商品房验收检验表.docx

竣工物业交付流程一、目的和范围明确公司与物业公司之间以及物业公司与客户之间接管验收、交付竣工物业的职责与流程，确保公司依法履约顺利向客户交付物业。本流程适用于公司新开发的住宅、车位、商场及公共场地、设施设备等竣工物业。二、参与部门 各个项目公司； 各销售部门； 项目公司工程部；物业公司项目管理处； 公司客户服务中心；三、各部职责1. 项目公司根据公司年度工作计划、项目实际进展情况以及与客户在商品房买卖合同中约定的交付日期等信息，确定已竣工项目，并确定向物业公司交付接管验收的期间（留足物业公司接管验收、施工方整改期限、公司内部的处理时间），呈报上级领导批准。2. 客户服务中心负责组织协调竣工物业交付工作，由项目公司、营销策划部、监理公司、物业公司、施工单位等共同验收，将已竣工物业按照标准向物业公司移交，并负责协调相关部门解决交付过程中出现的问题。3. 公司行政人事部负责对交付过程中出现的需诉诸法律的纠纷与律师勾通且提供法律支持。4. 物业公司项目管理处负责接管验收过程中的问题记录、分类、汇总、上报与项目公司，根据工程维修管理制度对所上报问题进行跟进，验证，闭合并回访。5. 施工单位在接到项目公司派单后，应按照工程维修管理制度的约定，在规范时间内，对其维修范围内的各项施工质量问题进行整改，维修完毕后应及时回复项目公司。6. 各项目公司、监理单位负责督促施工单位对物业公司接管验收过程中发现的有质量问题的项目进行限时整改，并组织复验。7. 销售部负责向客户寄发交付入伙通知书及发放两书，培训本部门员工，配合财务管理部和物业公司办理客户接楼相关手续及引导工作；销售部负责在向客户交付前50个工作日将客户名单和联络方式提供给物业公司。8. 各项目公司负责申办天然气、水、电、宽带、闭路电视、电话、热水、暖气的开通手续。物业公司应及时统计业主入住情况并转送外联部。9. 财务管理部负责办理结清客户尾款、违约款及利息及代收代缴项目费用的收取等，签发接楼通知书；负责与物业公司商谈空置物业的物业管理费及其支付方式，协调客户交纳物业管理费的起始时间等。三、工作程序1. 物业公司的接管验收1) 物业公司的接管验收，是指在相关政府部门竣工验收合格以后的内部移交验收，公司相关部门协同物业管理公司与施工单位分口逐项进行的物业接管验收，依据施工合同、设计图纸、房屋接管验收标准和物业管理条例、西安市物业管理条例、陕西省物业管理条例中的相关规定及公司与承包商合同中约定的作为验收标准。2) 销售部在向客户交付前的20个工作日内向物业公司提供已售物业的业主名单和联络信息。3) 项目工程部在商品房买卖合同约定的交楼日期之前15日向物业公司提交下列资料：竣工验收证明书、主要建筑材料质量保证书、设备台帐、设备单体资料、设备清单、系统设备主机使用说明书、竣工图；场地配套、未来产权清单（清单应明确哪些产权属开发商、哪些产权属业主共有的）在设备运行正常后向物业公司提交设备设施资料。4) 客户服务中心在竣工物业接管验收之前，组织项目公司工程部、物业公司、监理公司、施工单位等部门共同组成接管验收小组，召开竣工楼盘交接筹备会议，进一步明确参加验收的部门、人员、日程安排、职责分工、验收标准、验收方法等。必要时，提请总经理主持召开专题会议，讨论解决竣工物业交付过程中存在的诸项问题。5）物业公司负责逐项填写房屋交接验收表的检查记录，记录须经参与验收的部门、单位共同签字确认。6）接管验收的具体程序A. 销售物业以套为单位，各工种项目一次性验收，公共设施设备按系统区域、幢号、梯位等为单位进行验收。B. 对于验收合格的整个工程项目，物业公司与工程管理部填写物业接管移交清单，由项目公司、物业公司、监理公司、施工单位四方代表签字并加盖公章后，完成正式移交接管。