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文档简介

住宅产品质量保障体系实践,广大城镇居民对住宅产品质量的意识和自身的保护意识不断增强。 因为住宅产品毕竟是老百姓长期使用的生活必需品,也是高附加质 的耐用消费品,老百姓要买它,必定要权衡各种关系。产品质量一 直都是老百姓关 注的热门话题, 由于规划质量、 环境质量、建造 质量和售后服务 的差距,造成了 大量的投拆,这 都给房地产市场 投下了一道阴影。,通过收集投诉问题的实测数据,对各问题实测数据按频数大小排队, 计算各问题出现的频率及累计频率,如表1-1所示。以频数和累计频 率为纵坐标,各问题为横坐标,按照表1-1中各问题的排列序号依次 画出直方图,并以累计频率值点绘出帕莱脱曲线,如图1-1所示。,数据分析,表1-1,对排列图的分析:通常将帕莱脱曲线分成三个区域,累计频率80%为A区所包含问题是主要问题;累计频率在80%-90%为B区,所包含问题是次要问题;累计频率在90%-100%为C区,所包含问题是一般问题。,图1-1,投诉问题排列图,从图1-1中可以看出, 物业质量、 服务质量和发证问题是居民的主要投诉问 题,因此如何解决物业质量、服务质量和发证问题是摆在我们面前的重要课 题。从构建房地产产品质量保障体系入手,通过实证研究探讨如何提升物业 质量和服务质量即产品质量。以下是探讨的主体:, 房地产产品质量现状, 工程建造质量问题, 房地产产品质量的影响因素探析, 从工程实践探析解决质量通病对策,房地产产品质量现状,工程建造质量问题,工程建造质量是消费者怨气最大,投诉最多的问题,但体现出来的主要包括 设计质量造成的后果和工程施工质量造成的。,购房成为居民消费的商品,居民对工程质量自身保护意识有了很大提高,甚至在建造过程中,跟踪房屋的质量。虽然开发商对工程质量有所重视,但遗憾的是质量通病依然存在渗、偏、裂、丑问题,粉刷空鼓导致平顶脱落问题、门窗制作安装问题等,居民质量投诉比例逐年增加。,当前住宅建设中存在的突出问题: 一是以功能空间、面积配置、细部处理的合理性为主的住宅功能质量还不高。 二是以声、光、热、空气质量等物理性能和设施设备性能为主的住宅性能质量还较低。 三是以跑、冒、滴、漏为特征的工程质量没有根治。 四是以安全环保、舒适便捷、配套完善为特征的住宅环境质量有待提高。 五是以性能价格为反差的住宅性价质量不尽合理。 六是以毛坯房供应为主的住宅供应方式还没改变。,1、设计质量: 1)、设计阶段不明确、审批手续不齐、原委不清 2)、四图设计矛盾,深度不够:红线图、地形图、总图、综合管线图 3)、违规、违章、突破规范,缺少手续 4)、单体设计不合理,使用不适 5)、使用性能方面的问题 6)、防火问题 7)、构造问题,盲目索引图集 8)、专业间缺乏协调,各自为政,造成矛盾 9)、带病出图,影响质量 10)、结构造型及构造要求欠合理,2、工程质量 主要集中反映在质量通病方面: 1)、地基不均匀沉降,墙体开裂 2)、屋面渗漏、卫生间渗漏、外墙渗漏 3)、铝合金门窗不密封,渗水 4)、粉刷空鼓、开裂,顶棚脱落 5)、地面及楼面起砂、起壳、开裂 6)、管道渗漏、材质不合格,影响水质 7)、金属栏杆、配料锈蚀 8)、电气质量,质量是反映实体满足明确和隐含需要能力的特性之总和,因此质量的主 体不仅包括物业,而且包括活动、过程、组织体系或人以及他们的组合。 由此可见,产品质量即是反映住宅满足规定或潜在需要能力的特征的特 性的总和。满足需要(包括实际需要和潜在需要)成为检验住宅质量的 客观标准。,产品质量又是特征和特性的总和。因此,产品质量的主体不仅包括住宅本身,而且包括住宅的开发活动、建设活动和售后服务,涉及组织体系和建设者。从功能和使用价值上看,住宅质量表现在满足住户实际和潜在需要上,具体如住宅的适用性、可靠性、经济性、外观性与环境协调等方面。,设计、施工是开发意图的实现者,必须精心施工,确保结构安全。地基基础及 主体结构必须满足以下基本要求: (1)静荷载体及动荷载体符合设计要求; (2)建筑物使用寿命在80年以上; (3)符合抗御地震、台风要求。