经济学前沿课程论文-我国经常账户盈余增加有助于稳定房价

研 究 生 结 课 论 文 题目我国经常账户盈余增加有助于稳定房价 年级 2015 级 专业 西方经济学 姓名 张崇圣 学号 152101022 我国经常账户盈余增加有助于稳定房价 摘要 近年来，我国经常账户盈余持续增长。通过对大型开放经济的短期模型分析我们发 现常账户盈余增加使我国国民总产出增长，实际利率和本币汇率上升，抑制了房产市场 中过度投机行为，有助于稳定房产价格，推动房产价格合理化发展。同时，本文对如何 稳定房产价格提出了浅显的政策建议。 关键词：经常账户盈余；大型开放经济；房价 一、短期内经常账户盈余增加对大型开放经济的影响 经常账户记录商品与服务贸易以及转移支付， 图 1-1 为 2013-2016 年我国外汇储备 变化情况，表明近年来我国外汇储备略有下降。图 1-2 为 2013-2016 年我国经常账户盈 余变化情况，我国经常账户盈余持续增加。 图 1-1 数据来源： 图 1-2 数据来源： 图 1-3 数据来源： 由于：国际收支盈余官方外汇储备的增加经常账户盈余净私人资本流入，从 公式中可知我国资本流入应是逐步下降的，如图 1-3 所示，我国资本流入数量近年来的 确呈下滑趋势。单纯从货币角度分析，我国向国外出口的商品与服务逐年增加，进口国 对人民币的需求增加，短期内货币供给基本不变，人民币汇率（本文所指汇率均是以人 民币为本币的间接标价法来表示的货币汇率）因此上涨。 IS LM 图 2 数据来源： 图 2 为 2013-2016 年人民币对美元汇率趋势，与前述结论一致，短期内人民币汇率 处于上升状态，经常账户盈余增加是汇率上涨的重要原因之一。接下来我们用大型开放 经济的短期模型来分析经常账户盈余增加对经济的影响。 该模型的三个方程式是： ()( )( )YC YTI rGNX eIS IS r y CF r e NX ( , ) M L r YLM P ( )( )NX eCF r 如图，短期内经常账户盈余增加，商品与服务贸易净出口增加，IS曲线右移至 IS （大型开放经济不同于小型开放经济，它的利率并不由世界金融市场所确定。IS方程 式中新的资本流出项使这条IS曲线比起封闭经济中更为平坦） ，实际利率r上升，均衡 产出y增加，经济达到新的均衡点。经常账户盈余增加对应更高的资本流出，外生变量 变化使资本流出曲线( )CF r右移，对应的实际利率r上升。同理，商品与服务贸易净出 口增加，净出口曲线( )NX e右移，对应的人民币名义汇率e上升。 二、实际利率上涨有助于稳定房产价格 由上述分析可知，经常账户盈余增加短期内使实际利率上升，而实际利率=名义利 率-预期通货膨胀率，短期内名义利率基本保持不变，因此人们会下调对未来通货膨胀 的预期。商品与服务贸易净出口增加使国民总产出增加，在短期内其他条件不变的情况 下，国内居民实际可支配收入增加。更多的城市工薪阶层居民福利状况得到改善，有利 于缩小收入增长与房产价格增速的差距， 目前城市中低收入居民的收入绝大部分用于购 房及还贷，在其他条件不变的情况下，可支配收入增加会扩大他们的预算约束，优化其 消费决策。另一方面，实际利率上升增加了债券收益，提高了借款成本，使因投资收益 过低转向房产市场的投资者数量减少，有利于抑制房产市场过度投机行为。 近年来商品市场上过多的投机行为严重影响房产价格向市场均衡价格移动的趋势， 房产价格开始不完全由市场供求情况所决定。鉴于目前我国市场经济体制尚未健全，投 资渠道相对较少，各种投资渠道收益有较大差别，资本总会寻找收益较高的方式来保值 和再收入，将会使更多的投资者进行投机，导致市场中投机行为过多。现阶段，我国投 机过多主要表现在房产市场投机， 其中部分政府机构特别是有些地方政府大搞基础设施 建设和我国高收入人群房产过度购买囤积是其重要表现， 部分地区曾出现过因当地政府 过度投机而产生的“豆腐渣”工程、为了追求 GDP 快速增长的政绩进行“建了拆、拆了 建” 的重复工程(挖坑再填工程)以及由于个人投资者投机过度导致大量存量房产无法及 时卖出等现象。然而，作者认为，目前一线城市和特大城市房地产市场一般能够充分发 挥市场在经济调节中的作用，投机过度现象并不严重，它的高房价一般是源于交通方式 快速发展背景下的真实需求。此外，实际利率的上涨使得更多的投资者选择趋于理性的 适合自身的投资渠道，减少房产投机行为，有利于房价趋于稳定，推动房产价格由房产 供给数量和房产实际需求决定。 