C. 对于验收中发现质量有问题的项目，填写物业接管验收报告（附表单），并在报告上写明存在的具体问题，整改的意见和完工的期限以及负责人，经接管验收小组签字认可，由项目公司工程部负责安排施工单位限期整改。D. 存在质量问题的项目限期（工程质量问题期限维修时间表）整改完后，施工方查验合格后提前一天书面通知物业公司进行复验，复验须以套内各工种项目的整改均完成为前提条件。复验合格的，办理程序同上述6）B条款。仍存在质量问题的，办理程序同上述6）C条款完成后，进行复验合格的，再按6）B条款办理。5) 如由于客观原因无法在限定的托管验收日程内将质量问题整改完毕，物业公司须先予以接管以保证与客户之间的如期交付，工程管理部继续协同监理部督促施工单位完成整改，并组织复验。6) 项目公司工程部与物业公司双方在移交当日应确定公用水电计量表读数，划分交接双方应承担的水电费用。7) 项目公司负责在物业验收接管后，与物业公司共同配合办理接管楼盘的公共水电的托收手续。8) 物业公司对法定的产权属于全体业主的配套房产的接管验收参照上述程序执行，并办妥相关手续。9) 由物业公司报送空置物业的管理费用及支付方式，经过营销策划部和财务管理部审核后，呈报总经理批准执行。2. 与客户的交付1) 与客户之间的交付，是在与物业公司接管验收的基础上进行的，地产公司委托物业公司办理与客户之间的交付手续。2) 交付前的准备A. 物业公司于商品房买卖合同约定的交付日前15日以书面形式告知地产公司物业管理费用标准及接楼流程。B. 销售部组织相关人员进行物业交付前的培训，执行培训管理程序。C. 各项目公司负责根据销售部、财务管理部提供的客户名单申办天然气、水、电、宽带、闭路电视、电话、暖气的开通手续。需要客户身份证复印件的，直接到营销策划部复印。D. 项目公司工程部须于商品房买卖合同约定的交付日前30日向物业管理公司提供相关建施竣工图2份（复印件）。E. 物业管理公司根据工程管理部提供的图纸资料制作住宅质量保证书、住宅使用说明书。3) 销售部负责发出入伙通知书，发出入伙通知书前一周，营销部应通知物业公司，以便物业公司把接楼需知送交营销策划部一并寄出。入伙通知书内容应包括：办理入伙日期、办理地点（每天办理时段如：9：0017：00）、需携带文件、证件、应付费用、汇款指示、简要的接楼流程等；营销策划部负责引导客户办理相关接楼手续。4) 财务管理部负责办理结清客户尾款、违约款、和产权税费等的代收代缴项目代收，并向缴清费用的客户签发接楼通知单。5) 销售部负责引导客户持接楼通知单到物业管理处办理接楼手续，由物业公司组织客户接楼验收，并填写接楼验收单。6) 物业公司在与客户交验房时，应认真填写交房验收、整改情况表，对发现的问题，逐项记录交由项目公司工程部，由项目公司工程部督促施工方限期整改，处理完毕并经监理公司验收合格交由物业公司签字确认后通知客户接楼。物业公司出具交房验收、整改情况表，施工单位未接单或在限期内未整改到位的，由项目公司直接派单到施工单位负责人立即整改，并依照工程维修管理制度中的责任与处罚规定处理。7) 尾楼销售交付时由于时间相隔较长，物业公司应对空置房加强巡查管理，一旦接到销售部通知应立即对已售单元进行全面验查，发现问题通知客户服务部进行整改。项目公司工程部在技术上予以协助。8) 客户服务中心负责跟踪协调整改项目的落实，受理客户的各种投诉。3. 保留产权物业的交付1) 保留产权物业是指公司新开发的、决定暂不出售的、而由公司通过招商、租赁方式运作的商场、车库、写字楼及其相关配套等保留产权物业。2) 保留产权物业的管理与运作由总经理确定的机构负责，交付过程在公司各相关部门和公司委托的保留产权物业管理与运作机构之间进行，具体程序参照上述3.1条款进行。