同时要充分考虑地面沉降等不稳定因素。 我国属于多地震国家,全国31个省、自治区、直辖市发生过6级以上地震的有 28个,占90%,抗震设防地区占国土面积的75%,抗震是所在建筑特别是住宅 建筑中应予以特别关注的问题。,资料显示,专家指出: 建筑施工技术与材料质量较低有关, 而过分强调房屋外观和布局,人为降 低建筑材料的成本,是许多房产的软 肋。,多建成品房,少建毛坏房。由住户 自行装修对建筑物造成的隐患和污 染已成为一种公害,把建造不具备 使用功能的毛坏房作为降低房价措 施大面积推行,有悖于住房商品化,政策的实施,不利于质量责任制 的建立。满足住户多样化需求应 靠市场调查来解决,必要时由承 建商按交钥匙方式实行菜单式装 修。,房地产产品质量的影响因素探析,房地产开发建设是一个系统工程,是对策划、规划设计、工程建造和物业 管理各阶段的资源进行有效整合的结果。其开发建设过程不同于一般工业 产品,最终也不可能像某些工业产品那样可以解体进行检查。房地产质量 的特点主要体现在:,1、影响因素多 由于房地产开发是一个系统工程,是开发商对各项资源进行整合的结果, 任何一个环节出现问题,都直接或间接对产品质量造成影响。,门窗渗漏问题,2、质量波动大 由于我国目前生产力水平低下,住宅建设尚未形成产业化、工业化集中 生产,现场拼装,生产又受到环境变化的影响。不像一般工业产品那样, 有固定的生产流水线,标准化的生产工艺和完善的检测技术,有成套的 生产设备和稳定的生产环境,有相同系列规格相同功能的产品,故其质 量波动大。,钢筋问题的后果地震,3、质量变异大 由于影响质量的因素较多且各因素之间相互制约,任一因素出现问题,均会引 起质量变异。,保温层的构造位置对建筑结构运动状态的影响,建筑结构温度场的影响,用有限元和有限差分法,建立典型保温墙体在外界大气温度变化等条件下温度场的计算模型,得出各种保温体系的温度场曲线图如下图,(a)外保温,(b)内保温,内外保温系统冬夏季墙体表面温度最高、最低时保温墙体沿墙厚方向温度分布图,由上图分析可知:,外保温体系为建筑结构提供了一个稳定的温度环境,在保证建筑物保温效果的同时维护结构体系的热稳定性,延长建筑结构的寿命。 内保温体系建筑结构外墙受周期性环境温度影响,加大了不同结构部位的温差,建筑结构热稳定性较差。,外保温体系温度应力曲线图,内保温体系温度应力曲线图,外保温墙体,结构温度变化及其梯度均较小,温度应力也小,内保温墙体的结构温度变化较大,温度梯度也较大,温度应力较大。外保温对于建筑物结构有很好的保护作用。,保温层对建筑物形成不同的温度环境,使建筑物受力状态发生变化,选择正 确的保温构造能延长建筑物寿命。同时满足保温效果和减少内保温造成的质 量通病。,由上图分析可知:,4、质量隐蔽性 主要是针对工程质量而言,建设过程中工序多,半成品多,隐蔽多,由于管理 程序和质量体系等原因未及时检查,或未发现质量问题,而大多工序完成后表 面质量可能很好,这样容易造成第二判断失误,即不合格产品误认为合格产品。从而导致后果。,5、终检局限大 工程竣工验收,主要是针对竣工资料和观感质量进行检查,不可能像某些工业 产品那样,可以拆毁或解体进行检查。,6、质量后续性 物业质量和服务质量的重要特性是后续检验性,物业质量通常在使用过程中 暴露。服务质量是同样的,是在物业管理提供的服务中体现出来的。,例如:渗漏水、 不均匀沉降、 楼板温度应力造成的非结构性裂缝(0.2MM以内的无害裂缝)、 楼板受荷载后的结构性裂缝、 顶棚脱落、 墙面抹灰层空鼓及裂缝等。,7、二次装修造成的质量通病 打墙(承重墙和非承重墙)振动引起周边抹灰层空鼓和裂缝,墙体预埋管线不按规定开槽和封堵产生的裂缝,过长的木地板地垅钉造成楼板的破坏等等。,由于房地产产品的这些特点,要求在操作的各个环节始终以事前控制为主, 规范事中控制,做好事后控制。,从工程实践探析解决质量通病对策,楼板面电线管较多,虽然采用 6钢筋网片上下加密,但在 穿线管时局部未考虑线管间距。,线管密集部位采用上下 层钢丝网片绑扎牢固。,钢筋绑扎整齐,楼面干净, 马凳摆放符合要求。