关于房地产市场的调查报告

1 / 10 关于房地产市场的调查报告 一、我县房地产市场发展的现状 (一 )房地产市场发展形势分析 近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资， 开开发项目施工、竣工面 积积，商品房销售面积等 主主要指标快速增长。房 地地产投资和消费为拉动 我我县经济增长和社会发 展展做出了重要的贡献。 截截至目前，我县 具有房 地地产开发资质的企业已 有有 17 家， “ 十五 ” 期 间间房地产开发投资累计 完完成亿元，建设花园、 锦锦华苑、公园 、城南、 金金都、金明寓、栗园、 金金星等成规模小区 8 处 ，开发商品住宅 6200 套、 56 万平方米。 房房地产业的迅速发展， 大大大提高了居民的居住 生生活水平，为我县经济 增增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处 于于相对平稳的发展时期 ，各类型楼盘销售情况 良良好。建筑类型方面， 已已建和待建楼房以砖混 结结构为主，框架结构楼 房房所占比重逐渐上升 ;楼楼盘品质不断提升，居 住住环境日益改善。 XX 年年以来，在房地产市场 供供需两旺的同时，我县 房房地产开发楼盘的品质 得得到了不断提升，购房 户2 / 10 户的居住环境日益改善 。住宅小区的环境和品 位位不断提高的同时也加 大大了居民对住房消费的 吸吸引力。消费结构方面 ，主要以 100 平方米 以以上的大面积楼房为主 ， 90-100 平方米 的的小户型销售情况良好 但但数量较少，仅占年度 开开发量的 25%左右。 总体看， XX 年我县 房房地产需求增长速度将 低低于 XX 年，房地产供 求求形势进一步改善，房 地地产价格涨势将趋向相 对对稳定。今年以来，随 着着国家抑制房地产非合 理理需求的力度加强，增 加加中低价位普通商品住 房房等 调控措施的实现以 及及二级市场的扩大，我 县县房地产市场供求形势 和和房地产市场结构将进 一一步得到改善。主要消 费费需求是外来经商务工 人人员、乡镇机关工作者 及及刚参加工作的大中专 毕毕业生，他们成为购房 的的主力军 ;同时，个体 从从业者、私企老板及企 业业中的中高级管理人员 对对高档住宅的需求也将 有有所增加。商品房购买 对对象以个人购买为主， 投投资商尚未大量出现。 房房地产市场是 否健康， 一一个重要标志是看市场 化化程度如何 (特别是个 人人购房比例 )以及投资 性性购房的比例。 XX 年 ，从购房者购房的动机 来来看，我县城区购房者 中中，购房用 于自己居住 的的比例达到 93%，以 投投资为目的占 7%，而 纯纯属投机炒作购房的比 例例尚不到 2%，说明我 县县整个房地产市场并未 出出现大量投机者，整个 销销售市场处于自然销售 状状态。 预计房屋价格 在在较旺的实际需求的支 撑撑下将继续上涨，3 / 10 涨幅 经经历了 XX 年爆发性增 长长之后，将趋向平稳， 全全年增长速度预计将小 于于 XX 年水平。 XX 年 全全县普通商品住宅平均 销销售价格为 1280元 /m2，同比上涨 %。 受受土地价格、建筑 “ 三 材材 ”价格上涨和小高层 商商品房投放量的增加， 以以及商品房配套设施， 环环境建设档次提高等因 素素的影响， XX 年 全县 商商品房平均售价涨幅与 上上年基本持平，但市场 供供给与需求同步增长， 商商品房价格与商品住房 价价值基本相符，价格与 价价值之间并未形成较大 的的炒作空间。我县目前 的的房地产市场总体上没 有有呈现“ 泡沫 ” ，并且 还还具有相当的发展空 间 。 XX 年全县房地产 开开发完成投资亿元，比 上上年增长 %。房地产开 发发投资占全县全社会固 定定资产投资比重达到 %，拉动全县固定资产投 资资增长个百分点 ;对 gddp 增长的贡献率达到 % ，拉动全县 gdp 增 长长个百分点。房地产业 已已经逐步发展成为我县 国国民经济的重要支柱产 业业。同时房地产业为地 方方政府开辟了财源，每 年年对地方财政收入的贡 献献率超过了 6%。拉动 了了社会总体消费的增长 。 XX 年，房地产销售 收收入亿元，按拉动消费 系系数计算，拉动其他消 费费额亿元，两项累计达 到到亿元。同时为社会增 加加就业岗位 5000 余 个个。 (二 )房地产市 场场发展存在的主要问题 1、住房供应结构不够 合合理。中高档住房供应 量量过大，中低价位的普 通通商品房供应偏少。 90 平方米左右的普通商 品品房供应量不足三成， 严严重供不应求。由于近 年年来我县商品房4 / 10 价格上 涨涨较快，而居民的实际 收收入增幅远赶不上房价 的的涨幅，广大低收入群 体体只能 望楼兴叹，希望 能能多推出经济适用房以 及及小户型楼房，以满足 部部分弱势群体的购房需 求求。 2、房地产市场 监监管力度不够。房地产 市市场信息系统，包括商 品品房预售和销售、二手 房房转让、房屋权属登记 、房屋租赁备案、开发 项项目立项、土地出让、 开开发经营许可、规划许 可可、建设许可、开发建 设设条件与施工许可、房 地地产信贷等。房地产业 涉涉及的十多个税种，由 国国税、地税、财政分别 征征收，计税方式复杂， 征征管难度大。建立房地 产产信息系统，一是能够 很很好地解决开发企业与 购购房者、管理者信息不 对对称的状况，增加透明 度度，为政府和 有关部门 实实行监测市场运行的动 态态变化提供依据，有利 于于调控市场，规范交易 行行为，实现房地产市场 监监督科学化 ;二是以房 地地产交易中心为平 台， 以以房地产信息为依托， 实实现信息共享，通过部 门门配合、环节控制，推 动动房地产税收征管精细 化化管理，达到“先缴税 、后办证”的要求，以 促促进税收征管科学化。 我我县的房地产信息系统 还还没有建立，相关部门 信信息沟通、资源共享的 机机制尚未形成，不利于 及及时便捷地对市场进行 监监测分析，同时也造出 市市场信息不对称、透明 度度不高，不利于合理引 导导房地产投资和消费。 3、城乡房屋权属登 记 管管理工作需要加强。由 于于房产管理体制不理顺 ，导致产权、产籍多头 管管理，市、县、乡镇房 产产分治。按照建设部建 房房 (1997)173 号号文和省建设厅鲁建房 发5 / 10 发 (1997)239 号号文关于制作颁发全 国国统一房屋权属证书的 通通知要求，一个县只 能能有一个发证机关，并 且且所颁发的房产证必须 是是经建设部备案、由北 京京印钞厂统一印制。县 城城规划区外的各乡镇、 村村街房产，特别是各乡 镇镇驻地企业，因无法办 理理全国统一的房产证， 所所以不能办理房产抵押 贷贷款、过户等手续，不 利利于企业和社会经济的 发发展。这不仅造成了工 作作 上的扯皮，损害了群 众众利益，还 造成了国家 税税费的流失。 4、部 分分开发商重视商品房建 设设，轻视配套设施建设 的的思想还很严重。相当 项项目配套设施水平低， 配配套不完善，开发项目 整整体功能差，造成消费 者者使用不方便，也给社 会会带来一些隐患。如绿 地地、公厕、幼儿园、超 市市、健身场、物业用房 等等这些基础配套设施多 数数小区没有或根本达不 到到设计要求。 5、违规开发的历史遗留 问问题有待解决。以前旧 村村改造和部分企事业单 位位自建房过程中，除还 建建本村居民和本单位职 工工住房外，还对外销售 了了许多手续不完备的房 屋屋，驻城村街中也有个 别别住户在建房过程中少 批批多建，并将多建的住 房房违规出售，这些违规 开开发行为造成了房地产 税税费流失和不公平的市 场场竞争，对商品房市场 带带来很大冲击 ;也导致 大大量的房屋因手续不完 备备而不能确权和上市交 易易流通，影响了房地产 市市场的健康发展和社会 的的稳定。 二、关于规 范范发展我县房地产市场 的的几点建议 6 / 10 1、引导 普普通商品房建设，推行 安安居工程 (经济适用房 和和廉租房 )，调整住房 供供应结构。经济适用住 房房是指土地由国家划拨 ，各种税费减半征收， 出出售价格实行政府定价 ，按保本微利原则确定 ，主要 面向社会上的中 低低收入家庭出售，是具 有有保障性质的政策性商 品品住房。我县目前为止 未未开发经济适用住房。 XXX 年 11 月，由县房 管管局牵头，统计局、民 政政局等 6 部门参与组织 了了一次低保家庭住房状 况况调查。结果显示，我 县县低保家庭户主属 “ 三 无无 ” 、下岗、失业人员 的的约占 97%，低保家 庭庭无房户约为三分之一 ，有住房的用户，平均 建建筑面积小于 45 平方 米米的约占二分之一，且 大大 多住房设施不全。所 以以，实施经济适用房和 廉廉租房工程是广大中低 收收入者的迫切需求，是 政政府义不容辞的责任。 