房产地产项目合作开发协议.doc

房地产项目合作开发协议（2013）甲方： 乙方： 丙方： 为整合双方各自的资源优势，根据中华人民共和国合同法、土地管理法、城市房地产管理法及其他法律规定，甲、乙、丙叁方在平等自愿的基础上，就甲方出地、乙方出资方式合作开发建房事宜，经协商一致，订立如下合同条款，以资共同遵守。第一条 合作建房基本情况合作项目位于 出让土地使用权，该地块的出让土地使用权约 亩（合 平方米），尚未办理国有土地使用证，合作项目有效用地实际面积为 亩（合 平方米），最终以国家相关部门批复为准。第二条 合作建房的形式1、本协议签订后 个工作日内，开始办理甲方公司股权变更手续，其中甲方占 %股权，乙方占 %股权，甲方公司股权变更手续由甲、乙双方共同负责办理。2、合作项目办理国有土地使用证的手续为甲方负责办理，办理国有土地使用证过程中应当缴纳的土地出让金及相关税费由甲方承担，乙方配合甲方办理相关手续。乙方同意借款人民币 万元给甲方用于垫付土地出让金及相关税费和解决历史遗留问题，后从甲方应分配所得的房屋面积中按市场销售价格等额抵扣，借款具体支付方式为：（1）自双方签署本协议三日内，乙方借款人民币 万元给甲方，甲方应保证自双方签署本协议一个月内接到国家有关部门的办理合作项目国有土地使用证过程中应当缴纳的土地出让金及相关税费的书面通知，否则甲方应无条件偿还乙方上述人民币 万元，本协议继续生效；（2）自甲方接到国家有关部门办理合作项目国有土地使用证过程中应当缴纳的土地出让金及相关税费的书面通知后三日内，乙方借款给甲方用于支付土地出让金及相关税费，具体借款金额以国家有关部门的缴费书面通知为准，但不得超过人民币 万元。同时，甲方将合作项目土地的相关资料及原始凭证原件移交乙方保管；（3）自甲方取得合作项目国有土地使用证后三日内，乙方向甲方支付的余下借款用于甲方解决历史遗留问题。在甲方公司股权变更手续完成之前，甲方向乙方的 万元借款的使用，须在银行开设双控账号，借款的具体支出、使用须由甲、乙双方签字确认后方可生效。在甲方公司股权变更手续完成之后，双控账号撤销，甲方公司所有款项的支出、使用须由甲方公司控股方即乙方公司签字确认后方可生效。甲方同意提供合作项目用地作为乙方借款人民币 万元的担保，自甲方缴纳土地出让金及相关税费并取得合作项目土地权益后三日内，甲、乙双方到政府有关部门办理将合作项目土地的权益抵押担保至乙方名下的相关手续。同时，如合作项目有效用地实际面积（以国家相关部门批复为准）少于 亩（合 平方米），乙方有权按 万元/亩的金额核减乙方向甲方的人民币 万元的借款。3、合作项目可先由甲、乙双方根据政府要求共同报建，待甲方股权根据国家有关规定变更完毕后，再以变更股权后的甲方公司名义按国家有关规定对合作项目继续开发运作。合作项目进行报建、设计、规划等，由乙方负责办理，甲方保证在乙方办理上述事项中给予全力配合。否则，乙方有权停止支付后续投资款，有权留置地上建筑物，甲方不仅无权要求乙方返还合作项目用地，而且还应赔偿由此给乙方造成的包括可得利益在内的所有损失。4、合作项目用地转让至股权变更后的甲方公司名下报政府批准的手续由甲、乙双方共同负责办理，转让过程中应当缴纳的相关税费由甲、乙双方按照在股权变更后的甲方公司中的股权比例承担。合作项目用地转让至股权变更后的甲方公司名下的土地用途为商业用地，容积率不低于 ，使用权类型为出让。第三条 合作建房的条件合作建房的条件为甲方出地、乙方出资，即甲方提供合作项目所需的约 亩国有土地使用权（包括应缴纳的土地出让金及相关税费），乙方提供合作项目建设、经营所需资金。