DCYX2012年鸿坤地产花语墅年度营销策略.ppt

鸿坤花语墅 2012年度营销策划思路,花语墅项目营销部 责任人：常海 2011.12.18,2011年销售情况回顾,2011年，由于工程进度、拿证时间滞后，导致花语墅项目开盘时间由9月23日推迟至12月3日，根据销证取得情况，推出楼栋由最初的1#、2#、5#楼增至1#、2#、5#、6#、7#、8#楼。,1、2011年产品推售情况,2、2011年各月销售情况,3、2011年去化产品分布分析,截止12月13日，共认购房屋8套，其中阁楼4套，平层4套,4、2011年销售费用,2011年花语墅全年销售额为5亿，年初制定花语墅项目全年营销费用为1773万元，截止到12月10日，花语墅产生营销费用共计988.31万元，已支付729.36万元，占全年目标总营销额的1.4%。,5、2011年主要营销推广手段按效果排名,2011年推广渠道中，围挡效果最好，共产生认购4套，其次是北青报2套，新浪网及新京报各1套。,6、2011年营销费分布, 成交客户与准客户年龄段,成交客户或出资购房人年龄均在40岁以上； 意向客户年龄均在40岁左右；, 成交客户来自区域,成交客户居住、生活区域以北京东区为主，外地客户占15%， 在京有多年的生活、工作经验且置有房产；,7、2011年成交客户分析, 成交客户与准客户购房次数,成交客户与意向客户都有2套以上房产，个别客户以孩子名义买2套； 受销售员引导的影响很小，对品质的好坏有自己的判断标准；, 成交客户与准客户文化素质,成交客户与意向客户学历均为本科以上，个别客户拥有双学位； 整体素质较高，讲究圈层素质的对等性，对能源型客户较排斥；, 成交客户与准客户付款方式,付款方式70%客户考虑一次性，30%考虑分期或者商业贷款； 大多客户实力雄厚，私家用车至少23辆，以百万以上名车为主；, 成交客户家庭成员构成与购房动机,成交客户与意向客户80%以上以自住型为主； 家庭成员主要以三口及三口以上家庭为主；, 成交客户与准客户渠道来源,成交客户与意向客户渠道主要以围挡、网络与报纸为主； 客户的兴趣爱好符合实际年龄，比如高尔夫、阅读财经类杂志、爱好收藏等；, 成交客户与准客户职业特征,成交政府高层以及上市公司领导层为主，包括金融行业及与房地产相关联的行业领导层； 意向客户以贸易、金融行业、政府机关、教育、建筑工程等行业为主，且都是行业的领军人物，对本行业非常了解；, 小结 , 目标客群达成购买的核心产品要素：,黄金地段价值 稀缺产品形态 精工细节品质, 对目标客群购买产生的不利因素：,缺乏实景样板展示 户型面积偏小 开发商品牌影响力不足,8、竞争项目对比分析,9、2011年项目销售工作总结,（1）关键指标：,（2）2011年项目重要事件节点,6月初，项目销售部完成临时售楼处选址工作，并于6月15日与工大建国饭店签订租赁合同。 8月8日，贵宾接待中心在工大建国饭店盛大开放，当天共接待来访客户3组。 9月28日，“璀璨人生，定制尊荣”鸿坤花语墅世界顶级定制珠宝臻赏会暨产品推介会于工大建国饭店奢华开幕。 12月3日，项目开盘。,（3）对项目2011年营销工作的总体自我评价 文字表述：没有及时对大市场做出预判，在前期推广阶段定位不够手法单一，对项目的统一进度关注高度不够，还存在等靠要的想法！ 评分1-10分,2012年营销策划方案,主要任务： （1）销售任务： 预计销售面积22400平方米、完成基本销售10亿元、回款8.5亿元。 （2）费用率： 控制营销费用率1.8% 次要任务： （3）项目品牌目标： 以鸿坤花语墅为鸿坤地产的旗帜项目，通过项目高端属性与极致精工 品质，树立鸿坤地产“专注为您筑建幸福”的品牌影响力及内涵。