咸阳景观天下方案.doc

陕西华宇景观天下陕西华宇景观天下 信息化纯光智能小区项目信息化纯光智能小区项目 技术方案技术方案 咸阳电信分公司咸阳电信分公司 2009 年年 08 月月 目目 录录 第一章需求分析.3 1.1 前言.3 1.2 项目概况.3 1.3 用户需求.4 1.4 建设目标.4 第二章方案设计.5 2.1 设计依据.5 2.2 设计原则.5 第三章可视对讲子系统.7 3.1 系统概述.7 3.2 系统目标.7 3.3 系统工作模式框图.7 3.4 系统功能及特色.8 3.5 主要设备性能.9 第四章物业管理子系统14 4.1 建设目标14 4.2 系统特点14 4.3 标准版功能模块介绍16 4.4 其他可选模块功能介绍22 4.5 使用软件的注意事项及管理建议23 第五章背景音乐及紧急广播子系统25 5.1 需求分析25 5.2 系统设计25 5.3 系统功能26 第六章视频监控子系统27 6.1 系统说明27 6.2 建设目标27 6.3 平面布防图28 6.4 监控资源29 6.5 监控主要设备选型及功能介绍30 第七章周界安防子系统32 7.1 用户需求分析32 7.2 入侵报警系统的设计32 7.3 入侵报警系统的功能33 第八章售后服务体系34 8.1 支持服务体系34 8.2 网络技术服务34 8.3 技术人力资源承诺36 第一章第一章需求分析需求分析 1.11.1 前言前言 随着计算机技术的普及与信息产业的飞速发展，住宅小区智能化已成为现代建筑与 物业管理的发展趋势。为提升景观天下住宅小区层次和综合水平，满足居民及商户对 电信与信息服务的需求，2008 年 6 月，陕西华宇实业有限公司和中国电信股份有限公 司咸阳分公司签订了小区信息化建设的合作协议书。协议书关于小区信息化（光缆到 楼、超五类到户）建设包括以下内容： 可视对讲子系统； 宽带高速上网子系统（此方案不涉及）； 社区安防子系统； 视频监控子系统； IPTV 网络电视子系统（此方案不涉及）； 背景音乐及紧急广播子系统； 物业管理子系统。 1.21.2 项目概况项目概况 景观天下项目是陕西华宇实 业有限公司和秦都区吴家堡村 联手精心打造的高尚景观社区。 东接马家堡；西邻 312 国道， 大型市政主体广场；北依文林 路；南靠比塬路。区段优势： 交通便捷，院校环拱，书香浓 郁。项目总投资 9 亿元，占地 近 500 亩，总建筑面积约 60 万 平方米，高层、小高层、多层 楼层参差栉比，休闲光场镶嵌其中，园林绿化带交织掩映，是咸阳市北大门靓丽独特 的风景，是广大消费者寻觅追求的宜居社区。 1.31.3 用户需求用户需求 “景观天下 ”的定位是 致力打造 高品质住宅小 区。因此，不但需要有优良的 建筑设计和建造水平，同时还要求相关配套设施齐全且超前。 “小区信息化”作 为高品质现代化 社区的标志，可以极大的 提高小区物业管理、安全防范管理以及信 息服务等方面的自动化程度和综合服务水平，为小区住户提供安全、舒适、方便、快 捷的家居环境。同时可以帮助业主和物业管理者在费用开支、生活舒适、商务活动和 人身安全等方面的利益有最大的回报。 本次“景观天下 ”小区信息化的需求是： 采用先进的计算机技术、控制技术、 通信技术和图像显示技术，建立一个由计算机系统管理的一体化集成系统，为业主和 物业管理者提供一个投资合理、拥有高效、幽雅、舒适、便利、快捷、高度安全的环 境空间。 1.41.4 建设目标建设目标 天宇景观天下住宅小区信息化系统建设的目标是：运用先进的计算机通信技术、 控制技术以及房产物业管理技术，采用有效系统集成的方法，建立一个沟通社区内部 住户与住户、住户与中心、住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统，创造一个安 全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境，具有可持续发展能力的智能化小区。 小区访客对讲系统集楼宇对讲、视频查看、门禁管理等功能为一体的智能化集 成系统。可以实现访客与住户可视对讲，住户可以通过话机开启防盗门，有效防止非 法人员进入住宅楼内。 小区物业管理系统，可实现对小区设备、档案、信息、收费、办公、绿化等 业务的管理。 背景音乐广播级紧急广播系统，使小区的每个区域都能听到背景音乐和通知， 系统可与消防联动进行报警。 视频监控系统覆盖小区出入口、主要活动场所和主干道，实现对小区 24 小时 不间断的实时监控及录像，起到提前预警和事后提供证据的作用。 小区四周的围墙上都安装有周边防越报警系统，通过周边防越报警措施，探测 任何试图非法翻越围墙或栅栏进入的非法行为，为保安人员准确提供入侵区域位置信 息，通知小区保安人员及时处理警情，同时现场警告入侵人员。 