房地产经纪综合能力模拟试卷答案解析.doc

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分。判断下列各题观点的正误，正确的答案在括号内50题，每小题40一、判断题（共 ）。，错误的答案在括号内打“”打“ 【答案】错误1. 房地产经纪业务中的代理属指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生的代理。【解析】 于委托代理，委托代理通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理关系即告终结。 【答案】正确2.【解析】承租人转租房屋，应当经出租人书面同意，不得擅自转租，承租人未经出租人书面 同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。 【答案】正确3. “经纪”是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其【解析】 服务收入的基本形式是佣金。 【答案】错误4. （一）有两个法律依据：房地产经纪人不能在两家及两家以上房地产经纪机构执业，【解析】 房地产经纪机构应当具备足够数量的专业人员，专业人根据城市房地产管理法的规定， 房地产经纪人兼职就会造成同一房地产经纪人既属于甲房地产员应当特指房地产经纪人员，经纪机构又属于乙房地产经纪机构的情况，违反房地产经纪机构专业人员的界定和要求。（二）劳动合同法规定“非全日制用工，是指以小时计酬为主，劳动者在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过四小时，每周工作时间累计不超过二十四小时的用工形式。” 另外房地产经小时，8有的甚至超过小时，4房地产经纪人每天的工作时间远远超过目前， 难以以小时计酬。一个交易通常会长达数周甚至数月，纪人的工作成效体现在促成的交易上， 所以房地产经纪人不得同时受聘于两个或两个以房地产经纪人是不适合兼职的职业，总之， 上房地产经纪机构执行业务。 【答案】错误5. 【解析】房地产经纪人注册证书在下列情形发生时起失效： 受聘房地产经纪机构依法终止；(1) 受聘房地产经纪机构未按照规定到直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备(2) 案； 注册有效期届满未延续注册；(3) 已与受聘房地产经纪机构解除劳动合同且未办理变更注册；(4) 机密 页1 第 页12 共 禁止外传 培训专用 北京方圆中和文化传播有限公司 死亡或者依法不再具有民事行为能力；(5) 法律法规规定注册证书失效的其他情形。 【答案】正确6. 房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授【解析】 房地产经纪机构及人员的代理行因此，属于委托代理。权的房地产经纪服务合同而产生的， 为受经纪服务合同规定的代理权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。 【答案】正确7. 物权法明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效【解析】 力；未经登记，不发生效力。 【答案】错误8.【解析】每三年至少应该参房地产经纪人执业资格证书自签发之日起三年内未初始注册的，加一次由中国房地产评估师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培 取得中国房地产评估师与房地产经纪人学会办法的房地产经纪人继达到继续教育标准，训， 续教育合格证书，方可申请初始注册。 【答案】正确9. 擅自改变房屋用途的。擅自拆【解析】乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同： 设备设施损坏并拒不保管不当或不合理使用导致附属物品、该变动或损坏房屋主体结构的。 放任承租赔偿的。利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。 方的上述行为的。 【答案】正确10. 【解析】房地产经纪业务收费实行明码标价制度。 【答案】错误11. 如果超过规定的时间买受出卖人有按规定的时间和方法向买受人交付房屋的权利。【解析】 人不接受房屋，在此期间房屋发生意外而毁损，出卖人不必承担责任。 【答案】正确12. 承租人在同等条件下有权即租期未满时，出租人出卖房屋，【解析】承租人的优先购买权， 优先购买； 【答案】正确13. 应当及时予以标注，房地产经纪机构和人员对已成交或者超过委托期限的房源信息，【解析】 或者从经营场所、网站等信息发布渠道撤下。14. 【答案】正确 ）法律法规规定不得交易的房1（:【解析】房地产经纪机构和人员不得招揽、承办下列业务 机密 页2 第 页12 共 禁止外传 培训专用 北京方圆中和文化传播有限公司 违法违规或者违背社会公德、）2（地产和不符合交易条件的保障性住房的经纪业务；损害公 自）4（）明知已由其他房地产经纪机构独家代理的经纪业务；3（共利益的房地产经纪业务； 己的专业能力难以胜任的房地产经纪业务。 【答案】错误15. 向委托人推荐使用与房地产经纪机构和人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况下，【解析】 自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。 【答案】正确16. 房地产经纪管理办法是我国目前唯一针对房地产经纪行业的部门规章。【解析】 【答案】错误17. 【解析】个人自建自用住房销售时免征营业税。 【答案】正确18. 