产权-房地产专业知识.ppt

宅邦房地产经纪有限公司,做贷款单的技巧,了解各银行的贷款政策和种类是唯一途径,（十二） 银行在出借贷币时对借款人的国籍和户籍也做了详细要求，要尊守，否则无法批贷， 叫：贷款对象 例：香港人可不可以在德州贷款等 没有德州户口的家庭能不能在德州贷款买房,宅邦房地产经纪有限公司,做贷款单的技巧,了解各银行的贷款政策和种类是唯一途径,（十三） 银行在出借贷币时对借款人的年龄也有明确、详细要求，有上限有下限，借款人在借款时的年龄和需要借款的时间不能超过要求的上限，否则无法批贷， 叫：年龄 例：贷款期限加借款人年龄不能超过30 借款人的年龄 18岁-65岁,宅邦房地产经纪有限公司,做贷款单的技巧,了解各银行的贷款政策和种类是唯一途径,（十四） 借款人的曾经借款后还款记录，现贷款银行在申批时是非常在乎的，安全性是行在申批时最要考虑的，如果借款人的曾经还款记录出现延期还款，记录超出银行能接受的上限，本次的贷款申请会有拒批的可能，所以我们要了解客户的原来借款后还款的记录 叫： 征信 例：。,宅邦房地产经纪有限公司,做贷款单的技巧,了解各银行的贷款政策和种类是唯一途径,（十五） 上面的14项是只要借款，银行都要去参考的资料和数据，但还不是最全面的，还会出现继承，借款人和抵押人不同的情况，所以我们也还是要多留意银行的政策变化和经营种类。,宅邦房地产经纪有限公司,信贷的未来发展远景分析,未来三年内中国会迎来有35%的平台贷到期偿还，切实面临偿贷高峰,由此银行会在放贷时对借款人做风险的预评，也就是申批重点 缓释风险，拒怕“平台贷坏帐银行“带来的连锁反映,宅邦房地产经纪有限公司,学会贷款 祝你签单 一臂之力,宅邦房地产经纪有限公司,产,权,宅邦房地产经纪有限公司,房地产的概念认知,什么叫房屋,什么叫产权,宅邦房地产经纪有限公司,问：什么叫房屋？,答：房屋的基本概念是住人或存放东西的建筑物，上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，能够给人提供在其中工作、生活、学习娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米到2.5米.从结构上一般包含：客厅，卧室，卫生间，厨房，较高极的房屋结构上又包含了阳台,阁楼,餐厅.再高极的房屋结构包含了书房,健身房,会客室等等.,宅邦房地产经纪有限公司,从八十年代到二千年后的装修 品味看中国房屋等级变迁来识 别房屋的可使用性与买方需求 衔接,用图画看中国房地产的变迁,宅邦房地产经纪有限公司,小过道厅,卧室但比较大,厕所,厨房,宅邦房地产经纪有限公司,当年的人均 居住面积不足 3平米,最新规定：原房屋人均 居住面积低于16平米可 以申请经济适用房，小 于28.81可以申请公积 金贷款优惠,宅邦房地产经纪有限公司,厨 房,宅邦房地产经纪有限公司,居住者都是单位的职工，向单位或者当地房管所交纳租金,宅邦房地产经纪有限公司,八十年代后 期开始兴起,宅邦房地产经纪有限公司,大小客厅,电 梯,木地板,书房,阳台,车库、少,宅邦房地产经纪有限公司,厨房 + 饭厅,宅邦房地产经纪有限公司,宅邦房地产经纪有限公司,宅邦房地产经纪有限公司,厕所小也有好的装修,厕所分干湿分离,宅邦房地产经纪有限公司,回忆商铺的变迁史来学会商住房商铺,宅邦房地产经纪有限公司,八十年代叫门 市 部 、是 底 商 的 爷 爷,宅邦房地产经纪有限公司,计划经济时代,粮 票,付食票,宅邦房地产经纪有限公司,最老的百贷大楼在广州 现在还有，被收购，从有百贷大楼开始，有个体户的出现了,宅邦房地产经纪有限公司,九十年代在上海的以浦光百贷商店,宅邦房地产经纪有限公司,2000年以后的商住两用房中底商,宅邦房地产经纪有限公司,现代购物中心,商住两用,宅邦房地产经纪有限公司,问：什么叫产权？