2012年房地产经纪人资格考试《房地产经纪实务》冲刺模拟试题及答案（三）.doc

2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务冲刺模拟试题及答案（三）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三总分一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分）1、客源是具有成交可能的意向购房或者租房的人，体现了客源具有（）的特征。a指向性b实效性c潜在性d可能性2、房地产经纪人一味迎合客户的要求，从而在协议中定下某些难以兑现的条款，这种情形容易产生因（）引起的风险。a操作不规范b经纪人道德c承诺不当d客户道德3、房屋租赁是指（）将房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金，并在租赁关系终止后，将房屋返还给现租人的行为。a房屋所有权人b房屋使用权人c房屋委托代管人da或c4、买方代理制度在美国已实施近（）年，对于消费者权益的保护以及市场交易效率的提升都有一定的贡献。a10b15c20d305、盈利能力控制的主要内容是（）和财务指标控制。a销售收入控制b营销成本控制c营销效率控制d以上都不是6、在推广费用的制定过程中，（）方法能导致推广支出超量或广告支出不足。a量力而行法b销售百分比法c追随法d目标任务法7、关于房屋出租或出售，下列说法中错误的是（）。a共有房屋出租和出售必须得到共有人的书面同意或委托书b共有房屋出租和出售只要得到共有人的口头同意即可c委托代理出租和出售的，应当有房屋所有权人委托代理出租和出售的合法书面证明d已抵押的房屋出租，应当有经抵押权同意出租的书面证明8、房源的开拓要遵循及时性、持续性和（）。a集中性b规范性c合法性d共享性9、（）是在发生损失后最重要、最基本的一项管理目标。a.尽快恢复正常经营秩序b.保证公司持续发展c.维持生存d.减少忧虑10、房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的（）。a经纪人b物业管理者c户主d业主11、某项目主力户型以三居室为主，对于本区域而言面积偏大，这一条件在swot、矩阵中应以（）条件。asbwcodt12、陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及室内财产保管关系，一周后发现室内财产被偷盗。对于该房地产经纪公司而言，这属于（）引起的风险。a操作不规范风险b经纪人道德风险c房源保管风险d服务协议风险13、“提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向”的方式引导的客户类型（）。a试探型b引导型c加强型d成熟型14、()是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。a市场占有率b预期收益率c市场需求率d有效供给率15、为保证完成商品房预计销售目标，某企业设立市场营销副经理主管销售人员和营销职能部门工作，这种组织机构是（）。a简单的销售部门b独立的市场销售部门c现代市场营销部门d现代市场营销公司16、在房地产居间业务中，房源的物理属性是指（）。a.物业的用途b.物业的权属状况c.物业自身及其周边环境的物理状态d.委托方在委托过程中的心理状态17、在委托合同签订环节，居间业务签订的是房屋居间委托合同，由交易双方和房地产经纪人三方共同签署，其佣金（）。a由卖方支付b由买方支付c交易双方共同负担，减半收取d交易双方各负担一半18、（）是反映房地产市场及其发展变化趋势及规律、状况的知识、消息、情报和资料的总和，是房地产供求状态的一种基本标志。a行动方案b房地产市场调查需要收集的信息c初步调查d调查设计19、在不成熟的房地产经纪市场中，优质房源往往成为同业追逐的对象。居间业务中防止撬盘最有效的手段是（）。a独家委托b押扣房屋权属证书c要求卖主交出房屋钥匙d收购该房屋20、房地产开发企业采用（）模式，仅适用实力雄厚的大企业。a选择专门化b产品专门化c市场专门化d完全覆盖市场21、开展房地产居间业务时首要考虑的问题是（）。a.选择区域b.选择方向c.选择客源d.选择房源22、确认产权最有效的方式是到（）核实。a派出所b.开发公司c.物业管理公司d.房地产权属登记部门23、利用一部分客户的成效去说服另一部分客户，制造“羊群效应”是（）的表现形式。a.抢购促成法b.涨价促成法c.从众促成法d.压力促成法24、为适应和满足消费者的购买心理所采用的定价策略是（）。a整数定价b现金折扣c季节折扣d渗透定价25、在建筑策划方法中,研究建筑功能和空间的组合方法是属于()阶段的内容。a.总体规划到建筑策划b.建筑策划到建筑设计c.总体规划到建筑设计d.建筑设计到营销策划26、客源的挖掘和建立是为了（），赚取服务佣金。