房地产权未履行该项法律手续，产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，【解析】 利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。 【答案】错误19. 年的，超过的部分无效。20年，超过20【解析】房屋租赁合同不得超过 【答案】正确20. 【解析】通过房地产经纪机构促成的存量房交易应当实行交易资金监管。 【答案】错误21. 从中国个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，【解析】 或在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一境内和境外取得所得的个人； 但从中国境内取得所得的个人。,年 【答案】错误22. 日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。自1月3年2008【解析】自 日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。1月11年2008 【答案】错误23. 从公有住房售房款中提取的住宅专项业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。【解析】 维修资金属于公有住房售房单位所有。 【答案】错误24. “商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售城市房地产管理法规定：【解析】 日，国务院决9月5年2005”为抑制投机性购房，商品房现行转让的问题，由国务院规定。 定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 【答案】错误25. 机密 页3 第 页12 共 禁止外传 培训专用 北京方圆中和文化传播有限公司 房地产买产买卖属于双务行为，【解析】并需承担一定的义即买卖双方均享有一定的权利，务，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。正是由于这一点，在实践中，经常会出现为了某种目的（譬如规避交易税费）而将房地产买卖变相转为房地产赠与的行为， 需要严格区分并加以管理。 【答案】正确26. 继续免并且是家庭唯一生活用房取得的所得，年以上，5北京市对于个人转让自用【解析】 征个人所得税。 【答案】错误27. 商品房屋租赁管理办法第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小【解析】 人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。出租单位，阳台厨房、卫生间、 和地下储藏室不得出租供人员居住。 【答案】错误28. 【解析】严禁将经济适用住房、廉租住房出租或转租给他人使用。 【答案】正确29. 房地产经纪机构不对贷款申请贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，【解析】 的结果承担担保责任。 【答案】错误30. 应携带房屋所有权证、国有土地使用证和租赁合同等有关资料，主【解析】个人出租房屋， 城镇土地使用税、并按照规定缴纳房产税、动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报，营 业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、个人所得税。 【答案】正确31. 年关于做好存量交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知规定，2013北京市【解析】 买卖双方通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易通过房地产经纪机构达成交易的， 资金。 【答案】错误32. 【解析】等额本息还款方式在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还贷款 本息。等额本金还款方式的每期还款是递减的。 【答案】错误33.【解析】借款人对该抵押物必须要善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时 接受贷款人的监督检查。 【答案】正确34. 但抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知个以上抵押权，2同一房地产可以设定【解析】 机密 页4 第 页12 共 禁止外传 培训专用 北京方圆中和文化传播有限公司 抵押权人。 【答案】正确35. 重当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，抵押的房地产在抵押期间竣工的，【解析】 新办理房地产抵押登记。 【答案】错误36. 商品房租赁管理办法规定：承租人在租赁期限内，如房屋承租人将承租房屋的【解析】 还必须征得房屋出租人的同法规规定的前提下，在符合其他法律、部分或全部转租给他人， 意。转租时，应当订立转租合同。 【答案】错误37. 房屋登记办法规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）【解析】 主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。 【答案】正确38. 【解析】查询人查询房屋权属登记信息的，应当在查询机构指定的或者设定的场所内进行。 【答案】错误39. 