,1、2012年项目营销目标和任务,2、政策分析,（1）政策环境近期宏观经济负面因素占据上风,正面影响,从长远看，中国经济仍然看涨,负面影响,调控过紧,经济增长健康性受关注,高端客群在长期观望后将择机出手,行业所处紧缩型货币政策无明显松动,利用房地产抵御通胀的保值行为增加,全球金融动荡不安影响中国经济发展,新开工量减少使潜在供应量十分有限,市场降价求量，市场限购政策依旧,市场价格松动,健康市场格局可期,各类杠杆及政策导致购房成本增加,正面影响因素的效果受制于负面影响因素，处于弱势,负面因素影响深远而具全局性，处于未来市场博弈的主导地位,（2）楼市近况,2011年11月份，百城住宅均价连续3个月连续下降； 万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市降幅超过20%； 上海星河湾降价20%，并补偿老客户，拉开豪宅降价大幕！,2011年11月份，北京新房成交均价时隔一年首破2万； 与2011年房价最高点时相比，房价跌幅达21%；,受调控政策影响，房地产市场成交量急剧下降，诸多楼盘纷相降价； 临近年底，万科、龙湖、恒大等地产巨头，以价换量，抓紧年底推盘， 通州、大兴等周边区域价格屡创心低，整体楼市降价趋势不可逆转。,北京楼市底价不断被刷新， 房价拐点初现！,（3）豪宅市场,成交数据显示：高收入群体更关注物业的稀缺性、保值性与长远的升值空间，成交量不跌反增； 市场豪宅供应量有限，稀缺属性进一步突显；, 结论及对策 ,1. 随着欧洲债务危机和全球股市的萎靡，全球经济又一次面临巨大的金融风暴，而西方经济的衰退，将很大程度影响中国经济，从而影响住房市场购买力，包括高端城市豪宅市场购买群体。 2. 作为市场主体，开发商已经纷纷行动，但消费者观望情绪却在降价声中继续蔓延，在全球经济不景气的大环境下，在政府政策限购的前提下，楼市还将低迷。 我们认为，中国后续楼市维持调整状态，预计将持续近一年，而高端城市豪宅市场成交量将继续萎缩，但长久趋势向好。,市场风险预判,就目前宏观背景来看，市场调整期还将持续近一年,1. 稀缺产品，是住宅产品中保值增值能力最强的类品。 城市豪宅比其他产品更具舒适性和奢享性，是富人们终极追求的个性象征； 在通货膨胀的市场环境下，城市豪宅的稀缺性决定了它具备较好的增值保 能力，长期来看，更具较强的抗风险能力。 2. 后市供应量有限，市场价值日趋显现 从供应方面看，豪宅市场并没有太多纯新盘入市，在成交的15个豪宅项目中明年仅 合生霄云路8号、瑞安君汇、金茂府有较大新增供应。但从长期来看，受到限购 政策的影响，后市供应亦有限。,市场机会发现,城市豪宅作为稀缺资源，价值长期向好,3、市场和竞争环境,（1）区域整体成交趋势,成交套数：年底成交套数环比年中有较大提升，主要由于新项目的入市拉动整体市场。另外高端住宅市场较强的产品优势和区域优势决定了其在市场低谷期仍能保持不错的走势。 成交价格：成交均价至今年3月后明显跳水，价格后期稳定在5万左右。 年末太阳公元的成交带动成交价格走势，高端住宅的价格走势在最近半年依然较为平稳。,成交套数：全年成交套数环比2010年，没有明显的下跌趋势，豪宅市场成交量处于平稳阶段。年末成交量开始有回升迹象，随着太阳公元2#楼王产品，经过近半年的蓄客、积累，本月开盘集中换签，拉动了整体高端项目的成交量。,周边竞品项目成交均价、套数分析,（2）在售项目情况和近期销售动作,周边竞争项目推盘信息和主力客户群,高端项目成交价格相对于普通住宅依然坚挺，受市场影响较小；成交价格未出现下跌，但成交量明显萎缩。 近期成交产品，主要集中在150-200平米的三居和四居户型，自住型客户成为市场主力。 近期高端项目推广主要依靠性价比较高的短息推广与老客户活动，部分项目维持网络广告发布。