第二章第二章方案设计方案设计 2.12.1 设计依据设计依据 全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则 建设部三星级智能小区标准 民用建筑电气设计规范（JGJT1692） 民用闭路监视电视系统工程技术规范（GB5019894） 安全防范工程程序与要求（GAT7594） 安全防范系统通用图形符号（GAT7494） 安全防范工程费用概算编制办法（GAT7094） 智能建筑设计标准（GBT-T-50314-2000） 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T 50311-2000） 建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范（GB/T 50312-2000） 智能建筑工程质量验收规范(GB 50307-2002) 智能建筑弱电工程设计施工图集（97X700） 计算机软件质量保证及配置管理计划规范（GB/T12504-12505-90） 计算机软件开发规范（GB8566-88） 楼宇对讲电控防盗门通用技术条件 住宅设计规范（GB50096-99） 居住区智能化系统配置与技术要求（CJ/T174-2003） 居住小区智能化系统建设要点与技术导则 建筑物防雷设计规范(GB50057-94) GBJ116-88火灾自动报警系统设计规范 2.22.2 设计原则设计原则 可行性和适应性可行性和适应性 系统要保证技术上的可行性和良好的性价比，并满足今后社会和经济发展的需要 ； 实用性和经济性实用性和经济性 系统建设应始终贯彻面向应用、注重实效的方法，坚持实用、经济的原则； 先进性和成熟性先进性和成熟性 系统设计既要采用先进的概念，又要注意结构、设备、工具的相对成熟。采用成 熟的主流技术，不但能反映当前的先进水平，而且具有发展潜力，并能顺利的过渡到 下一代技术； 开放性和标准性开放性和标准性 为了满足系统所选用的技术和设备的协同运行能力、系统投资的长期效应以及系 统功能不断扩展的需求，必须要求系统的开放性和标准性； 可靠性和稳定性可靠性和稳定性 在考虑技术先进性的同时，还应从系统结构、技术措施、设备性能及兼容性、系 统管理、厂商技术支持及维修能力等方面着手，确保系统运行的可靠性和稳定性； 安全性和保密性安全性和保密性 设计中既考虑信息资源的充分共享，更要注意信息的保护和隔离，因此系统应分 别针对不同的通信环境，采取不同的措施，包括系统安全机制、数据存取的权限控制 等； 兼容性和易维护性兼容性和易维护性 为了适应系统变化的要求，必须充分考虑以最简便的方法，最低的投资，实现系 统的兼容和维护。 第三章第三章可视对讲子系统可视对讲子系统 3.13.1 系统概述系统概述 华宇景观天下住宅小区可视对讲管理系统是由小区的管理中心机管理中心机、梯口主机梯口主机、可可 视室内分机视室内分机、传输总线传输总线构成，可实现访客呼叫、对讲、开锁、联网管理等功能。 可视对讲系统是在住户、单元楼梯口、小区管理中心安装防盗门和可视对讲装置， 以实现访客与住户可视对讲、住户与小区管理中心、访客与小区管理中心进行语音传 输；住户可遥控开启防盗门，有效地防止非法人员进入住宅楼内，降低案件发生，同 时方便区内住户自由出入，有效保证住户室内人身财产安全。 3.23.2 系统目标系统目标 1. 户与访客、住户与小区管理中心、访客与小区管理中心进行语音传输； 2. 通过室内分机可遥控开启防盗门电控锁； 3. 实现住户可利用钥匙开启防盗门锁； 4.4. 系统具有增值功能：小区短信发布。 3.33.3 系统工作模式框图系统工作模式框图 3.43.4 系统功能及特色系统功能及特色 系统功能系统功能 访客呼叫功能 访客的呼叫采取通过单元门口的门口机呼叫住户，由住户确认后开启单元电控门， 这样可对小区的访客进行严格有效的出入控制，进一步保障小区的住户安全。 2住户呼叫功能 住户通过室内分机的“传呼”键呼叫管理中心，并实现双向通话。该功能可通过 管理机将区域内住户的呼叫管理起来，实现区内住户的统一管理。 3系统扩充功能 同一小区有多个单元门(门口主机)通过管理员形成联网系统(最多达 9999 个门口 主机,每个门口机可接 8999 个室内机)。适用各种多层、高层、可视与不可视混装， 符合不同需求。 4备电应急功能 系统提供备用电源接口，确保小区供电失常情况下，系统可保持一定时间的正常 使用，使通讯畅通无阻。 5通讯密话功能 系统采用通信工业标准，确保信道安全、保密。 系统特色系统特色 总线制配线，室内机采用遥控编程码，不需要楼层解码器，安装方便，系统稳 定可靠。 系统具有“自我保护”功能 ，单户故障不影响整个系统。 