【解析】房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。 【答案】正确40. 应当在土地登记簿上【解析】土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的， 注明，并经公告后废止。 分。下列各题只有一个正确答案，请将代表正确答案的1题，每题40二、单项选择题（共字母填写在括号内。 ） C 【答案】41.【解析】房地产经纪服务收取的费用，是佣金。佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动 花费的是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、经营收入和风险收入的综合体，收入、 资金和承担的风险的总回报。 C 【答案】42. 属于房地产估价A【解析】房地产经纪的含义就是为促成委托人与第三方进行房地产交易。 属于房地产咨询活动。D、B活动，43.A 【答案】 【解析】申请房地产经纪人协理从业资格注册的人员必须同时具备以下条件： ）取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书或北京市房地产经纪资格1（ 考试合格证； 机密 页5 第 页12 共 禁止外传 培训专用 北京方圆中和文化传播有限公司 ）具有完全民事行为能力；2（ ）所从业的房地产经纪机构已取得经建设、房屋管理部门核发的房地产经纪机构备案证3（ 明和经工商管理部门核发的经纪人备案书； 年以内情形。3）未曾出现因严重违法违规行为被注销注册或被限制从业4（ A 【答案】44. 【解析】房地产经纪人协理协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获取合理的报酬。 A 【答案】45.【解析】房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行代理业务时，在合法、诚信的前提下，应 当维护委托人的最大利益；在执行居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。 C 【答案】46. ，借【解析】按照北京住房公积金管理中心实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知 。70%款人申请购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于 D 【答案】47. 个工作日完成。5【解析】北京市存量房交易服务平台进行房源核验，自受理之日起 C 【答案】48. 应由房地由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人造成损失的，【解析】 再由房地产经纪委托人向房地产经纪机构进行赔偿后，产经纪机构向委托人提出赔偿请求， 由房地产经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任机构向房地产经纪人的损失进行补偿。有利于保护委托人、也有利于促使房地产房地产经纪人和房地产经纪机构三方的合法权益， 经纪机构加强对其下执业房地产经纪人员的监督和管理。 A 【答案】49. 在租赁期间保持租赁物符合约按照约定将租赁物交付承租人；出租人的义务：【解析】 如房但当事人另有约定的除外，在租赁物需要维修时在合理期限内进行维修，定的用途； ；出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限屋租赁通常约定“大修为主，小修为客” 内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 A 【答案】50. 房地产分支机构应以设立该分支机房地产经纪业务应由房地产经纪机构统一承接。【解析】构的房地产经纪机构名义承接业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。 A 【答案】51. 说明国家实行房地产成交价格申报房地产经纪机构和人员应当向交易当事人宣传、【解析】 多贷款等目不得为交易当事人规避房地产交易税费、如实申报成交价格是法律规定；制度， 不得为交易当事人骗取购房资格提供就同一房地产签订不同交易价款的合同提供便利；的， 机密 页6 第 页12 共 禁止外传 培训专用 北京方圆中和文化传播有限公司 便利；不得采取假赠与、假借公证委托售房等手段规避国家相关规定。 D 【答案】52. 活动结果由被代代理人以被代理人的名义进行民事活动，代理是指在代理权限內，【解析】 理人承受的一种法律行为。房主是被代理人，因此代理行为所产生的后果由房主承担。 D 【答案】53. 应当查看委托人的身出租经纪服务合同，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、【解析】 实地查委托出售或者出租房屋的权属证明和房屋所有权人的身份证明等有关资料，份证明、 看房屋并编制房屋状况说明书。 A 【答案】54. 【解析】凡房屋转让合同、房屋租赁合同都应当采用书面形式。 A 【答案】55. 对于出售购买不满【解析】不管是普通住房还是非普通住房均按照所售房屋年的商品房，5 价格全额征收营业税。 C 【答案】56.【解析】房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权 发生转移而进行的登记。 A 【答案】57. 【解析】住宅买卖经纪服务收费标准（分档差额累进） %) 收费标准（ 住宅成交价总额（万元） 档次 2 及以下 5001 1.5 及以下2000以上 5002 1 及以下5000以上20003 4 0.5 以上 5000 万元。