河北燕郊东贸国际商业思路建议64p.ppt

东贸国际商业思路建议, ,【 东贸国际商业思路建议 】,【 东贸国际商业思路建议 】,【 东贸国际商业思路建议 】,通过现状及规划图纸初步感觉项目商业定位以精品零售业为核心供给辅以社区配套商业，故现状商业标准单位均体现为柱间半跨即3.6m-4.2m（3.6m为写字楼下商业），商业面宽具有一定局限性。,现存问题综述,【 东贸国际商业思路建议 】,原有商业主题规划中所考虑因素决定了现有公寓楼下商业内廊的形成，但在实际使用中会出现餐饮业态与精品零售业态间的物流冲突，更会因餐饮垃圾通道和后门的开设而影响到内廊的环境，导致内廊商业氛围的急剧下降。,现存问题综述,【 东贸国际商业思路建议 】,一拖三的统一商铺配置对功能性很强的业种业态有一定的抗拒，需要针对业态进驻的主题引导做大规模的楼层划分。,现存问题综述,【 东贸国际商业思路建议 】,原有超市规划放置于酒店楼下部分，给予不同层级消费需求带来不必要的动线交叉，人为造成酒店的商务特质、高尚消费特质与日常生活品大宗购买交织在一起。,现存问题综述,【 东贸国际商业思路建议 】,【 东贸国际商业思路建议 】,蓝海战略,即不与市场中传统商业相抗衡 开辟独立的核心产品组织构架 迎合目的型、目标型消费客群 面向年轻化、时尚化购物人群 倡导户外单店模式的消费感受 提倡24小时永不落幕商业理念 ,【 东贸国际商业思路建议 】,商业策略建议,四核概念,以酒店为第一核心的高品质消费功能区 以超市为第二核心的生活型消费功能区 以休闲为第三核心的特色风情街功能区 以住宅为第四核心的社区型配套功能区,【 东贸国际商业思路建议 】,商业策略建议,商业策略,我们打造的不是一个商圈，而是一种品质，一种崭新的生活方式 ,【 东贸国际商业思路建议 】,商业策略建议,【 东贸国际商业思路建议 】,商业策略建议,商业组织原则,解决更广泛区域的目的型消费需求 解决消费品质及层级的区分 解决动静消费的区分 解决高频次目的型消费人流与品质消费人流的区分 解决星级酒店功能与日常消费的流向区分 解决特色商业街区与社区配套的区分 解决主力店招商前置的迅速工作开展,【 东贸国际商业思路建议 】,商业策略建议,【 东贸国际商业思路建议 】,第一核心区（酒店） 第二核心区（超市） 第三核心区（时尚） 第四核心区（生活）,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,第一核心区（酒店） 以酒店住客需求和地区高品质、高品牌需求为商业应对。 业态类型 品牌零售+商务餐饮 面积预估 8570m2 经营方式 销售+自持+合作经营,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,第一核心区（酒店） a：精品品牌零售店 b：精品零售+商务咖啡 c：精品主力餐饮,a,b,c1,c2,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,第一核心区（商务时尚） 以商务消费者为目标群体，配合酒店会所等功能，提供一线品牌购物与休闲的高端场所 汇聚商务品牌，配合商务餐饮 营造典雅高贵的氛围，同时蕴含时尚的光芒 品牌店倾向：dunhill、givenchy、s.t.、e.zegena、valentino、hugo boss、 channel、gucci、prada、fendi、kenzo （以上为目标，可根据实际情况适度向下延展或选择品牌折扣店进入）,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,第二核心区（超市） 面向广泛区域的生活需求，提供超市，增加总体商业关注，有效隔离商务与生活消费分区 业态类型 品牌超市+捆绑零售 面积预估 14500m2 （不含地下） 经营方式 自持租赁+合作经营,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,第二核心区（集中生活消费） 以超市为核心主体，配以超市品牌下捆绑商业的进入，供给广泛地区的生活需要 品牌倾向：华润、乐天玛特 结构考虑将超市移入公寓楼下，将解决商务、生活消费特质有效区分。但从建筑结构上考虑，现有建筑为内廊设计，调整为超市后势必需要规划、施工等多方面的改动，可行性须进一步研讨。