美联物业重庆市江津区渝西半岛东部新城项目产品设计规划建议部分.ppt

,渝 西 半 岛 东 部 新 城 项 目 产品设计规划建议部分,渝西半岛东部新城项目,第一节 业态定位的分析基础 我司建议从四方面进行切入分析： 从由地块所决定的硬件角度考虑，小型步行街类的商业业态不应作主 要考虑。 商业业态的布局应当是全面系统的，符合集中商圈的性质特点。 分期商业在每一期中应当是自成系统与体内循环的，并能通过下一期 的业态衍生或互补进而降低下一期商业入市的风险。 从目前江津尚未出现过的商业业态进行考虑。进行符合消费定位的差 异化考虑比与争夺现有业态客户群更为安全有效。,在商业定位的规模上 由各种主力店进行主体商业定位，带动互补型业态的进驻。按照分期体量的考虑主力店至少应消化30的分期商业体量，从现有规划指标来看，核心主力店应当占有80001万平米的面积。,从上述四点可以得出初步结论：,在商业定位的业态上 一、主力店则应与次主力店以及其余散铺相融合考虑，最终形成联动型购买，互补型消费。 二、在先期商业定位的业态上，则应考虑居家生活必须的业态进行定位，再配合相关的营销活动甚至可以吸引老城区的中小型经销商进驻本区域。 三、对于中后期的商业经营而言，大型餐饮主力店与大型百货商的招商工作则水到渠成。,在商业定位、设计的流程上 在引进主力店之前不作商业部分的建筑设计，根据其要求以及谈判进度确定设计方案。,第二节 业态定位原则 满足东部新城10万人口的商业需求 能够满足新城中各种收入阶层、各种年龄层次、各种消费方式及大型消费容量的商业需求。 符合现阶段地块要求及商业街宽度的业态要求 符合目的性消费（中高端餐饮与专业市场）与休闲性消费（逛街类休闲购物）相结合的集约型消费需求。 人口发展的前瞻性考虑 在新城的各个发展阶段，人群入住的速度与容量与此区域的商业配套是密切相关的，在商业配套的建造设计上应当根据阶段性需求的客观特征进行，不求快，不贪大，从满足日常居家生活需求、专业市场需求再到中高端消费、广场型集约商业的先后阶段进行。,第三节 业态的选择 由上述业态定位原则产生业态的定位方向： 目的性消费： 大型建材卖场 大型品牌家居家私卖场 大型电子数码城 大型家电卖场 大中型品牌餐饮 （注：上述商业设施均可作为区域主力店）,目的性消费就是指消费者的消费行为具有较为明确的消费目的，直奔主题的消费方式相对应的消费持续时间并不是很长，但这种消费方式是集结人气的重要前提，特别是在区域商业氛围尚未形成之前，目的性消费构筑了商业设施前期生存与发展的重要意义，如中高档次的餐饮、专业市场等。江津滨江路的餐饮一条街以及云辉丽都的社区建材市场就是一个良好的例证。,逛街及休闲类消费： 大型量贩超市（带有一定的目的消费特征） 大型品牌商场 主题服饰广场 大型量贩歌城 影城院线 大型网吧 美容美体SPA 休闲餐饮（西式快餐）吧 （注：上述商业设施均可以主力店与次主力店形式引进）,逛街休闲类消费是指消费行为没有较为明确的目的性，消费行为是随机发生的，带有很强的随意性，可以在走逛之间、可以在休闲之时随时发生，这种消费方式对区域的要求则较高，即此区域已经形成了相当的人气，已经有相当的商业成熟度，无目的性的消费群才有充分的理由在此聚集。 总结：可以看出，逛街休闲类商业是以目的性消费的商业为前提的，在区域发展之初，目的性消费的商业业态的前生就是社区商业，但社区商业无法支撑项目庞大的商业体量，由此，以主力店为引领的目的性消费业态成为区域商业切入的重要方式，可以使区域的商业循序渐进的向广场型的逛街休闲类业态发展，从而提供10万平米以上商业面积的可持续发展的可行性。,第四节 业态在规划中的需求表现 一、项目现有商业规划状况,A地块商业的优劣势 优势滨江景观，沿滨江路与步行街均可到达 劣势位于广场的开放面，由于体量又较小，对人流的引力较差，近滨江路侧商业径深较短，不适合规模主力店 定位建议：利用滨江景观规划中高端品牌餐饮，利用开放式的落地玻璃景观窗实现高端餐饮休闲要求，并通过垂直电梯提升高区的商业附加值。 目标客户群：中高收入者，居住在新城区（甚至包括部分老城区）的消费群,B地块商业的优劣势 优势面向步行街，消费人气很旺，规划布局较为规则 劣势标准层平面径深很大。总体体量较大 定位建议：利用其规则的格局以及旺盛的人气引进步行街内的核心主力店，但不考虑对物流停车有严格要求的主力店（如家私、建材），引进家电、数码等核心主力店，利用其规模优势提升整个区域的商业氛围。 目标客户群：区域发展初期对家私、家居以用品有直接需求的居住人群，并辅以家电与通信数码等商业设施进行业态补充。