3.53.5 主要设备性能主要设备性能 免提壁挂式黑白免提壁挂式黑白 4“CRT4“CRT 室内分机室内分机 产品介绍：产品介绍： 悦耳振铃声；通话保密、单键呼叫管理员机并通话，控制开 门，与门口机、管理员机双向通话同时具有报警功能；对比度， 亮度可调，可监看梯口机的情况。当访客呼叫，室内分机无人应答时，30 秒后自动关 机。 产品特点：产品特点： 挂接式安装，维护简单高效;免提通话； 外观简约，悦目舒心，适合各种自然色彩搭配 独特的月牙式按键设计、简洁易用 黑白 4CRT 显示屏；亮度、对比度可调； 可与梯口主机实现呼叫、对讲、监看、开锁等功能； 因该分机具备求救按钮接口，可扩展外接按钮到卧室； 房号编写采用遥控设置； 设备参数：设备参数： 电源：输入电压 DC18V 功耗：待机电流:30 mA ，工作电流:600 mA 振铃声级：70dB(A) 工作环境温度：-10+55 显示器：AH1-F3V：4黑白扁平显像管 ， AH1-F3VC：4彩色液晶显示屏 分辨率/解晰度：4CRT 显像管分辨率： 400 线；4液晶屏解晰度： 480(H)234(V)dots 通话时间：60 秒 安装方式：预埋 86 盒，明装壁挂 外观尺寸：209mm192mm48.8mm 可视电源可视电源 产品介绍：产品介绍： 用于可视系统设备的供电。每 20 户配一个电源 产品特点：产品特点： 提供 DC18V 电压 断电不间断(需另配蓄电池) 工作有指示灯指示、自动短路保护 设备参数：设备参数： 电源：输入电压:AC220V 输出电压: DC18V10% 电池容量：6V/4Ah3 粒 功耗：40W 工作温度：-35+55 安装方式：墙体嵌入 外观尺寸：224mm180mm84mm 预埋尺寸：205mm160mm80mm 分支保护器分支保护器 产品介绍：产品介绍： 用于楼层间信号传送和隔离保护，维护方便、快捷。 产品特点：产品特点： 电源和故障指示灯显示 视频信号分支及匹配 具有隔离保护作用 供 2/3/4 户型用户使用 设备参数：设备参数： 电源：楼内总线供给(DC18V)或电源 AH-TY13V1 供给 功耗：待机时 2.7W；工作时为 3W 安装方式：明装壁挂 尺寸：146mm86mm35mm 黑白编码黑白编码门禁梯口主机门禁梯口主机 AH-TM61VKAH-TM61VK ( (通用型通用型) ) 产品介绍：产品介绍： 安装于梯口，用于访客与住户或访客与中心管理机的联络与可视对讲，并且可随时 监控梯口情况，即保障了楼层的安全，又方便了住户。 产品特点：产品特点： 铝合金外观，豪华气派 可呼叫住户进行可视对讲、开锁 可呼叫中心管理机进行可视对讲、开锁 具有密码开锁功能，可支持 999 组密码 支持非接触感应卡刷卡开门 支持 3000 个持卡人 读卡距离：510cm 遥控添加/删除住户开门卡 八段数码管显示 系统最多支持 7 台梯口主机 可呼叫户数：9999999 户 设备参数：设备参数： 供电电源：DC18V 功耗：待机时 6W；工作时为 10W（最大） (带门禁) 待机时 4.7W；工作时为 9.2W（最大） （不带门禁） CCD 分辨率：黑白 水平 400 线 ，彩色 水平于 380 线 CCD 最低照度：OLUX(带补光) CCD 镜头：1/3 英寸，72 度广角 最大容量：9999 户 射频频率：125KHZ 安装方式：墙体嵌入或台面安装 预埋盒尺寸：11729745.5mm 产品尺寸：130mm310mm38.1mm 联网控制器联网控制器/ /扩展器扩展器 产品介绍：产品介绍： 联网控制器用于中心管理机与住户双向呼叫使用，应用到本系 统可接 2 台梯口。该设备可扩展 7 台梯口机。 产品特点：产品特点： 支持双向视频传送，梯口间隔离保护 可设置联网最多 999 个梯口理机视频，而当总线被某一单元占线时， 该单元内的联网控制器可将上一级总线视频线自动断开。 产品规格：产品规格： 电源：DC18V 功耗：待机时 1.8W；作时为 2.7W（最大） 工作温度：-35+55 设备尺寸：320mm269mm84.5mm 预埋尺寸：290mm242mm78mm 安装方式：墙体嵌入式 通用管理中心机通用管理中心机 产品介绍：产品介绍： 通用管理中心机是整个对讲系统的联络中心与服务中 心，它可以在传达室或小区中心管理机，通过网络可随 时与住户联系，并能随时收到住户的报警信号，为小区的 安全提供有力保障。 产品特点：产品特点： 总线制传输、布线方式简便 7 位码显示，操作简单 可联接 999 个单元梯口（即 999 个梯口机） 可与小区内任一梯口机、室内分机实现互相呼叫、对讲、监看功能 可多台中心管理机联网，可互相呼叫、通话，可联接电脑进行系统管 理 具有报警接收和提示功能 可存储 100 条报警记录和 10 条呼叫信息 支持免提通话 内置监视器，摄像机另配 可呼叫户数：9999999 户 产品规格：产品规格： 电源：DC18V 功耗：待机时 4W 工作时 19.8W 通讯方式：数位式讯号传输方式、总线制布线 桌面型 第四章第四章物业管理子系统物业管理子系统 4.14.1 建设目标建设目标 快速、有效地实现华宇景观天下物业日常管理工作的办公自动化，提高日常 管理的效率和规范性。 