另另国办发【 XX】 37 号号文件已经要 求，自 XX 年 6 月 1 日起，凡 新新审批、新开工的商品 住住房建设，套型建筑面 积积在 90 平方米以下的 住住房 (含经济适用房 )面面积所占比重，必须达 到到开发建设总面积的 700%以上。 2、注重 规规划，加快步伐，搞好 城城中村改造。城中村改 造造是加快我县城市化进 程程的重要举措。根据我 县县的旧城情况，待开发 的的区域很多，前景是好 的的，因此加快旧城改建 工工作将是大势所趋，势 在在必行。要以建设 “ 临 沂沂卫星城 ” 为战略目标 ，坚持新区开发和旧城 改改造相结合，正确处理 经经营城市和旧城改造的 关关系，继续大力推进旧 城城区改造，力争在未 来 五五年内，县城规划区基 本本消除危陋棚户区和 “ 贫贫民窟 ” 住房。7 / 10 严格控 制制企事业单位自建自用 和和零星插建性开发，改 变变过去那种局部改造、 见见缝插针的做法，实施 地地段开发与周边环境相 协协调的开发模式，对影 响响城市道路景观的危旧 平平 房进行大面积拆迁。 按按照经济效益、环境效 益益、社会效益相统一的 原原则，实行统一规划， 合合理布局，综合开发， 配配套建设。坚持成区连 片片开发，开发一片，配 套套一片，完善一片，宁 缺缺勿滥。建议县政府成 立立旧城改造领导小组， 领领导小组由县政府分管 领领导负责，县房地产管 理理局、县计划局、县建 设设 局、县国土资源局、 县县物价局、临沭镇政府 等等单位负责人为成员。 旧旧城改造项目实行挂牌 公公示制度。旧城改造拆 迁迁安置补偿费和承担的 城城市市政公用设施建设 费费用可据实从该土地使 用用权出让金中补偿。要 做做好“模拟拆迁”：即 先先做被拆迁人的思想工 作作，处理解决好拆迁工 作作中的相关问题，后发 布布拆迁公告，最后签订 拆拆迁协议， 3、严格 控控制机关企事单位自建 住住房。为满足职工住房 需需求，通过市场改善住 房房条件，临沭县人民政 府府下发的沭政发1999943 号文中规定 ： “ 从 1999 年 1 月 1 日起，停止单位自行 建建设住房 ，需要住房的 统统一到县政府的住宅小 区区购买。 ” 鲁政发 XX 22 号文件中再一 次次规定： “ 从意见下发 之之日起 (XX、 3、 222)，各级党政机关和 事事业单位一律停止单位 建建房，鼓励机关、企事 业业单位职工投资置业， 通通过市场改善住房条件 。 ” 最近建设部、监察 部部、国土资源部联合下 发发的建8 / 10 住房 XX1996 号关于制止违规 集集资合作建房的通知 再再次强调， “ 自本通 知知 下发之日起，一律停 止止审批党政机关集资合 作作建房项目。严禁党政 机机关利用职权或其影响 ，以任何名义、任何方 式式搞集资合作建房，超 标标准为本单位职 工牟取 住住房利益。”因此，机 关关单位住房改造要走法 制制化、正规化轨道。要 树树立“要住房，找市场 ”的观念，杜绝新的住 房房实物分配和“委托代 建建”、“定向开发”等 变变相福利分房的现象。 4、加强农村房屋权 属属登记工作，建立城乡 一一体的房屋权属登记和 档档案管理制度。禁止其 他他部门发放不具法律效 力力的房产证，以维护正 常常的房地产市场秩序。 5、提升产业的整体 水水平和实力。行业内要 树树立现代的房地产经营 理理念，整体提升我县房 地地产企业的综合实力和 水水平，这是促进我县房 地地产业快速健康发展的 根根本所在。一是要注重 铸铸造房地产企业的 “ 航 空空母舰 ” 。要通过重组 、兼并、控股、引外靠 优优等方式，尽快创建能 对对中小企业有带动作用 “ 航母 ” 型企业，提高 企企业整体素质，增强生 存存与发展能力，提升综 合合竞争力。二是注重打 造造品牌。房地产企业要 尽尽快适应市场需求变化 ，实施精品带动战略， 提提高信誉，建立品牌， 扩扩大市场 ;三是要注重 物物业管理，充分利用房 地地产开发与物业管理的 “ 情侣效应 ” ，实现房 地地产开发与物 业管理9 / 10 互 促促互动。四是要注重企 业业诚信和经济伦理。倡 导导房地产开发商要建起 企企业诚信档案，树立起 经经济伦理观念，在发展 中中讲 究文化底蕴、道德 因因素、科技含量、绿色 生生态，尽可能地为消费 者者提供舒适、健康、优 美美、洁净、安全、方便 和和环保等各方面优良的 产产品。 6、各部门加 强强协