3) 如物业交接过程中涉及产权属于公司的可移动资产，项目公司工程部应配合财务管理部根据经审核的施工单位提供的资产清单参与验收、造册登记，办妥与负责公司保留产权物业管理与运作机构的移交手续。附件： 一、商品房验收表明细二、物业验收报告三、工程派工单四、住宅工程质量分户验收表五、西安市住宅建筑工程质量分户验收实施细则六、交接流程商品房验收单元检验表 （物业）年 月 日 项目名称： 号楼 单元 房号项目内 容备 注客厅1、地面：（空鼓 裂缝 起砂 平整）2、墙面：（空鼓 裂缝 平整 阴阳角 空调开孔）3、顶部：（天棚 空鼓 裂缝 平整）4、插座开关灯具通电情况 配件损坏 安装5、配电箱安装 整体外观 配件安装 空气、漏电开关运行6、可视对讲 安装 整体外观 设备调试运行卧室1、地面：（空鼓 裂缝 起砂 平整度）2、墙面：（空鼓 裂缝 平整 阴阳角 空调开孔 平整度）3、 顶部：（空鼓 裂缝 平整）4、插座开关灯具安装 通电情况 配件损坏5、飘窗防护栏杆安装 空调冷凝管厨房1、地面：（空鼓 裂缝 倒坡、积水 防水层 渗水）2、墙面：（空鼓 裂缝 防水层 平整 阴阳角）3、顶部：（天棚 空鼓 裂缝 平整 渗水）4、把手配件 变型 窗扇开关 玻璃气泡、损伤 烟道餐厅1、地面：（空鼓 裂缝 起砂）2、墙面：（空鼓 裂缝 平整 阴阳角 五金开关安装）3、 顶部：天棚 空鼓 裂缝 平整 灯具安装4、插座、开关、灯具 通电情况 配件损坏 安装阳台1、地面：（空鼓 裂缝 起砂 倒坡、积水）2、墙面：（空鼓 裂缝 面砖缺损 平整 阴阳角）3、天棚：（净高 空鼓 裂缝 平整 渗水）4、地漏、上下水 通水 配件损坏 插座、开关、灯具5、防护栏杆：栏杆高度 间距 安装牢固 防攀爬措施卫生间1、地面：（空鼓 裂缝 平整 倒坡、积水 防水）2、墙面：（空鼓 裂缝 面砖缺损 平整 阴阳角 防水）3、天棚：（净高 空鼓 裂缝 平整 渗水）4、地漏、上下水 通水 配件损坏 等电位端子箱5、插座、开关、灯具 通电情况 配件损坏 安装 通风道入户门1、门扇：（开启闭合 划伤 变形 密闭性）2、门框：（平整度 有否缝隙 划伤 变形）3、五金配件：（门铃 合页 猫眼）窗户1、窗扇 窗框 划伤 变形 玻璃破损、裂纹、气泡 密闭性 锁扣 密封条 打胶 窗台高度2、客厅窗户 一层主卧室窗户 一层次卧室窗户 厨房窗户餐厅窗户 二层主卧室窗户 二层次卧室窗户 卫生间窗户阳台窗户 书房窗户 洗衣房窗户备注客服人员： 项目公司人员：物业公司人员： 施工方人员：注：未发现问题请在 打“”；发现问题请在处打“”。物业验收情况报告（物业） 项目部：我司物业验收接管小组于 年 月 日，对 等项目进行查验时发现该项目存在： 等问题，该缺陷将不利于物业使用的后期管理，请贵部于 年 月 日前抓紧整改完毕，并提前3日以书面通知我司以便组织物业验收接管小组对以上项目进行再验收。附件：物业接管初验表 份 设备试车日工作记录表 份顺颂商祺！ 物业管理处年 月 日签收人： 年 月 日工程派工单所在小区单元号客户保修内容 填表时间：经办人签发人工程部快速维修队（签收）信息来源及受理时间 物业处 销售部 客户 来人 来电受理时间：年 月 日 维 修 结 果施工单位自检：完成时间：年 月 日验 收工程管理部： 年 月 日物业处： 年 月 日客户： 年 月 日 序号：住宅工程质量分户验收表工程名称房（户）号建设单位验收日期施工单位监理单位序号验收项目主 要 验 收 内 容验 收 记 录1楼地面、墙面和顶棚地面裂缝、空鼓、材料环保性能，墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝，装饰图案、缝格、色泽、表面洁净2门 