经营管理三房地产投资分析答案.doc

一、 单项选择题（共40题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、房地产开发活动可以从（ C ）两个方面进行考察。 A、资金投入和预期收益 B、出让形态或自我经营形态 C、物质形态与货币形态 D、物理形态与投资形态2、下列表述错误的是（ A ） A、现金流量指的是一定时期内各时间段上实际发生的资金流出或流入 B、净现金流量指的是现金流出与现金流入之差 C、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示 D、现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、税金等3、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ D ） A、名义利率大于实际利率 B、实际利率小于名义利率 C、名义利率等于实际利率 D、实际利率大于名义利率4、下列关于现金流量图的说法正确的是（ C ） A、坐标轴上的时点“1”通常表示当前时点 B、为了简化计算，发生在计息周期期间的现金流量按期中发生对待 C、通常把初始投资作为上一周期期末发生 D、相对于时间坐标的垂直线代表不同周期段的现金流量5、在市场经济条件下，贷款利率水平的高低主要取决于（ A ） A、收益 B、资金成本 C、税收 D、风险成本6、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（ A ）元。1000*（1+12%/4*4）=1120 A、1120 B、1125.51 C、1126.83 D、1126.187、下列有关资金等效值与复利的概念表述错误的是（ B ） A、一次支付现值系数等于等额序列支付终值细数乘以等额序列支付资金回收系数。 B、不同时点发生的绝对值不等的资金一定具有不同的价值。 C、等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。 D、如果两笔资金等值，则用复利公式把他们变化到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。8、等差序列年费用系数为（ A ） A、1/i n/(1 + i)n 1 B、n/(1 + i) C、i(1 + i)n/(1 + i)n 1 D、(1 + i)n 1/i9、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年实际利率是（ A ）i=（1+2%）4-1=8.24% A、8.24% B、8% C、6.12% D、12.62%10、单利计息与复利计息的区别在于（ C ）A、 是否考虑资金的时间价值B、 是否考虑本金的时间价值C、 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、 采用名义利率还是实际利率11、投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的（ C ）与投资者初始投入的权益资本的比率。 A、现金回报 B、利润总额 C、净收益 D、税后利润 （太难）12、某商务楼投资项目在20年的持有期内各年净运营收益均为80万元，第20年末,经转售收入为900万元，如果折现率为10%，那么该商务楼投资项目的收益现值为（ B ）80*1-（1+10%）-20/10%+900/（1+10%）20=681.076+133.779=814.8680*8.5136+900*0.1486=814.83(查表) A、838.55万元 B、814.86万元 C、858.35万元 D、858.23万元13、开发项目净现值NPV的正确计算式为（ D ）A、 NPV= B、 NPV= C、 NPV= D、 NPV= 14、A=，式中是投资者投入资本P后的（ A ） A、投资回收 B、投资收益 C、投资利润 D、投资回报15、某投资者以100万元的价格购入一永久产权的写字楼单位用于出租，已知年毛租金收入为35万元，含各种税费在内的年经营成本为毛租金收入的40%，如果贷款利率为12%，贴现率为15%，则该投资者的年投资利润率为（ B ）。35*（1-40%）/100=21% A、35.00% B、21.00% C、29.75% D、25.55%16、已知某笔贷款名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款为按（ C ）计息。12.62%+1=112.62%=（1+12%/x）x，测出x=6 A、半年 B、季 C、两个月 D、月17、房地产开发投资的经济效果主要表现为（ A ） A、销售收入 B、开发利润 C、成本利润率 D、投资收益率18、基准收益率是导致投资行为发生所要求的（ A ） A、最低投资回报率 B、平均投资回报率 C、最低投资利润率 C、平均投资利润率19、对于一般的房地产投资项目，偿债备付率指标应该大于（ C ） A、1 B、1.5 C、1.2 D、220、下列不属于清偿能力指标的是（ C ） A、借款偿还期 B、资产负债率 C、现金回报率 D、偿债备付率21、某房地产开发项目的财务净现值大于零，则说明该项目的收益率高于（ D ） A、社会平均收益率 B、通货膨胀率 C、国民经济增长率 D、项目基准收益率22、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ C ）所需的时间。