第四条 合作期限合作期限为自本协议生效之日起，至甲方按本协议约定方式分得相应的房屋后且甲方将以 元价格将持有的 %的股权转让给乙方之日止。本协议履行完毕后，乙方持有甲方公司全部股权，自主管理公司项目的后续经营。第五条 房屋分配、税费及风险分担1、无论甲、乙双方的实际投资比例如何，建成且验收合格后的房屋（不含停车位）甲方应分得商业部分建筑面积约 平方米（毛坯）、写字楼部分建筑面积约 平方米（毛坯），合计共约 平方米。甲方所分得后的房屋全部归乙方所有（含停车位），其中乙方应分得商业部分建筑面积约 平方米、写字楼部分建筑面积约 平方米，合计共约 平方米，停车位 个（其中地上 个，地下 个）。待政府有关部门批准合作项目的规划设计方案（含设计图）及施工图后，甲、乙双方再据此协商应分得的具体房屋楼层及位置，另行签订补充协议。 2、合作项目开发建设产生的风险（含不可抗力造成的风险），也由甲、乙双方按 : 的股权比例分担，即甲方分得 %，乙方分得 %。3、合作项目销售涉及的应向政府部门缴纳的税、费，均由甲、乙双方按所分得房屋建筑面积的比例分担，包括但不限于营业税、规划报建费、土地增值税、印花税等等。甲方承担的税、费可由乙方先行垫付，再根据甲方所分得房屋相应建筑面积的当时市场总价款，乙方以减除甲方相应房屋建筑面积的方式对甲方应承担的税、费进行等额抵扣。第六条 工程前期工作1、甲方应在本协议签订之日，将合作项目用地及其相关资料全部移交给乙方。2、由乙方负责办理合作项目的所有报批工作，甲方必须按照乙方的要求无条件配合，包括但不限于下列事项：（1）规划设计单位招标（或确定规划设计单位），签订规划设计合同。（2）规划方案设计和规划方案的报批。（3）申领建设用地规划许可证。（4）合作项目的方案设计和施工图的审报。（5）申领建设工程规划许可证。（6）申办开工计划和施工许可证。（7）办理规划验线、放线，合作项目开发。 第七条 工程建造 1、 工程建造事宜均由乙方负责。2、 由乙方决定选择合作项目的施工单位、监理单位。3、 建设工程施工合同由乙方代表甲方与施工单位共同协商订立。4、 工程竣工验收工作由甲、乙双方共同组织，但竣工材料的报批由乙方负责办理。第八条 甲方的权利义务1、 有权按本协议约定方式分配房屋。2、 负责提供办理合作项目报建、甲方公司股权变更等手续所需的全部材料。3、 保证并承诺办理合作项目的国有土地使用证，确保合作项目的国有土地使用权产权清晰，无第三方权利，且未受到司法机关或行政机关以任何形式作出的限制。否则，由此产生的所有后果均由甲方承担。4、 自本协议签订之日起 个工作日内，甲方须与乙方共同完成合作项目之土地上附着物的拆迁补偿工作并与乙方共同按股权比例承担相关费用，即甲方承担30%，乙方承担70%。甲方所承担的相关拆迁补偿费用可由乙方先行垫付，再根据甲方所分得房屋相应建筑面积的当时市场总价款，乙方以减除甲方相应房屋建筑面积的方式对甲方应承担的相关拆迁补偿费用进行等额抵扣。5、 甲方保证：自本协议签订后，确保乙方作为该项目唯一的合作方及受益人。任何条件下均不得放弃合作项目之土地使用权，也不得再与任何第三人磋商、签订涉及本协议项目之土地使用权的转让、抵押等的任何合同或协议。否则，应赔偿由此给乙方造成的包括可得利益在内的所有损失，赔偿数额至少不低于 万元。第九条 乙方的权利义务1、 有权按本协议约定方式分配房屋并获得相应的售房款。2、 负责办理合作项目所需的所有报建手续。3、 负责合作项目的开发建设。4、 代表甲方负责直接向施工方、监理方及其他相关方支付诸如工程款等与合作项目开发建设有关的款项。5、 负责办理建成后的所有房屋的产权登记、过户等手续。6、 负责办理合作项目开发、销售购房的房屋开发、按揭等银行贷款手续。