, 竞争项目小结 ,3、项目本体分析,（1）项目经济技术指标,总建筑面积：65042平方米 总楼栋数：9栋 总套数：270套 建筑形式：低层、多层、小高层住宅 容积率：1.6 车位配比：1:1 绿地率：30.46%,（3）存货盘点,（4）主力产品特征分析（对比周边竞品）,金茂府217平米主力户型，只有办公立项公馆有88平米小二居，其余均为200平以上三居四居，户型大总价高，无可比性,保利东郡167平米户型，面宽大于本项目产品，户型对比处于劣势,万科蓝山167平米三居户型，现己售完，无对比性,首城国际177平米三居，产品类型不相同无可比性,政府高层 北京青年报等传统报纸媒体渗透项目信息。 商界金融业领袖 通过已签约客户进行活动营销；组织小圈层聚会； 建立良好口碑传播，使项目建立圈层效应。 艺术大师 通过售楼处建立一个艺术收藏沙龙，组织专业艺术人士及爱好者交流，打开上流艺术圈层。 业内精英 安家红地产等业内杂志的媒体楼书发放； 网络、微博等新媒体的资讯渗透模式,完成目标需要到访的组数：150套转签率（1：6）1000组,（5）2012年目标客户及来源渠道,（6）项目待售产品SWOT分析,强化居住品质 项目带动品牌 稀缺促进决定,客群锁定以及项目的SWOT分析结论：,首先推出1#、2#、5#、6#、7#、8#楼，借助5.1.样板展示区开放，消化70-80%的房源； 10月开1#、2#、5#楼未预售的房源，做现房销售； 11月开3#、4#楼。,4、2012年项目销售策略,（1）2012推盘顺序,（2）2012销售和回款月计划,基本任务:10亿，回款8.5亿,（3）销售阶段分期和5轴匹配,强销期 （5月1日-6月30日）,开盘热销期 （9月1日-11月30日）,回款额,销售额,推售线,价格线,2012.1,2012.5,2012.8,2012.12,重大节点,样板展示区开放,开盘,1#、2#、5#、6#、7#、8#楼可预售130套,10月：1#、2#、5#未进预售的房源，做现房销售，11月：推3#、4#,72576万元,58668万元,34944万元,27601万元,47000元,50000元,（4）销售组织方式,销售方式 花语墅采用自销方式，主卖场为项目自身售楼处，根据2012年市场情况考虑是否继续在工大建国饭店租用售楼处。,明确2012年推广目标,1、完成2012年全年既定的销售基本任务，力争完成13亿的销售额！ 2、通过项目确立鸿坤品牌的市场影响力,面对目标， 本案不得不面对的两大问题： 1、除了地段和四层的稀缺产品类型，本案还有什么 能够打动目标客户？ 2、没有园林示范区及现场展现力，如何让客户坚定本案而非其他？,常规思路 寄希望于明年5月现场展示区的开放。 现场展示区对销售作用是至关重要的，但在现今市场行情、成交量都不容乐观的大势下，5月现场展示区开放，无疑是本案最后的一张底牌。 如果把销售的希望全部寄托于此，风险尤盛。要想降低风险，本案又将如何突围？,非常思路 推广重心前置，14月成为项目推广的重中之重。 化被动为主动，树立客户对本案的信心。,首先明确他们关心什么？ 洞悉高端客户的关注点，在尚未有工程节点支持的情况下，推广必须从客群切入，直指客户内心！,看看客户讨论的重点,庞女士，28岁，工作：金融街 父母出钱买房，天津蓟县人，父为政府机关领导，听北京房地产公司老板介绍来看，他们有合作关系，庞澎的北京集体户口就落在此公司，08年父母出钱在通州区买一套小面积户型自住，上班在金融街比较远，庞父喜欢本项目低密度，园林感觉，对地点也很满意，期间来过6次，非常关心项目的进展状况，得知品质很好之后，怕买不到找的北青报领导的关系留房。,刘先生，44岁，工作：私营业主 改善居住环境，北京人，名下两套房大兴以及朝阳，把朝阳的房子过户给父母，父母就住在和谐雅园对周边比较了解，也非常喜欢这种四层的产品，低密度，园林的感觉。期间一共来看过三次，多次询问项目品质，找了相关国土局的领导询问后第三次才落位，落位时害怕我们同开六盘资金会紧生怕烂尾。签约时非常细致，对合同各个条款逐字推敲，对8000的精装品牌不明确提出较大抗性。,郑女士，46岁，工作：政府机关 本人在唐山市的机关单位工作，丈夫解先生在唐山的政府部门工作，夫妇二人首次咨询后当天电转访，看后比较满意，儿子今年17岁，马上要考北京的大学，买本套房主要是给孩子在北京住。