*1%=26万元2600所以李某能得到的服务费为： A 【答案】58. 特别是通过出让方式取土地在某些情况下是有寿命的，从具体占用者的角度来看，【解析】 居住用地为建设用地使用权出让的最高年限，目前，得的建设用地使用权是有使用期限的。 年，商业、旅游、娱50年，教育、科技、文化，卫生、体育用地为50年，工业用地为70 年。50年，综合或者其他用地为40乐用地为 B 【答案】59.【解析】应该申请的是房屋所有权的转移登记。办理房屋所有权转移登记的情况有：继承、互换、买卖、赠与、继承、受遗赠、房屋分割、合并、导致所有权发生转移的、以房屋出资 机密 页7 第 页12 共 禁止外传 培训专用 北京方圆中和文化传播有限公司 入股，法人或其他组织分立、导致所有权发生转移的等等。 B 【答案】60. 的税率征收4%日起，对个人出租住房取得的收人，不区分用途，按1月3年2008【解析】 元576=%4121200 房产税，所以李某该年度应缴纳房地产税为： D 【答案】61. 、在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地A【解析】 B使用权；、权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生 因此在权可能影响交易的合法性，致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产，争议， 、共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，C属争议解决之前，该项房地产不得转让； 。D不能因部分权利人的请求而转让。因此正确答案为 C 【答案】62. 预租商品房广告，预售、准确。应当真实、装修装饰的，房地产广告涉及内部结构、【解析】 不得涉及装修装饰内容。 D 【答案】63.【解析】并应当转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，转租合同生效后， 履行原租赁合同规定的承租人义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。 C 【答案】64. 。对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对5%【解析】营业税的税率是 日起，对个人出租住房，不区1月3年2008象出租廉租住房的租金收入，免征营业税。自 税率的基础上减半征收营业税。3%分用途，在 B 【答案】65. 日內持商品房预售合同到县级以上人民政府房30【解析】商品房预售人应当在签约之日起 地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 D 【答案】66. 变卖抵押物所得的价款按照抵押权人登记拍卖、同一产权向两个以上债权人抵押、【解析】 的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。 A 【答案】67.【解析】房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家 庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑。 D 【答案】68. 【解析】根据宪法和土地管理法规定，宅基地归农民集体所有。 B 【答案】69. 机密 页8 第 页12 共 禁止外传 培训专用 北京方圆中和文化传播有限公司 【解析】以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。 B 【答案】70. 年。30【解析】个人住房贷款期限最长为 D 【答案】71.【解析】房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续 有效。 D 【答案】72. 可以向房屋登记机构申利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，权利人、【解析】 请更正登记。房屋登记簿确有问题的。房屋登记机构应予以更正。 D 【答案】73. 登记申请符合条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记【解析】经审核后， 载于房屋登记簿。 A 【答案】74. ，土地登记证书包括：国有土地使用证；集体土地使用【解析】根据土地登记办法 证；集体土地所有证；土地他项权利证明书。 D 【答案】75. 也可以单方申请。但特殊情形下，申请房屋登记原则上由有关当事人双方共同申请，【解析】房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋取得房屋权利； 房受遗嘱取得房屋权利；因继承、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因人民法院、屋登记办法所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的 其他情形。 C 【答案】76. 或是房屋状况发生变化房地产权利人因法定名称改变，房屋所有权变更登记是指，【解析】而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、 路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。 C 【答案】77. 【解析】未成年的房屋，应当由其监护人代理申请登记，而不能自行申请登记。 A 【答案】78. 