窗窗台高度、渗水、门窗启闭、玻璃安装3栏 杆栏杆高度、间距、安装牢固、防攀爬措施4防水工程屋面渗水、厨卫间渗水、阳台地面渗水、外墙渗水5室内主要空间尺寸开间净尺寸、室内净高6给排水工程管道渗水、管道坡向、安装固定、地漏水封、给水口位置7电气工程接地、相位、控制箱配置，开关、插座位置8建筑节能保温层厚度、固定措施9其 它烟道、通风道、邮政信报箱等分户验收结论：建设单位施工单位监理单位物业或其他单位项目负责人：验收人员：年 月 日项目经理：验收人员：年 月 日总监理工程师：验收人员：年 月 日项目负责人：验收人员：年 月 日关于执行西安市住宅建筑工程质量分户验收实施细则的通知各区（县）建设局，“四区两基地”规划建设局，各建设、设计、施工、监理单位：为提高我市住宅建筑工程质量，减少质量投诉，积极构建和谐社会，进一步规范做好住宅建筑工程质量分户验收工作，切实解决分户验收中标识方法不统一、外窗（墙）淋水检查不到位等问题，根据建设工程质量管理条例、西安市住宅建筑工程质量分户验收管理（暂行规定）等法律法规和有关规定，结合我市实际，现制定西安市住宅建筑工程质量分户验收实施细则(试行)，请遵照执行。 附：西安市住宅建筑工程质量分户验收实施细则西安市住宅建筑工程质量分户验收实施细则第一章总则第一条为加强住宅工程质量管理，保证住宅观感质量和使用功能，维护住户的合法权益，根据西安市住宅建筑工程质量分户验收管理（暂行规定），结合本市实际，制定本实施细则。第二条本细则所称住宅工程质量分户验收，是指建设单位组织工程建设责任主体在对住宅单位工程质量竣工验收前，按照国家工程质量验收规范、西安市住宅建筑工程质量分户验收管理（暂行规定）和本细则要求，对住宅工程的每一户（套）及公共部位的主要使用功能和观感质量进行验收的活动。第三条住宅工程质量未经分户验收或分户验收不合格，建设单位不得组织单位工程竣工验收、不得交付使用，质量监督机构不出具工程质量监督报告，建设行政主管部门不予竣工验收备案。第四条质量分户验收除应符合本实施细则的规定外，还应符合国家有关法律、法规和工程技术标准等规定。第五条西安市区范围内住宅工程质量分户验收及其监督管理，适用本实施细则。第二章基本规定第六条参加分户验收的人员由建设、监理、施工单位质量管理人员联合组成，宜为45人/组，坚持专业齐全、分工明确、各司其职的原则，完成标识、测量、记录等验收工作。第七条验收人员应具备相应资格，并接受过分户验收的培训、交底。建设单位参验人员应为项目负责人、专业技术人员；施工单位参验人员应具备建造师、质量检查员、施工员等执业资格；监理单位参验人员应为相关专业的监理工程师，监理员可协助完成与验收同步的复核检查工作。第八条分户验收应在施工单位提交竣工报告后、单位工程竣工验收前进行，可放在工程预验收阶段实施。分户验收前，应核查是否具备分户验收条件：1、工程已完成设计和合同约定的工作量。2、所含（子）分部工程的质量均验收合格。3、工程质量控制资料完整。4、主要功能项目的抽查结果均符合要求。5、有关安全和功能（含节能、室内环境）的检测资料应完整。6、水源、电源应全部接通。7、施工单位已提交工程竣工报告。 第九条分户验收应根据工程特点由施工单位制定专项验收方案，报建设（监理）单位审批。专项验收方案应明确验收人员分工及职责，确定每户（套）住宅和公共部位验收项目、内容和数量，绘制抽查点分布图。第十条分户验收应配备相应的检测仪器和工具，主要包括小锤、钢尺、便携式激光测距仪、螺丝刀、漏电保护相位检测器等，由监理工程师核查配备仪器和计量工具的计量检定合格情况。 第十一条做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗（墙）淋水、卫生器具盛水和通水等各项试验工作。 