a保证供给b满足需求c满意服务d促成交易27、房地产居间的服务意识不包括（）。a.亲切的态度与和蔼的笑容b.让客户感觉好c.纠正免费服务的误区d.外表是尊重客户也有益自身28、在新建商品房销售过程中，结合销售资料细致介绍产品信息以加深客户对产品的印象，这项工作的地点最好选择在（）。a售楼处模型前b售楼处区域图前c售楼处洽谈区d售楼处外围或样板房29、卖方独家代理的成交时间为（）左右。a一个月b一个半月c两个月d三个月30、在对委托的房屋进行广告宣传时，最紧要的是（）。a内容真实b形式多样c有个性d打动准客户31、在客户信息开发策略中，用直接回应拓展方法吸引最有价值的客户，是以（）为中心的营销手段。a客户b广告c自我宣传d市场32、市场营销的目标就是使（）成为多余的。a产品b定价c分销渠道d推销33、对房源的业主（委托方）进行（），这是保证房源信息时效性的重要手段。a周期性访问b访问信息的累积c房源信息的循环利用d不定时访问34、下列不属于销售阶段常用的市场调查方法是（）。a实地调查法b座谈会c成交客户问卷调查d二手资料调查35、（）在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为。a政治法律环境调查b社区环境调查c社会文化环境调查d经济环境调查36、（）定价策略是以提高市场占有率为主要目标的。a高价策略b低价策略c中价策略d稳定价格策略37、一般而言档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性就（）。a.越高b.越低c.不变d.不能确定38、产权掌握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售的营销策略是（）。a纯销售模式b纯租赁模式c租售结合模式d其他方式39、下列表述中，不符合房地产定价原则的是（）。a提高市场占有率b反映市场供求c掌握定价范围d体现价值40、新设立的经纪机构多半是先介入（）经纪业务。a住宅市场b商业市场c工商市场d非住宅市场41、买卖二手房发生纠纷最多的因素是（）。a没有结清电话费b没有进行煤气过户c没有进行有线电视过户d卖方户口没有及时迁出42、容易造成经纪人“留盘”行为的信息共享形式是（）。a公盘制b私盘制c分区公盘制d公开信息制43、目前在中国的经纪机构中，使用买方独家代理的机构少之又少，而且所提供的服务范围也仅限于（）。a别墅的买卖客户b商业项目买卖客户c高端的租赁客户d一般的租赁客户44、在美国流行的mls，其实质是（）。a将所有房源信息共享b只有业主委托的房地产经纪人拥有业主的联络方式c各个区域的房地产经纪人需要合作d一宗交易只需一名房地产经纪人45、产品定位就是（）。a形成标准化产品b形成系列化产品c形成差异化产品d形成综合化产品46、fb法则是指将房地产经纪人个人能力与团队优势转化为（）。a经纪人利益b团队利益c业主利益d经纪公司利益47、在购房者越来越年轻的情况下，（）成为房地产经纪公司搜集和发布房源信息的重要途径。a报纸广告b路牌广告c派发dm宣传单d互联网48、介绍楼盘定位及形象的书面资料，多采用图片及较容易产生联想的感性语言来展现项目卖点宣传资料为（）。a形象楼书b功能楼书c折页d置业锦囊49、调研人员亲临现场对调研对象进行观察而获得调研信息的调研方法是（）。a.直接观察法b.间接观察法c.实际痕迹测量法d.行为记录法50、下列属于房地产经纪人道德风险的是（）。a虚报成交价b乱收费c客源资料外泄d伪造签名二、多选题 （共 30 题，第小题 1 分）1、高开低走定价策略一般适用于（）。a一些高档房，开发商高价开盘成功，基本完成预期营销目标b期房销售c人气较旺的待售小区d房地产开发项目销售量小e小区销售处于宏观经济衰退阶段2、在考察房地产销售人员工作效率时需要考虑的影响因素有（）。a.所辖区内的市场潜力b.所辖区内新房的竞争力c.广告强度d.商品房的具体情况e.消费者的具体情况3、房地产营销控制方法主要有（）。a年度计划控制b盈利能力控制c成本控制d战略控制e房地产营销审计4、寻找房地产市场推广主题的方法主要有（）。a从需求定位寻找b从产品定位寻找c从客户定位寻找d从形象定位寻找e从区位定位寻找5、在房地产定价技巧中，渗透定价策略优点的是（）。a低价容易拓展销路b将投资及早收回来c高质高价的印象d成本会因规模生产而降低e较长期占领市场6、关于企业品牌战略与楼盘品牌战略的关系表述正确的是（）。a二者在时效上有矛盾b最终目的一致c楼盘品牌可以促进企业品牌d企业品牌可以带动楼盘品牌e代理商对二者都很关心7、在签署卖方独家代理协议时，房地产经纪机构和房地产经纪人应注意（）等问题。a要注意收集客户的相关信息资料b明确委托期限c详细说明双方的权利和义务d详细说明违约责任e中途毁约8、广告效果测定的方法包括（）。a.直接评估法b.实地调查法c.信息反馈法d.财务指标衡量法e.专家意见法9、经纪人提高风险识别能力说法正确的有（）。a.经纪人要树立风险防范意识，这是提高风险识别能力的基本前提b.