,楼板钢筋绑扎零乱,保护层垫块不 到位,钢筋马凳设置不到位,楼板 面未清理主要原因:未做好钢 筋成品保护,管理不到位。,钢筋问题,砌体裂缝,针对砖混结构砌体工程窗下墙附近出现竖向或斜向裂缝的问题,从设计 措施方面,在砌体工程的顶层(包括跃层)和底层增设通长现浇钢筋混 凝土窗台梁 (高度120mm,纵向配筋410,箍筋 6200 mm), 其他层在窗台标高处增设 通长现浇钢筋混凝土板带 (板带厚度60mm,配筋 38,6250 mm), 可有效改变墙体受力性状, 控制竖向和斜向裂缝的产 生;, 顶层门洞过梁伸入两端墙内每边600 mm,门边有砼构造柱伸入构造柱内; 顶层及跃层砌筑砂浆的强度等级为M7.5。从施工措施方面,在墙体砌筑时, 严格控制砖的搭接长度和砂浆饱满度;通长现浇钢筋混凝土窗台梁和板带 必须一次浇筑完成; 宽度大于300 mm的预留洞口增设钢筋混凝土过梁,两端伸入每边墙体长 度为250 mm。,砌体裂缝 过梁和砂浆强度,框剪结构填充墙与砼墙柱、梁交接处分别出现竖向、水平裂缝的情况,在框 架柱、剪力墙与填充墙间采取柱、剪力墙中每隔500 mm高预埋26拉接筋, 离砼结构面250mm开始预埋,伸入墙中1000mm(或门窗洞边);拉接筋 必须满足砖模数要求,严禁 将钢筋折弯压入砖缝,拉结 筋优先采用预埋法留置,对 于采取化学植筋等有效补救 措施,植筋应先进行抗拉拔 试验,满足要求后才可进行 砌筑,确保拉结效果。,每层墙高的中部增设通长现浇钢筋混凝土 腰梁(高度120mm,纵向配筋410,箍 筋 6200 mm),填充墙砌至接近梁底、板底时,内墙预留200mm高的空隙,待填充墙砌筑 完并间隔15天后,用斜砖补砌挤紧,斜砖双侧的缝隙部位用1:3水泥砂浆 嵌填密实, 外墙预留100高的空隙,用微膨胀防水细石混凝土浇筑填塞密实。,填充墙有窗洞处,在窗台标高处增设通长 现浇钢筋混凝土板带(板带厚度60mm, 配筋38,6250 mm),无窗洞处在 每层墙高的中部增设通长现浇钢筋混凝 土腰梁(高度120mm,纵向配筋410, 箍筋 6200 mm);顶层及跃层砌筑 砂浆的强度等级为M7.5。,楼板措施预防裂缝,现浇板设计厚度不小于120mm,厨房、浴厕、阳台板不小于90 mm;建筑物 端开间及变形缝两侧的现浇板中(中间 部位宜设)设置双层双向钢筋8100 mm;,所有外墙阳角处设置放射形钢筋 710,长度大于板跨的13,且不 小于2000 mm。,现浇板中的线管密集处(包括两根及两根以上管线交叉处和配电箱周围管线)沿预 埋线管上下表面增设双层4100钢筋网片,覆盖范围超过线管中心线150mm。,渗漏,屋面天沟、檐沟、伸出屋面管道及烟道、变形缝、坡屋面天窗及屋脊等细部 节点部位,必须按设计规范要求增设附加层,进行多道增强设防,并用性能 好的密封材料封严;坡屋面混凝土浇筑时必须保证屋脊、屋面梁与斜屋面板 砼振捣密实,同时从设计上加强了屋面细部节点构造的设计完善处理。,外墙渗漏方面,禁止留设外墙脚手洞,穿墙螺杆洞必须用微膨胀防水砂浆分 次填捣塞实;空调板、阳台挑梁、构架部位、外墙腰线等根部沿外墙边向上 做200mm高C20素砼翻边,伸入两端墙内每边长度为250mm;顶层露台门 边处向上做300mm高C20素砼翻边,伸入两端墙内每边长度为250mm;阳 台与室内地面高差50 mm,并设置阳台铝合金门下砼门槛。,厨、卫间渗漏,厨、卫间楼板周边向上做一道200mm高度的C20混凝土翻边,与楼板一同浇筑,保证墙角处不渗漏;现浇板预留洞口填塞前,必须将洞口清洗干净,涂刷加胶水泥浆,先用防水细石混凝土浇筑至楼板厚度的23处,待混凝土凝固后进行4小时蓄水试验,无渗漏后再用防水水泥砂浆进行填塞;管道安装后,在管周进行24小时蓄水试验,不渗漏后再按设计规范要求做好防水层,防水层沿四周翻高150mm以上;烟道粉刷时用纤维丝网布包裹固定后粉刷,保证烟道粉刷后没有裂缝。,阳台30mm高差不合理,阳台30mm高差不合理,窗台900宜调整为950mm; 多层栏杆1050宜调整为1100mm; 小高层栏杆1100宜调整为1150m

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