,C地块商业的优劣势 优势面向步行街 劣势具有内街 定位建议：由于原规划有内街，造成分割开的商业区域部分格局较不规则，建议利用内街与各商业部分的短径深大开间做主题商业广场定位，用较为统一的规模业态来提升项目商业的吸引力，并将内街的商业价值最大化。 目标客户群：在形成区域商业人气后，以主题式卖场的经营业态吸引东部新城区域（及至老城区）的中低收入年轻消费者。,D地块优劣势 优势临近规划中的四星级酒店，高端人流消费可能很大，具有滨 江景观，交通便利 劣势略偏离步行街方向，人流动线不太清晰 定位建议：借区域住户以及酒店高端人流的消费能力，规划中高端品牌的零售商场，形成较为独立的高端卖场区域，迎合中高端人流的目的性消费行为。 目标客户群：东部新城范围的中高收入消费群，并以酒店的流动高端消费群作为此商业的补充。,二、 特征定位 东部新城整体定位 代表江津的标杆性建筑 江津未来新的商业航母,东部新城功能定位 城市的行政、金融中心 城市的商业中心 城市的休闲娱乐中心,东部新城针对人群 目前江津主城中心24.4万人口 更针对的是2020年规划的60万人口,东部新城幸福大道商业步行街打造的是 “购物、餐饮、休闲娱乐、观光四位一体的一站式消费商业大餐”：,三、商业步行街业态规划布局,分析说明： 各地块功能划分： A地块商业 1、大型中式餐饮组团 规模面积：20000，每个主力店面积在4000以上 业态举例：川渝风味等品牌连锁，如火锅、特色酒楼等 分布位置：滨江沿线13层（粉色区域） 交通状况：机动车行，步行，垂直电梯,2、大型休闲餐饮组团 规模面积：10000，每个次主力店面积在2000以上 业态举例：名典、上岛咖啡、茶社、大型酒吧、轻吧 分布位置：滨江沿线13层（黄色滨江区域） 交通状况：机动车行，步行，垂直电梯，折跑楼梯 3、小型社区餐饮组团 规模面积：12000 业态举例：社区特征的各式餐饮，如中小型餐饮，茶吧等 分布位置：社区道路内侧12层（黄色区域内侧） 交通状况：步行。折跑楼梯,4、金融电信设施 规模面积：3000 业态举例：银行、电信营业厅 分布位置：步行街内侧1层 交通状况：步行,A地块业态规划优劣势分析： 其中最主要的优势就是充分利用了滨江沿线这一景观与交通俱佳的区域，作为中高档餐饮定位既对应了滨江区域商业目的性消费较为明显这一主要特征，又满足了中高档餐饮对机动车交通与停车的较高要求。在较为分离的西北侧商业区域，我司建议商业只做3层即可，因为此区域人流较少，作为餐饮规划4层则商业风险较大，作为其余业态进行规划则商业面积过小，不易形成主题与特色，且价值不高，操作难度较大。 端头处底层商业作为金融电信设施规划，则可充分考虑到此区域商业人流与相应庞大要求的需要，且此区域布局较为规则，即使金融电信未能进驻，也可规划为大型餐饮店。商业机能的灵活度很大，但风险较小。,B地块商业 1、家居家私配套组团 规模面积：20000，每个主力店面积在20000，如主力店面积不 足，则以家电型卖场共同分担； 业态举例：大型家居（私）商城，如好百年、特丽屋等 分布位置：步行街黄色区域14层 交通状况：步行，机动车行，扶手电梯，垂直电梯,2、大中型量贩超市组团 规模面积：6000，每个主力店面积在6000 业态举例：大中型量贩超市，如重百超市、好又多 分布位置：步行街蓝色区域13层（其中一层可作为超市联营区） 交通状况：步行，扶手电梯 3、娱乐设施组团 规模面积：3000 业态举例：大型网吧、量贩KTV、游艺厅 分布位置：步行街蓝色区域34层 交通状况：步行，垂直电梯,4、西（快）餐设施 规模面积：1000 业态举例：品牌连锁快餐，肯德基等 分布位置：步行街蓝色区域端头处12层 交通状况：步行，内部楼梯,B地块业态规划优劣势分析： 由于B地块位于步行街内侧，人流容易聚集，因此在规划为大型主力店的情况下，商业价值相对不高的4层也能较为容易的被捆绑式消化，特别象大型家居商城，在经营主题非常明确的前提下，4层也能获得相对较多的人流，提升了商业附加值。 而超市则应选择大型量贩超市（但非仓储式超市），也能使人流朝着步行街滨江开口的方向进行输导，提升滨江位置的人流量，超市底层可进行售卖，可部分抵消因超市较低租金造成整体商业价值较低的状况，而4层则可规划为娱乐设施，因超市长时间营业，也能在晚间保持此处人流的密集度，大幅提升了此处娱乐休闲场所经营的可能性。,此处较大的劣势就是家居广场车行的不便，建议有两种解决方案：一是引进中小型家居商城，如特丽屋等，专营中小型家居用品（非大型家私），再与家电卖场共同消化黄色区域20000的体量。