A、 全部现金流入抵偿全部现金流出 B、经营收入抵偿全部投资C、 净收益抵偿全部投资 D、净收益现值抵偿全部投资23、某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的偿债备付率为（ C ）10（1-50%）/10*50%/3=3 A、2 B、1.5 C、3 D、124、假定某项房地产投资项目的财务净现值（NPV）大于零,那么它的财务内部收益率（IRR）和投资报酬率的关系是（ A ）A、 IRR投资报酬率B、 IRR=投资报酬率C、 IRR1时，实际利率小于名义利率 E、当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为i=e -14、房地产置业投资项目的静态盈利能力指标包括（ BDE ） A、投资利润率 B、投资回报率 C、资本金利润率 D、现金回报率 E、静态投资回报率5、下列关于投资回收和投资回报的说法正确的是（ BDE ） A、投资回收是指投资者对其所投入资本的回收 B、投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬 C、投资回报通常是用提取折旧的方式获得 D、投资回收则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率 E、投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收6、财务评价可以通过计算（ AC ），对开发项目进行清偿能力分析。 A、资产负债率 B、投资回收期 C、贷款偿还期 D、成本利润率 E、财务净现值7、从投资的角度看，资金时间价值的大小取决于（ ACD ） A、投资利润率 B、投资额大小 C、风险因素 D、通货膨胀率 E、社会平均利润率8、关于资产负债率的描述错误的是（ CD ）A、 属于长期偿债能力指标B、 资产负债率高，则企业的资本金不足，应变能力差C、 资产负债率=D、 房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较低E、 资产负债率可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度9、决定基准收益率大小的主要因素是（ BC ） A、开发类型 B、资金成本 C、项目风险 D、行业状况F、 开发规模10、关于财务内部收益率，下面说法正确的是（ ABDE ）A、 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率B、 如果贷款利率高于内部收益率，则认为项目投资会面临亏损C、 财务内部收益率是指项目在整个寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率D、 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率E、 当目标收益率小于内部收益率时，则认为在财务上是可行的11、就房地产开发投资来说，下列表述正确的是（ ACD ）A、 投资回收通常采用折旧的方式获得B、 内部收益率不能作为投资回报的指标C、 投资回报则主要表现为开发商利润D、 投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率E、 投资回收指的是所投入的总投资的回收12、建筑物及相关的设施、设备在使用过程中的有形损耗包括（ AE ） A、外力作用下的实体磨损 B、劳动生产率提高的效能磨损 C、技术进步出现的功能磨损 D、社会经济环境造成得设备贬值 E、受自然力影响产生的生锈、腐蚀、老化等13、无形损耗产生的原因有 （ CDE ） A、持续使用B、 自然力的作用C、 科学技术进步D、 劳动生产率的提高E、 社会发展14、固定资产经济寿命是下列哪几项的相加之和的最小值（ BE ）A、 年维修成本B、 年等额资产恢复成本C、 年等额总成本D、 年折旧额E、 年等额运营成本15、下列关于我国房地产开发投资企业纳税主要税种的叙述正确的是（ ABC ） A、房地产项目中“两税一费”指营业税、城市建设维护税和教育费附加 B、营业税税额=应纳税销售（出租）收入税率 C、应纳税所得额=实现利润允许扣除项目的金额 D、营业税的税率为5.5% E、房产税在营业税之前列支16、关于现金回报率的说法正确的是（ ABCE ） A、与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息影响 B、可以是税前现金回报率 C、可以是税后现金回报率 D、与投资回报率相同 E、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系17、影响财务内部收益率的因素包括（ AB ） A、投资项目的有效年限 B、投资项目的现金流量 C、企业要求的最低投资报酬率 D、银行的贷款利率 E、投资项目的折现率18、某公司拟购置一处房产，付款条件是：从第4年开始，每年年初支付50万元，连续支付5次，共250万元，假设该公司的资金成本率为10%(相当于折现率) ，相当于该公司现在一次付款的金额为（ AB ） A、50(P/A.10%.7)-(P/A.10%.2) B、50(P/A,10%,5)(P/S,10%,2) C、50(p/A,10%,8)-(P/A,10%,3) D、50*(P/A,10%,5)(p/s,10%,3)19、如果其他因素不变，一旦折现率提高，则下列指标中数值会变小的是（ BD ） A、静态投资回收期 B、净现值 C、内部财务收益率 D、现值指数 E、现金回报率20、下列关于设备更新特点的说法中，正确的是（ ACE ） A、设备的寿命包括自然寿命、经济寿命和技术寿命 B、自然寿命主要取决于设备无形磨损的速度 C、技术进步速度越快，设备的技术寿命越长 D、经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的 E、经济寿命是从经济角度判断的设备最合理的使用年限标准答案一、 单项选择题1、C 2、A 3、D 4、C 5、A 6、A 7、B 8、A 9、A 10、C 11、C12、B 13、D 14、A 15、B 16、C 17、A 18、A 19、C 20