7、负责按本协议约定向甲方交付应返还的房屋面积。8、乙方按本协议约定向甲方返还相应房屋后，应协助甲方办理房屋产权登记手续，所产生的费用由甲方承担。第十条 甲、乙、丙叁方的保证和承诺1、甲方保证并承诺：凡属于甲方的原因，包括：其被确认为无权签订本协议或转让土地使用权（包括未履行相关手续等原因）、第三人主张权利等，而导致协议不成立、无效（包括全部或部分）、被撤销（包括全部或部分）时，甲方于上述情形发生之日起三日内，返还乙方以各种形式支付的全部价款。并按上述情形发生之后的合作项目约 亩国有出让土地使用权评估价值的壹倍支付违约金给乙方，乙方因此所受到的损失，包括为缔结协议所支出的差旅费、律师费等超出违约金的，甲方还应赔偿违约金的不足部分。本项保证在协议不成立、无效或被撤销的情况下仍然有效。2、乙方保证：凡属于乙方的原因，包括：其被确认为无权签订本协议或受让土地使用权而导致协议不成立、无效（包括全部或部分）、被撤销（包括全部或部分）时，乙方于上述情形发生之日起三日内，按上述情形发生之后的合作项目约 XX亩国有出让土地使用权评估价值的壹倍支付违约金给甲方，甲方因此所受到的损失，包括为缔结协议所支出的差旅费、律师费等超出违约金的，乙方还应赔偿违约金的不足部分。本项保证在协议不成立、无效或被撤销的情况下仍然有效。3、丙方保证：凡属于丙方的原因，包括：其被确认为无权签订本协议而导致协议不成立、无效（包括全部或部分）、被撤销（包括全部或部分）时，丙方于上述情形发生之日起三日内，按上述情形发生之后的合作项目约 亩国有出让土地使用权评估价值的壹倍支付违约金给乙方，乙方因此所受到的损失，包括为缔结协议所支出的差旅费、律师费等超出违约金的，丙方还应赔偿违约金的不足部分。本项保证在协议不成立、无效或被撤销的情况下仍然有效。第十一条 房屋销售1、 合作项目取得预售许可证或建成后，乙方根据市场行情确定所有房屋的销售价格并决定销售方式。除甲方按本协议约定应分得的房屋外，所有房屋的销售工作均由乙方负责。2、 合作项目所收取的售房款应优先返还乙方向甲方支付的借款。3、 若甲方要求，乙方愿意回购甲方所分得房产，双方以补充协议的方式另行商定。第十二条 物业管理合作项目建成后，由乙方负责选聘物业管理公司对其进行物业管理，物业管理公司自主经营、自负盈亏，收取的物管费等费用必须按照报政府物价部门备案或核准的标准执行。第十三条 违约责任任何一方违约，应赔偿由此给对方造成的所有损失。第十四条 保密条款协议各方因本协议的订立和履行所获悉的他方商业秘密，应严加保守，防止任何形式的泄露，否则应赔偿给对方造成的损失。第十五条 通知和送达1、凡因协议履行中，有需要通知的事项均采用如下书面方式之一进行：特快专递、专人送达、传真、电子邮件。2、协议载明的各方住所和传真号码作为各方的通知送达地和传真发送号码。3、协议载明的各方的住所或传真号码的变更，均需事先通知其他方，否则，其他方按协议载明住所或传真号码发出的通知视为有效送达并生效。第十六条 特别约定根据 号公证书约定，丙方作为受委托人接受委托人、的全权委托包括代为转让处置国有土地证号分别为 、 号两块土地等事宜并签署相关文件，经甲、乙、丙叁方一致约定，丙方同意提供国有土地证号分别为 、 号两块土地及其地面附着物作为本协议甲方的履约保证担保。第十七条 争议解决凡因本协议发生的或与本协议有关的一切争议，各方应通过友好协商解决，协商不成时，任何一方有权向合作项目所在地的人民法院提起诉讼，诉讼费、律师费、交通费等等均由败诉方承担。第十八条 合同的生效及其他1、自本协议生效后，任何一方不得擅自变更本协议的条款。如须对本协议条款做必要之修改或