通过建立小区物业管理系统，实时、有效地对小区住户、设施信息及收费进 行管理。 4.24.2 系统特点系统特点 方便快捷的信息查询功能方便快捷的信息查询功能 可随时查询房间、业主资料及物业收费台帐及各项统计报表。(手工查找资料要翻 阅记录薄,很不方便!)支持对办公楼的大开间的房间合并、分割，费用即时结算等的工 作需求。 自定义收费项目和计算方法自定义收费项目和计算方法 使得费用计算快捷、准确。(与”手工算费”相比,降低了费用误差，提高算费的 精度，从而减少了手工劳动，节约管理成本。) 提供各种费用的预收功能提供各种费用的预收功能 业主可预交任意月份的费用,报表中将每个月的“预收”和”当月实收”费用分项 显示,不仅加快费用回收,而且帐目更加清楚。 非常灵活的分项交费、分次交费功能非常灵活的分项交费、分次交费功能 支持按单月交费,按天结算，按多月交费功能，最大限度的满足不同业主灵活结算 的交费要求。 支付方式灵活支付方式灵活 支付方式分为现金,支票,预存转账，减免其他等，可解决收费过程中的因不同的 支付方式带来的不便。 自定义计量表自定义计量表 支持一户多表，和一户多表且单价不同的仪表费用计算情况。使仪表类费用的计 算更为准确,清晰。 支持多类公摊仪表费用的计算支持多类公摊仪表费用的计算 使公摊费用的计算，公平，准确。减少与业主间的费用纠纷,使收费工作进展更为 顺利。 丰富的统计报表以及自定义报表功能丰富的统计报表以及自定义报表功能 通过网络,数据传输方便快捷,财务部门可直接获取收费的日报表和月报表,及时掌 握各个管理处的费用回收情况。 各个管理处不用再手工上报报表,省去了以前繁琐的 报表统计和上报工作,从而提高了工作效率。 自动生成汇总凭证自动生成汇总凭证 可以将各个管理处每一天的收费数据分项汇总，自动生成一张记帐凭证, 财务人 员只需审核,记帐即可.从而大大减少了财务制单,记帐的工作量。 银行代收费系统银行代收费系统 可在银行的终端机,柜台,网上银行,电话银行的“特色服务”中进行各种费用的交 纳。该系统已经在西安某物业公司稳定运行多年，该系统解决了业主交费时的空间和 时间上的限制,极大的方便了业主的交费,同时也大大的提高了物业公司的费用收缴率， 也大大提高了物业公司的服务形象。 短信群发平台短信群发平台 * 及时与业主沟通,服务更加周到。 * 发布费用的收缴通知短信，使管理人员不用再上门“催费” ，而是通过“短信 催费” ，提高工作效率。 * 给业主发送各种活动、聚会及新增服务的通知及“代发”各类帮助信息。如： 紧急呼救等。 * 给业主发送节日问候、生日祝福及各种温馨提示，增进彼此的交流。例如： “尊敬的 xxx 先生/女士，祝您春节愉快，合家欢乐！” 让业主倍觉温馨，服务更为 人性化。 * 可以收短信并根据定义好的功能代码作出回应。比如：业主发送“SOS”到物 业客服手机号上，系统则会提醒：有人求救。 * 支持短信群发功能，从业主房间信息中自动获取手机号码，给众多业主同时 发送信息。 * 业主的信息反馈、建议、投诉信息的收集及回复可自动完成。 4.34.3 标准版功能模块介绍标准版功能模块介绍 系统管理系统管理 对收费员和管理员的操作进行权限设置权限设置。对系统数据进行备份和恢复。自 动生成操作日志，防止数据被恶意更改、删除，以保证物业公司收费信息 资料的保密保密与安全安全。分组、分角色的权限管理每个使用人员只能做角色权 限范围内的操作，保证数据的安全性。 完整的日志功能，可记录每个使用人员的操作事项。使工作落实到人，权 限和责任明确、清晰，便于管理。 基本信息基本信息 记录物业公司相关的基本信息 建立并维护物业公司所管理的小区的详细信息 保存与物业公司有业务联系的公司信息 建立并维护物业公司部门及各部门内员工的详细信息。 建立业主委员会成员在业主委员会中的职务及相关个人信息，分门别类的 保存业主委员会档案文件信息。 房产管理房产管理 含物业小区、楼盘、房间等基本信息管理，提供了对房产资源的全面管理功能。 包括物业总体信息，小区、大楼、及各房间的基本资料。系统提供的房产验收实现 了对空房以及房产移交的管理功能建立并维护小区内楼宇详细信息 。 建立并维护具体楼宇的套户房产资料信息 。 按验收项目分类，分别保存小区/楼宇/单元/套户的具体验收记录 。 保存详细维修工程记录和维修基金的支出/收入记录。 保存套户装修的申请单/审批单/验收单的详细信息和装修押金退还记录 。 客户管理客户管理 主要是对业主信息的管理。 包括入伙管理、客户管理以及对同住人同住人、家属及历 史业主的管理。业主入伙登记，建立业主工作单位、联系电话、房产权及“同住人” 等相关信息。