,答：房屋+占用土地=产权,宅邦房地产经纪有限公司,产权=房屋+土地,使用权,一级市场、二级市场、三级市场,宅邦房地产经纪有限公司,问：什么叫一级市场,答：通过招标和拍卖的方式将城镇国有 土地使用权出让市场，该类市场即为一 极市场，土地使用者一次性按使用性质 向国有土地管理部门缴纳土地使用费， 此市场多为开发商。,宅邦房地产经纪有限公司,问：什么叫二级市场,答：城镇国有土地使用权通过有偿划拨 或无偿划拨的方式出让给应享受国家政 策并且可使用的使用者，该类市场就叫 二极市场，使用者多为国营企业和市属 房管所，它是土地使用权出让后的再转 让。,宅邦房地产经纪有限公司,问：什么叫三级市场,答：三级市场是提供已经缴纳过国有土 地使用出让金的房产交易市场平台，一 定是在二级市场的基础上再次转让的地 方。并且按土地使管理条例由个人向国 家缴纳土地使用费的机构场所,宅邦房地产经纪有限公司,问：为什么办理不下来房产证,答：1、如果已有土地使用权证，是因为没有办理房屋产权属登记或者开发商将土地抵押出去，再就是城市单位开发的 房子，在补齐土地使用费之前是不给办理房屋产权登记的，还有就是手续不全的也不给办。,2、如果还没有土地使用权证、除了开发商用地，就是乡、镇、村的宅基地或者农耕地，,所以不办理房屋产权登记就无法办理房产证,宅邦房地产经纪有限公司,大产权房产证的内容,大产权房产证的证号,宅邦房地产经纪有限公司,从附记看房产性质,私产,集资,福利分房,购买商品房,宅邦房地产经纪有限公司,从土地证上看出是否要缴纳 土地出让金,出让,划拨,宅邦房地产经纪有限公司,从设计用途分辩土地使用年限,住宅：70年,商用、商住：50年,商铺：40年,宅邦房地产经纪有限公司,问：大证和小证是怎么回事？,答：2008年10月底之前的所有权证对配偶没有共有权 人的明确记载，属于隐性共有，而在这个时间以后的 办理产权证过程之前，建委就会明确、硬性要求购买 人出示婚姻证明，对夫妻购买房屋的发一个所有权人 证明就叫大证，再一个共有权人证明就叫小证,切记：出售2008年10月底以后购买的房产，要注意小证的问题,宅邦房地产经纪有限公司,小证也就是共有权证的说明,宅邦房地产经纪有限公司,公有住房使用权证,国有住房使用权证,宅邦房地产经纪有限公司,没有土地证的房屋所占土地一般都是租用和无偿出让使用、但在再次交易时从权属性质中可看到出让或有土地使用年限记录，也是需要缴纳土地出让金的，只不过是对原使用人的权力限定，不影响购买人使用，但会在使用年限到期后的再次使用会有不同的使用权力授予,宅邦房地产经纪有限公司,问:产权的类别都有那些?,答,大产权:缴纳过土地使用费并且再次转让的 土地使用权土地地上建筑，在国家 可以继允许的使用时可以继承，可 以自由买卖，可以抵押等。,小产权:没有向国有土地管理部门缴纳过土地使用费 ，如果有地上建筑也只能按照使用类别按土 使用者的要求使用，不可出售抵押等，但可 按法律继续使用权力及使用义务,宅邦房地产经纪有限公司,土地管理条例第六十五条第三、第四款，禁止在 集体所有的土地上开发建设商品房，禁止村民将宅基 地地上建筑出售给城镇居民，禁止城镇居民购买农村 宅基地,国务院办公厅关于严格执行有关农村集体用地 法律和政策的通知 国办发200771号,农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得 到农村购买宅基地农民住宅和小产权房,宅邦房地产经纪有限公司,房地产交易操作中要注意事项,使用权房产交易风险：高风险,法律明确规定： 城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，因为非集体经济组织 成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法利益难以得到 保护，因为多数为违建，没有做建设规划，可是为什么会有小