年北京市最新的限购政策，北京市户籍单身人士在本市未拥有住房的，2013【解析】根据 1限购一套；对已购 套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。 A 【答案】79. 除由法律规定属于国家所农村和城市郊区的土地，城市市区的土地属于国家所有。【解析】 机密 页9 第 页12 共 禁止外传 培训专用 北京方圆中和文化传播有限公司 有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。而不是农民所有。 C 【答案】80. 【解析】房屋登记的程序：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。 分。每小题的备选答案中至少有两个选项是符合题意2题，每小题10三、多项选择题（共的，请将代表全部正确答案的字母填写在括号内。错选、多选均不得分，少选但选择正确 ）分。50的每个选项得 ABD 【答案】81. 实地看房、房地产经纪机构和经纪人员除了向委托人提供房地产交易相关信息、【解析】代拟房地产交易合同、协助委托人与他人订立房地产交易合同服务等基本的房地产经纪服务 。（也称其他服务）代办房地产登记等房地产经纪延伸服务还常常向委托人提供代办货款、外， BCD 【答案】82. 不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪房地产经纪人协理应当履行的义务是：【解析】 为委托人保守个人隐私及商业秘密的向委托人披露相关信息的义务；机构执行业务的义务； 义务；接受继续教育，不断提高业务水平的义务。 ABD 【答案】83. 【解析】实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金账户管理等资金监管制度。84.ACD 【答案】 具有符合规定依法取得营业执照；房地产经纪机构办理备案应符合下列条件：【解析】数量的取得房地产经纪人执业资格证书的专职人员；企业主要人员有合法身份证明； 法律、法规和规章规定的其它条件。 BD 【答案】85. 应收契税。属于赠予行为，房屋权属，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、【解析】 个人购买住房不免征契税。不属于国家规定免征契税范围。私立大学属于盈利性质企业单位， ABC 【答案】86.【解析】房地产经纪机构和人员从事房地产经纪活动，应当遵循的原则有：自愿、平等、公 平和诚实信用的原则。 ABC 【答案】87. 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营商品房现售应当符合以下条件：【解析】 持有建设取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；业执照和房地产开发企业资质证书；工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、 机密 页10 第 页12 共 禁止外传 培训专用 北京方圆中和文化传播有限公司 其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已通讯等配套设施具备交付使用条件，燃气、确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。 ABD【答案】88. ）权属有争议的1（城市房地产抵押管理办法规定，下列房地产不得设定抵押：【解析】 ）列入文物保护的建筑3（）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；2（房地产； ）被依法5（）已依法公告列入拆迁范围的房地产；4（物和有重要纪念意义的其他建筑物； 6（查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； ）依法不得抵押的其他房地产。 ABD 【答案】89. 房地产经纪执业规则中，关于房地产经纪的重要作用有：促进交易公平、提高【解析】 交易效率、降低交易成本、优化资源配置、提高人民居住水平等方面。 AC 【答案】90. 属于纠纷发D工商登记和备案信息需要房地产经纪机构在门店醒目位置主动出示，【解析】 生后的解决途径。 分。每小题的备选答案中有一个或多个选项是符合题2题，每小题10四、综合分析题（共意的，请将代表全部正确答案的字母填写在括号内。错选、多选均不得分，少选但选择正 分。0.5确的每个选项得 ） AC 【答案】91. 项中，李某是房地产经纪人，C【解析】销售委托合同应由房地产经纪机构与开发商签订， 但是合同的签订主体还是房地产经纪机构的名义，去签订合同，他可以在获得授权的情况下， 而不是房地产经纪人员的名义。 BCD 【答案】92. 他项权利设定司法查封情况、房屋权属登记信息可以公开查询的信息有房屋坐落、【解析】 时间。 C 【答案】93. 甲公司的销售代理方式应在销售委托合同中进行明确，【解析】商品房买卖合同主要明确开 发企业与购房者之间的事宜。 A 【答案】94. 可以向房屋登记机构申利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，权利人、【解析】 请更正登记。 ABC 【答案】95. 项中商品房销售人员应当经过专业培训，获得专业资格证书，方可从事商品房销D【解析】 机密 页11 第 页12 共 禁止外传 培训专用 北京方圆中和文化传播有限公司 售业务。 ABC 【答案】96. 此外买卖行为不违反法双方当事人应该具有相应的民事行为能力，签订买卖合同，【解析】 律和社会公共利益。有没有大学同学关系并不影响签订买卖合同的签订。 D 【答案】97. 进行收费。题目中谈到最高2%万元及以下