离开后电话告知保留房号。一周后先生再次来访，去现场看了周边环境，客户本人比较信风水，考虑这方面因素比较多，之后一直电话沟通，因为都是外地工作，在限购范围内，只能通过办理居住证买房。在开盘前三天太太又过来带着老师看了现场和所选户型位置，购买意向比较确定，开盘后第二天夫妇二人一同过来要求进实楼看房，翻看建筑实体之后，选择了2-2-201，并办理订房手续。,结论： 1、2011年末，依托本案“地段+产品属性”的稀缺价值，获得了客户的强烈认同。对于2012年而言，应进一步加强对本案稀缺性的诉求，实现顶级豪宅市场的占位。 2、与此同时，高端客群多次购房的经验，深谙品质的好坏决定生活的品质。因而更加注重细节，越高端的客户越加理性的看重产品价值与品质。,目标客群定义： 以细节鉴赏品质的人,市场上以“细节”突围 最大化品质影响力的成功案例。,以LV、星河湾、万科为代表,LV品牌,用麻线和蜜蜡手工缝制而成,LV品牌,边角处五个小褶皱神奇的延长了钱夹的使用寿命,LV品牌,在这一系列广告里，LV以真实、精简、高雅的格调以及意味深长的标题吸引了众多LV迷，并且使得众多受众改变了对LV品牌以往的理解，增加了对其品牌的认知度和好感度。,基于产品的品质诉求，从产品到心理对位的跨越， 唤起客群的情感认同，提升产品的“价值感”。,星河湾,星河湾和劳斯莱斯的共同之处 就是连无人察觉的地方都由手工打造而成！,星河湾,别人那里已是上好石材，这里却只用其一半，没办法，豪宅的用料从来就是如此挑剔。 向上的屋顶引人向上 细致到把每一根管线都“藏”起来,星河湾,以细节取胜的星河湾，因一把锤子闻名于世，足可证明，品质是其赖以生存的不二法则。 星河湾以严谨铸就的建筑，自然拥有了让业界公认“无以伦比的细节”,万科现场开放日,万科现场开放日,只有足够的品质保障，才可将建筑“背后”的故事公诸于众，正是这份坚持和信心，让万科迅速崛起，成为普罗大众心中“值得信赖”的品牌。 通过开放日，让万科奠定了“物业服务的王牌”,用产品说话，品质就是硬道理！,2012年是鸿坤花语墅的营销年，更是品牌年、产品年。 推广段必须深入到工程品质中去，树立品质形象， 将细节的打动力完全贯穿至推广之中， 做到“言之有物”“引据有理”。,工程品质： 即便是在今日的石材铺挂过程中，无论是用手工准确锯切出的平整牙口， 还是为了达到挂材与切面低于0.19毫米缝隙的石材湿打磨， 这些工艺的优美和准确都不曾因时间而改变。当您为这独一无二的技艺由衷赞叹时，也能领会到建筑是如何穿越时空成为永恒的经典。,（图片文字仅作调性示意）,工程品质： 看似平淡无奇的表面，都深藏玄机，两根钢筋之间的距离与绷直的表面一样受到严格的控制，水泥的浇灌磨平，也许谈不上美感，但所有建筑之美却都由此伊始，我们努力并坚持！,（图片文字仅作调性示意）,园林品质： 也许你并不知道，全冠移植的水杉，只有在受移植物与本地培土之间的距离为4.85cm时繁茂率最高。而这个标准意味着培育过程将会多出一半以上时间。鸿坤花语墅的水杉林有上百株植物，对于标准，工匠们始终坚持。,（图片文字仅作调性示意）,园林品质： 铁艺雕花繁复却美观，为了确保每一个配件的严丝合缝，鸿坤花语墅专门安排了晚间施工，确保栏杆的每一个转角圆滑而完美。这样即便您倚栏观景，也不会刮伤丝软的裙角。,（图片文字仅作调性示意）,精装品质： 纯手工的镶嵌与雕琢，让这些工艺的优美和准确都不会因时间而改变。用毫无瑕疵的分割，让一切都变成浑然天成。当您为这独一无二的技艺由衷赞叹时，也能领会到建筑是如何穿越时空成为永恒的经典。,（图片文字仅作调性示意）,服务品质： 不管听过、看过、还是曾经感受过，金钥匙大管家都并不仅仅存在纸上， 在鸿坤花语墅，她一直真实存在，时刻准备不管是家庭生活还是商务工作，都为您提供最专业的贴心服务。