用小区项目楼宇之外的引人瞩目的位置临时建造设施（包括销售部、样板间）使用，项目完毕后进行拆除的。3、利用小区开发建造的配套设施，如：会所、物业用房等装修作为临时销售部，项目结束后交付给物业公司，产权归全体业主或者企业销售或者自用的。4、开发小区之外租赁的或者临时建设的销售网点，项目销售完毕后转为其他项目使用或者出租、销售处理的。第一类解释：计入开发间接费用的营销设施的建造费用主要包括：项目小区楼宇之内的装饰装修费用或者小区楼宇之外的销售部、样板间等营销设施的建造费用。楼宇之内的商品房作为临时销售部、样板间的，由于其本身属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装饰装修费用除非不能判断未来是否可以随着商品房主体一起出售的，则列入开发间接费用进行核算。也就是说，一般情况下都计入对应单独核算的精装修商品房的开发成本。 第二类解释：利用小区项目之外的明显位置建造临时设施作为营销设施的，按照企业会计准则其发生的建造费用以及装修费用在“在建工程”中进行核算，项目完工后，由“在建工程”转入“开发间接费用”进行处理，也可以按照房地产开发经营业务企业所得税处理办法文件的规定直接计入“开发间接费用”。第三类解释：利用小区内的配套设施装饰、装修后作为临时销售部使用的。利用小区规划中的会所等作为营销设施使用。在这种情况下又要分三种情况处理：1、产权属于全体业主或者无偿赠送给政府的，视其为公共配套，其建造费用按照建造公共配套设施相关规定直接进行账务处理。2、属于营利的产权归全体业主所有或者未能明确产权归属的，应单独核算其成本也作为配套设施成本进行核算。3、企业自用的按照建造固定资产处理。总之，除了企业自建作为固定资产外，其他一律都按照开发配套产品进行处理。第四类解释：在小区之外人口较多的地方设置销售网点作为临时营销设施的。这些设施有可能是企业自建或者企业租赁，对于此部分，无论税务还是会计都应当作为营业费用或者销售费用进行反映。如果属于企业自建构成固定资产的，由此计提的折旧计入营业费用或者销售费用进行处理。问题十五：房地产开发企业向个人借款利息在土地增值税和企业所得税中扣除比例问题，及扣除依据，如借款1000万，年利率20%，可扣除多少比例，需要哪些凭据，超出部分如何处理？ 房地产企业向其它企业和私人借款支付利息，对方收取利息的行为属于营业税应税行为，应就收取的利息按“金融保险业”税目计征营业税，据中华人民共和国发票管理办法第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”对方应给房地产企业出具符合税收法规规定的发票，对房地产企业无法取得正式发票的，依据国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知(国税函20041024号)规定，可以要求对方到税务机关申请代开发票，或者房地产企业凭相关原始单据自行到税务机关申请代开发票入帐税前扣除。根据新税法及其实施条例明确企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予税前扣除，且从其关联方接受的债权性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除，此标准由国务院财政、税务主管部门另行规定。以对方的收据作为记帐凭证是不能在所得税前扣除的。特别提醒：根据中华人民共和国个人所得税法及其相关法规的规定，房地产企业向个人的借款，支付利息时应代扣代缴个人借款利息收入20%的个人所得税。附：国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所