可按多种查询条件对管辖区人口进行查询统计。反映小区内人口分布 情况和有关各单位同住人情况。方便物业公司以及人口统计局、公安局等相关部门 的管理与统计。 单个业主入伙过程登记，包含入伙登记信息/入伙验收信息/入伙费用信息 或多个业主“快速入伙”登记及业主迁出管理 。 修改当前业主信息，保存业主家属或同住人信息。 保存套户历史业主及其家属或同住人信息 保存出入证记录，打印出入证 打印出入证和家属登记表空表 仪表管理仪表管理 对套户的水电表进行维护管理和抄表读数管理，包括对套户仪表及公摊表进行分 配及管理。公摊表可用多种方式进行公摊。 建立测量物质对象，生成套户仪表模版 对指定套户，根据套户仪表模版添加相应套户仪表 按计费期登记，当期套户仪表读数 建立公摊仪表，确定每块公摊表参与公摊的套户及套户公摊率 按计费期登记，当期公摊表读数。 收费管理收费管理 收费项目： 自定义设置水费、电费、暖气费、物业管理费、垃圾费、电梯费 等收费项目和收费标准及方式，根据房管局物价收费标准，提供多种分摊设置及运 算方式，分摊面广，可定义按月、季、年收款，并可设定滞纳金收取比例，使物业 公司的损失减低到最小。 对住户每月的应收款自动计算，实现收费数据输入、登记，提供缴费通知单， 电脑收费机打出票，节省人力、物力、并可分项收费，具有找零功能。本系统还提 供了费用预存账户管理功能，方便业主预交费。该系统功能全面、实用，能够最大 限度的满足不同客户、不同收费方式对收费系统的要求。 票证管理：作废收据；补打收据。作废收据后，返回到未收该笔费用的状 态。 费用调整：冲红与退款。冲红只调整“冲红月”的应收数（负数是调小， 正数是调大，其结果反映在台帐中也反映在月度费用统计报表中） 。退费 同时调整“退费月份”的应收和实收数。退费的结果只反映在月度费用统 计报表中，不反映在台帐中，而且在票正管理中产生一张收据，是为了保 留调帐痕迹。 ） 收费通知单和收费收据样单： 统计报表统计报表 本系统具有详细及全面的统计汇总功能，对物业管理公司基本房产资料，业主资料的统计报表和收 费数据的统计日报表，月度报表，年度报表，都非常全面和实用。使管理层对物业公司的收费情况能 够更方便的查询。节省了大量的人力，财力。并且所有的报表读可以任意格式导出成 EXCEL.电子表 格形式。包括以下统计报表： 基础报表： 人口统计，房屋信息统计，业主信息统计，收费明细报表，套户预 交款统计收费收入查询，月度费用统计，月度汇总统计，房管员业绩统计，欠费统 计： 设备报表：设备信息统计 库存报表： 材料盘点统计表 仪表读数统计：套户仪表读数统计，公摊仪表统计 其他报表：图纸信息，房产大中修 集团汇总报表：对整个集团内多个管理处的数据进行汇总。 自定义报表：可由客户自定义设计编辑的报表。 基础报表：根据所指定的查询范围，反映业主，房产，人口信息 。如：房产信息 统计表 业主信息统计表。 收费报表：根据设定的查询条件获取所需的费用统计报表信息。如：收费收据明细 表，收费收据汇总表，操作员收费汇总表，收费项目汇总表，月度收费项目综合统 计表，欠费统计表，按户的年度台帐。以下是部分报表的样表： 收费收据汇总表 收费收据明细表 收费项目综合统计月报 4.44.4 其他可选模块功能介绍其他可选模块功能介绍 出租管理出租管理 针对出租类物业（如：办公、商住）楼进行管理，包括房间预定、出租定单、租 赁人员、合同管理、押金管理、租金收取等。 库房管理库房管理 详细的库房信息，合理化的物品分类，对物业公司的物品有一个系统的进出库管 理，随时可以掌握维修物品，维修器材的库存量，对合理化分配库存占用资金有一 个动态的把握。 为便于区分管理，系统可对物品进行树状多极分类，管理再多再 复杂的物品也能做到井井有条，可开据物品出/入库单据，进行物品库存查询 工程管理工程管理 详细记录小区、楼宇、套户设备的规格型号、厂家、启用期、检定日期等信息， 并对其进行定期检修定期检修和对维修记录进行记录和查询。可对设备的维修进行有计划的 检查、保养、巡查、维修、值班等。并对客户的维修报修做详细记录。 客服管理客服管理 主要包括住户投诉管理和住户服务管理，用来处理客户的投诉、服务等问题，大 大提高物业公司的服务质量，提升物业公司的自身形象。 文档管理文档管理 ，人事管理，人事管理 对公司所有的规章制度、文档资料及 ISO 文档的保存编辑等。 停车场管理停车场管理 对公司停车场的固定、活动车位及停车费用等的管理。 保洁管理保洁管理 对保洁区及人员的资料录入，以及设施清洁周检的记录考核。 绿化管理绿化管理 包括对绿化区的管理、养护记录管理、环境消杀记录、绿化周检、绿化员月度考核记录、绿化区周 检月报的管理。 消防管理消防管理 对消防区信息、消防员、消防器械的管理。 保安管理保安管理 对公司所有保安的资料、管辖区、排班、及发生事件的记录管理。 