推进农民公寓房建设的调查与思考.doc

推进农民公寓房建设的调查与思考 近几年来随着我市工业化、城市化步伐不断加快特别是随着“两区”及各镇工业小区建设的持续推进土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用部分农民失去了土地并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象造成新的弱势群体和不稳定因素因此如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一已成为当前我市贯彻科学发展观实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题去年6月市政府出台相关政策启动农民公寓房工程这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径让动迁农民看到了安居乐业的希望 一、农民公寓房建设基本情况 自去年6月起根据苏州市宅基地管理暂行办法（苏府XX66号）文件精神市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发XX79号关于贯彻落实苏州市宅基地管理办法的意见（以下简称79号文件）和太政发XX99号关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见（以下简称99号文件） 对宅基地管理进行了调整和改革明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅一律采取预拆迁办法预先按有关规定进行补偿并以公寓式定销房进行安置”之后迅速召开相关会议启动农民公寓房工程至今年5月全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区）规划建筑面积501万平方米占地5270亩；动建面积约92万平方米占地1080亩可安置农民拆迁户4150户左右（详情见表一） 我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点一是启动早XX年5月19日苏州市宅基地管理暂行办法出台以后市政府随即组织开展实施XX年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程为了及早动工大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续二是速度快各地按照市政府的要求迅速组织实施至今年5月在不到10个月的时间里农民公寓房动建面积已达92万平方米三是机制新建设农民公寓房需要大量的资金投入各地通过政府推动市场运作等手段来缓解资金困难99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发”全市除新区采取代建房外其他均采取中标企业垫资建造竣工后各地政府回购的办法建设 目前尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段但是随着工程建设的不断推进政策措施的日臻完善农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用主要表现在： 建设农民公寓房是加快发展、协调发展的前提和基矗一方面动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”实施大规模的动迁从而为大量建设用地腾出了空间为加快发展、协调发展提供了物质基矗另一方面通过建设农民公寓房实行“拆一还一”政策使农民的住宅产权不受侵害安居才能乐业把老百姓安置好了变“阻力”为“动力”才能凝聚人心形成合力这同样是加快发展、协调发展的前提和基矗 建设农民公寓房是加快城市化进程的重要环节城市化的过程是加快城乡一体化的过程也是农村居民减少、城市居民增加农业用地减少、非农建设用地增加的过程全市首批规划建设的18个农民公寓小区可安置农民拆迁户4150户左右并且大部分规划在市、镇附近如果再配套完善社保、就业等优惠政策必将激发广大农民进城、进镇的积极性进而加快城市化进程 建设农民公寓房是以人为本富民优先执政理念的具体实践科学发展观强调以人为本“两个率先”的核心任务是富民在建设农民公寓房过程中只要我们自觉把群众利益放在首位决不与民争利用宽容宽厚的态度善待动迁农民千方百计把农民公寓房建设好努力改善他们的居住条件和生活质量就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益 二、农民公寓房建设中存在的问题 推进农民公寓房建设的大方向无疑是正确的但要让动迁农民愿意入住取得预期效果还需要尽快解决一些不容忽视的问题集中表现在以下四个方面： 受规划制约布局、设计不尽合理一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异二是各镇因行政区划调整原有的城镇规划及工业载体规划已经打破而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后客观上造成规划区范围难以界定基层执行79号文件有难度三是农民公寓房房型设计单一目前我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼且房型比较单一无法满足各类层次动迁户的需求同时农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节动迁农民反响较大 受资金制约工程进度进展缓慢据测算拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算全市需投入资金10多亿元虽然大部分小区采用bt模式运作但竣工后由政府出资回购按太政发XX79号文件精神公寓房建设由“两区”、各镇运作目前大部分镇存在严重的资金困难回购资金无着落部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重造成工程建设进度缓慢工程建设的滞后导致部分动迁农户长期居住过渡房生活质量下降不稳定因素增加 