分户验收前24小时，完成屋面、卫生间等有防水要求房间的蓄水，最高位置的蓄水高度不低于2CM。完成卫生器具的盛水。屋面淋水时间不应低于12小时，外窗（墙）淋水一个淋水层淋水时间不应低于1小时、淋水管外形应结合建筑物外形、窗形等淋水部位制作，喷水孔距不应大于100MM。对外窗（墙）淋水层的检查，每个工作日不应超过6个淋水层。由于准备工作特殊和验收周期较长，屋面、外窗、外墙淋水试验可与其他验收项目分开，由分户验收人员单独进行专项验收。利用雨天检查屋面、外窗、外墙的，监理、施工人员签认的渗漏检查记录作为附件资料纳入分户验收记录。第十二条分户验收应做好各项标识，主要包括尺寸测量点标识、管线走向标识、电气回路标识、电源和信息插座已查标识、分户验收合格证、工程责任铭牌等。1、尺寸测量点设置：净开间、进深尺寸测量点设置于距墙角（纵横墙交界处）50CM、高1M处，每个房间各测量不少于2处，如遇障碍或测量有困难的，测量位置可适当调整。净高尺寸测量点每个房间不少于5处，设置于房间四角距纵横墙50CM及房间几何中心处。2、标识尺寸测量点：将十字交叉线、H、L及0、19、冒号、小数点等阿拉伯数字、英文字母和符号，制作成尺寸大小为三号字体的塑料胎膜，盖取红印泥后在尺寸测量点位置，分别标识测量点、测量点编号（高度为H、长度为L）和相应的测量数据。如H3：2.625。3、标识管线走向：室内地面以粗黑双线弹出水电管线走向线，标识管线的区域位置，双线线距15CM，将大小为三号字体的“内有暗管”字样，制作成塑料胎膜，盖取黑印泥后，顺管线走向标识于双线中间。卫生间墙面以红、绿粗箭头标识暗敷热、冷水管位置及走向。4、标识电气回路：采用三号打印字体标识配电控制箱内的电气回路。5、标识电源和信息插座：将大小为三号字体的“已查”字样，制作成塑料胎膜，盖取黑印泥后，标识于电源和信息插座上方，每户电源和信息插座各不少于两处。6、通过分户验收后，在入户门边墙面的室内醒目位置，张贴A3大小、粉红色底、签章齐全的住宅工程质量分户验收合格证。7、建筑物外墙的显著部位镶刻工程责任铭牌。第十三条分户验收由建设单位组织实施，验收小组应逐户、逐间进行分户验收，并及时、如实地填写、签认住宅建筑工程质量分户验收记录（户内部分）和住宅建筑工程质量分户验收记录（公共部位）。第十四条分户验收应加强对楼板和墙面表观裂缝、屋面、外墙、外窗、卫生间渗漏积水、屋面、阁楼洞口、外阳台、低窗等临空部位安全防护的质量检查。所有验收项目的检查方法和检查结果的合格评定标准，应严格按照西安市住宅建筑工程质量分户验收管理（暂行规定）执行。第十五条分户验收发现不符合规定要求的检查点（处），应进行整改、返修、加固，直至符合要求。对一些的确难以整改，且不影响结构安全和主要使用功能的检查点（处），应在验收记录中详细说明主要原因和实际质量状况，经设计单位认可后，在交付使用时由建设单位告知用户并报当地工程质监机构备案。第三章 监督管理第十六条建设单位对住宅工程分户验收工作负总责，会同监理审批施工单位编制的专项验收方案，组织、参与和管理分户验收工作的执行。参加分户验收的单位和人员对分户验收工作和检测数据的真实性负责。第十七条单位工程通过分户验收后，建设单位应及时将分户验收情况进行汇总，如实填写住宅建筑工程分户验收汇总记录，并组织建设单位（项目）负责人、施工单位项目经理和总监理工程师签字并加盖各方有效公章，在竣工验收前报送该工程质量监督机构核查存档。第十八条监理单位负责审核施工单位编制的分户验收方案，并全程对施工单位分户验收工作进行检查，对分户验收实测数据进行同步复核，及时签认检查记录，发现检查点（处）质量不符合验收要求的，书面责成施工单位