行政管理行政管理 公司内部的办公设备、规章制度、通知及等日常工作事务的处理。 工资管理工资管理 对公司员工的工资进行管理，工资的计算，工资情况记录，打印工资条等。 个人办公事务处理个人办公事务处理 员工可以安排个人办公事务，发布或阅读公告信息等。 短信平台短信平台 前台管家可通过软件中的短信平台功能从业主房间信息中自动获取电话号码 （联通、移动、小灵通均可），向业主群发短信，进行及时有效的沟通和服务。发 送的内容可以自己定义，如：业主生日祝贺，节日问候，各种检修通知，公告，意 见征集，服务调查等等。通过信息化服务平台及时传递对业主的体贴和关怀，加深 情感交流，体现人性化服务、贴心服务。 银行刷卡代收费服务平台银行刷卡代收费服务平台 软件提供了银行代收费的功能。建立银行服务与物业管理系统之间的信息传递 平台，达到银行帮助物业部门收费的目的。使业主缴费不受时间和空间的限制。从 而提高物业公司的费用回收率。业主通过银行的柜台、终端机（ATM）,电话银行、 网上银行等方式实时完成查询、缴费等过程。每天 24 小时无人值班正常收费，可 随时查询应缴费明细和欠费明细服务。每天自动和银行对帐，提供调帐功能。凭借 用户缴费凭证，通过系统办理缴费错误调整、退费等处理。生成批量代扣文件、打 印批量代扣清单，并导入批量代扣结果自动下帐。自动生成业主缴费情况的各处统 计报表。对业主全额缴费或单项缴费作限制功能。滞纳金自动计算、手动计算、并 同时具有滞纳金的处理功能。 4.54.5 使用软件的注意事项及管理建议使用软件的注意事项及管理建议 1. 严格控制权限，相关工作人员只能进行相应权限内的操作，严禁非法越权操作。 通过软件管理人员进行权限分配，各人只能进行权限内的操作，以保证数据的安 全性。 2. 软件自动记录所有操作日志，该日志可随时备查，任何人只能查询，不可删除。 如果发生操作失误，可依照软件的操作流程进行修改，或由相应的权限人进行修 改。 3. 软件每天自动备份数据，工作人员必须每周及时将备份数据文件脱机备份或刻录 光盘。 4. 建议：按照物业公司情况，如有抄表计费（如：水费），应在每月 25 日至月底 前完成抄表和输入当月抄表数。在下月 10 日前完成计费和下单工作。客户从 10 日后即可缴费打印收据。以上建议具体时间可结合物业公司的情况灵活修改。 5. 客户交费后直接用电脑打印收费收据，并加盖收费印张，该收据做为有效的缴费 凭证。如果个别客户需要正式发票，可持该机打收据在规定时间内来换取正式发 票，换发票时必须收回原机打收据。 6. 收费员必须通过软件收费。所有收费业务必须有机打收据，杜绝收费不打票。杜 绝系统外收费现象，保证公司的收益。 7. 收费业务款项必须做到日清月结。每笔收费业务完成后软件自动生成收费日报明 细表，日报汇总表，可按时间段、按操作员分别汇总。每日收费工作结束后，收 费员根据日报表所汇总的款项金额，核对无误后把款项交给公司财务部门。月底 软件自动生成月度综合统计表，费用回收汇总表等 。业主欠费表可随时查询汇 总。收费员可以用月度综合统计表和财务部门进行月末对账。 第五章第五章背景音乐及紧急广播子系统背景音乐及紧急广播子系统 5.15.1 需求分析需求分析 景观天下住宅小区一期工程建成情况如下：10 栋住宅楼已建成，其他区域的功能划 分方案暂未确定，在此方案设计中，我们根据一般住宅小区对公共广播系统的需求如 下： 1、 小区的每个区域都要能听到背景音乐和通知。 2、 各个区域可以实现分区自动广播，如早晨上班的时候全体区域播放一些愉快 的音乐，使住户精神为之振奋，工作热情自然提高。下班的时候草坪区可以播放一些 舒缓、安静的音乐，使劳累一天的人们解除疲劳，享受音乐的美好。物业公司下班的 时候，可以只对物业办公区播放下班铃声。 3、控制室可实现自动播放，无人值守。一经设置好，就不需要工作 人员去管理， 除非有临时变动。当有临时通知需要广播时，可以立即停止自动播放，转为手动控制。 5.25.2 系统设计系统设计 1.根据小区特点，整个系统设计为智能分区背景音乐系统。我们把整个小区分为 4 个区(草坪为一个区，活动广场为一个区，物业办公区为一个区，小区各马路为 一个区域) 2.整个广播系统由数字播控机来控制。 3.草坪区为了与优美的周围环境相符，建议采用蘑菇草地音箱，根据它的面积， 我们配置 20W 的音箱 12 个。 4.活动广场一般作为娱乐、活动、娱乐的地方，需要的音量较大，而且周围没有 墙壁，建议采用室外防雨音柱，建议配 35W 的音柱 4 个（本次预算不考虑） 。 5.物业办公区在室内，根据室内的布局设计使用吸顶喇叭，根据实际考察，配 4 个 10W 天花喇叭。 6.小区马路是本小区人员走动比较多的地方，根据情况设计使用 20W 的草坪音 箱 10 只。 7.