经纪人要对可能发生的各类风险有所认识c.经纪人的业务操作流程要尽量规范化d.在现实中，很多风险的发生，与经纪人的业务操作流程没有关系e.经纪人应不断巩固、加强自己的各项专业能力，这是提高风险识别能力的有效手段10、下列属于面向存量房屋的交易子市场有（）。a销售b租赁c转让d抵押保险11、信息欠缺风险因素主要有（）。a房屋产权b虚报成交价c房屋质量d房屋销售许可e产权瑕疵12、房地产市场分析的内容包括（）等指标。a空置率b供应量c结婚率d回报率e就业率13、在房地产定价技巧中，撇脂定价策略优点是（）。a利用高价即使销售比较少的数量，可以将投资及早收回来b在消费者心理容易形成高质高价的印象c延长销售期限d成本会因规模生产而降低e较长期占领市场14、房地产经纪机构门店选址的条件有（）。a.繁华地段b.确保可持续性经营c.充足的潜在客户群体及房源d.当地居民收入水平高e.通畅的交通条件和客户可达性15、按照预测对象的范围，房地产市场预测分为宏观预测和微观预测，下列选项中属于微观市场预测的有（）。a.人口结构变化b.企业产品价格c.经济发展速度d.企业产品市场占有率e.企业利润16、房地产市场环境调研主要包括（）。a政治法律环境调研b经济环境调研c社会文化环境调研d社区环境调研e房地产价格调研17、在房屋租赁经营投资的经营成本分析中，物业管理费用的形式包括（）。a包租人委托物业管理公司管理，承租人向物业人公司直接交纳物业管理b包括人自己管理，物业管理费用包括在租金里c包括人代收物业管理费，转交给物业管理公司d业主委托物业管理公司管理，包租人交纳物业管理费e业主自行管理，在包括租人交纳的固定租金中包含物业管理费18、写字楼的特性包括（）。a与宏观经济正相关b客户具有个体属性c产品技术性d销售商务性e项目运作专业性19、要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子”的不良形象，房地产经纪机构一个实施（）。a规范管理b给大客户一定折扣c树立企业形象d提倡同业合作e收取预付佣金20、目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有（）。a工作效率低b房源信息不能实现共享c会出现“留盘”行为d房源信息较易外泄e不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性21、新建商品房销售前，房地产开发企业应当准备的销售须知文件主要有（）。a价格须知b产权登记须知c购楼须知d购房相关税费须知e抵押贷款须知22、竞争导向定价方法主要有（）定价法。a理解价值b随行就市c需求差异d主动竞争e被动竞争23、对于承租客户房地产经纪机构应搜集的信息包括（）。a物业产权人b承租物业用途c最高能承受的价位d入住时间要求e付款方式24、形象定位遵循的原则有()。a.易于项目展示和传播b.与项目产品特征符合c.一定要高档d.与目标客户群的特征符合e.一不定期要参照竞争项目25、房源信息公盘制的优点主要有（）。a促进了机构所有房源信息完全共享b不利于房地产经纪人收集房源信息的积极性c促进了房地产经纪人工作效率d会出现“留盘”行为e防止了房源信息外泄26、对于卖方客户房地产经纪机构应搜集的信息包括（）。a物业产权人b物业位置c周边环境d公共设施配套e预算费用27、关于个人所得税的免税条件包括（）。a个人转让自用10年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得b个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得c纳税人出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金d纳税人出售自有住房并拟在现住房出售3年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金e纳税人出售自有住房并拟在现住房出售5年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金28、建筑队策划方法的特征主要有()。a.物质性b.经济性c.个别性d.综合性e.观赏性29、从广义上讲，房地产项目可行性研究包括（）。a.投资机会研究b.初步可行性研究c.项目评估和决策d.详细可行性研究e.项目分析30、客源开拓的策略主要有（）。a将精力集中于市场营销b致力于发展与客户之间的关系c培养正确的判断力和敏锐的观察力d搜寻服务供应商e以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户三、案例题 （共 4 题，第小题 5 分）1、某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，e房地产开发公司准备竞标开发。1.若e公司想确定开发物业的类型，则分析的出发点是（）。a.公司的财力b.