,（图片文字仅作调性示意）,服务品质： 坐等召唤不会出现在这里，取而代之的，是更主动更智慧更贴心的服务。在鸿坤花语墅，您所拥有的绝不是一个普通的管家那么简单，生活的各个方面，它都将是你得力的助手。 在无告知的情况下，如果您的爱车在车位上停留超过2天，我们将会为您清洗并为它遮挡车套，确保您再次见到它时亦一尘不染。,（图片文字仅作调性示意）,工程,园林,精装,服务,以“真实”的打动力，全方位展现精工品质,品质,品位,品质,品位,品质,品牌,产品,客户,鸿坤地产,超越同侪的品质不仅是销售端出奇制胜的法宝，也是鸿坤地产“专注为您，筑建幸福”理念的支撑与反映. 用项目带动鸿坤品牌的影响力，争创鸿坤地产“品质取胜”的金字招牌。,品质演绎品位，品位创造品牌,品牌推广，带动工程高要求， 全线高标准，一体联动铸就品牌大旗。,全线品质推广的同时，需要工程部门的全力配合，将推广语境中的高要求、高品质、高素质准确落实，只有将承诺兑现，将产品做好，双管齐下才能贯彻鸿坤地产“专注为您，筑建幸福”的企业理念，树立一个广为市场认可的高品质企业形象。,以鸿坤花语墅为契机，确立鸿坤品牌的品质标准，规范工程、园林、物业服务等全方位的质量标准。, 2012年推广节奏 ,豪宅营销三段式,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,以线上炒作为主，用品质的说服客户，将项目品牌拔高,以圈层生活方式展现高度,以物业服务与实景强化产品震撼力,第一阶段：造势,第二阶段：做场,第三阶段：圈成,以“真实”的打动力，修展现精工品质,样板示范区是项目成败的关键，也是前期所有承诺成为现实之时，此阶段务必要以产品品质、实景打动力、品牌信誉为根本，全面释放价值利好。,现房实景呈现，圈层将是本阶段的推广重点。,5月样板园林 展示区开放,现房 销售,第一阶段：造 势,以“真实”的打动力，修展现精工品质,工程,园林,精装,以线上炒作为主，用品质的说服客户，将项目品牌拔高,服务,本阶段需要工程全面配合，实地取景记录豪宅建筑过程，以此支持后期推广的所有渠道。,1、北青报纸 以订阅为主，覆盖北京政府各大机关，定向性政府高层覆 盖，提升项目及品牌的大众影响力；,2、搜房网、新浪乐居 借助电商平台与高端客户资源，发布软文，进一步拓展客源；,3、安家、红地产等业内杂志 主力客群重要部分具备地产行业背景，依托业内杂志进行口碑宣传，扩大对目标客群的覆盖；制作杂志广告及媒体楼书，详细解读豪宅建筑精细化。,4、围挡 鉴于现来电、来访客户积累，围档起到重要作用，建议每个月更换一次围档内容，实现对项目的反复关注；,5、项目微博,以项目微博为平台，与行业领袖形成互动，通过渠道发声，进一步放大花语墅建筑的细节用心，以故事的形式，建立鸿坤品牌的高度； 与此同时，进一步强化花语墅国贸私权的核心价值，1.6的容积率与国贸浓荫的稀缺价值，持续炒作； 记录工程进度，放大“专注为您，筑建幸福”的企业理念。,6、项目短信 以项目营销信息与活动节点为主要释放渠道，邀约潜在客户到访。,每一个环节的工匠，都有着自己必须严格遵守的规则，鸿坤花语墅以时光鉴证建筑品质，国贸私境里的四层华府，诚邀赏鉴时光驻留之处：87378777 建筑的灵魂，是品质的坦然。亲手触摸建筑的皮肤，赏味CBD浓荫私境中难得的生活。鸿坤花语墅园林示范区揭幕，静待品鉴：87378777 一切都源于对品质的执着，鸿坤花语墅的石材铺装，拥有媲美奢侈品的追纹对缝，让这里的建筑静处国贸核心，浓荫深处浑然天成VIP：87378777,1、西大望路与建国路交汇处重要交通要道导示系统；,7、户外 区域占位，迅速拦截周边目标客户, 西大望路与建国路交汇处指示牌 ,8.产品楼书,兼具户型手册功能的产品楼书，更为具备尊贵及高端感。,施工方应积极配合建筑品质方面的推广，施工现场保持最大限度的整洁有序，便于每双周或建筑特点营造工程实施时，推广方的图片、视频实时记录。