功放是广播系统中非常重要的设备，直接影响系统的稳定性和广播音质的质量， 因此，广播的正确配置是非常关键的。本系统中，采用 1 台 650W 的纯后级功放， 除了考虑终端音箱的功率损耗外，我们还考虑到线路及其他设备的损耗，并且系统 还有冗余的功率，切实保证系统的稳定性。 5.35.3 系统功能系统功能 1、采用分路控制，平急两用。 2、提供小区公共背景音乐；可进行广播优先级设置。如紧急广播优先等。 3、系统提供功率放大器监听设备，监听监察系统功率放大器的工作状态，一旦 功放产生错误，就发出故障报警信息。 4、系统具有自检功能，包括系统的设备状态、工作状态、系统错误等有关信息。 5、可以自由设定广播区域，一旦火灾或其他紧急情况发生时，可以完成背景音 乐和紧急广播的切换。 6、具有声音警报功能。 7、系统进行消防紧急广播时，可强行打开分区音量开关使扬声器以满功率播放。 8、系统支持USB口高速下载音乐和程序,支持MP3，WAV格式，该系统可向各区域 提供背景音乐，也可进行事务广播及紧急广播。 第六章第六章视频监控子系统视频监控子系统 6.16.1 系统说明系统说明 陕西华宇景观天下住宅小区视频监控系统采用主流技术“模拟数字”的方式， 即前端摄像机采集的模拟信号通过模拟电缆传输到监控室的硬盘录像机，经数字化处 理后进行存储，并实现在局域网上的任意控制电脑利用统一管理/控制软件对前端监控 点的监控。 系统主要由前端（模拟）摄像机、传输系统、信息处理/控制系统和录像显示系 统组成。视频监控系统要求对小区出入口、周界、住宅楼等主要区域进行监控，实现 无视觉死角、全方位的实时监控。 6.26.2 建设目标建设目标 实时监控：监控系统可在无人值守状态下对监控区域进行全天候小时 实时监控，在发生异常情况时，可控制云台转动及镜头放大缩小，拍摄到 事件的具体过程和细节。 全天候录像：实现全天候小时不间断录像，录像回放清晰度达到 CIF，录像时间 15 天，录像资料自动根据时间循环覆盖，一些重要资料可 通过移动硬盘、光盘等方式做出备份。任何进出小区的车辆、人员以及是 否携带物品（形状及大小）都会真实地记录下来。此方式对不法分子具有 强烈的心理警示作用，可在很大程度上有效避免盗窃事件的发生。即使发 生财产丢失、人员伤疾等类似的事件，通过监控系统也可以给物业保安及 警方提供为事件的解决提供最实用的、直观的视频资料。 实现视频与报警的联动，当有报警触发时，监控软件会自动弹出报警区域 的图像信息。 提高效率：物业公司利用技防和人防有效结合的方式，提高小区的安全管 理效率，无须增加人力成本，利用安防的智能化，保安人员即使不在现场 也能全面掌握现场情况。 6.36.3 平面布防图平面布防图（一期）（一期） 6.4 系统结构系统结构 6.46.4 监控资源监控资源 前端组成前端组成 前端设备实现对前端视频信号的采集，并将其传输到监控中心。前端设备包括摄 像机、云台、防护罩、视频线、控制线以及支架、防雷设施、专用电源等。 摄像机采用先进的电荷耦合器件 CCD 图像传感技术，将监控场所画面的光信号转 换为图像信号，通过传输电缆输出到监控中心显示及存储。 云台是安装、固定摄像机的支撑设备，它分为固定和电动云台两种。固定云台适 用于监视范围不大的情况，电动云台适用于对大范围进行扫描监视。在控制信号的作 用下，云台上的摄像机可自动或在监控中心人工操纵下上下、左右转动以达到跟踪监 视对象的目的。本方案在一期工程中全部采用固定云台的方式。 防护罩是防尘、防破坏。户外摄像机均需配置防护罩，提供防晒、防雨、防尘、 防冻和防凝露等功能。 支架主要用于固定枪型摄像机及一体化摄像机，室外支架主要考虑负载能力和安 装位置、安装方式（吊装、壁装） 。 在本方案里有 14 台室外枪型摄像机、6 台一体化摄像机，经过现场勘查，各栋楼 之间的摄像机设计采用 4.5 米的金属杆安装，立杆的设计与小的整体景观相符，建议 采用与灯杆相同颜色。摄像机可采用就近供电的方式。 传输线路传输线路 视频信号采用射频传输方式，因监控点距离监控中心较近，建议采用模拟电缆 （SYV-75-5、SYV-75-7）方式传输。 控制信号通过控制线缆 RVVP2*1.0 传输。 监控中心监控中心 因本次设计监控点 20 个，设计在监控中心配置一台标清的 16 硬盘录像机实现对 监控图像的管理、存储及显示（需配液晶显示器） 。图像信息存储 15 天，CIF 图像分辨 率。 6.56.5 监控主要设备选型及功能介绍监控主要设备选型及功能介绍 硬盘录像机功能介绍硬盘录像机功能介绍 1. 为了适应对现场的可视范围及图像的调节可对云台进行上、下、左、右转动 和镜头的焦距、光圈、变倍等分别进行调节。 2. 产品具有116路画面实时录像功能，有多种录像方式：手动录像、定时录像、 报警触发录像。录像方式的录像时间段可预先设置或由移动物体触发产生。 3. 