,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,第三核心区（时尚） 面向年轻化的中产阶级人群，提供时尚品牌零售、时尚休闲餐、游戏、动漫等商业业态，打造时尚潮流一条街 业态类型 时尚品牌+新派时尚餐饮 面积预估 5300m2 经营方式 产权销售/短期自持带租销售,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,第三核心区（年轻时尚） 以年轻化的中产阶级为消费目标群，提供都市时尚的特色街区 业态供给以都市风格的时尚服饰为主，辅以饰品、美容美发、休闲餐饮、娱乐项目 品质优良、设计或前卫或时尚、性价比佳 品牌倾向：zara、novo、i.t、c&a、sephora、jackjones、selected、only、 vero moda、fairwhale、esprit、mecow lane、lee、adidas、 nike、puma、reebok、le coq sportif 、kappa、lotus starbucks、costa （以上为目标，可根据实际情况适度向下延展）,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,第四核心区（生活） 针对生活需求，与时尚商街、酒店消费区交融，提供必要生活配套商业设施。 业态类型 生活配套零售+服务 面积预估 1630m2 经营方式 产权销售/短期自持带租销售,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,第四核心区（生活配套） 以社区生活配套为基础，满足除超级市场外的生活及服务需求 面向家庭，提供针对性市场服务体系 为家庭亲子活动营造一个健康完善的、适合儿童以及全家娱乐休闲的场所 提供以儿童为主题的服装、用品、玩具，以及各种娱乐设施 品牌店方向：翻斗乐、汤姆熊、米奇、麦当劳、屈臣氏、万宁 （以上为目标，可根据实际情况适度向下延展）,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议, 快速时尚服饰 高端服饰 高端超市 儿童娱乐 现代办公 品味家居 时尚电子 时尚图书 时尚正餐 休闲餐饮 健康水疗 体验式体育 老字号餐饮 情调客栈 情调咖啡 ,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,楼层及分割建议 不同品类的商业对项目楼层、面积的选择偏好，对项目租户组合起着指导性作用 建议根据目标业态的实际应用需要，调整现有商业楼内的格局空间，改统一的“1拖3”形式为灵活的楼层分割形式 以下为列举与本案有关业态对于楼层及经营面积的需求要素,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,楼层及分割示意 由低向高的递进式经营体量分配 逐层减少上楼通道 目的型消费场所占据大体量3层空间 确保首层足量的门面及上楼交通保障 不排斥首层仅楼梯间的应用（特指2f以上首层无经营面积的商业）,【 东贸国际商业思路建议 】,业态构成建议,楼层及分割示意 由低向高的递进式经营体量分配 逐层减少上楼通道 目的型消费场所占据大体量3层空间 确保首层足量的门面及上楼交通保障 不排斥首层仅楼梯间的应用（特指2f以上首层无经营面积的商业）,【 东贸国际商业思路建议 】,销售策略建议,【 东贸国际商业思路建议 】,模式一：销售反租 采用“统一销售、统一招商、统一管理”的原则 与商铺业主建立返租协议关系，承诺反租年限（暂定2或3年），以预留足够的时间完成商业业态组合模式的搭建 销售反租有利于统一的业态规划和项目定位；有利于合理地掌控租金和售价之间的均衡；有利于保证项目的持久繁荣,【 东贸国际商业思路建议 】,销售策略建议,模式二：带租销售（先招商再销售） 商街自持经营期为2-3年，过程中通过引导性招租确立商街整体风格及定位特质 待商业整合完毕后采取带租销售，提升售价的同时稳固商业业态发展 销售期间承诺大部分商铺自持经营、小量反租，反租经营部分只占20以下。