二是开设专用车行道，在一侧住宅社区的边缘处，提供引入家居商城的可能性。,C地块商业 1、主题服饰商品组团 规模面积：20000 业态举例：大型女性主题服饰广场，经营服装、饰品、美发美甲等 分布位置：步行街黄色区域起始位置14层 交通状况：步行，扶手电梯，垂直电梯,2、服装专卖区 规模面积：2500 业态举例：大型品牌服装专卖店，每店面积可在1000左右 分布位置：北侧黄色区域1层 交通状况：步行 3、娱乐设施组团 规模面积：8000 业态举例：院线影城，娱乐会所，量贩式KTV，网吧 分布位置：北侧黄色区域24层,C地块业态规划优劣势分析： 由于步行街较宽，彼此业态不能有效进行融合，所以每侧商业街的业态必须要有一能大量吸引人流的业态，在C地块用大型主题服饰商城来吸引人流向滨江方向流动，并带动了北侧商业主题相对较弱的业态的商业价值。 女性主题服饰商城应该是开方式的，应该在24层设计外廊，保证视线的通透，并在入口处设扶手电梯，将人流在入口处就进行分流，保证24层的人流量。在规模较大主题明确的情况下，4层也具备了经营的可能性，所以在设计之初就应考虑到主题商城的设计要求。 北侧区域则可凭借主题商城的大量人流从而分得一杯羹，底层的服饰专卖店也能与主题服饰商城内的中小业态形成错位互补，24层的娱乐设施也能在夜间保证一定的经营氛围。,D地块商业 1、精品服饰专卖组团 规模面积：3000 业态举例：品牌服装专卖，与酒店共享 分布位置：蓝色区域位置12层 交通状况：步行，内部楼梯,2、大型滨江餐饮组团 规模面积：6000 业态举例：中式大型餐饮以及西式休闲餐饮 分布位置：滨江黄色区域14层 交通状况：车行，步行，垂直电梯 3、金融电信设施 规模面积：3000 业态举例：银行、电信营业厅 分布位置：步行街内侧蓝色区域1层 交通状况：步行,4、酒店设施 我方建议酒店在规划与定位上应注意规模与品质不宜过大过高，结合江津目前以及未来的城市定位考虑，定位则以四星级为宜，规模应控制在400间客房以下，即25000平米以下，并结合产权式酒店的操作方式进行部分物业的去化。 对新城在未来发展上的考虑，在设计规划上保留未来办公物业的可能性，塔楼的规划格局应与办公方向相兼容，考虑酒店与办公的融合与相对分离性，除平面格局外，对入口、垂直交通以及塔楼内配套进行相关的融合性考虑，充分提升平台的受众面，并降低开发风险。建议办公物业位于交通较为便捷的塔楼下方，酒店位于景观面较佳的上方部位，相对分离，实现优势共享。,D地块业态规划优劣势分析： 此区域最大的优势就是可以利用高品质酒店的高端人群以及办公人群对相应的业态进行消化。酒店裙楼部分的精品服装专卖既可以面向步行街人流，也可以指向酒店内部的高端人群，但在平面设计上要求酒店大堂与精品服饰店进行连通。 滨江餐饮带也可以同时指向这两种人群，并在裙楼部分通过垂直以及平面上的交通实现连通。 此处最大的劣势就是如果规划的酒店设施的体量不变的情况下，因为酒店不足以消化如此大体量的物业，势必存在办公物业与酒店物业共存的情况，则必须通过各出入口的分离，以及垂直交通的分离才能互不干扰。我司建议办公物业出入口设在黄色区域与蓝色区域交界的内凹处，酒店出入口仍然设在滨江外沿线，实现出入口的分离。,商业步行街去化组合比例： 项目组团分割将按照步行街5：3：2的组合比例来执行，即至少50%的面积将用作销售（零售）规划，并主要将该部分的营业面积分割为小面积销售以回收投资投入，30%的面积用作发展商自营或联营娱乐用途以吸引人流聚集，20%的面积规划为餐饮满足购物停顿及与商业街区的联动（从良性的商业房地产开发周期看，步行街的销售租赁比例最佳组合为3：3：4，即先将商业价值最好的30%面积销售回笼资金，项目培育完成后将另外30%提价销售将利润最大化，余下40%保留作出租用途获取稳定现金流，如需流动资金可向银行抵押获得优良资产的大额银行授信）。,第五节 其他规划表现及设计要点 一、商业步行街外立面商业特质的表现 项目定位为年轻人休闲购物的潮流乐园，需要商业步行街体现出活泼跳跃的建筑风格和色彩。 建议商业步行街各商业楼体尽量考虑色彩绚丽的涂料和瓷砖，在江津能见度不高的情况下也能保证一定的视觉感，而且涂料富于变化，造价低，容易营造主题特色的优势，既能降低成本，又能保持很大的灵活性宣扬主题。