三、结论和政策建议 由前面分析可知，对于中国这样一个相对开放的大型经济体来说，经常账户盈余增 加短期内使实际利率上升，本币汇率上涨，有利于稳定房产价格。但对一国来说，房产 价格不能期望通过经常账户盈余增加来稳定， 经常账户盈余的变化对经济中各部门都会 有不同程度的影响。 长期贸易顺差与长期贸易逆差一样对于国民经济长期稳定增长来说 都是荒谬的。长期贸易逆差会使一国债务越积越多直至陷入债务危机之中，尽管债务国 可以通过本币贬值来缓解一部分债务危机； 长期贸易顺差会导致一国的商品与服务大量 出口，净出口的变化对实际利率和本币汇率都有影响，但本币汇率趋于相对稳定时才有 利于经济长期增长，否则经济长期处于对利率、汇率变化进行调整的状态反而会影响本 国经济的稳定。 房产市场投机行为一般经历三个阶段：理性投机阶段、从众行为阶段和过度投机阶 段。 在理性投机阶段， 人们基于对未来房价上涨的理性预期适度投机， 活跃了房产市场， 对房地产业发展有促进作用，在第二阶段，当人们看到一部分人从事房产投机迅速获取 收益后，尽管自己没有对房产市场的供求与价格变化进行充分了解和深入认识，快速发 财致富的冲动驱使他们以市场上其他人行为为判断依据，采取类似的投机行为，由于越 来越多未能对房产市场变化进行有效预期的投资者的从众行为， 导致房产市场的投机过 度，对房价的预期严重偏离市场实际供求状况，随后达到房产投机的第三个阶段过 度投机阶段。基于理性的投机行为一般不会导致实体经济领域的异常波动，但如果投机 者的普遍观点和大多数资本的运动方向与未来市场供求状况和均衡价格走向严重偏离 时， 就可能引起市场波动。 房产市场的过度投机使房产市场价格不能真实反映市场信息， 增加对未来房价的不合理预期，扭曲房产市场的供求状况，导致房地产的投资、开发、 消费的非理性行为，易产生房产市场泡沫。泡沫破裂后会导致市场预期发生逆转，房产 价格大幅波动。由于房地产行业直接和众多国民经济的其他部门相连，如果房产市场泡 沫破裂会严重影响国民经济长期稳定增长并造成短期内的经济冲击， 世界各国曾经发生 的金融危机中基本都有房产市场泡沫破裂的身影。 为防止房产市场过度投机行为带来的 不良后果，经济学人进行过深刻反思。作者将从避免过度投机、优化房产供求的角度提 出政策建议。 要想抑制房产市场过度投机，可从以下方面入手:首先，尽量避免房产市场供求中 的信息不对称。信息不对称是房产市场投机过度和供求失衡的重要原因。房产市场监管 机构应采取多种手段，公布土地、房产供应等方面的详细数据和未来规划，并地区对房 产市场供求进行全面科学的市场调查、预测分析，通过立法或行政渠道建立和完善行业 统计报表制度，建立专业和统一的房地产市场信息的传播渠道，避免信息传递过程中出 现的问题，对于一些制造虚假市场信息，扰乱市场秩序的行为要严格执行行政、经济、 法律等手段给予扰乱秩序者相应的惩罚。其次，提高房产投机的经济成本。房产市场过 度投机会带来巨大风险，有必要适当限制房产市场信贷额度，加强对房地产市场资金的 监管，增加房产投机经济成本。最后，应以满足绝大多数人民需要为根本出发点，制订 明确、坚定而统一的国家房地产管理政策。国家房产管理政策的频繁变动会增加市场的 不确定性，有可能加重投机行为。 从强化市场调节、优化供求状况方面，可以采取如下两种措施：第一，引导房产市 场理性消费， 增强房产市场的供求弹性。 土地政策的滞后性会促进土地的资产功能过强， 加重投资行为，应根据房地产市场变化不断调整和改进土地供应手段，增强土地供应弹 性，以居民需求为出发点，引导房产市场供应的类型和数量，优化供应结构，引导居民 改变对于房产的非理性偏好，推行经济适用房等公共政策，增强房产市场需求弹性。第 二，提高投机房产市场的持有和交易成本。可以对房产市场投机行为的房产保有、交易 等加大税收力度， 加长房产的禁止转让期限， 增加投机行为的交易成本， 减少投机利润。 但是，由于税收政策很可能增加一线特大城市房产刚性需求的经济负担，尤其可能给中 低收入居民带来福利状况恶化，可能会增加房价上涨预期，加重房产市场投机行为，因 此必须努力提高购房者的需求弹性，制订合理的住房补贴制度。由此观之，过度投机行 为会严重影响房产市场的供求状况和国民经济协调持续发展。因此，我们要采取切实有 效的手段，推动房产价格向合理化发展。 参考文献 1翟晓英， 刘维奇.中国经常账户失衡问题研究-基于金融发展程度-消费-经常账户路径.国际金 融研究，2012（08）:36-41 2刘兰凤， 袁申国.住房价格、 住房投资、 消费与货币政策-基于金融加速器效应的 DSGE 模型研究. 广东金融学院学报，2