提升商业信任度，对物业的功能价值和产业价值提供最大保障,【 东贸国际商业思路建议 】,销售策略建议,【 东贸国际商业思路建议 】,合作模式及服务价格,【前期策划】 服务内容：市场研究、招商定位、业态布局与规划、财务分析及经济测算 佣金模式：总计人民币60万元整（￥600,000.00） 【营销代理】 服务内容：销售代理 佣金模式：营销代理收取销售额的3%，溢价部分按照3:7原则计提 【招商代理】 服务内容：招商代理 佣金模式：按首年3个月租金计提,【 东贸国际商业思路建议 】,合作模式,【 东贸国际商业思路建议 】,中昂致合地产投资顾问（北京）有限公司 zhongang real estate consutants(beijing) co.,ltd,【 东贸国际商业思路建议 】,中昂致合2006年诞生于首都北京，是一家与开发商并肩奋斗、携手共进的房地产全程营销代理机构，是一支求真务实、创新发展、睿智超前的精英团队，是一家执着、坚毅、团结、搏发、进取向上的磐石之体。 公司以房地产运营为平台，以资金、土地、理念三大资源的整合为内容，以团队多年的房地产专业营销历程，聚合广泛的、多元的社会资源，通过大量的项目实践运作与磨砺，始终致力于自己专业素质的提高，为各类房地产项目提供全程策划代理一体化服务，构建与中国城市化进程同步的企业品牌发展战略。中昂致合总部现有房地产营销专家及专业人员30余人，全国员工近200人，同时公司的精英团队多具有10年项目项目全程策划、操盘运作、商业招商运营与管理、物业管理顾问及广告策划等多个领域。,中昂简介,【 东贸国际商业思路建议 】,我们的优势,强有力的城市规划理念 超前的发展眼光 将国际化商业思路本土化的不懈激情 稳固的战略合作资源 多种类商业体的操盘经验 专业而经验丰富的商业策划、招商、营销团队,【 东贸国际商业思路建议 】,中昂优势, 中国优秀的房地产综合服务提供商 诚信与责任、投入与坚持、发展与创新、团队与合作 行业的引领者、利益的享有者 以专业为基石、以服务为宗旨、以共赢为目的 同舟共济、共创未来 客户的满意是我们永远的追求,【 东贸国际商业思路建议 】,企业文化,中昂致合人始终以推动房地产事业的健康发展为己任，深邃而不呆滞、积极而不盲目、细致而不拖沓，以专业服务创造价值，实现发展商、消费者、代理商的三方共赢。在中昂人的共同努力和社会各界的支持下，成绩斐然，成功的为国内各省区三十多个房地产项目提供了优质的、专业全面的营销策划、广告策划、销售代理及商业招商运营管理等服务。 服务项目的总建筑面积达到400万平方米以上，总销售额达到160亿以上。目前业务覆盖中国十四个省市和地区，初步形成立足北京、面向全国大中城市的服务战略格局。,【 东贸国际商业思路建议 】,战略布局,【 东贸国际商业思路建议 】,企业构架,【 东贸国际商业思路建议 】,分支机构,中昂致合拥有一支由项目策划、销售代理、招商运营、专项研究等专业人员的精英团队，这个团队以一流的专业水平、真诚的服务理念在业内已经赢得了一致的好评。在经营过程中，中昂致合不断的创新实践，形成了独具特色的管理规范化、经营专业化、组织联盟化、服务网络化和研究务实化的经营模式。,【 东贸国际商业思路建议 】,业务范围,【 东贸国际商业思路建议 】,服务领域,市场研究 整体市场发展态势研究 区域综合环境研究 竞争个案综合分析 项目地块价值及开发战略综合研究 客群及市场需求研究 商业专项研究 营销推广 项目视觉形象策划 开发商形象包装 项目卖点提炼与气质整合 目标客群定位分析 价格定位及策略 广告策略 媒介策略 推广费用计划 公关活动策划和现场包装 营销推广效果的监控、评估、修正,产品策划 项目市场定位 整体规划建议 物业发展建议 景观建议 物业管理建议 公共配套建议 销售代理 销售周期划分及控制 各销售阶段营销策划推广执行方案实施 各销售阶段广告创意设计及发布实施 销售前资料准备 销售培训 销售组织与日常管理 商业策划 shopping mall、超大型购物中心、区域型购物中心、专业型mall 步行街、社区商业、住宅裙楼领域等各类商业市场专项研究 业态规划、销售代理、招商代理及运营管理,【 东贸国际商业思路建议 】,工作模块,万通时代广场 （河北省唐山市）,唐山万通时代广场居唐山市城市中心板块，北侧紧邻开滦国家矿山公园，西邻车站路，南至南新道，距离城市主路新华道仅200米，地理位置十分优越。项目占地面积12.5万平方米，总建筑面积约65.3万平方米，其中地上建筑52万，商业部分28万，预计项目总投资约18亿元人民币。建筑群为具有典型特色的托斯卡纳风格。 万通时代广场集合了品质住宅、商务写字楼、经典公寓、loft、酒店式公寓等多种产品的大型城市综合体。