,二、铺位分割和人流动线设计要点 铺位分割实用、利润、形象的统一 尊重消费者行为 面积按定位和消费能力划分 根据整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，更要根据当地市场对商铺总价的接受程度来划分； 朝向步行街除主力店外的商铺门面建筑面积应该集中80-200平方米； 主题服饰商城内的商铺经营面积应该集中在10-15平方米，适当的可以扩大到30平方米；,三、商场人流动线设计要点 人流流线明确，是合理而有序地组织交通的关键。交通组织不仅要把人流引入步行街，而且要在内部合理地组织人流，既要让购物者满意，又要让零售商在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成比例。所以，优化人流运动，最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果，把核心承租户放在步行街的尽端和步行街一侧通向停车场是组织人流的两个非常有效的手段。项目商场采用多层步行街能获得紧凑的平面，这对于有序地组织人流是有利的。,步行街平面规划设计人流组织原则 1、注重内外沟通 步行街的人流设计关注人流交通与疏散问题，它更为注重的是内部街区人流与外部街区人流的交流与沟通关系、商场平面、立体人流的自然顺畅，平均分配关系。 2、避免盲区 最大限度地避免商场内的盲区和死角问题，同时更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。,四、楼层设计与业种组合 商场楼层设计要考虑业态规划，与业态有效组合，以楼层作为业态及相关行业的大场。业态根据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层的规划设计。以业态定位作支撑点，有效的楼层设计，能够保证消费者在商场的停留时间。如何让消费者在透过楼层名字与室内设计的联想来加强产品特色，是强调概念设计所应注意的地方。,五、步行街内部庭院设计技巧和垂直交通规划 中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中,流量大，最大可能鼓励层间运动。中庭周边通过适当的功能安排，可以将购物者向上运动处理成一个有目的的过程，能够大大提高上部空间的吸引力，购物者为观赏中庭空间和参与其中的公共表演活动，也会上到更高的楼层。南花园商业步行街采用庭院式设计，在南北两大建筑族群之间形成了大面积的公共庭院空间。从营销经营的角度来看，非常有利于后期开展促销活动时对人流的聚集场所要求。结合东购商圈几乎所有商业项目缺乏专用、大型的促销集会场所的情况，项目开发后，将成为商家进行促销宣传的首选之地。,六、过道、洗手间布局设计要点 1、走道设计要点 步行街内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局。不宜太长太直，应该适度曲折，增加人流的停留时间、使步行街内的店面基本上面临室内步行街。 考虑商铺单位的使用率及发展商利润最大化，建议建筑物内部购物通道宽度为3米（超过商场内2.4米的规划要求）。 与指引标志结合。指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设置。合理设置宽度。过道的作用是疏散和引导人流，商场过道宽度设置要结合商场人流量，规模等。,2、商场洗手间布局要点 A、“隐性”布局。商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局，要以“隐性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。 B、确定数量。结合商场人流量，确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置。 C、本案定位为年轻人休闲购物主题的商业步行街，洗手间的设立要考虑每层商家单位自有洗手间及公共洗手间之间的互补性。 结合商业项目设置卫生间的标准，每1000平方米设置2个蹲位的卫生间，若项目有2万平方米商场，需要配备40个蹲位的卫生间。按照每个卫生间15个蹲位的要求，整个商场只需要3个卫生间。,七、步行街垂直电梯布局规划要点 步行街内垂直电梯的设置，有利于提高垂直交通上行的趣味性，使上行本身成为一个有趣的过程，也是鼓励购物者上行的有效手段。在主题服饰商城二楼三楼之间的剪刀梯设置，就是为了使静的、平面运动的中庭，因为有了垂直的上下行而变得生动活波，也能够通过有效布置垂直电梯上落口的装饰达到吸引上行的目标。,A、扶梯布局 步行街内电梯的基本功能是运载人流，电梯部数，布局位置，都要以有效疏散运载人流作为出发点。同时大型购物中心，人流量大，如何避免电梯口的