,9.形成维持施工现场整洁的责任制度,2012年1月春节前，建议再上一次北青报广，保证项目形象的持续市场声音覆盖，凸显品牌实力。 销售层面： 建议与大型合作商结款采用以房抵款的方式，现金为王，保证来年企业现金流的充足。 全员营销，公司员工每人推介五个以上客户来访，若成交给予佣金提成奖励 大客户团购，给予适当的优惠政策，促进意向客户下定成交。 承诺房价下跌可退房，或签订回购协议，给客户信心。,除此之外，12月至春节前，为进一步实现销售的达成，有如下建议：,第二阶段：做场,以物业服务与实景强化产品震撼力,以产品品质、实景打动、品牌信誉为根本,现场展现尤为重要， 不仅是前阶段推广的呈现， 更是面向客户的承诺兑现。,现场要求,1、现场外围环境改造（西侧大望路沿线道路改善）,项目产品西面紧邻大望路，由于树木不茂密，私密性不强，会影响此区域产品去化。所以建议此处采用种植密集的乔木与灌木进行一定的阻挡。,1、现场外围环境改造（商业街包装）,5月份售楼处整体开放，底商街区亦因通过调性的包装，体现未来居住于此的便利性，解决客户对生活配套不足的顾虑。,现场要求,1、现场外围环境改造（南侧河道水渠改善）,项目最高端的四层华府直面南侧水渠，现场环境恶劣，直接影响客户的购买心理，河面整治需尽快开工，以消除客户的抵触心理。,现场要求,1、现场外围环境改造（北侧棚户区遮挡，增强私密性）,项目北侧代建公园区域，现在呈现脏乱差等现状，建议用高大的茂密围篱或者3.5米高的围挡进行区隔，以保证现场的整体高端效果。,茂密围篱,围挡遮挡,现场要求,2、售楼处建议（增加用材及工艺展示区）,以艺术品展览馆的包装调性，增加花语墅用材及高端精装修品牌实物的展示区域，通过讲述细节故事以及品牌的传奇，于现场进一步提高鸿坤品牌的用心与价值观。,现场要求,以时间为轴，记录项目从材料遴选到铺装工艺的每一处细节，通过讲故事的方式，借助画轴的形式，讲述鸿坤地产的作为与匠心。（每个工程节点皆以照片的形式保存下来，为后续物料提供素材）,2、售楼处建议（增加用材及工艺展示区）,现场要求,2、售楼处建议（增加用材及工艺展示区）,用摄像机记录项目从材料遴选到铺装工艺的每一处细节，通过影音室反复给客户播放，讲述鸿坤地产的作为与匠心。,现场要求,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,构建顶级豪宅的接待体系 国际五星级酒店般的五感无觉服务体系,现场要求,VIP专属通道,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,接待人：男女服务员,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,VIP室：大客户经理、管家,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,第二步，拓展样板间收藏展示功能 联动顶级奢侈品与收藏品共同展出,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,标准要求：,目标：将样板间打造为体验式的鉴赏馆； 执行：在样板间的配饰阶段，与各大奢侈品牌以及私人收藏馆联动，结合样板间的实际情况，选择性的将名画、名品纳入到共同展示的范畴。 客户反映：一方面通过其他品牌与鸿坤品牌之间的对位提升项目品质；另一方面可以成为一次小众的事件营销，持续的展览，更彰显鸿坤花语墅的收藏价值。