投资人的倾向c.地块的区位条件d.地块的法律条件2.若公司e委托h房地产经纪公司做市场调研，则h公司主要应该做（）的调研。a.行情b.中心区土地存量c.房地产消费者d.房地产消费行为3.若h公司经过调查，认为该地块适合开发商场，则在商圈的设定分析方面，可采取的方法有（）。a.项目实证分析比较法b.独立调查的方法c.利用政府商业主管部门通过调查而存有的资料d.商圈的层次区分法4.若商场已建成准备租赁，则（）。a.当写字楼、普通住宅以及公寓住宅建于商场附近时，能显著增加商场的租赁价格。b.当许多同类的或相近的商店或购物中心建成于商场附近时，能显著增加商场的租赁价格c.商场的租金通常是由一个固定租金加上一个百分比来确定d.商场的租金主要取决于客户的整体赢利状况2、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划在某城市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）进行全程营销策划。乙公司在进行可行性研究之后认为该项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。1.乙公司的项目定位属于（）。a.产品定位b.形象定位c.客户定位d.功能定位2.在进行项目的市场调查和项目定位时，所起作用最大的专家是（）。a.房地产行情分析专家b.建筑设计专家c.社会观察分析专家d.城市经济观察专家3.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足（）。a.自然可行b.计划可行c.财务可行d.技术可行4.若该项目总建筑面积为200000m2，固定总成本为2亿元，单位变动成本为1500元m2，销售费率为15%，目标成本利润率为25，那么该项目实现目标利润的销售价格是（）。a.2941元m2b.3125元m2c.3676元m2d.3922元m25.该项目进入市场时采用的是撇脂定价策略，但一段时间之后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有（）。a.难点户型的均价调整b.难点户型的层差和朝向差调整c.难点户型的广告推荐d.难点户型的总价提高6.由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买他”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的（）。a.广告推广b.活动推广c.关系推广d.形象推广3、某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）准备参与竞标。1.甲公司拟开发写字楼，影响写字楼收益的风险因素主要有（）。a.区位及其交通便捷度b.物业管理水平和服务状况c.市场需求d.建筑施工2.甲公司进行房地产市场调研时，应首先搜集竞标熟地商圈内现有写字楼的（）等需求信息。a.建筑面积b.空置率c.用户行业d.用户规模3.甲公司对竞标熟地商圈写字楼市场供给调研的内容为（）。a.写字楼供给行情b.写字楼供给的市场反响c.写字楼租赁企业d.写字楼建筑设计及施工企业的有关情况4.甲公司对写字楼的需求进行预测，应重点分析（）的发展前景。a.第一产业b.第二产业c.第三产业d.第一、二、三产业5.对写字楼来说，其影响因素的风险程度从高到低的次序为（）。a.政策风险、社会风险、经济风险b.社会风险、政策风险、经济风险c.政策风险、经济风险、社会风险d.经济风险、社会风险、政策风险4、某先生投资万元购买了一套住宅，首付万，其余抵押贷款，贷款利率为，贷款期限为年，该先生准备将此房屋出租不获得盈利，试分析：1.该先生的投资方式属于（）。a房地产买卖经营投资b房地产置业消费投资c房地产置业租赁投资d房屋租赁投资2.购置这类用于出租的住宅用房时，主要应考虑（）等因素。a城市经济发展水平b产业结构影响c客源的流动性d市场供应量3.如果该住宅出租月租金收入为元m2，各类税费、经营费用等分摊下来元月，则本案例的投资回收期是（）。a年b年c年d年4.假设月还款额为元，如果偿还年后，该先生打算一次还清剩余款项，则须一次性偿还（）。a万b万c万d万2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务冲刺模拟试题及答案（三）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分）1、c2、c3、d4、c5、b6、a7、b解析：共有房屋出租和出售必须得到共有人的书面同意或委托书；委托代理出租和出售的，应当有房屋所有权人委托代理出租和出售的合法书面证明；已抵押的房屋出租，应当有经抵押权人同意出租的书面证明，若要出售则必须解除抵押后方可出售。8、a9、c10、d11、b12、c13、b14、a15、c16、c17、d18、b19、a20、d解析：完