商业部分荟萃了大型卖场、品牌超市、五星级电影院线、时尚量贩ktv、电玩娱乐城、健身中心、异国风情街、特色餐饮街、快捷型经济酒店、写字楼等多种业态。并且项目内还设有双语幼儿园和九年一贯至学校。能为不同消费群体提供购物、休闲、娱乐、餐饮、素质教育、商务空间、城市体验等一站式的服务。,【 东贸国际商业思路建议 】,项目案例,正欣广场 （河北省唐山市）,正欣广场引用综合商业体的商业布局，并在其中充分考虑地区文化特色以及商业、住宅、写字楼等综合环境，以形成自有的建筑风格。商业部分考虑提供更为人性化的消费习惯引导、提供更多更便捷的休闲空间、提供更灵活的商业广场活动区域、建设唐山市场上稀缺的特色商业街区。写字楼部分结合商业和住宅，搭建快捷生活理念，并在使用的科学合理性上给予最大的考虑。整体建筑群落考虑以提供最大化的可视面以确保每一个商户都能实现与路网的视觉互通、每一个住户都有环境景观、每一个进驻的企业都能拥有舒服的办公空间。,【 东贸国际商业思路建议 】,项目案例,尚城国际 （河北省衡水市）,尚城国际位于衡水市城市核心位置，汇集商业中心、行政中心、教育中心、休闲中心四大城市中心能量，整合中心区酒店、百货、银行等配套资源，商务活动一切尽在掌握。 尚城国际天御（写字楼商业），总建筑面积接近5万平方米，彻底颠覆衡水传统商务形态，开创多业态、多动能、景观式的复合型建筑群落。401050灵动空间，自由组合，可根据需求进行空间的重新分割和功能布置。3米层高、挑高大堂、星级精装大厅，尽显奢华贵气；3部品牌电梯，以速度、宽敞、舒适匹配商务人士对效率的极致需求；双回路供电，能够支持整个物业的最大需求负荷。 5分钟直达火车站、汽车客运站、石家庄机场衡水乘车点，多路公交四通八达，多维交通尽显高端商务气质。空中花园、前后广场、市政绿化、中华公园构成四重生态景观，带来的不止是舒适惬意的商务环境。,【 东贸国际商业思路建议 】,项目案例,服务内容：总体发展策划、营销推广策划、首期启动策划、功能定位于整体规划设计及业态布局 项目地处东莞行政中心东南方，是东莞新城市中心唯一集商务和购物中心一体的超大型商务商业物业，雄踞政府500亿巨资打造的新城市中心区门户位置、东莞市主干道东莞大道与鸿福路交汇处。整个建筑群南北连绵一公里，总占地面积21.21万平方米，规划建筑面积100万平方米，其中商业面积逾20万平方米，集购物、饮食、娱乐、酒店、写字楼、公寓、停车场于一体。,第一国际 （广东省东莞市）,【 东贸国际商业思路建议 】,项目案例,中新城上城 （重庆市）,服务内容：项目定位调整、业态布局规划、财务分析及经济测算、商业招商顾问、商业招商代理、销售代理 项目开发者为中国房地产企业100强的“香港中新集团”一直联手香港豪布斯卡（hopsca）商业管理集团第一太平戴维斯物管，加拿大cpc建筑设计机构全力打造纯正的都市复合中心项目。中新城上城项目占地160000平方米总建筑面积798000平方米，项目定位为“重庆第一家越大型life style center”，主体建筑220.50米重庆新高标，80万平方米总建筑面积，商业210000平方米，主题公园210000平方米。,【 东贸国际商业思路建议 】,项目案例,服务方式：整合推广+营销顾问 五洲国际装饰城于2006年立项，项目总投资20亿元人民币，规划占地7000亩，总建筑面积70万平方米，分别规划为一期沿街商铺，总建筑面积 70万平方米，分别规划为一期沿街商铺、二期五洲国际精品博览心、三期五洲国际商务港、四期五洲国际装饰材料孵化基地。项目规模超大，投资量惊人，在中国建材装饰市场发展史上史无前例，堪称“中国建材装饰航母”。,五洲国际家居生活广场 （江苏无锡）,【 东贸国际商业思路建议 】,项目案例,老城厢13号地块国际商务广场 （天津市）,服务内容：项目定位调整、业态布局规划、财务分析及经济测算、商业招商顾问、商业招商代理。 老城厢项目位于天津市天津旧城所在地，本项目地块属于老城厢13号地块，定位为国际商务广场，建筑面积共43万平方米，其中商业建面59361平方米，其他为写字楼、酒店、公寓、高档商业的综合开发。项目的开发在老城厢中营造了一方商贸金融的汇聚之所，将代表时代进步的商务元素引入其中，充分体现老城厢的新风貌。,【 东贸国际商业思路建议 】,项目案例,新天地凤凰新城 （河北省唐山市）,服务内容：整体定位、业态布局规划、财务分析及经济测算、商业招商顾问、商业招商代理 项目地块位于凤凰新城核心位置，交通状况良好，