,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,第三步，创建打造京城顶级艺术会所 借助会所实现客户与品牌双赢,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,平台建立的方案,主旨建立一个收藏、鉴赏、交流为目的的民间组织，鸿坤作为发起方在幕后组织与运营该组织，将花语墅的推广渠道与该组织的公关活动相融合，使之成为富豪聚会的高端场所； 场地鸿坤花语墅贵宾接待中心会所； 推广只在财富阶层推广该组织，事件行销强化项目的收藏属性和产品价值；,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求, 推广鸿坤及花语墅的品牌价值 华人财富领袖的汇聚之地 成为艺术品拍卖、奢侈品展、经济论坛等高端渠道的交流平台,组织愿景,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,2、售楼处建议（增加会所功能）,增加会所圈层交际功能，提供小众圈子的聚会社交功能，空运哈瓦那雪茄及名酒，匹配高端客群的身份需求与标签。,现场要求,第四步，建立国际顶级私人物业 打造专属的私人管家服务,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,物管模式,对于高端物业,尤其是高端城市豪宅物业,国际化的贴身定制服务势在必行；为销售保驾护航! 通过金钥匙管家服务体系实施,使鸿坤花语墅的物业价值,口碑相传,促进销售。,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,鸿坤花语墅私人管家服务特征 国际私人顶级物业的服务特性要求:,私密 private 贴身 close 定制 personal 24小时 Alltime- allday,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,私人管家服务,私人、贴身、定制、24小时,制定五星级酒店服务标准,物业增值,树立长远品牌,征服客户内心,私人管家服务中心价值图解,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,私人管家服务的操作步骤：,第一步：组建“金钥匙服务中心” 第二步：管家服务内容的设计 第三步：建立私人管家服务示范区,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,第二步：私人管家服务内容设计,服务内容共分由三大部分组成：,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,第三步：建立私人管家的服务示范区,(参照CCA俱乐部全球管家服务标准),礼宾服务 共9项,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,客务服务共22项,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,管家特约服务共25项,2、售楼处建议（现场接待服务流程建议）,现场要求,3、样板园林展示区建议,在这里可以听到,潺潺流水声,鸟叫虫鸣,目前“听”觉效果，现场感已经营造的相当不错了。 但如果能再增加亲水叠瀑就更好了。 仁者乐山，智者乐水 小隐隐于野，大隐隐于市 花语墅，得山得水，得自然,传达给客户,这里的自然条件真的很好，犹如世外桃源，让我很轻松。静谧养神，好似闲云野鹤般的情趣生活,叠瀑,现场要求,庭院适当再贴加高大乔木和四季花卉，其中多选用花期较长的花卉种植！ 根据树种的不同，开花的时令不一，让每个季节都是花开满园香气扑鼻,在这里可以闻到,淡淡的青草味、新新泥土香,花香扑鼻,也许住进来后，我的生活可以这样： 清晨，吸一口新鲜的空气，含有泥土特有的芳香，偶尔夹杂着院子里的花香 傍晚，该给院子里的花浇浇水，施施肥，看着满树的果实，心里由衷满足！,传达给客户,3、样板园林展示区建议,现场要求,3、样板园林展示区建议,在这里可以尝到 ,传达给客户,工作之余的闲适，以及业余的派对，在自己的地盘上任意挥洒自己的无尽灵感,花园