受政策制约规划区之外农宅翻建受阻我市自XX年1月1日起冻结所有农宅翻建审批也就是说在市政府下发79号文件之前的半年我市已冻结农宅翻建审批据调查此项政策实施以来基层干部以及农民反响很大主要原因是：目前我市农村住宅大部分为已有20多年历史的第一代砖木结构楼房质量欠佳设施落后许多群众有再次翻建的愿望因冻结审批农村部分急需翻建的危房不能翻建许多农民因致富或迎亲婚嫁迫切希望自主建房的愿望受到压制这是不合理也是不 合法的据反映部分地方因农民建房愿望迫切至今还有通过宅基地置换的方式默许农户在农村居民点中自主建房的现象 受保障机制制约农民入住有后顾之忧近年来尽管我市下大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程但总体而言我市的失地农民保障机制还刚刚起步保障水平和保障机制有待提高和完善对动迁农民而言农民变居民原有的生活状态改变了不得不为日后的生计考虑一方面政策性增收仅是有限的一块实现持续增收依然困难另一方面日常生活的开支名目繁多数额大幅上升农民进城（镇）以后文化教育、医疗卫生的开支增大群众反映“一怕医生二怕先生（指子女读书）”；农民进社区水、电、气、物业管理等费用也相应增加特别是那些低收入户更加难以承受 三、推进农民公寓房建设的基本思路与对策 目前各地农民公寓房工程陆续竣工动迁农民入住公寓房时间日益临近推进农民公寓房建设已进入关键时期当前推进农民公寓房建设必须遵循既要高度重视发展经济又要高度重视善待百姓的基本思路；既要满足工业化、城市化不断推进的要求又要切实保障动迁农民的权益按照“多予、少娶放活”的要求积极探索新的机制、体制进一步完善政策措施妥善解决存在问题在向后的工作中要切实把握以下几个原则： 第一坚持改革、发展与稳定并重推进工业化、城市化必然要占用大量土地但经济社会的快速发展不能建立在牺牲农民权益的基础上否则必然会影响到社会稳定从而反过来制约经济社会的持续发展要在加快经济社会发展的同时让动迁农民分享工业化、城市化带来的效益 第二坚持政府实施与农民知情并重推进农民公寓房建设从另一个角度上看政府扮演的只能是农民公寓房代建者的角色因此公寓房如何选址、如何设计、如何配套、工程质量如何、花了多少钱等等每一个环节都要给农民一个知情权、参与权和选择权也只有这样政府在推进农民公寓房进程中才能最大限度地取得农民的理解、信任和支持 第三坚持政策扶持与市场运作并重在当前市、镇两级财力趋紧又急需回购资金的形势下政策扶持与市场运作是解决资金来源的主要出路要加大政策研究和创新力度有必要完善99号文件有关规定进一步放宽限制做活部分土地出让和部分农民公寓房上市两篇文章以解回购资金的燃眉之急确保工程建设顺利进展确保动迁户早日入祝 第四坚持城市化与“新农村规划”并重城市化是一个渐进的过程推进城市化应该遵循其客观规律急功近利往往欲速则不达根据目前我市经济社会发展现状市、镇、“两区”周边等有规划、有条件的地方应坚持加快推进城市化进程之外的广大农村区域可以通过宅基地置换等方式在全市规划若干个农民住宅点实施“新农村规划”目前我市冻结农宅翻建审批推行“无村庄化规划”与当前太仓经济社会发展实际及国家相关法规政策不相适应同时也违背了农民的意愿宜及早完善 近期推进农民公寓房建设过程中暴露出来的问题引起了市委、市政府高度重视今年7月28日市政府常务会议纪要第8号作出了“关于当前农村危房建设的意见”和“关于允许部分农民公寓房公开上市的问题”的意见改变了自XX年1月1日以来冻结所有农宅翻建的规定允许农村危房“在统一规划的农村居民点或农民新村中由农户实行自拆自建”规定“公开上市的农民公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内”这两项规定对扭转目前我市农民公寓房的被动局面起到了重要作用为了更好地推进农民公寓房建设重点还应在科学规划、市场运作、依法行政、完善保障等四个方面寻求突破 （一）科学规划提升农民公寓房开发建设层次农民公寓小区的选址必须符合加快推进城市化进程的要求必须符合城市总体规划、土地利用总体规划以及集镇建设规划的原则鉴于目前我市城镇规划、工业载体规划以及农村居民点和居民新村的定点规划已经滞后应及早启动此三项规划所有农民公寓小区的设计施工要坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则做到质量符合标准配套设施齐全服务功能完善物业管理规范达到现代城市居民小区的要求 （二）市场运作突破建设资金瓶颈制约进一步创新和放活政策加大市场运作力度着力做好土地和公寓房上市两篇文章一是适当提高公寓房土地用于商业开发的比例99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发”鉴于目前市、镇两级财力有限此标准宜适当放宽二是积极做好部分农民公寓房公开上市工作当前要认真贯彻落实市政府常务会议纪要第8号规定“公开上市的公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内”的精神各地应抓紧落实公寓房上市工作通过市场运作积极筹措建设资金 （三）依法行政规范农民公寓房建设过程中的行政行为要引入听证会机制扩大动迁农户的知情权、参与权和作主权；规范工程招投标机制及质量监督机制确保工程质量万无一失；加强农民公寓房的审计确保建设资金安全运行；规范农民公寓房产权行为确保“两证”（土地证、房产证）齐全；进一步规范农宅翻建审批政策在解冻农村危房审批的基础上可考虑对规划区之外因致富或婚嫁等原因有翻建农宅需求的农户也放开审批让这些农户在统一规划的农村居民点或农民新村中实行自拆自建 （四）完善保障解除动迁农民后顾之忧一方面要进一步提高动迁农民社保标准及早完善“