产品具有116路换面实时显示功能，有多种显示方式： 1、4、6、7、8、10、13、16、抓拍和全屏显示。能够在不同的显示方式下任 意拖动图像的显示区域。 显示输出模式：PC显示器输出 4. 采用实时视频硬压缩编码，将图像存储硬盘，图像打包时间、图像压缩率可 根据需要进行设置。 5. 产品为了能够满足大容量存储的要求，可以在支持多个硬盘的接入的同时， 实时的录像存储可以指定存储的位置。实时动态的检测硬盘空间，对硬盘空 间存储满时，能够根据用户的设置要求进行提前提示或覆盖。 6. 产品具有视频图像动态侦测，每路图像可设置多个活动侦测区域，在侦测区 域内如果有入侵物体位置变动导致这些点的图像亮度变化时，会产生报警并 联动录像。报警灵敏度、视频移动报警录像延续时间可调。 7. 可按地点、时间找到记录时间的录像，查询方便、简单。在回放时，操作能 快进、快退、单帧进、单帧退等。单帧图像存储及电子放大、打印等功能。 8. 可对每个画面的亮度、对比度、饱和度和色调以及水平、垂直偏移量进行设 置。 9. 分为多种用户权限管理，对不同级别的操作人员设置不同的口令与权限。不 同的权限对应不同级的操作，系统管理员级别最高执行最高级别的操作，可 执行一切操作。 摄像机选型说明摄像机选型说明 在住宅楼之间的通道，监控区域固定，建议采用低照度、彩转黑枪型摄像机。 在小区出入口，要求对进出入人员、车辆全天候监控，尤其要求车辆的车牌号码 清晰拍摄采集，因此要求枪型摄像机选用彩转黑，低照度，并且适应多种光照条件背 光补偿（在车灯夜晚打开，在强光下采集到车牌号） 。 在周界围墙，由于监控场所狭长，且濒临周界，要求对此区域活动人员实时监控， 在发生异常行为时，能够通过摄像机镜头放大拍摄，以判断其是否有偷盗行为或动机， 及时防范，建议采用一体化摄像机，变焦倍数18 倍光学。 第七章第七章周界安防子系统周界安防子系统 周界防范报警系统主要是在小区周界围墙上，安设主动式红外对射探测器，类似 于围墙上方布了一道看不见的电子墙，当有人非法穿越围墙进入小区时，红外对射探 测器探测到信号，将信号传送到报警主机，主机发出声光报警提醒保安人员；并通过 报警联动的继电器输出模块，将每一路报警信号输出给视频监控系统的硬盘录像机进 行报警联动，尽量将犯罪行为消灭在萌芽状态。 7.17.1 用户需求分析用户需求分析 根据客户需求机陕西华宇景观天下住宅小区一期工程实际勘察，入侵报警系统在 重点区域设防，报警信号直接接入报警主机，并实现与监控系统报警联动功能。 利用传感器技术和电子技术探测并指示非法进入或试图非法进入受控区域的 行为、处理报警信息、发出报警信息的电子系统或网络。 对设防区域的非法入侵、盗窃、破坏和抢劫等进行实时有效的探测与报警。 应有报警复核功能。 系统漏报警，误报警应控制在可接受的范围内。 7.27.2 入侵报警系统入侵报警系统的设计的设计 如上监控点部位图所示。根据需求和陕西华宇景观天下住宅小区平面图纸的实际 情况，入侵报警系统在小区周界围墙设置主动式三光束红外对射探测器。 前端探测器前端探测器 系统设置 16 对红外探测器，报警信号直接接入报警主机，报警系统可把报警信号 传送到监控系统，实现报警联动。 控制中心控制中心 报警主机设置在监控值班室。当系统检测到异常报警情况时，报警主机联动声光报 警，提醒安防值班人员存在警情。 传输系统及系统用电传输系统及系统用电 信号传输线路采用冗余设计，所选线材通过国家的有关质量认证。 入侵报警系统采用小区集中供电方式，报警主机自带 DC12V 蓄电池。即使系统断电， 也不影响系统的工作。 7.37.3 入侵报警入侵报警系统的功能系统的功能 布防和撤防布防和撤防 平时，工作人员频繁进入探测区域，外围探测设备处于撤防状态，报警控制器即 使接到探测器发来的报警信号也不会发出报警。在布防状态，如果有探测器的报警信 号进来，就立即报警。系统可由保安人员手动布、撤防，也可以定义时间窗、区域窗 定时对系统进行自动布、撤防。 布防后延时布防后延时 如果布防时，操作人员尚未退出探测区域，报警控制器能够自动延时一段时间， 等操作人员离开才生效，这是报警控制器的外出布防延时功能。 防破坏防破坏 如果有人对线路和设备进行破坏，报警控制器会发出报警。线路短路或断路、非 法撬开等任何一种情况发生，都会引起控制器报警。 联动功能联动功能 入侵报警系统在布防状态，一旦探测到报警信号，立即通过联动继电器输出模块 和视频安防监控系统的报警接口设备，将报警信息发送给闭路监控系统。闭路监控系 统在收到报警信号之后，按照预先的编程设置，启动对应的摄像机或驱动摄像机至预 定位置，在特定的报警监视器组上显示与报警有关的视频图像。 第八章第八章售后服务体系售后服务体系 8.18.1 支持服务体系支持服务体系 经过多年的建设和运营，中国电信不仅建立了一支高水平、高素质的专业技术支 持队伍，同时还建立了一套覆盖全国的三级客户