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如何评价规划建筑方案,世联地产培训课程 2007 年 11 月,课程目标,掌握规划建筑方案的评价方法,设计方案,建筑设计方案,规划设计方案,总平面图（总图） 建筑平面图、立面图、剖面图（平、剖、立）,多方案评价,评优,建筑设计方案,目 录,一课题的提出 二评价方案的市场性 三评价方案的经济性 四评价方案的建筑设计优劣 五案例分析,一.课题的提出,1. 房地产项目开发前期工作的必要环节 2. 传统评价方法 3. 专业评价方法,房地产项目开发前期工作的必要环节,建筑设计方案选优 建筑设计方案改进,设计方案招投标,委托设计（多方案）,传统评价方法分析,方案A,方案B,方案C,方案优点,方案缺点,方案优点,方案优点,方案缺点,方案缺点,定性分析,方案比较，优多劣少胜出,方案B,直观感觉判断,专业评价方法,综合、系统、专业,定性分析,定量分析,市场类,经济类,建筑类,总体评价,统计学原理之一： 样本越多， 越接近总体,全面的、多角度的、大量的专业定性分析，达到定量分析目的,评标方法特点（一）,1. 对每一方案的评审角度全（市场类、经济类、建筑类三大类）、考察样本多（数十项分项指标），基本可以反映一个建筑设计方案的全貌（统计学基本原理：“样本越多，越接近总体”）。 2.正因为本方法考察的样本多，突破了传统的评标方法，即凭直观感觉，多为定性分析得出评标结果。实现了较为科学的、系统的、全面的定量分析评标。,评标方法特点（二）,3.由于采用的样本多，对个别样本项目的评标结果可能产生的失误，其影响已不太重要（减低了评标难度及对专业人员的技术水平要求）。 4.采用含权重方式统计评审结果，强调了我们对投标方案各分项项目的不同关注度。,评标方法特点（三）,5.评标属相对概念，用如下色块表示： 表示适于销售、较合理、较经济 表示销售、合理、经济性尚可 表示不利于销售、不尽合理、不经济,二评价方案的市场性,1. 是否有利于销售 2. 是否市场欢迎的设计方案 3. 是否存在风水问题,市场类评标示例,1 外立面昭示性（权重5%）,3 商场街铺化（-1层、一层商铺）（权重6%）,三.评价方案的经济性,1. 方案是否经济 2. 方案在经济上是否合理,经济性案例,消防规范要求的楼层高度经济成本概念,建筑成本,楼层 33F 18F 11F 7F,为什么深圳的高层建筑都一般高？,经济类评标示例,13 外立面装饰（权重3%）,四评价方案的建筑设计优劣,1. 总平面布局 2. 户型平面 3. 环境景观 4. 配套 5. 建筑设计存在问题,总平面布局,总平面布局是建筑方案的关键,户型平面,户型平面是检验市场性的关键,环境景观,环境景观对不同的物业有不同的要求。 一般而言，住宅区要求最高，写字楼、商业次之。,配 套,配套设施对不同的物业有不同的要求。 一般而言，写字楼要求最高，商业次之。,存在设计问题,即便是完满的设计也可能存在缺陷或可以调整的地方 评标目的是看哪一个方案具有达到理想设计的可能性,建筑类评标示例,20 总平面（权重4%）,不含权重统计分析,不含权重，即各分项项目的权重均衡分析（权重为1）。 在各分类分析项目数与各分类相近时可采用（见实例1）。 不含权重在统计分析时，难以得出分析结果时，只能采用含权重分析（见实例2）。,含权重统计分析,含权重统计分析是一种科学的分析方法。 权重包含评标时，评审者对项目的关注点（市场、建筑、经济）。 含权重统计分析可以不论各类分项中的项目数量：1）按类设定权重；2）将权重分配到各分项中去。 含权重统计分析结果应是建筑设计方案评标分析的最终结果（见实例3）。,一般权重设定,市场类 3040% 建筑类 4050% 经济类 1020%,五案例分析,1. 写字楼案例分析: 新万基国际会展大厦建筑设计方案评标 （案例一） 2. 商业案例分析: